- A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos;

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1 fls. 127 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP AUTOS DE : PROCEDIMENTO COMUM - Condomínio REQUERENTES : CAROLINE CAMBIAGHI AVELLANEDA e OUTROS REQUERIDOS : VALTER APARECIDO AVELLANEDA MARIN e OUTRO PROCESSO : N MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng CREA/SP, N Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, após diligências necessárias, vem mui respeitosamente à presença V. Excia., requerer: I II - A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos; - A liberação parte dos honorários, valor já positados em fls. 121 dos Autos pelos requerentes, sendo a diferença a ser liberada pela Defensoria Pública do Estado São Paulo. Nestes Termos, Pe Deferimento. ARARAQUARA, 10 FEVEREIRO 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP N PERITO JUDICIAL 1

2 fls. 128 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação I- PRELIMINARES LAUDO TÉCNICO PERICIAL Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistorias realizadas nos imóveis em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO. II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO MATRÍCULA N CRI Araraquara/SP (Conforme cópia da certidão matrícula juntados na petição inicial) IMÓVEL: Uma casa situada na Rua João Gurgel número (hoje 1.976) em Araraquara e o terreno respectivo (parte do lote 35 da quadra 2 do loteamento Dona Elisa) que me, inclusive a parte edificada, 12,50 metros frente sobre a mencionada via pública, por 2

3 fls. 129 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação III- VISTORIA 10,00metros da frente aos fundos, confrontando um lado com Manoel Esteves Farto, outro com José Ovelaneda e nos fundos com Manoel Esteves Farto. CADASTRO MUNICIPAL: 013, Na vistoria me apresentei ao requerido o Sr. Valter e esposa, me intifiquei, informando aos interessados a finalida da vistoria, que entenram e gentilmente permitiram o nosso acesso ao imóvel. Foram informados que a finalida é a conferir, as características e o padrão construção, as suas divisões internas, e do que é possível visualizar, observando quando possível o estado em que se encontram a re elétrica e hidráulica. Informações que são importantes para o cálculo da preciação da construção. O imóvel é atualmente ocupado pelo Sr. Valter, on sempre residiu. Na vistoria também foram verificadas as infra-estruturas do bairro. -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias e sarjetas: Sim, -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. O mesmo possui uma área terreno 125,00 metros quadrados, e 91,30 metros quadrados área construída, conforme consta na certidão valor venal, solicitada junta a Prefeitura Municipal referente ao ano A construção será talhada no item referente a Avaliação das edificações. IV- AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DO TERRENO 3

4 fls. 130 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação Os valores foram vidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores transposição (FT) e fator fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes 300 metros quadrados. OBSERVAÇÃO: Na pesquisa, quando as metragens do terrenos fogem do padrão normal, no caso o padrão normal na região são lotes 300 metros quadrados, o lote em questão possui 125,00 metros quadrados, a tendência é provocar um pequeno aumento 30% (trinta por cento) no valor final do mesmo. As divisas do terreno são compostas pelas construções dos confrontantes. PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO - IMOBILIARIA HDZ R$ 610,00 / metro quadrado Av. Espanha, N Centro ARARAQUARA - SP - IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 630,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n ARARAQUARA - SP -IMOBILIÁRIA MORADA CENTER Rua Nove Julho, n 498 ARARAQUARA/SP Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 1.850,00 : 3 = R$ 616,66 / m2 R$ 610,00 / metro quadrado 4

5 fls. 131 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação mesmos. < 30% = R$ 431,66 / m2 > 30% = R$ 801,65 / m2 Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os R$ 616,66 /m2 VALOR DO TERRENO R$ 616,66 / m2 x 125,00 m2 x 1,30 (30%, terreno) = R$ ,25 R$ ,25 (CEM MIL, DUZENTOS E SETE REAIS E VINTE E CINCO CENTAVOS) AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DESCRIÇÃO RESIDÊNCIA A construção tem finalida resincial. Trata-se uma casa térrea. O imóvel não se intifica como construção nova, isto é recém construída, necessitando reformas, em quase todo o seu aspecto. As situações encontradas, ocorrem vido ao longo período falta manutenção, sendo observado sgastes naturais pelo tempo uso, e intempéries. Foram observadas algumas trincas aparentes e infiltrações em algumas pares. Aparentemente, pelo que foi possível observar da parte hidráulica e elétrica, encontram-se em bom estado. A cobertura é telhas cerâmicas, e a estrutura do telhado em maira, toda forrada com lajes pré-fabricadas. A edificação possui as seguintes subdivisões internas: 5

