Márcio Covello PERÍCIAS JUDICIAIS

Transcrição

1 fls. 90 FOTO n 21 Vista do salão de jogos infantis do Condomínio Reserva Marajoara Park Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP : Tel.: (11) e-raaij. hjflashfí terra. com. br

2 fls. 91 FOTO n 22 Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP : Tel.: (11) hflashgterra.com. br \ do salão

3 fls. 92 FOTO n 23 Vista do playground do Condomínio Reserva Marajoara Park. Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; TeL: (II) hflssh@terra. cam.br

4 fls. 93 FOTO n 24 Vista do segundo playground do Condomínio Reserva Marajoara Park Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (II) hflash@terra.com.br

5 fls. 94 FOTO n 25 Vista da brinquedoteca do Condomínio Reserva Marajoara Park Rua Faustino Augusto César n i 55 - Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (II) e-maii hf.jashí? terra. com.br

6 fls. 95 FOTO n 26 Vista do salão de festas do Condomínio Reserva Marajoara Park. Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Pau!o/SP -CEP ; Tel.: (11) hfla.sh@terra..cam.br

7 fls. 96 FOTO n 27 Vista da churrasqueira do Condomínio Reserva Marajoara Park Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP : Tel.: (11) e-maij hflash@terra. ccm.br

8 fls. 97 FOTO n 28 Vista da quadra de esportes do Condomínio Reserva Marajoara Park Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; TeL: (11) hflash@terra. ccan.br

9 fls. 98 FOTO n 29 Vista da academia do Condomínio Reserva Marajoara Park Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (11) e-maij. hflash@terra. ccaa.br

10 fls. 99 FOTO n 30 Vista da piscina do Condomínio Reserva Marajoara Park. Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (11) hflash@terra.ccsa.br

11 fls. 100 FOTO n 31 Vista da piscina infantil do Condomínio Reserva Marajoara Park. Rua Faustino Augusto César n Vila Mararí - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (11) hflash@ terra. com. br

12 fls. 101 FOTO n 32 Vista da sauna a vapor do Condomínio Reserva Marajoara Park. Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP hflashgterra - com, br Tel.: (l 1)

13 fls. 102 FOTO n 33 Vista da sauna seca do Condomínio Reserva Marajoara Park. Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (l!) hflash@terra.cam.br

14 fls. 103 DA AVALIAÇÃO METODOLOGIA APLICADA NA AVALIAÇÃO A avaliação segue as normas "ABNT NBR e Avaliação de Bens- Imóveis Urbanos" e "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP", que fixam as diretrizes para a avaliação de imóveis urbanos, e as recomendações do estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos -IBAPfySP". Para a determinação do valor do imóvel objeto da perícia, o signatário realizou amplas pesquisas na região para obtenção de elementos comparativos similares. Diante da realidade mercadológica da região em estudo, para a determinação do valor do imóvel em tela será utilizado o "Método Comparativo Direto". CALCULO DO VALOR UNITÁRIO Os preços unitários básicos de apartamentos serão obtidos através de uma pesquisa de mercado, sendo que nas pesquisas foram selecionadas ao todo 05 (cinco) ofertas de apartamentos similares situadas na região. Os elementos selecionados encontram-se consubstanciados no Anexo IIL Os unitários parciais foram calculados obedecendo aos seguintes critérios recomendados pelas normas oficiais vigentes, onde considerados os seguintes fatores: Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São Paulo/SP - CEP : Tel.: (11) e-aail hflagfeg terra. com. br sfio

15 fls ) OFERTA elasticidade das ofertas. Será aplicada uma redução de 10%, em nome da 29.) CLASSIFICAÇÃO O imóvel foi classificado de acordo com suas características no item Apartamento Padrão Médio, baseado nos critérios estabelecidos no estudo "VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - IBAPE/SP", adiante reproduzidos: "Apartamento Padrão Médio": Edifíáo com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (sodal e de serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As áreas comuns apresentam acabamentos de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadras de esportes e piscinas, além de guaritas e apartamentos de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Unidade contendo sala para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo um deles ter banheiro privativo ser suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir também dependências para empregada. Caracterizam-se pela utilização de construtivos e acabamentos de boa qualidade, porem padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais tomo: Rua Fauslino Augusto Cisar n" Vila Marari - Sfio Paulo/SP - CEP : Tcl.: (11) hflasftí1 te r rã. com. br

