LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO

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1 2 I- PRELIMINARES LAUDO TÉCNICO PERICIAL Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistorias realizadas nos imóveis em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO. II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO MATRÍCULA N CRI de Araraquara/SP (Conforme cópia da certidão de matrícula juntados na petição inicial) IMÓVEL: Um terreno constituído de parte do lote 90 da quadra F do loteamento JARDIM TAMOIO, nesta cidade, medindo 6,00 metros de frente; igual medida na linha dos fundos; por 30,00 metros da frente aos fundos, em ambos os lados, encerrando uma área de 180,00 metros quadrados e confrontando na frente fls. 106

2 3 com a rua Juracy; de um lado com parte do lote 90; de outro com o lote 92 e nos fundos com com o lote 89. Proprietários: Genesio Paulo Daris, tratorista, filho de José Daris e de Elvira Maria Filipin Daris, e sua mulher Luzia Abbade Daris, que também se assina Luzia da Silva Abade Daris. AV.1 em 10 de julho de 1997 ALTERAÇÃO DE DENOMINAÇÃO DE VIA PÚBLICA A Rua Juracy denomina-se atualmente Rua Angelo Argenton. AV.2 em 10 de julho de 1997 CONSTRUÇÃO Conforme requerimento de e habite-se n 7471, de , ora arquivados, no terreno foi construído um prédio com 48,50 m2., sob n 316 da Rua Angelo argenton não apresentando CND/INSS nos termos do artigo 45, do Decreto 2173/97. Após o falecimento de Genesio Paulo Daris e sua mulher Luzi da Silva Abade Daris, o imóvel foi partilhado aos herdeiros filhos na proporção: 1) 20% para Adriana Cristina Daris; 2) 20% para Ana Paula Daris; 3) 20% José do Carmo Daris; 4) 20% Fátima Regina Daris; 5) 20% Andréia Aparecida dos Santos. III- VISTORIA Após contato telefônico com uma das herdeiras, a vistoria foi previamente agendada, me apresentei e me identifiquei, informando ao interessado que me recebeu neste dia o Sr. José do Carmo Daris, a finalidade da vistoria, que entendeu e gentilmente permitiu o acesso ao imóvel. Informei que a finalidade é a de conferir, as características e o padrão de construção, as suas divisões internas, e do que é possível visualizar observar quanto ao estado de conservação da construção, a rede elétrica e hidráulica. Informações que são importantes para o cálculo da depreciação da construção. O imóvel encontra-se atualmente desocupado, apenas utilizado eventualmente pelo Sr. José do Carmo, que utiliza um dos cômodos dos fundos, para execução de pequenos serviços de consertos. Na vistoria também foram verificadas as infra-estruturas do bairro. fls. 107

3 4 -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias e sarjetas: Sim, -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. O mesmo possui uma área de terreno de 180,00 metros quadrados, e área 58,00 m2 a edificação principal, e 36,00 m2 uma pequena edícula nos fundos. A construção será detalhada no item referente a Avaliação das edificações. IV- AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DO TERRENO Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes de 200,00 metros quadrados. As divisas do terreno são compostas parte por muro de alvenaria e parte pelas construções dos imóveis confrontantes. PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO - IMOBILIARIA HDZ R$ 180,00 / metro quadrado Av. Espanha, N Centro ARARAQUARA - SP - IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 200,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n ARARAQUARA - SP fls. 108

4 5 -IMOBILIÁRIA MORADA CENTER Rua Nove de Julho, n 498 ARARAQUARA/SP mesmos. Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 630,00/m2 : 3 = R$ 210,00 / m2 Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 147,00 / m2 > 30% = R$ 273,00 / m2 R$ 250,00 / metro quadrado Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os R$ 210,00 /m2 VALOR DO TERRENO R$ 210,00 / m2 x 180,00 m2 = R$ ,00 R$ ,00 (TRINTA E SETE MIL E OITOCENTOS REAIS) AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DESCRIÇÃO fls. 109

5 6 RESIDÊNCIA A construção tem finalidade residencial. Trata-se de uma casa térrea. O imóvel não se identifica como construção nova, isto é recém construída, sendo a construção principal bem rústica, e de um aspecto geral necessitando de algumas reformas, como: Uma pintura geral, recuperação dos acabamentos no banheiro social, a casa possui forro em laje, apenas na sala da frente e no quarto. Não foram observadas trincas aparentes de infiltração. Aparentemente, pelo que foi possível observar da parte hidráulica e elétrica, encontram-se em bom estado. A cobertura é de telhas cerâmicas, e a estrutura do telhado em madeira, como já mencionado existem apenas 02 (dois) cômodos com forro em laje. A edificação possui as seguintes subdivisões internas: EDIFICAÇÃO PRINCIPAL SALA ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Laje; Vitraux: Metálico; Portas: Madeira. QUARTOS (1) Piso: Cerãmico; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira; Janelas: Madeira; BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes; Reboco e tinta látex; Forro: Sem forro; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; COZINHA (1) Piso: Cerâmico; fls. 110

