MarketView Escritórios Lisboa e Porto

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1 CB RICHARD ELLIS MrketView Escritórios Lisbo e Porto Mrço 21 Indicdores de Lisbo Stock Novo Tx. Disponibilidde Absorção Brut Rend Prime Yield Prime Stock Novo S2 9 vs. S1 9 S2 9 vs. S2 8 9 vs. 8 Indicdores do Porto Absorção Brut Rend Prime Yield Prime Tendêncis S2 9 vs. S1 9 S2 9 vs. S2 8 9 vs. 8 Embor exist um sentimento de lgum optimismo, n recuperção grdul do mercdo, não se prevêem em 21 níveis de bsorção muito cim dos registdos em 29. SUMÁRIO 2º SEMESTRE 29 A ofert de novos edifícios de Evolução d Absorção Brut de Escritórios escritórios irá umentr nos próximos 6 meses, o que poderá induzir um 25. umento d tx de disponibilidde em zons específics do mercdo. 2. As rends prime deverão mnter-se estáveis, pesr de se poder verificr um pressão pr o decréscimo ds 15. rends médis em lgums zons de mercdo, nomedmente no Prque ds Nções, que concentr mior 1. quot de edifícios em construção, sendo estes totlmente de criz 5. especultivo. No segundo semestre de 29 registou-se um melhori do sentimento económico com recuperção do índice de confinç dos consumidores; consequentemente ssistiu-se no sector imobiliário um tenur d qued dos principis indicdores imobiliários. A procur de espços empresriis umentou significtivmente n segund metde do no com duplicção, em Lisbo, dos níveis de bsorção registdos no primeiro semestre. Este créscimo foi lvncdo pel concretizção de negócios de rrendmento de dimensão relevnte e pel conclusão de lguns edifícios de escritórios promovidos pelos próprios ocupntes. Contudo em termos nuis registou-se um quebr pr metde do nível de bsorção tingido em 28. Pelo contrário, registou-se, no segundo semestre do no, um diminuição significtiv, n ofert de novos de espços de escritórios; qul se repercutiu num quebr, em termos nuis, de 25% em Lisbo. No entnto redução d ofert está mis relciond com o trso n conclusão de obrs do que com os efeitos d crise; estndo previsto pr 21 um novo créscimo n construção de edifícios de escritórios, qul é predominntemente de criz especultivo. Após um descid generlizd, o longo do primeiro semestre, no vlor de rrendmento prime em tods s zons de escritórios, no segundo semestre do no ssistiu-se um estbilizção deste indicdor, com excepção pr o CBD em Lisbo zon d Bovist no Porto onde se verificou um ligeiro decréscimo no vlor d rend. O mercdo de investimento imobiliário revelou-se muito mis ctivo no finl do no com um umento d procur por imóveis de escritórios. Neste período relizrm-se lgums operções de relevo, nomedmente vend d Torre Oriente, sendo est únic trnscção do no que envolveu um investidor estrngeiro. Em resultdo deste mior dinmismo ssistiu-se tmbém um compressão d tx de cpitlizção prime. Fonte: CB Richrd Elis/ LPI 23 21, CB Richrd Ellis, Inc.

