Tales Rogério Sánchez Galache

Transcrição

1 EXMO. SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CIVEL DO FORO REGIONAL VII ITAQUERA SP. fls. 139 AÇÃO: Alienação Judicial de Bens - Dissolução PROCESSO: REQUERENTE: Vania Maria dos Santos de Oliveira REQUERIDO: Expedito Gonçalves de Oliveira TALES ROGÉRIO SÁNCHEZ GALACHE, engenheiro civil, inscrito no CREA na 6ª Região sob o nº /D, Perito Judicial, nomeado nos autos supra mencionados, ação movida por Vania Maria dos Santos de Oliveira em face de Expedito Gonçalves de Oliveira, tendo concluído os trabalhos periciais, vem mui respeitosamente perante V. Excia apresentar o seguinte: L A U D O T É C N I C O 1

2 Í N D I C E fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES. 2. VISTORIA. 3. METODOLOGIAS E AVALIAÇÃO. 4. CONCLUSÃO. 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS. 6. ENCERRAMENTO. 2

3 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES fls O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de mercado de metade da casa, doceria e cômodos do andar superior do imóvel localizado na R. Luis Carlos Peixoto, 197, Jardim Santa Etelvina, São Paulo - SP Em fls. 89/90 dos autos este signatário é nomeado para a avaliação da metade da casa, doceria e cômodos do andar superior, conforme descrito na sentença proferida pela 2ª Vara de Família e Sucessões do fórum da Comarca de Guarulhos 1.3. As partes não indicaram Assistentes Técnicos. Também não 2. VISTORIA foram apresentados quesitos O imóvel vistoriado em Na ocasião estava presente o requerido O imóvel em estudo se trata de imóvel de uso misto composto por 1 salão comercial localizado na porção frontal, 1 residência assobradada localizada na porção central e 1 residência localizada na porção dos fundos do imóvel. Segundo informações obtidas durante a vistoria, devem ser atribuídos valores ao salão localizado na porção frontal e à residência assobradada localizada na porção central. 3

4 Os imóveis possuem a seguinte distribuição: fls. 142 Salão comercial Localizada na porção frontal, esta benfeitoria é formada por salão e 1 banheiro. Apresenta área construída de 16,63m², idade aparente de 20 anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP como sendo Escritório Padrão Econômico. A seguir, ilustrações fotográficas do salão comercial: Vista frontal do imóvel, vendo-se a porta do salão comercial 4

5 fls. 143 Vista interna do salão comercial Outra vista interna do salão comercial 5

6 fls. 144 Vista do banheiro Residência localizada na porção central: Localizada na porção central do terreno, esta benfeitoria é formada por 2 pavimentos e apresenta a seguinte distribuição interna: Pavimento térreo: Sala, cozinha e banheiro social; Pavimento superior: 2 dormitórios e banheiro social. Apresenta área construída de 65,25m², idade aparente de 20 anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP como sendo Casa Padrão Econômico. 6

7 A seguir, ilustrações fotográficas da residência fls. 145 Vista da fachada dos fundos da residência Vista da fachada lateral esquerda 7

8 fls. 146 Vista interna da sala Vista do hall de circulação 8

9 fls. 147 Vista do banheiro Vista da cozinha 9

10 fls. 148 Vista de um dos dormitórios Vista do banheiro 10

11 fls. 149 Vista de outro dormitório 3. METODOLOGIAS E AVALIAÇÃO 3.1. Para a determinação do justo, real e atual valor das benfeitorias determinadas pelo MM Juízo, este signatário valeu-se do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos -IBAPE/SP O referido estudo tem por objetivo fornecer subsídios para o cálculo do valor de venda de construções de imóveis urbanos na região metropolitana de São Paulo Os dados contidos no referido trabalho resultam de estudos, observações estatísticas, orçamentos, pesquisas de mercado e consultas a profissionais da construção civil, além de uma equipe de engenheiros e arquitetos avaliadores que contribuíram para a formatação e a finalização do trabalho. 11