16 fls. 105 placas de granito. Pisos: taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, de padrão comercial. Paredes: pintura látex sobre corrida ou gesso, azulejos Instalações hidráulicas: completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecedor individual. Instalações elétricas: completas, com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de ponto de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefones e televisão. Esquadrias: caixilhos de ferro ou de alumínio; Venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. 3 ) IDADE Aplicação da fórmula adequada do Método Ross/Heidecke, que considera o tipo da construção, acabamentos aplicados, idade real da edificação e o seu estado de conservação, ou seja: Para a idade real de 17 anos e estado de conservação 'b" - entre nova e regular temos: foc = 0,20 + 0,818 x (1,00-0,20) foc-0,854 Rua Faustino Augusto César n" VUa Marari - São Paulo/SP - CEP TeL: (U) e-»ail.com.br

17 fls ) ATUAUZAÇÂO Não será aplicada tendo em vista que a coleta dos paradigmas ocorreu no mês de novembro/2015, mês base da avaliação ,37/m2. O resultado final da pesquisa do Anexo TV é de R$ CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO Para efeito de cálculo, consideramos que o valor de cada vaga de garagem corresponde a 8% do valor do apartamento. valor das vagas de garagem. apartamento ora avaliado: 5.858,37/m2. No valor calculado na planilha anexa, já está incluso o Portanto, deve ser atribuído o seguinte valor para o V AP.» 231= q AP a" 231 X S AP n" 231 onde: V AP n 23i= valor do apartamento q AP tf 231= preço unitário homogeneizado = R$ S AP n 23i- área total útil do apartamento = 74,40Qm2 Substituindo-se esses valores na fórmula supra, resulta: V AP. «*23t= R$ 5.858,37/m2 x 74,400m2 V AP. n* 23i= R$ ,00 (em números redondos) Rua Faustino Augusto César n" Vila Marari - SSo Paulo/SP- CEP ; TeL: (I í) e-aiail - ccm.br '

18 fls. 107 TOTAL DA AVALIAÇÃO APARTAMENTO N* RESERVA MARAJOARA PARK V AP n "231= R$ ,00 (quatrocentos e trinta e seis mil reais válidos para o mês de novembro de 2015). ENCERRAMENTO Sendo tudo quanto este jurisperito entendeu necessário à consecução de seus trabalhos, coloca-se à disposição desse DD. Juízo e das partes e seus procuradores para eventuais esclarecimentos que se façam necessários. O presente trabalho é distado somente no anverso de quarenta e três laudas, as quarenta e duas primeiras rubricadas e esta última datada e assinada, acompanhado de trinta e três fotos e quatro anexos. São Paulo, 23 de novembro de 2015 MÁRCIO GOVELLO CREA/SP CRECÍ/SP Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - São PaultVSP - CEP ÍW ~: Tel.: (11) hflash@terra.cxm.. br

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20 fls. 109 ito Bovino & / </ sfciffc & rv jes c? R. João Peixoto 'Viegas,193 s o CL <O CC s» \t D) o w Rua FaiistinoAugiisloCésarnu 155- Vila Marori-SSoPaulc/SP-CEP : Tei: (11) «-mai hflashgterra.com.br R. Miguel Ribeiro / \r / R. Inácio Xavier v_>

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22 fls. 111 CROQLÍÍ DA UNIDADE [ 1 l ^ 1 c r*" H> ] r1 L, ^^ 1n ^K i n P l/) U :* Q_ O "1 I i J cozinha 1 sacada sala ] i i SEM ESCALA Rua Faustino Augusto César n1* 155-Vila Marori-SSoPaulo/SP-CEP04, ; Tel.: (11)55624)234 «-mail hflashêterza.ca».br

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24 fls. 113 PESQUISA DE VALORES ELEMENTOS COLETADOS E CALCULO DO UNITÁRIO BÁSICO REFERÊNCIAS: Local: Avenida João Peixoto Viegas n 193, 23 andar, Apartamento n Reserva Marajoara Park. médio (1,60) 'b") Setor.120 Quadra: 078 Classificação da construção: Apartamento Padrão Fator de obsoletismo: 0,854 (idade de 17 anos - estado Rua Faustino Augusto César n* Vila Marari - São Paulo/SP - CEP ; Tel.: (11) hfiashsterra.coat.br