2 scritórios MrketView Es CONTEXTO ECONÓMICO & POLÍTICO A crise económic e finnceir cusou um 12 deteriorção dos principis indicdores 1 mcroeconómicos n generlidde ds economis mundiis, incluindo Portugl. As projecções futurs 8 pontm pr um ligeir melhori do contexto 6 económico ms limitdo por diverss medids de 4 usteridde (definids no Plno de Estbilidde e 2 Crescimento - PEC) no sentido de controlr o défice orçmentl num horizonte temporl de 4 nos, reduzindo-o de 9,3% do PIB em 29 pr 2,8% em (2) 213. (4) Em 29 o PIB ncionl sofreu um contrcção de 2,7%, pós um período de crescimento económico nulo registdo em 28. Aind ssim o decréscimo do PIB foi inferior às expecttivs iniciis do Bnco de Portugl (que projectv um descelerção de 3,5% n Primver de 29) e muito cim do indicdor d médi dos píses d União Europei que registou um qued de 4,2% (4,1% n Zon Euro). Pr 21, s projecções do Bnco de Portugl (publicds no Boletim de Inverno) pontm pr um ténue crescimento n ordem dos,7%, pr com médi projectd pr os píses d Zon Euro. De cordo com os ddos do Eurostt, tx de desemprego em Portugl foi de 9,6% em 29, ficndo ligeirmente cim d médi d Zon Euro (9,4%) e d União Europei (8,9%), ms muito bixo de Espnh (18%) e Irlnd (11,8%). As previsões do PEC são de mnutenção d tx de desemprego bixo dos 1%. O Prtido Socilist liderdo por José Sócrtes venceu, pelo segundo mndto consecutivo, s eleições legisltivs em Setembro pssdo. Embor tenh perdido miori bsolut, o Governo conseguiu provr no Prlmento o Orçmento de Estdo pr 21. % r Efectivo Vlor Indicdores Económicos (e) 21 (p) Fonte: Bnco de Portugl, Comissão Europei Inflção Tx. Desemprego PIB Evolução Índice Confinç dos Consumidores, -1, -2, -3, -6, Fonte: INE CONTEXTO LEGAL & FISCAL Regime Fiscl pr s Empress Imposto Índice Confinç Consumidor (MM3M) Tx IRC 25% Derrm % - 1% do IRC liquiddo IVA* 2% IMT (Imposto Municipl de Trnscções) IMI (Imposto Municipl sobre Imóveis) Imposto de Selo (n vend) Imposto de Selo (no rrendmento) 6,5% do preço de vend (pgo pelo comprdor),2% -,5% do vlor fiscl revlido dos imóveis,8% do preço de vend (pgo pelo comprdor) 1% do 1º vlor de rend (pgo pelo proprietário) Págin 2 21, CB Richrd Ellis, Inc. *A vend ou rrendmento de um imóvel está isento de IVA, embor est isenção poss ser fstd.

3 m 2 Distribuição do Stock por Zons Lisbo Corredor Oeste 2% / LPI Prque ds Nções 7% Outrs Zons 15% Centro Histórico 11% CBD 1 13% Áre de Expnsão 1% CBD 2 24% Evolução Semestrl do Stock Adicionl de Escritórios - Lisbo S1 26 S2 26 S1 27 S2 27 S1 28 S2 28 S1 29 / LPI Stock Concluído Lisbo Zon Edifício Tipo* Áre (m 2 ) Zon 4 Edifício BIG N 5. Zon 6 Belour Studio Office N 3.42 Zon 7 Ntur Towers (T. Norte) N 4.5 *R Remodelção; N - Novo / LPI TOTAL LISBOA OFERTA/ STOCK EXISTENTE O stock do mercdo de escritórios de Lisbo tingiu no finl de 29 proximdmente m 2. O mesmo está concentrdo em 6 zons bem definids: CBD 1 (Av. Liberdde, Sldnh), CBD 2 (Av. Repúblic, Amoreirs), Áre de Expnsão (Prç de Espnh), Centro Histórico - Zon Ribeirinh, Prque ds Nções e Corredor Oeste. Todos os imóveis que não estejm loclizdos dentro ds zons referids, integrm denomind Zon 7. As zons 1 e 2 do CBD possuem mior quot de stock existente, com proximdmente m 2, cerc de 37% do totl do mercdo, embor nos últimos 2 nos não tenhmos ssistido à promoção de imóveis de dimensão relevnte nests zons. No extremo oposto, encontr-se o Prque ds Nções, com pens 37. m 2, 7% do stock totl, o que reflecte o fcto de ser zon mis recente do mercdo