12 3.4. O valor de mercado de cada benfeitoria será determinado pela seguinte fórmula básica: fls. 150 Vb = CUB x pd x AC x Foc, onde: Vb = Valor de mercado da benfeitoria (procurado); CUB = Custo Unitário Básico de Edificações = R$1.319,13/m² (publicado pelo Sinduscon/SP mês de referência: agosto/17); Pd = Coeficiente de padrão construtivo publicado no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP AC = Área construída da benfeitoria; Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação Determinação do valor de mercado do salão comercial localizado na porção frontal do imóvel. Conforme já exposto anteriormente o salão comercial localizado na porção frontal do imóvel apresenta área construída de 16,63m², idade aparente de 20 anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP como sendo Escritório Padrão Econômico. A seguir será apresentada a tabela resumo com os coeficientes de padrão construtivo constantes no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, destacando-se o coeficiente que será adotado para a benfeitoria em estudo: 12

13 fls TA.lll'LA DE COEF1CIENTE8 - b-.e fltn Ai; 18bel ababc;e l,mül O COSJiéientH li.'rbanob, pul:ldleêà0s paio IBP S:l DUSCON/SP. A 'TABELA ABAIXO :SUStmTIJI i:c.wnw, - RRYl90 UlfliHl,L Conforme pode ser observado será utilizado o coeficiente 0,78, correspondente ao valor central do padrão Escritório Padrão Econômico. esljj_dã "VÁ.li _ s DE EQF1 OES IIIÓVE.iS 06. ~nlli EliQ?Mf'IO ~ o 13

14 A seguir será determinado o valor do coeficiente Foc. O Foc é determinado pela seguinte expressão: Foc = R + K x (1-R), onde: Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (procurado); R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, obtido na tabela a seguir: CLASSE IIPO PADAAO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL - 1,- (anos) - "R'' (%), RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO s o S IMPLES 10 o CASA RU8TfGO PROLE.TAAIO ECONOMICO 7(1,,2{) S IMPLES MEDIO 70 lilo SUPERIOR 10, :20 FINO 60 :;m wxo 61) 20 APARTAMa.rrO ECdNOMtCO S IMf"LES MEDIO 61], :20 SUPERIOR. 60 A 20 A K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela a seguir: 2~~ FINO 50 / / LU XO ijlj\v /,20\V COMEFICtAL ESCAITOIFIIO ECONOMICO 70 ~ 20 S IMPLES MEDIO SUPERIOR FINO 50 :20 LUXO 51), 20 GALPÕES flustico so, 20 S IMPLES MEDIO SUPERIOR COBERTURAS RÚSTICO 21) 10 S IMPLES io, 10 SUPERIOR fls. 152

15 1 fls. 153 idade em % EST.ADO OE CONSERVAÇÃO 1 da vida r,111erencrte1 a b e d e t g h 2 D,990 0,907 0,965 0,910 D,Ut1 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,965 O,E44 0,S90 0,793 0,647 0,459 0, ,9511 O,tl33 0.S79 0,7&4 0,639 0,<15'! o,i37 rn 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0.,631 0,448 0, ,93:3 0,930 O,S09 0,857 D, J D,442 0,231!A D,920 0,917 O,e97 0,846 0,754 0,615 0,436 0, D, 907 0,904 0,884 0,634 0,743 0,606 0,430 0,225 1B ,891 D,871 O,S21 D,732 0,597 D,424 0, ,88-0 o,en 0;858 0,809 0,12, 0,588 0,4 7 0, a,ooo 0,963 0,844 0,796 D,709 0,578 y' ) 0, a,es1 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 /,,á 0,21! 'v - 2ll 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,541! 1 <J,,389 0, ,605 0,802 0,7135 0,740!Ml59 o.~je O,Jll2 O,ZDO V f U ~ t '...., v,-- v,-- '" ~~ 34 a,m ,753 0,71 0 0, ,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 D,358 0, o.na 0,736 0,71 9 0,678 0,604 0,49(! 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,34, 0, ,702 0,7D0 0,684 0,64.5 0,575 0,469 O,J:33 0, ,683 0,681 0,666 0,62B 0,560 0,456 0,324 0, ,664, 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,5211 0,431 0,306 0, ,62:5 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0, ,495 0,404 0, $d 0,$84, 0,J;il)2 0,569 0,531 a,478 0,390 /),277' 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, 14 Levando-se em consideração a idade aparente (20 anos) e a vida referencial (70 anos), temos a idade em % da vida referencial igual a 28,57%. Considerando o percentual obtido anteriormente e considerando que o imóvel está classificado no estado de conservação f, temos o coeficiente K igual a 0,543 (realizando-se a necessária extrapolação. Após a determinação de todos os termos, substituindo-se na fórmula, temos: Foc = 0, ,543 x (1-,2857) 15