25 fls. 114 ELEMENTO DE m 01 LOCAL: Rua Doutor Ubaldo Franco Caiube n 370 ÁREA ÚTIL: 60,00m2 VAGA DE GARAGEM: 2 (duas) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Médio (1,60). IDADE DA CONSTRUÇÃO: 18 anos (b) <-> foc = 0,842 VALOR OFERTADO: R$ ,00 FONTE DE INFORMAÇÃO: Oitos Imóveis (à vista) fone: DATA DA INFORMAÇÃO: novembro/2015. O m = RS ,00 x 0,90 x 1,60 x 0,854 60,00 m2 1,60 0,842 O m = R$ 5.857,30/m2 ELEMENTO DE N» 02 LOCAL: Rua Doutor Ubaldo Franco Caiube n 370 ÁREA ÚTIL: 60,00n? VAGA DE GARAGEM: 2 (duas) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Médio (1,60). IDADE DA CONSTRUÇÃO: 18 anos (c) ++/<* = 0,828 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (à vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Prohabitar Imóveis fone: DATA DA INFORMAÇÃO: novembro/2015. Q 01 = R$ ,00 x 0,90 x 3,60 x 0,854 60,00 m2 1,60 0,828 Rua Faustino Augusto César n Vila Maraii - São Paulo/SP - CEP ; TeL: (l l) < hfj.ash0terra.coia.kr

26 fls. 115 ELEMENTO DE m 03 LOCAL: Rua Coronel Francisco Júlio César Alfieri n 340 ÁREA ÚTIL: 76,00m2 VAGA DE GARAGEM: 2 (duas) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Médio (1,60). IDADE DA CONSTRUÇÃO: 20 anos (c) <-> fa = 0,802 VALOR OFERTADO: R$ ,00 FONTE DE INFORMAÇÃO: Oikos Imóveis (à vista) fone: DATA DA INFORMAÇÃO: novembro/2015. Q a, = R$ ,00 x 0,90 x 1,60 x 0,854 76,00 m2 1,60 0,802 Q m = R$ 5.548,37/m2 ELEMENTO DE m 04 LOCAL: Avenida ]oão Peixoto Viegas n 193 ÁREA ÚTIL: 74,4Om2 VAGA DE GARAGEM: 2 (duas) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Médio (1,60). IDADE DA CONSTRUÇÃO: 17 anos (c) <-> * = 0,840 VALOR OFERTADO: R$ ,00 (à vista) FONTE DE INFORMAÇÃO: Corretor Autónomo Sr. Carlos - fone: DATA DA INFORMAÇÃO: novembro/2015. Q 01 = R$ ,00 x 0,90 x 3,60 x 0,854 74,40 m2 1,60 0,840 Oa1=R$5.903f23/m2 Rua Faustino Augusto César n Vila Marari - Sfio Paulo/SP - CEP ; TèL: (11) a-mail hflashêterra.com, br

27 fls. 116 ELEMENTO DE m 05 LOCAL; Rua Coronel Francisco fólio César Alfieri n 122 ÁREA ÚTIL: 64,00m2 VAGA DE GARAGEM: l (uma) CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO: Apto. Padrão Médio (1,60). IDADE DA CONSTRUÇÃO: 20 anos (b) ++ foc = 0,816 VALOR OFERTADO: R$ ,00 FONTE DE INFORMAÇÃO: Spaço Imóveis (à vista) fone: DATA DA INFORMAÇÃO: novembro/2015. Q 01 = R$ ,00 x 0,90 x 1,60 x 0,854 64,00 m2 1,60 0,816 Q(n=R$6.181,3Q/m2 Riia Faustino Augusto César n Vila Marari - S3o PaukVSP - C"EP : Tel,; (l 1) *-nwil hflash& terra. COM. í>r

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29 fls. 118 RESUMO DOS ELEMENTOS COLETADOS Q 01 Q 02 Q 03 Q 04 Q 05 R$ 5.857,30/m2 R$ 5.801,63/m2 R$ 5.548,37/m2 R$ 5.903,23/m2 R$ 6.181,30/m2 Somatória R$ ,83 Média R$ ,83 = R$5.858,37m2 5 VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES LIMITE SUPERIOR: R$5.858,37x 1,30 = R$ 7.615,88 LIMITE INFERIOR:......R$ 5.858,37x 0,70 = R$ 4.100,86 coincide com o acima calculado, ou seja: Não há elementos discrepantes, portanto o unitário final Q = R$ 5.858,37/tn2, válido para novembro de Rua Fauslino Augusto César n* Vila Marari - São Paulo/SP - CEP : Tel.. (l 1) h Ias hê teixa, com. iar