6 fls. 132 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação SALA ESTAR (1) Piso: Taco maira; Pares: Reboco, acabamento em massa acrílica e tinta látex; Forro: Laje; Vitraux: Metálico; Portas: Maira. QUARTOS (2) Piso: Taco maira; Pares: Reboco, acabamento em massa acrílica e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Maira; Janelas: Maira; Armário embutido. BANHEIRO SOCIAL - (1) Piso: Cerâmico; Pares; Revestimento em azulejo até o teto; Porta: Maira; Vitraux: Metálico; Box: Simples. COZINHA (1) Piso: Cerâmico; Pares: Revestimento em azulejo até o teto; Forro: Laje; Portas: Maira; Janelas: Metálicas; UM SALÃO (Utilizado como um pequeno comércio) Piso: Cerâmico; Pares: Reboco, acabamento em massa acrílica e tinta látex; 6

7 fls. 133 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação Área Total Construída = 91,30 metros quadrados. Conforme certidão Valor Venal para 2016, levantada junto a Prefeitura Municipal Araraquara-SP. CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista Construção, on utilizaremos o índice resincial popular, para construções novas, sendo o mais atualizado Dezembro / 2016: Resincial popular = R$ 1.210,63/ m2 Área Construída = 91,30 m2 91,30 m 2 x R$ 1.210,63/m2 = R$ ,51 TOTAL = R$ ,51 PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA R$ ,51 O valor da construção acima R$ 1.210,63 é referente aos Custos Edificações Novas. Consirando-se a IDADE APARENTE do imóvel 30 (Trinta) anos. A ida que o imóvel aparenta possuir com relação ao seu estado conservação atual. Como a mesma necessita algumas reformas, teremos uma preciação calculada pelo método do valor crescente (comissão peritos), em que: 7

8 fls. 134 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação n Kd = (1 - R), on R = Razão preciação (0,020), n = Ida Aparente (30 anos) Portanto, 30 Kd = (1-0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd, em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo; Kd = Fator preciação; VE = R$ ,51 x 0,54548 VE = R$ ,18 Valor final da Edificação R$ ,18 (SESSENTA MIL, DUZENTOS E NOVENTA E DOIS REAIS E DEZOITO CENTAVOS) 8

9 fls. 135 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO (Matrícula N ) TERRENO + EDIFICAÇÃO R$ ,51 + R$ ,18 R$ ,69 (CENTO E SETENTA MIL, OITOCENTOS E VINTE E DOIS REAIS E SESSENTA E NOVE CENTAVOS) V- QUESITOS FÓRMULADOS PELOS REQUERENTES (Fol.s 123 dos Autos) 1- O imóvel avaliado tem natureza comercial ou resincial? RESPOSTA: Em torno 90% resincial, pois ao lado da residência, existe um pequeno salão para comércio. 2- Quem está ocupando o imóvel e a que título?; RESPOSTA: O requerido o Sr. Valter Aparecido Avellaneda Marin, sua mulher e 02 (dois) filhos pequenos. O mesmo também é heriro do imóvel. 3- A metragem do terreno e da construção está acordo com a constante na matrícula fl. 14/16?; 9

10 fls. 136 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação RESPOSTA: Pela certidão Valor Venal, levantada junto a Prefeitura Municipal e anexada a este Laudo, existe uma pequena diferença na área do terreno. Na matrícula seriam 120,00 metros quadrados terreno, na Certidão refere-se a 125,00 metros. A construção consta com 91,30 metros quadrados, para o exercício OBSERVAÇÃO: Na avaliação foram consirados os dados da área terreno e área construção da Certidão Valor Venal do imóvel. 4- Qual a ida da construção?; RESPOSTA: Mais 30 (anos). 5- Qual o valor do terreno, isto se levando em consiração sua localização e stinação (comercial ou resincial)? RESPOSTA: Vi no corpo ste Laudo os itens referentes a avaliação do terreno e da edificação. 6- Qual o valor da construção existente? RESPOSTA: Vi resposta do quesito anterior. 7- Qual o valor total, levando-se em consiração a soma do valor do terreno e da construção existente?; RESPOSTA: Mesma resposta do quesito 5 (cinco). 8- Quais os fatores foram utilizados para a realização da Avaliação Judicial? RESPOSTA: A venda do imóvel, para repartir o valor levantado, entre os heriros constantes na matrícula. 9- Queira o Senhor Perito, prestar eventuais esclarecimentos, que não contemplados neste quesito> 10

11 fls. 137 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação RESPOSTA: apresentar. VI- ENCERRAMENTO Este profissional não possui mais esclarecimentos a O presente laudo vai vidamente rubricado em suas folhas, digitadas um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto 11 (Onze) laudas, ao final no item ANEXOS, encontra-se foto da frente imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações. ARARAQUARA, 10 FEVEREIRO 2017 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP - N PERITO JUDICIAL 11

12 fls. 138 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação ANEXOS 12

13 fls. 139 Avaliações Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação Foto da frente do imóvel. 13