ENG. SANDRA HELENA MARRANO CREA N EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP.

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP. PROCESSO N SANDRA HELENA MARRANO, Engenheiro Civil, CREA N , Perita Judicial nomeada nos Autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial que BANCO SANTANDER BRASIL S/A move contra FUTURMOV MOVEIS DO FUTURO LTDA. ME E OUTROS, tendo concluído os trabalhos avaliatórios, vem mui respeitosamente perante V. Excia. apresentar o seguinte L A U D O 1 fls. 191

2 1. OBJETIVO O presente trabalho tem como objetivo determinar o valor de mercado do imóvel de matricula n do Cartório de Registro de Imóveis de Diadema, situado na Rua Guaicurus, Lote n. 03, Quadra 05 da Vila Conceição, Cidade de Diadema SP. 2. VISTORIA 2.1 O imóvel vistoriado está situado na Rua Guaicurus, n. 97, Vila Conceição, Na Cidade de Diadema SP. 2.2 Segundo os Mapas Fiscais do Município, o imóvel está cadastrado para fins tributários sob o n Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, distante cerca de 1,5 km em linha reta do centro da Cidade (Confluência da Avenida Alda, Avenida São José e Avenida Antonio Piranga), fazendo parte de zona mista, ou seja, residencial e industrial, onde as construções se enquadram no padrão simples e médio. O imóvel também está situado a 1,8 km (em linha reta) do trevo existente no km 16,5 da Rodovia dos Imigrantes e a 250,00 m da Avenida Dr. Ulisses Guimarães (importante corredor viário da região). Na região do imóvel predomina a construção de galpões industriais, de pequeno e médio porte. 2 fls. 192

3 MAPA DO LOCAL SEGUNDO O GUIA CARTOPLAM 2.4 O terreno que compõe o imóvel é plano, ao nível da rua para a qual faz frente, mas forma um degrau, em nível inferior, na sua parte posterior. Segundo a matrícula n do Cartório de Registro de Imóveis de Diadema (recorte abaixo), o imóvel possui as seguintes medidas e descrição: 3 fls. 193

4 2.5 No terreno acima descrito existe um galpão industrial contendo dois pavimentos, com 1.646,85 m² de área construída, idade de 34 anos (habitese expedido em 15/06/1.984), do tipo construtivo de galpão de padrão simples/ médio, assim composto: Pavimento térreo: Galpão contendo um mezanino na lateral direita e na parte frontal. No mezanino encontram-se : 2 salas de escritório, uma sala de reunião (formada por divisórias de madeira) e 2 sanitários Embaixo do mezanino encontram-se : uma sala de recepção, uma sala de escritório, um almoxarifado e um sanitário. Pavimento inferior : Um amplo salão, refeitório e um sanitário. 4 fls. 194

5 O galpão possui sua estrutura em concreto armado, piso de concreto, paredes de blocos de concreto sem revestimento, apenas com pintura à látex, cobertura de telhas de fibrocimento sobre estrutura metálica na forma de arco, caixilhos e portas de enrolar de ferro. Salas do piso térreo e do superior : piso de ardósia, paredes de blocos de concreto, sem revestimento, apenas com pintura à látex, caixilhos de ferro ou de alumínio natural. Sala do almoxarifado: piso de cimentado, paredes de blocos de concreto com pintura à látex, forro de laje. Sanitário do pavimento térreo : piso cerâmico, paredes revestidas de azulejos de cor até o teto, forro de laje com pintura à látex. Esse sanitário possui 2 boxes de chuveiro e 2 boxes com vaso sanitário. Sanitários do pavimento superior : piso de lajotas cerâmicas, paredes revestidas de azulejos de cor até o teto (com faixas verticais decorativas), forro com pintura à látex, lavatórios com tampo de mármore travertino. Salão do pavimento inferior : parte do piso em concreto e parte em cerâmica, paredes pintadas à látex sobre blocos de concreto, forro de laje com pintura à látex, caixilhos e portas de ferro. Refeitório e Sanitário do pavimento inferior : piso cerâmico, paredes revestidas de cor até o teto, forro de laje com pintura à látex, caixilhos de ferro. sanitário. O sanitário possui dois boxes de chuveiro e 2 boxes com vaso No sanitário várias peças de azulejos estão com a tonalidade diferente das demais. No refeitório existe a falta de várias peças de azulejos. 5 fls. 195