de escritórios, surgindo pós Expo 98. Os edifícios inugurdos o longo deste período contribuírm pr um créscimo de cerc de 13. m 2 o stock totl existente, menos 78% d áre d ofert concluíd n primeir metde do no e um quebr de 85% qundo comprdo com o período homólogo. Em termos nuis, form inugurdos 72.2 m 2 em 29, menos 25% do que em 28. Cerc de 65% d áre de escritórios inugurd o longo do no foi de promoção especultiv, sendo que os edifícios do Bnco BIG, d sede d Agênci Europei de Segurnç Mrítim e torre norte do empreendimento Ntur Towers, form promovidos pr um ocupção previmente definid d totlidde ou prte significtiv do imóvel. DISPONIBILIDADE O mercdo de escritórios d Grnde Lisbo presentou, no finl de 29, cerc de 42. m 2 de espços de escritórios livres pr ocupção, reflectindo um tx de disponibilidde de 9,7%, o que represent um créscimo de 145 pontos bse reltivmente o finl do primeiro semestre de 29. Tods s zons do mercdo registrm um subid ns txs de disponibilidde, resultdo directo do brndmento dos níveis de bsorção registdos e d conclusão d construção de novos edifícios. Mr rketview Escritór rios Págin 3 29, CB Richrd Ellis, Inc.

4 scritórios MrketView Es A zon onde este umento d tx de disponibilidde foi mis significtivo, foi o Prque ds Nções, pssndo tmbém ter mior tx de disponibilidde de Lisbo com 21,5%. No entnto, zon do Corredor Oeste continu concentrr mior áre de espço disponível n região de Lisbo, com cerc de 16. m 2 e um tx de desocupção de 19%, segund mis lt do mercdo. Apens n denomind Áre de Expnsão, se verificou um descid d tx de disponibilidde, do primeiro pr o segundo semestre de 29, qul resultou d ocupção d totlidde d Torre Oriente do Colombo. Comprtivmente com médi dos píses d União Europei, Portugl present um tx de disponibilidde superior ssim como um mior créscimo semestrl. A percentgem de espços vgos n médi dos 27 píses d União Europei er no finl de 29 de 9,5% % Tx de Disponibilidde por Zons S1 29 Fonte: CB RichrdEllis/ LPI CBD 1 CBD 2 Áre de Expnsão Centro Histórico Prque ds Nções Corredor Oeste Tx de Disponibilidde n Europ UE-27 21,5 18,8 8,5 7,2 6,6 PROMOÇÃO FUTURA Reltivmente à ofert futur de edifícios de escritórios, está previst conclusão de 13 empreendimentos de escritórios pr 21, os quis deverão totlizr cerc de 92.5 m 2, predominntemente de criz especultivo, ou sej, sem ocupção grntid ntes do início d construção. Esper-se ssim um créscimo, em cerc de 27%, n ofert de novos espços empresriis, comprtivmente o totl registdo em 29. Embor s previsões iniciis pontssem pr um diminuição grdul d promoção imobiliári, como consequênci direct dos efeitos d crise económico-finnceir, lguns projectos com conclusão previst pr o finl de 29, só serão concluídos durnte o 1º trimestre de 21, o que de lgum modo desvirtuou s previsões nteriores. Do totl de ofert previsto pr 21, cerc de metde está loclizd n zon do Prque ds Nções, em 6 novos edifícios, sendo por este motivo, zon que mis irá contribuir pr o créscimo de stock novo no mercdo. É tmbém importnte slientr que, 3 dos edifícios em pipeline, loclizm-se ns zons centris de Lisbo, o denomindo CBD, onde desde o finl de 27 não é registd ofert nov de dimensão relevnte. Fce à expecttiv de reduzid bsorção e o volume de ofert futur de promoção especultiv, prevê-se um umento d tx de disponibilidde nos próximos meses, nomedmente em determinds zons do mercdo, como o Prque ds Nções ou o Corredor Oeste. Págin 4 29, CB Richrd Ellis, Inc. Vrição Semestrl (Pon ntos Bse) (5) (1) Previsão de Escritórios Concluídos S1 21 Zon Edifício Vrição Semestrl Tx de Disponibilidde (%) Tipo* Áre (m 2 ) Zon 2 Repúblic Center N 6.6 Zon 2 Bloom N 4.6 Zon 5 Atlntis N 8.11 Zon 5 Pvilhão Virtul N 6.2 Zon 5 Explorer N Zon 5 Espce N 9.75 Zon 6 Lgos Prk 15 N 6.5 Zon 6 Lgos Prk 14 N 12. Zon 6 Duo Mirflores Premium N 8.6 Zon 7 Ntur Towers (T. Sul) N 4.42 *R Remodelção; N - Novo / LPI TOTAL ,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Tx de Disponibilidde (%)