16 Foc = 0,674 fls. 154 Substituindo-se o Foc e os demais ternos na fórmula de cálculo do valor total das benfeitorias, temos: Vb = R$1.319,13/m² x 0,78 x 16,63m² x 0,674 Vb = R$11.532,79 (Onze mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta e nove centavos) Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será determinado o valor da metade ideal do salão comercial: Vbmi = R$11.532,79/2 Vbmi = R$5.766,40 (Cinco mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta centavos) 16

17 3.6. Determinação do valor de mercado da residência assobradada localizada na porção central do imóvel. fls. 155 Seguindo a mesma linha de raciocínio, a seguir, será determinado o valor de mercado da residência assobradada. Conforme já exposto anteriormente a residência assobradada apresenta área construída de 65,25m², idade aparente de 20 anos, regular estado de conservação, podendo ser classificada de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP como sendo Casa Padrão Econômico. A seguir será apresentada a tabela resumo com os coeficientes de padrão construtivo constantes no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, destacando-se o coeficiente que será adotado para a benfeitoria em estudo: 17

18 fls TA.lll'LA DE COEF1CIENTE8 - b-.e fltn Ai; 18bel ababc;e l,mül O COSJiéientH li.'rbanob, pul:ldleêà0s paio IBP S:l DUSCON/SP. A 'TABELA ABAIXO :SUStmTIJI i:c.wnw, - RRYl90 UlfliHl,L Conforme pode ser observado será utilizado o coeficiente 0,786, correspondente ao valor central do padrão Casa Padrão Econômico. esljj_dã "VÁ.li _ s DE EQF1 OES IIIÓVE.iS 06. ~nlli EliQ?Mf'IO ~ o 18

19 A seguir será determinado o valor do coeficiente Foc. O Foc é determinado pela seguinte expressão: Foc = R + K x (1-R), onde: Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (procurado); R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, obtido na tabela a seguir: CLASSE IIPO PADAAO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL - 1,- (anos) - "R'' (%), RESIDENCIAL BARRACO RUSTICO s o S IMPLES 10 /'... o A CASA RU8TfGO 60 / / K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na tabela a seguir: PROLE.TAAIO 60\v / 120\v ECONOMICO 7(1,,20 S IMPLES MEDIO 70 lilo SUPERIOR 10, :20 FINO 60 :;m wxo 61) 20 APARTAMa.rrO ECdNOMtCO S IMf"LES MEDIO 61], :20 SUPERIOR FINO LU XO ijo,20 COMEFICtAL ESCAITOIFIIO ECONOMICO S IMPLES MEDIO SUPERIOR FINO 50 :20 LUXO 51), 20 GALPÕES flustico so, 20 S IMPLES MEDIO SUPERIOR COBERTURAS RÚSTICO 21) 10 S IMPLES io, 10 SUPERIOR ~~ 19 fls. 157