6 2.6 A construção existente no imóvel necessita de reparos, tais como: reforma da cobertura com a instalação de telhas que estão faltando e provocando vazamentos no interior do imóvel; reparos no piso do salão inferior que apresenta trincas, reforma dos sanitários e refeitório que estão com a falta de várias peças de azulejos e forro; pintura geral, inclusive portões e portas de enrolar de ferro; revisão das instalações hidráulicas dos sanitários; reparos no piso cimentado do recuo frontal, etc.. FOTO N. 01 : Frente do imóvel avaliando. 6 fls. 196

7 FOTO N. 02 Outra vista da frente do imóvel. FOTO N. 03 Frente do imóvel. 7 fls. 197

8 FOTO N. 04: Recuo frontal da edificação, vendo-se a lateral esquerda do imóvel. 8 fls. 198

9 FOTO N. 05 : Recuo frontal da edificação, vendo-se a lateral direita do imóvel. 9 fls. 199

10 FOTO N. 06 Interior do galpão vendo-se a construção do mezanino. FOTO N. 07 : Galpão, cujo telhado apresenta vazamentos e ausência de algumas telhas. 10 fls. 200

11 FOTO N. 08 : Sala da recepção do pavimento térreo. FOTO N. 09 : Sala da recepção. 11 fls. 201

12 FOTO N. 10: Salas do pavimento térreo. FOTO N. 11 : Sala do pavimento térreo. 12 fls. 202

13 FOTO N. 12 : Sanitário do pavimento térreo. FOTO N. 13 : Detalhe do WC e do box de chuveiro. 13 fls. 203

14 FOTO N. 14 : Sala de escritório situada no mezanino. FOTO N. 15 : Mesma sala vista do fundo. 14 fls. 204

15 FOTO N. 16 : Espaço para arquivo e sala de reunião. FOTO N. 17 : Sala de reunião. 15 fls. 205

16 FOTO N. 18 : Sanitário 1 situado no mezanino. FOTO N. 19 : Sanitário 2 situado no mezanino. 16 fls. 206

17 FOTO N. 20: Sala situada no mezanino. FOTO N. 21 : Outro detalhe da sala mostrada na foto anterior. 17 fls. 207

18 FOTO N. 22 : Salão do pavimento inferior. FOTO N. 23 : Salão do pavimento inferior. 18 fls. 208

19 FOTO N. 24 : Outro detalhe do salão do pavimento inferior. FOTO N. 25 : Salão do pavimento inferior, vendo-se o local do refeitório e sanitário. 19 fls. 209

20 FOTO N. 26 : Refeitório que apresenta falta de peças de azulejos. FOTO N. 27 : Outro detalhe do refeitório. 20 fls. 210

21 FOTO N. 28 : Sanitário do pavimento inferior. FOTO N. 29 : Sanitário do pavimento inferior. 21 fls. 211

22 FOTO N. 30 : Ausência de forro no sanitário. FOTO N. 31: Recuo de fundo da edificação. 22 fls. 212

23 3. AVALIAÇÃO 3.1 TERRENO O terreno pertencente ao imóvel será avaliado através do Método Comparativo Direto. Conforme pesquisa que efetuamos na região do imóvel (ver Anexo I), valor unitário básico de terreno (vub), a ser aplicado no terreno avaliando, considerando a sua localização, corresponde a R$ 1.289,00/m², no mês de maio de A equação que definirá o valor do terreno será: VT= At x vub, onde : VT= Valor do Terreno At = área do terreno = 1.435,00 m² Vub = valor básico unitário = R$ 1.289,00/m² VT = 1.435,00 m² x R$ 1.289,00/m² = R$ ,00 VALOR DO TERRENO R$ ,00 Maio/18 (Hum milhão, oitocentos e quarenta e nove mil, setecentos e quinze reais) o 23 fls. 213

24 3.2 VALOR DAS BENFEITORIAS As benfeitorias serão avaliadas de acordo com o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2.002, publicado pelo IBAPE, com atualização feita em fevereiro de Conforme o SINDUSCON, o valor de R8-N para o mês de ABRIL/18 corresponde a R$ 1.340,97/m² que, extrapolado por estimativa para o mês de MAIO/18 será adotado igual a R$ 1.342,00/m². De acordo com o referido estudo, temos: Área Construída do Galpão: 1.646,85 m² Padrão Construtivo : galpão de padrão simples, com alguma característica de padrão médio, com valor/m² = 1,05 de R8-N FOC (fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação) : Considerando-se a idade de 34 anos (habite-se expedido em 15/06/1984), em estado de conservação necessitando de reparos simples (referência e ), para uma vida referencial de 60 anos, o fator FOC será igual a 0,562. Valor Galpão = 1.646,85 x 1,05 x 1.342,00 x 0,562 = R$ ,90 Valor Galpão = R$ ,00 VALOR DAS BENFEITORIAS R$ ,00 Maio/18 (Hum milhão, trezentos e quatro mil, cento e sessenta e quatro reais) 24 fls. 214

