Eng MSc. Rui das Neves Martins Avaliações, Perícias de Engenharia e Laudos Grafotécnicos

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1 fls. 193 Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 3ª Vara Cível do Fórum da Comarca de Osasco - SP. Processo digital n Ação Cumprimento de Sentença Rui das Neves Martins, infra-assinado, perito judicial nomeado nos autos da ação Cumprimento de Sentença, promovida por Conjunto Residencial Jardins de Viena, em face de Eduardo Henrique Martins e outro, após entrega do Laudo Técnico em cartório, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer autorização para proceder ao levantamento da remuneração conforme depósito acostado à fl. 185 dos autos. Termos em que, Pede Deferimento. Osasco, 11 de setembro de Rui das Neves Martins Eng Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho. Mestre em Tecnologia da Construção de Edifícios pelo IPT. Pós-graduado em Perícias e Avaliações de Engenharia FAAP. Membro da Associação Brasileira Mecânica dos Solos IPT. Membro da Associação Brasileira de Engº Geotécnica IPT. Membro Titular do IBAPE/SP n 664 CREA Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

2 fls. 194 Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 3ª Vara Cível do Fórum da Comarca de Osasco - SP. Processo digital n Ação Cumprimento de Sentença Rui das Neves Martins, infra-assinado, perito judicial nomeado nos autos da ação Cumprimento de Sentença, promovida por Conjunto Residencial Jardins de Viena, em face de Eduardo Henrique Martins e outro, após entrega do Laudo Técnico em cartório, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer o arbitramento da remuneração definitiva no valor mínimo de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), conforme tempo despendido e despesas gerais, em total concordância com o que preconiza a tabela de classe de honorários do IBAPE/SP. DA PERÍCIA SUPRA REFERIDA, CONSTOU O QUE SEGUE: 1) tempo total despendido para diligência ao imóvel; 2) tempo para coleta de elementos comparativos, entre outros; 3) tempo para conclusão, digitação e montagem do laudo técnico, etc. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

3 fls. 195 Representando 9 horas, equivalente a: 9 horas x R$ 320,00/h = R$ 2.880,00 (dois mil, oitocentos e oitenta reais) 4) Gastos despendidos com despesas de campo e escritório = R$ 620,00. 5) Totalizando a R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais). Mas, como à fl. 185 dos autos já foram depositados a remuneração de R$ 2.000,00 (dois mil reais), solicita-se que a diferença entre R$ 3.500,00 - R$ 2.000,00 = R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), sejam arbitrados e depositados em cartório, conforme tempo despendido e gastos gerais, equivalente ao valor mínimo do regulamento do IBAPE SP, registrado e aprovado pelo CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de SP que segue anexa. Termos em que, Pede Deferimento. Osasco, 11 de setembro de Rui das Neves Martins Eng Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho. Mestre em Tecnologia da Construção de Edifícios pelo IPT. Pós-graduado em Perícias e Avaliações de Engenharia FAAP. Membro da Associação Brasileira Mecânica dos Solos IPT. Membro da Associação Brasileira de Engº Geotécnica IPT. Membro Titular do IBAPE/SP n 664 CREA Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

4 fls. 196 Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

5 fls. 197 Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

6 fls. 198 Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 3ª Vara Cível do Fórum da Comarca de Osasco - SP. Processo digital n Ação Cumprimento de Sentença Rui das Neves Martins, infra-assinado, perito judicial nomeado nos autos da ação Cumprimento de Sentença, promovida por Conjunto Residencial Jardins de Viena, em face de Eduardo Henrique Martins e outro, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, após diligências e estudos necessários, apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte L A U D O T É C N I C O Membro titular do Ibape SP nº 664 Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

7 fls. 199 S U M Á R I O I. RESUMO DE VALOR II. PRELIMINARES III. VISTORIA IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO V. CONCLUSÃO VI. ENCERRAMENTO A n e x o: anexo 01 pesquisa imobiliária de elementos comparativos. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