5 PROCURA m 2 Absorção Brut por Zons S1 26 S2 26 S1 27 S2 27 S1 28 S2 28 S1 29 S2 29 CBD 1 CBD 2 Áre de Expnsão Centro Histórico Prque ds Nções Corredor Oeste Fonte: CB RichrdEllis/ LPI Absorção Brut por Sector de Actividde 12% N segund metde de 29 registou-se um umento d bsorção brut no mercdo de escritórios de Lisbo, comprtivmente à áre de escritórios ocupd nos primeiros 6 meses. Com um volume totl de proximdmente 78.3 m 2, o segundo semestre de 29 duplicou áre ocupd n primeir metde do no, tendo no entnto evidencido um decréscimo de 4%, qundo comprdo com o período homólogo de 28. Contudo, é importnte slientr, que bsorção registd n segund metde de 28, foi fortemente lvncd pel ocupção de 62. m 2 n Cidde Judiciári, pelo que excluindo est grnde operção, bsorção do último semestre de 29 já seri superior à de 28, em 16%. A áre ocupd no segundo semestre de 29 foi impulsiond por lguns negócios de dimensão relevnte, tis como o rrendmento de 12.2 m 2 pelo bnco Brclys n Torre Oriente ( mior trnscção do no), ocupção de 7. m 2 pel Agênci Europei de Segurnç Mrítim (EMSA), de 4.5 m 2 pel MSF Construções e de 3.75 m 2 pelo Bnco BIG. Mr rketview Escritór rios 29% 9% 21% Consultores e Advogdos Frmcêutics e Súde Serviços Empress TMT's & Utilities / LPI 5% 14% 4% Principis Negócios de Arrendmento Edifício Zon 6% Estdo, Europ e Associções Produtos de Consumo Serviços Finnceiros Outros Serviços Ocupnte Tipo* Áre (m 2 ) Torre Oriente 3 Brclys A 12.2 Edifício Cis do Sodré 4 Agênci Europei de Segurnç Mrítim A 7. Ntur Towers 7 MSF Construções P 4.5 Edifício BIG 4 Bnco BIG P 3.74 Duque de Plmel 23 1 Urí Menendez A 3.6 Fonte: CB RichrdEllis/ LPI * Tipo: Arrendmento (A), Vend (V), Proprietário-Ocupnte (P) Em termos nuis, registou-se em 29, um quebr pr metde no nível de bsorção de 28, fixndo-se nos m 2, num totl de 238 operções, em comprção com s 31 operções concretizds em 28, confirmndo s expecttivs iniciis de brndmento dos níveis de procur de escritórios. Num nálise por zons do mercdo, verific-se que denomind Áre de Expnsão (zon 3) registou mior procur d segund metde do no, retirndo ssim lidernç o Corredor Oeste (zon 6) gerlmente zon que cpt o mior volume de bsorção do mercdo. O elevdo nível de ocupção n Áre de Expnsão, está obvimente ssocido à bo performnce d Torre Oriente do Colombo, que foi integrlmente ocupd durnte este período. Reltivmente os sectores de ctividde mis dinâmicos, destcmos os Serviços Finnceiros, que representrm cerc de 21% do totl de áre ocupd n segund metde do no; seguido do sector Estdo, Europ e Associções, com um quot de 14%. Pr 21, prevê-se um procur de espços empresriis ligeirmente superior à registd no no pssdo. Apesr ds previsões de mior dinmismo, já evidencids no segundo semestre de 29, s empress deverão continur privilegir contenção dos custos opercionis e rcionlizção ds áres ocupds, tendo em considerção s previsões pouco nimdors, em termos de crescimento económico e d tx de desemprego em Portugl. Págin 5 21, CB Richrd Ellis, Inc.