25 3.3 VALOR DO IMÓVEL Será igual a soma das parcelas do terreno e da construção, ou seja: Do Terreno... R$ ,00 Das Benfeitorias... R$ ,00 Total... R$ ,00 ou, em números redondos, VALOR DO IMÓVEL DA RUA GUAICURUS, N. 97 VILA CONCEIÇÃO - DIADEMA R$ ,00 maio/18 (Três milhões, cento e cinquenta e quatro mil reais) fls. 215

26 4. ENCERRAMENTO O presente laudo compõe-se de 26 (vinte e seis) folhas digitadas em computador, de um só lado, todas numeradas e rubricadas, sendo esta última folha datada e assinada. Acompanha o Anexo I : Pesquisa e Homogeneização de Valores de Venda de Terreno, com 13 folhas. São Bernardo do Campo, 10 de maio de fls. 216

27 ANEXO I PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE TERRENOS ELEMENTO N. 01 Rua Guaicurus, n. 97 Vila Conceição - Cidade de Diadema - SP S = 31 Q = 028 L = 012 if = 560,00 Local : Rua Caramuru, n com frente também para a Av. Dr. Ulisses Guimaráes S = 31 if1 = 630,00 if2 = 770,00 Fonte : RDS Imóveis Sr. Reginaldo - Tel..: Valor - código de busca = 287 : R$ ,00 oferta em maio/18 Terreno : 4.470,00 m² Topografia : O terreno foi terraplenado e se encontra ao nível da Rua Caramuru. Na sua frente voltada para a Av. Dr. Ulisses Guimarães,o terreno está acima do nível da avenida. fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

28 Homogeneização Valor à vista = R$ ,00 x 0,90 = R$ ,00 Fator topografia = (1,00/1,00) = 1,00 Fator local = (560,00/770,00)= 0,73 Fator duas frentes = (1,00/1,05) = 0,95 fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

29 Somatória de fatores = [(1,00 + 0,73 + 0,95) 2] = 0,68 vub1 = ( ,00/4.470,00) x 0,68 = 1.369,13 ELEMENTO N. 02 Local vub1 = R$ 1.369,00/m² : Av. Dom Pedro I, com frente para a Rua Caetés S = 31 if1 = 630,00 if2 = 560,00 Fonte : GRP Imóveis Sr. Gilson - Tel.: Valor : R$ ,00 - oferta em maio/18 Terreno : 2.600,00 m² Topografia : O terreno possui a topografia em declive até 5%. fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

30 fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

31 Homogeneização Valor à vista = R$ ,00 x 0,90 = R$ ,00 Fator topografia = (1,00/0,95) = 1,05 Fator local = (560,00/630,00)= 0,89 Fator esquina = (1,00/1,05) = 0,95 Somatória de fatores = [(1,05 + 0,89 + 0,95) 2] = 0,89 vub2 = ( ,00/2.600,00) x 0,84 = R$ 1.335,00 ELEMENTO N. 03 vub2 = R$ 1.335,00/m² fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

32 Local : Av. Afonso Monteiro da Cruz, n. 889 S = 33 if = 490,00 Fonte : Conquistha Imóveis - Sr. Sergio - Tel.: Valor : R$ ,00 oferta em maio/18 Terreno : 2.508,00 m² Topografia : plana. Homogeneização Valor à vista = R$ ,00 x 0,90 = R$ ,00 Fator topografia = (1,00/1,00) = 1,00 Fator local = (560,00/490,00)= 1,14 Somatória de fatores = [(1,00 + 1,14) 1] = 1,14 vub3 = ( ,00/2.508,00) x 1,14 = 1.145,45 ELEMENTO N. 04 vub3 = R$ 1.145,00/m² Local : Rua Tupinambás, n. 388 S = 31 if = 560,00 Fonte : Barello Imóveis Sr. Edson - Tel.: e fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