8 fls. 200 I. RESUMO DE VALOR Apartamento nº 236, localizado no 2º andar do Bloco I - Samambaia, com direito a uso de 01 (uma) vaga de garagem descoberta em local indeterminado, integrante do Conjunto Residencial Jardins de Viena, situado na Rua Justino Alves Batista, nº 89, Vila Yolanda, município de Osasco - SP., objeto da matrícula nº : Valor Total do Imóvel R$ ,00 (Duzentos Mil Reais) válido para a data base Setembro de Foto: Vista geral do Conjunto Residencial Jardins de Viena, onde se localiza o imóvel avaliando. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

9 fls. 201 II. PRELIMINARES 2.1) Trata-se dos autos da ação Cumprimento de Sentença, promovida por Conjunto Residencial Jardins de Viena, em face de Eduardo Henrique Martins e outro, processo n , em curso perante esse E. Juízo da 3ª Vara Cível do Fórum da Comarca de Osasco - SP. 2.2) Deferida à prova pericial pelo MM. Juiz, à fl. 17, o subscritor foi honrado com a nomeação para exercer a função de perito judicial e proceder à avaliação do bem imóvel descrito no Termo de Penhora à fl. 186, conforme reproduzido a seguir: 2.3) As partes litigantes não indicaram assistente técnicos, bem como, deixaram de formular rol de quesitos a serem respondidos. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

10 fls. 202 III. VISTORIA 3.1) Da Localização do Imóvel: 3.1.1) O imóvel objeto da presente avaliação, composto pelo apartamento nº 236, localizado no 2º andar do Bloco I - Samambaia, com direito a uso de 01 (uma) vaga de garagem descoberta em local indeterminado, integrante do Conjunto Residencial Jardins de Viena, situado na Rua Justino Alves Batista, nº 89, Vila Yolanda, município de Osasco - SP 3.1.2) Fica na quadra delimitada pelas rua: Ailton Tedeschi, Antonio Mira e Gen. Nelson Braga Moreira, conforme reproduções ilustrativas digitalizadas do Google Maps e Earth que seguem: Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

11 fls. 203 Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

12 fls. 204 Foto: Vista parcial da Rua Justino Alves Batista, no trecho onde se localiza o Conjunto Residencial Jardins de Viena e respectivo imóvel avaliando. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

13 fls. 205 Foto: Vista parcial da Rua Justino Alves Batista, tomada de outro ângulo. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

14 fls ) Dos Melhoramentos Públicos: 3.2.1) A região onde se localiza o imóvel em questão, possui os principais melhoramentos públicos urbanos, tais como: Þ Pavimentação asfáltica; Þ Iluminação pública; Þ Rede de energia elétrica; Þ Rede telefonia; Þ Rede de água; Þ Coleta de Lixo; Þ TV a cabo; Þ Linhas de Transportes coletivos. 3.3) Características da Região: 3.3.1) Na região são encontrados estabelecimentos de prestação de serviços e comércio diversificados, caracterizado por comércio de âmbito local, composto por bares, lanchonetes, restaurantes, lojas, escritórios, drogarias, mercados, agências bancarias e de veículos, hospitais, postos de gasolina, salas comerciais, entre outros serviços que atendem a região, onde se destacam: Þ Ocupação da Região: Þ Ocupação Comercial: Þ Ocupação Residencial: Þ Escolas: Þ Serviços Médicos: Heterogênea Padrão Simples a Médio Padrão Simples a Superior Municipais e Particulares Postos de Saúde Municipal Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

15 fls ) Cadastramento Municipal: 3.4.1) O imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Osasco, porém, não foi, juntado nos autos cópia do IPTU. 3.5) Classificação de Zoneamento: 3.5.1) De acordo com a Lei de Zoneamento que regula o uso e ocupação do solo do município de Osasco/SP, o imóvel situa-se na denominada Zona Mista ZRM de uso residencial e comercial. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