20 1 fls. 158 idade em % EST.ADO OE CONSERVAÇÃO 1 da vida r,111erencrte1 a b e d e t g h 2 D,990 0,907 0,965 0,910 D,Ut1 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,965 O,E44 0,S90 0,793 0,647 0,459 0, ,9511 O,tl33 0.S79 0,7&4 0,639 0,<15'! o,i37 rn 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0.,631 0,448 0, ,93:3 0,930 O,S09 0,857 D, J D,442 0,231!A D,920 0,917 O,e97 0,846 0,754 0,615 0,436 0, D, 907 0,904 0,884 0,634 0,743 0,606 0,430 0,225 1B ,891 D,871 O,S21 D,732 0,597 D,424 0, ,88-0 o,en 0;858 0,809 0,12, 0,588 0,4 7 0, a,ooo 0,963 0,844 0,796 D,709 0,578 y' ) 0, a,es1 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 /,,á 0,21! 'v - 2ll 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,541! 1 <J,,389 0, ,605 0,802 0,7135 0,740!Ml59 o.~je O,Jll2 O,ZDO V f U ~ t '...., v,-- v,-- '" ~~ 34 a,m ,753 0,71 0 0, ,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 D,358 0, o.na 0,736 0,71 9 0,678 0,604 0,49(! 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,34, 0, ,702 0,7D0 0,684 0,64.5 0,575 0,469 O,J:33 0, ,683 0,681 0,666 0,62B 0,560 0,456 0,324 0, ,664, 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,5211 0,431 0,306 0, ,62:5 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0, ,605 0,603 0, ,495 0,404 0, $d 0,$84, 0,J;il)2 0,569 0,531 a,478 0,390 /),277' 0, ,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0, 14 Levando-se em consideração a idade aparente (20 anos) e a vida referencial (70 anos), temos a idade em % da vida referencial igual a 28,57%. Considerando o percentual obtido anteriormente e considerando que o imóvel está classificado no estado de conservação f, temos o coeficiente K igual a 0,543 (realizando-se a necessária extrapolação. Após a determinação de todos os termos, substituindo-se na fórmula, temos: Foc = 0, ,543 x (1-,2857) 20

21 Foc = 0,674 fls. 159 Substituindo-se o Foc e os demais ternos na fórmula de cálculo do valor total das benfeitorias, temos: Vb = R$1.319,13/m² x 0,786 x 65,25m² x 0,674 Vb = R$45.598,50 (Quarenta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos) Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será determinado o valor da metade ideal do salão comercial: Vbmi = R$45.598,50/2 Vbmi = R$22.799,25 (Vinde e dois mil, setecentos e noventa e nove reais e vinte e cinco centavos) 3.7. Conforme constante em fls. 125 dos autos a perícia tem por objetivo a avaliação da metade da casa, doceria e cômodos do andar superior, portanto, para efeito de cálculo não foi considerado o valor de mercado do terreno sobre o qual estão edificadas as referidas benfeitorias. 21

22 4. CONCLUSÃO. fls Após vistoria às benfeitorias, conclui-se que os valores destas são iguais a: Salão comercial localizado na porção frontal do imóvel (doceria) Vb = R$11.532,79 (Onze mil, quinhentos e trinta e dois reais e setenta e nove centavos) Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será determinado o valor da metade ideal do salão comercial: Vbmi = R$11.532,79/2 Vbmi = R$5.766,40 (Cinco mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta centavos) Residência localizada na porção central do imóvel (casa e cômodos do andar superior Vb = R$45.598,50 (Quarenta e cinco mil, quinhentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos) 22

23 Atendendo à determinação do MM Juízo, a seguir será determinado o valor da metade ideal do salão comercial: fls. 161 Vbmi = R$45.598,50/2 Vbmi = R$22.799,25 (Vinde e dois mil, setecentos e noventa e nove reais e 5. CONSIDERAÇÕES FINAIS. vinte e cinco centavos) 5.1. O perito atesta que a presente avaliação obedeceu criteriosamente, os seguintes princípios fundamentais: Os honorários profissionais do perito, não estão sujeitos às conclusões deste Laudo Técnico O perito não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum ao bem objeto desta avaliação O perito não tem nenhum interesse ou inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste Laudo Técnico No melhor conhecimento e crédito do perito, as análise, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. 23

24 6. ENCERRAMENTO fls Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente Laudo Técnico que é composto por 24 (vinte e quatro) folhas impressas por computador apenas de um lado, todas numeradas sendo a última datada e assinada pelo signatário O perito coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excia. para os esclarecimentos que se fizeram necessários. Santo André, 06 de setembro de 2017 Tales R. Sánchez Galache Engº Civil Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia /D 24