33 Valor : R$ ,00 - oferta em maio/18 Terreno : 1.250,00 m². Na lateral direita do terreno existe uma edificação residencial assobradada, com área construída de 457,00 m² e idade de 35 anos. Topografia : O terreno possui sua topografia em declive, entre 10% a 20%. Homogeneização Valor à Vista = R$ ,00 x 0,90 = R$ ,00 Valor da Construção = 457,00 x 1,20 x 1.342,00 x 0,700 = R$ ,96 Valor do Terreno = R$ ,00 = R$ ,00 = R$ ,00 Fator topografia = (1,00/0,80) = 1,25 Fator local = (560,00/560,00)= 1,00 Somatória de fatores = [(1,11 + 1,25) 1] = 1,25 fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

34 vub4 = ( ,00/1.250,00) x 1,25 = 1.300,00 ELEMENTO N. 05 Local : Rua Caetés, n. 495 vub4 = R$ 1.300,00/m² S = 31 ifr = 560,00 Fonte : Costa & Nascimento Imóveis - Sr. Edson - Tel.: Valor : R$ ,00 - oferta em maio/18 fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

35 Terreno : 280,00 m². Topografia : plano Homogeneização 320,00 m². No terreno existe um galpão de padrão simples com Valor à Vista = R$ ,00 x 0,90 = R$ ,00 Valor da Construção = 280,00 x 0,85 x 1.342,00 x 0,555 = R$ ,78 Valor do Terreno = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Fator topografia = (560,00/560,00) = 1,00 Fator local = (1,00/1,00)= 1,00 Somatória de fatores = [(1,00 + 1,00) 1] = 1,00 vub5 = ( ,00/320,00) x 1,00 = 1.359,38 ELEMENTO N. 06 vub5 = R$ 1.359,00/m² Local : Estrada do Rufino, n. 75 S = 33 if = 560,00 ifremanej. = 448,00 Fonte : Viana Imóveis Tel. : Valor - código de busca = : R$ ,00 - oferta em maio/17 fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

36 Terreno : 2.665,00 m². No terreno tem uma casa, com 90,00 m², sem valor comercial. Topografia : o terreno possui sua topografia em declive até 10% no sentido transversal. Homogeneização Valor à vista = R$ ,00 x 0,90 = R$ ,00 Fator topografia = (1,00/0,90) = 1,11 Fator local = (560,00/448,00)= 1,25 Somatória de fatores = [(1,11 + 1,25) 1] = 1,36 vub6 = ( ,00/2.665,00) x 1,36 = R$ 1.224,00 vub6 = R$ 1.224,00/m² fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

37 RESUMO ELEMENTO Nº R$/m² , , , , , ,00 TOTAL 7.732,00. Média Aritmética = 7.732,00/6 = 1.288,67. Limite Inferior = 1.288,67 x 0,70 = 902,07. Limite Superior = 1.288,67 x 1,30 = 1.675,27 Não havendo elementos discrepantes, o valor da média aritmética simples corresponde ao valor básico unitário, ou seja: vub = R$ 1.289,00/m² maio/18 2. FUNDAMENTOS ASSUMIDOS 2.1 Foram coletados 6 (seis) elementos de pesquisa situados no mesmo setor fiscal do imóvel avaliando e em setores adjacentes, na mesma região geo-econômica e contemporâneos à data da avaliação. fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

38 2.2 Os elementos foram homogeneizados em conformidade com as Normas do IBAPE, de maio de Segundo as referidas Normas, o imóvel se enquadra no Grupo IV Zonas Industriais ou Galpões, onde não se aplica os fatores testada e profundidade 2.4 Em nossa homogeneização levamos em conta a influência da topografia, localização e a presença de duas frentes. 2.5 O fator topografia se baseou nos fatores conforme tabela abaixo: fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.

39 2.6 A transposição de valores teve com base os índices fiscais constantes na Planta Genérica de Valores do Município de Diadema, conforme Lei Complementar n. 379 de 18 de setembro de Para compensar a elasticidade natural dos negócios foi dado um desconto de 10% para os elementos em oferta. 2.8 As benfeitorias existentes nos elementos pesquisados foram avaliadas de acordo com o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos/2.002, publicado pelo IBAPE, com atualização feita no mês de fevereiro/ Calculados os resultados dos elementos de pesquisa, extraímos a Média Aritmética Simples, apurando-se também, a Média Aritmética Saneada, esta última obtida através do descarte dos elementos que se afastaram 30% abaixo e acima da Média Aritmética Simples. fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 3DE962D.