16 fls ) Do Imóvel: 3.6.1) Terreno: O Conjunto Residencial Jardins de Viena, se encontra implantado em área de terreno de grande dimensão, de formato irregular; topografia plana com frente ao nível da rua e declividade para os fundos. Apresenta solo aparentemente firme e seco para receber edificação de qualquer porte, obedecendo evidentemente às leis e posturas municipais vigentes do município ) Do Conjunto: O empreendimento residencial é composto por 20 (vinte) blocos de edifícios, o qual foi devidamente instituído em sua Convenção Condominial ) Localização: O apartamento objeto da avaliação, localiza-se no Bloco I - Samambaia ) Sistema de segurança: O Conjunto conta com portaria central, portão automatizado, interfones (externo e interno) e câmeras instaladas em pontos estratégicos do Conjunto ) Áreas de lazer: O Conjunto possui nas dependências do pavimento térreo e playground ) Estacionamento: Composto por vagas individuais do tipo padrão descobertas e demarcadas distribuídas no pavimento térreo ) Área Administrativa: Constituída por portaria central 24h, administração, vestiários, copa e depósito de materiais ) Do Bloco I - Samambaia : É constituído por 05 (cinco) andares, contendo: c Pavimento Térreo: hall de entrada e escada, extintores e hidrantes. c Pavimentos Superiores: do 1º ao 4º, contendo hall de circulação através de escadas, extintores, hidrantes e 04 (quatro) unidades totalizando 20 (vinte) apartamentos. c Elevadores: O edifício não possui elevadores, sendo o acesso entre pavimentos realizados através de escadas. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

17 fls. 209 c Estrutura: Edificada através sob pilotis, com vigas e lajes em concreto armado, com paredes de fechamento em blocos cerâmicos do tipo estrutural. c Fachada: Contempla estilo arquitetônico definido, pintada com látex e caixilharia de alumínio/ferro com vidros ) Padrão construtivo do empreendimento: Considerando a tipologia construtiva, espelhando-se nos padrões definidos no atual Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE SP, o empreendimento se enquadra como do grupo 1.3 Apartamento, 1.3.2, Padrão Simples ) Das áreas do apartamento: A unidade nº 11 do Bloco 11, possui as seguintes áreas conforme discriminadas no quadro a seguir e certidão de matrícula nº : Apto. Área Útil Privativa Área Comum Área Comum Paisagismo Área Total Construída Fração Ideal Terreno ,175 m 2 15,6633 m 2 29,1320 m 2 107,6854 m 2 1,4503 % Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

18 fls ) Da vaga de garagem: O apartamento nº 236, possui o direito da guarda de 01 (um) veículo em local indeterminado no estacionamento de uso coletivo do Conjunto ) Vistoria interna: Nos termos do Artigo 429-CPC, após explanar a situação processual na portaria, foi autorizado pelo sindico, Sr. João Barreto, a entrada no interior do Conjunto, porém, informou que o apartamento nº 236, objeto da avaliação, encontrava-se fechado. Inobstante a informação, tendo em vista que a data e horário da vistoria foi agendada judicialmente, o subscritor aguardou o Réu e/ou representante para ingressar no imóvel até às 17h00minh, porém, sem êxito em comparecer os responsáveis pelo imóvel. Isto posto, ante a ausência e não comparecimento do morador responsável, o subscritor indagou o síndica acerca das as divisões cômodas e estado de conservação do apartamento nº 236, sendo informado que é composto por sala de estar, cozinha, banheiro e 02 (dois) dormitórios, encontrando-se em regular estado de conservação. Todavia, para não inviabilizar os trabalhos técnicos periciais de engenharia de avaliação e andamento do feito, tendo em vista que as unidades de apartamentos que compõem o Conjunto se caracterizam como apartamentos tipo padrão, ou seja, com divisões cômodas similares, foi possibilitado ao subscritor, proceder aos trabalhos de vistoria interna em apartamento [vago] congênere sob nº 137 do Bloco J Jasmim. Insta salientar que, referido procedimento atende o que dispõe o item 8.4 da atual Norma Para Avalição de Imóveis Urbanos 2011 do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia transcrita a seguir: Item 8.4 Vistoria do imóvel avaliando É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