6 7 Paredes: Reboco e tinta látex; Forro: Se forro; Portas: Madeira; Janelas: Metálicas; Área = 58,00 metros quadrados EDICULA SALA COZINHA (1) Piso: Concreto; Paredes: Reboco, e tinta látex; Forro: Não possui. QUARTO (1) Piso: Concreto; Paredes: reboco, e tinta látex; Janelas: Metálicas; Portas: Madeira. Área da edícula = 36,00 metros quadrados Área Total Construída = 94,00 metros quadrados. CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista Construção, onde utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, sendo o mais atualizado de Agosto / 2017: Residencial médio = R$ 1.309,71/ m2 Área Construída = 94,00 m2 fls. 111

7 8 94,00 m 2 x R$ 1.309,71/m2 = R$ ,74 TOTAL = R$ ,74 PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA R$ ,74 O valor da construção acima de R$ 1.309,71 é referente aos Custos de Edificações Novas. Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 27 (Vinte e sete) anos. A idade que o imóvel aparenta possuir com relação ao seu estado de conservação atual. Como a mesma necessita de algumas reformas, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R), onde R = Razão de depreciação (0,020), n = Idade Aparente (27 anos) Portanto, 27 Kd = (1-0,020) = 0,57956 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd, em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo; Kd = Fator de depreciação; fls. 112

8 9 VE = R$ ,74 x 0,57956 VE = R$ ,21 Valor final da Edificação R$ ,21 (SETENTA E UM MIL, TREZENTOS E CINQUENTA E UM MIL REAIS E VINTE E UM CENTAVOS) VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO (Matrícula N ) TERRENO + EDIFICAÇÃO R$ ,00 + R$ ,21 R$ ,21 (CENTO E NOVE MIL, CENTO E CINQUENTA E UM REAIS E VINTE E UM CENTAVOS) IV- DETERMINAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL (Va) fls. 113

9 10 Va = (VI x i), onde 12 VI = Valor total do imóvel i = Taxa de renda (em geral 6,0% a.a.) 12 = doze meses = 1 ano. Va = R$ ,21 x 0,06 = R$ 545,75 12 Levando-se em consideração que não existe entrada para carro (garagem), as reformas que serão necessárias para uma locação, a região em que se encontra o imóvel, e a crise financeira em que se encontra o mercado o mesmo terá uma desvalorização no aluguel de: 30% aproximadamente R$ 545,75 x 0,70 (30%) = R$ 382,02 R$ 382,02 / mês (Casa principal e edícula) Subdividido da seguinte forma CASA PRINCIPAL = Área de 58,80 metros quadrados R$ 262,00 / mês (DUZENTOS E SESSENTA E DOIS REAIS) Mês EDÍCULA = 35,20 metros quadrados R$ 120,02 / mês (CENTO E VINTE REAIS E DOIS CENTAVOS) Mês fls. 114

10 11 V- QUESITOS FORMULADOS PELA REQUERIDA (Fls. 87 dos Autos) 1- Queira o sr. Perito descrever o imóvel objeto da presente ação; RESPOSTA: Vide itens I, II, III.no corpo deste laudo. 2- Queira o Sr. Perito descrever se a divisibilidade no presente imóvel (casa principal e edícula); RESPOSTA: Não, pois o terreno já se encontra desmembrado, não cabendo mais divisões físicas. 3- Queira o Sr. Perito informar os valores separado referente ao aluguel da casa principal e edícula se possível já que o imóvel não é utilizado em sua totalidade pelo requerente; RESPOSTA: Vide item IV Determinação do Valor do aluguel, no corpo deste laudo. 4- Queira o Sr. Perito prestar quaisquer outros esclarecimentos que entender necessários ao deslinde da matéria em debate. RESPOSTA: este profissional não tem outros esclarecimentos a efetuar. VI ENCERRAMENTO O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 12 (Doze) laudas, ao final no item ANEXOS, encontra-se fotos do imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à fls. 115

11 12 disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações. ARARAQUARA, 06 de NOVEMBRO de 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP - N PERITO JUDICIAL fls. 116

12 13 ANEXOS fls. 117

13 14 Foto N 01: Mostrando o quarto da edícula Foto N 02: Mostrando parte do banheiro. fls. 118

14 15 Foto N 03: Mostrando o banheiro da edícula internamente. fls. 119