19 fls. 211 Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, tais como: a) Descrição interna; b) Vistoria externa de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos, escritórios ou conjuntos habitacionais; c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas. A vistoria deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes. Por fim, o subscritor esclarece que a vistoria na unidade similar nº 137 do Bloco J - Jasmim foi autorizada pelo síndico, Sr. João Barreto que possuía as chaves e procedeu em conjunto com o zelador, a abertura da unidade. 3.7) Relatório Fotográfico: 3.7.1) Para visualização geral do empreendimento onde se localizam os imóveis em questão, será apresentado, a seguir, descrições de imagens digitais (sem edição) obtidas no decorrer da diligência ao local. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

20 fls. 212 Foto n 01: Vista geral da portaria central do Conjunto Residencial Jardins de Viena. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

21 fls. 213 Foto n 02: Vista parcial da alameda de acesso aos blocos do Conjunto Residencial Jardins de Viena. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

22 fls. 214 Foto n 03: Vista geral do prédio de uso administrativo. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

23 fls. 215 Foto n 04: Vista geral do playground. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

24 fls. 216 Foto n 05: Vista geral das vagas de garagem próximas ao Bloco I Samambaia. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

25 fls. 217 Foto n 06: Vista geral do Bloco I Samambaia, onde se localiza o imóvel avaliando, de nº 236. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

26 fls. 218 Foto n 07: Vista ampliada das janelas da área de serviço e dormitório do imóvel avaliando, de nº 236. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

27 fls. 219 Foto n 08: Vista geral do acesso ao bloco I Samambaia, onde se localiza o imóvel avaliando. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

28 fls. 220 Foto n 09: Vista do hall do pavimento térreo, Detalhe para a escada de acesso aos superiores. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

29 fls. 221 Foto n 10: Vista geral da porta de entrada do apartamento nº 236. Na oportunidade da diligência o imóvel se encontrava fechado. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

30 fls. 222 Foto n 11: Vista da sala. [apartamento similar nº 137 do Bloco Jasmim - vistoriado pelo subscritor]. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

31 fls. 223 Foto n 12: Vista do dormitório. [apartamento similar nº 137 do Bloco Jasmim vistoriado pelo subscritor]. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

32 fls. 224 Foto n 13: Vista da cozinha. [apartamento similar nº 137 do Bloco Jasmim vistoriado pelo subscritor]. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

33 fls. 225 Foto n 14: Vista do banheiro. [apartamento similar nº 137 do Bloco Jasmim vistoriado pelo subscritor]. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

34 fls. 226 IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO 4.1) Normas Técnicas: 4.1.1) O presente trabalho de avaliação obedece como diretrizes gerais, às técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas a NBR Avaliação de Bens Parte 2 Imóveis Urbanos e Norma Técnica 2011 do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 4.2) Especificação da Avaliação: 4.2.1) A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão. 4.3) Metodologia: 4.3.1) Para se calcular o valor de mercado de um imóvel, seguindo o que preconiza o Item 8.5 da atual Norma de Avaliação, poderão ser utilizados os seguintes métodos: Þ COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: Comumente utilizado preferencialmente na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Þ EVOLUTIVO: Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros. Þ INVOLUTIVO: Somente utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. Þ CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis. Þ MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO: Essencialmente utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

35 fls ) A escolha da Metodologia conforme determina a norma NBR , recomenda que sempre que possível, o valor de mercado do imóvel, seja para venda ou locação, seja determinado com o emprego do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, pois, tal preferência é devida ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado, onde se destacam as seguintes definições técnicas, literárias e normativas. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: à Basicamente em se determinar o valor de mercado de um imóvel por comparação direta com o de outro imóvel semelhante. Para maior facilidade de trabalho, opera-se com o valor locativo unitário, isto é, valor locativo por metro quadrado. à Trata-se de procedimento preferencial que exige conhecimento de dados de mercado referentes a locações e imóveis semehantes quanto a contemporaneidade dos dados obtidos, às condições, localização, estado de conservação, entre outros atributos ao tipo de avaliação ) Nesse contexto, de valia consignar, que a preferência pelo uso de métodos diretos não é recente, pois, em já em 1992 o Engo. Joaquim da Rocha Medeiros Júnior apresentou no Seminário Paulista de Avaliações e Perícias, realizado pelo IBAPE/SP, trabalho intitulado "Métodos Diretos x Métodos Indiretos", onde consta: ".. A bem da verdade, todos os métodos avaliatórios são comparativos, pois, qualquer deles, se baseia, fundamentalmente, no confronto com valores de assemelhados: o que os distingue entre diretos e indiretos, é o fato de, nos primeiros, ser menor o número de etapas e/ou operações necessárias a proceder às "homogeneizações" destinadas a considerar e equalizar as desigualdades entre o bem avaliando e os que possam servir de termo de confronto. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

36 fls. 228 Como nenhuma dessas etapas de "homogeneização" é absolutamente perfeita, sempre encerrando probabilidade de introduzir distorções nos resultados (especialmente quando usados os critérios denominados clássicos, das avaliações de nível normal), resulta evidente que, já de plano, os métodos diretos, quando possível usá-los, devem ser os preferidos, por terem maior confiabilidade. Por outro lado, é de ser considerado que, enquanto pelo método comparativo direto os resultados obtidos, se corretamente conduzidos os cálculos, levam a valores de mercado dos bens, pelos métodos indiretos, o que se alcança, na verdade, a bem dizer, são valores econômicos das propriedades. Como, pela própria definição do item 1.3 da NBR 5676, o valor a ser determinado deve ser o de mercado - correspondendo este ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita - fica mais uma vez comprovado que, nas avaliações de imóveis, deva ser dada primazia ao uso dos métodos diretos." 4.3.4) A relevância de tais conceitos para a Engenharia de Avaliações já naquela época pode ser medida pelo fato de que os mais de 300 profissionais de todo o país que participaram do Seminário Paulista de Avaliações e Perícias realizado em novembro de 1992 pelo IBAPE/SP incluíram o seguinte tópico nas recomendações finais do evento: TEMA I - MÉTODO DIRETOS X INDIRETOS 1-) Nas avaliações, preferencialmente e quando passíveis de serem aplicados, devem ser adotados os métodos diretos; 2-) Os métodos indiretos reservam-se às avaliações de imóveis especiais ou quando os diretos se mostrarem impraticáveis. 3-) Devem os órgãos de classe e os profissionais em geral promoverem estudos, pesquisas e discussão para fomentar o aperfeiçoamento dos métodos existentes e a criação de novos roteiros avaliatórios. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

37 fls ) No mesmo sentido, as atuais Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos a NBR e do IBAPE/SP 2011 também confirma o Método Comparativo Direto como preferencial: Norma do IBAPE-SP Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado de imóveis quanto à contemporaneidade dos dados obtidos. NBR Trata-se de procedimento preferencial e usualmente empregado em avaliações de imóveis. Para sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a ofertas de imóveis semelhantes ) Portanto, em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, a metodologia técnica a ser empregada na presente avaliação, será o conceituado e recomendado Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, por melhor se enquadrar no trato pericial em tela e que atende a todas as considerações fundamentadas e preconizadas pelas atuais Normas de Avaliação ) Trata-se de metodologia aplicável utilizando-se para tal o Tratamento de Dados Fatores ou Homogeneização, consoante determina as atuais Normas Técnicas vigentes, cujos resultados são comparados com o imóvel avaliando, afim de, parametrizar os dados obtidos. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

38 fls ) Pesquisa Comparativa: 4.4.1) Para proceder à pesquisa de elementos comparativos, o signatário percorreu a região geoeconômica do imóvel, bem como, diligenciou às imobiliárias da região a fim de coletar elementos em oferta e/ou transações consumadas que guardam características similares ao imóvel paradigma ) Os valores de oferta não serão atualizados, conforme preconiza às Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia ) Diante do campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado o Tratamento de Dados de Mercado denominado por Fatores ou convencionalmente chamado de Homogeneização, através da qual se obteve o valor unitário por metro quadrado de apartamento para a situação paradigma considerada. 4.5) Do Valor Unitário: 4.5.1) Para proceder à homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, levou-se em consideração os seguintes fatores técnicos: Þ FATOR OFERTA: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado, no caso o valor a ser aplicado será da ordem de 10% (dez por cento), conforme preconiza as atuais Normas de Avaliação. Þ FATOR PADRÃO: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função do padrão construtivo de cada elemento comparativo em função do avaliando. Þ FATOR DEPRECIAÇÃO: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação, através do critério de depreciação de Ross-Heidecke, criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção. Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

39 fls ) Características do Imóvel: 4.6.1) O apartamento nº Bloco 01 do Conjunto Residencial Lírio dos Vales, possui as seguintes características construtivas: Situação Paradigma Classe Construtiva Residencial Grupo Apartamento Padrão Construtivo Simples Área Privativa 65,0900 m 2 Área Total 81,284 m 2 Idade aparente (i r ) 10 anos Estado da Edificação (e) necessitando reparos simples Vida Referencial 60 anos Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

40 fls ) Valor Total do Imóvel: 4.7.1) O cálculo do valor do apartamento, será proveniente do valor unitário final por metro quadrado calculado e homogeneizado com auxílio do conceituado software Geo Avaliar, onde se obteve dados estatísticos, tais como: média aritmética e limites de confiança compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cujo valor resultou em GRAU DE PRECISÃO III, sendo o grau de nível máximo que proporciona ampla segurança técnica ao avaliador ) Portanto, o valor total de mercado do apartamento nº 236, localizado no Bloco I - Samambaia do Conjunto Residencial Jardins de Viena, com direito a 01 (uma) vaga de garagem descoberta em local indeterminado, conforme cálculos anexos (anexo-01), resultou em: Vi = R$ ,75 em números redondos: Apartamento nº Vi = R$ ,00 (duzentos mil reais) válido para a data base Setembro de Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

41 fls. 233 V. CONCLUSÃO Assim sendo, considerando todas as premissas anteriores, têm-se o seguinte valor total à vista de mercado do apartamento nº 236, localizado no 2º andar do Bloco I - Samambaia, com direito a uso de 01 (uma) vaga de garagem descoberta em local indeterminado, integrante do Conjunto Residencial Jardins de Viena, situado na Rua Justino Alves Batista, nº 89, Vila Yolanda, município de Osasco - SP., objeto da matrícula nº , calculado em consonância com as atuais Normas de Avaliação de Imóveis através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado : R$ ,00 Setembro Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

42 fls. 234 VI. ENCERRAMENTO O presente Laudo Técnico de Avaliação é constituído de 37 (trinta e sete) laudas digitadas no anverso, todas rubricadas e esta última datada e devidamente assinada. Inclui-se no presente trabalho 01 (um) anexo. Prestigiado pela honrosa nomeação, o signatário agradece e coloca-se à inteira disposição desse respeitável Juízo para prestar quaisquer esclarecimentos que se julgarem necessários. Trabalho n 8.060/15 Osasco, 11 de setembro de Rui das Neves Martins Eng Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho. Mestre em Tecnologia da Construção de Edifícios pelo IPT. Pós-graduado em Perícias e Avaliações de Engenharia FAAP. Membro da Associação Brasileira Mecânica dos Solos IPT. Membro da Associação Brasileira de Engº Geotécnica IPT. Membro Titular do IBAPE/SP n 664 CREA Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

43 fls. 235 Anexo 01 Pesquisa imobiliária elementos comparativos Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

44 fls. 236 Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

45 fls. 237 Rua Araritaguaba, nº 251, Cj 12, Capital/SP. Cep Fone/Fax: (11)

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