6 RENDAS PRIME scritórios MrketView Es O decréscimo d procur de escritórios, bem como crescente pressão dos inquilinos, pr descid ds rends, de modo reduzir significtivmente os seus custos, num conjuntur económic prticulrmente dvers, conduziu, o longo de 29, um mior flexibilidde dos proprietários, em negocir contrtos de rrendmentos de long durção (5 ou mis nos) em troc de um redução no vlor d rend ou de outro tipo de incentivos, de modo ssegurr os níveis de rentbilidde dos seus imóveis. Assistiu-se ssim o longo do primeiro semestre de 29 um redução do vlor ds rends prime em tods s zons do mercdo de escritórios de Lisbo. Est situção sofreu lgum lterção, o longo do segundo semestre do no, sendo que somente zon do CBD1 (Av. d Liberdde/ Sldnh) registou um pequen quebr no vlor nominl d rend prime, fixndo-se nos 19,5 /m 2 /mês, enqunto tods s outrs zons mntiverm os seus vlores prime. Em termos nuis, s zons onde o decréscimo ds rends foi mis significtivo, form o Prque ds Nções e o CBD1, com queds n ordem dos 6% e 5% respectivmente. Pr 21 não se esperm grndes oscilções no nível ds rends prime, com excepção ds zons que terão um mior ofert disponível, cso do Prque ds Nções, onde poderá ocorrer um descid no vlor ds rends, dd competitividde esperd entre imóveis novos e de dimensão semelhnte. INVESTIMENTO O investimento em edifícios de escritórios totlizou em 29 os 16 milhões de euros, proximdmente menos 1% que no no nterior. A miori dos negócios de investimento form efectudos n segund metde do no, pós um primeiro semestre onde form inexpressivs s operções relizds. De destcr, no último trimestre do no, conclusão d únic operção registd, envolvendo um investidor estrngeiro Alemão, com vend d Torre Oriente. Com o mior dinmismo evidencido n segund metde do no começámos ssistir um movimento descendente d yield prime em tods s zons do mercdo. Em termos nuis registou-se um diferencil líquido, positivo, de 25 5 p.b. em tods s zons com excepção pr Áre de Expnsão onde correcção foi mis significtiv tingindo menos 25 p.b. que no finl de 28. Note-se que vrição máxim (entre o pico mis lto e o pico mis bixo do mercdo) foi tingid no CBD1 e no Corredor Oeste com 125 p.b. Págin 6 21, CB Richrd Ellis, Inc. % / m 2 / mês Rends Prime e Rends Médis por Zon T CBD 1 CBD 2 Áre de Expnsão Centro Histórico Prque ds Nções Corredor Oeste Rend Médi Evolução ds Rends Prime Rend "Prime" 11,5 11,5 13, 14, 17, 14, 15,5 16,5 19,5 17, 14,5 16, / / m 2 / mês 19,5 17, 16, 15,5 13, T2 29 T4 29 CBD 1 CBD 2 Áre de Expnsão Centro Histórico Prque ds Nções Corredor Oeste Evolução ds Txs de Cpitlizção Prime 9% 9% 8% 8% 7% 7% 6% 6% 5% 8,25% 7,5% 7,25% 7,% T4 24 T4 25 T4 26 T4 27 T4 28 T2 29 T4 29 CBD 1 Prque ds Nções Áre de Expnsão Corredor Oeste

7 Previsão de Escritórios Concluídos 21 Edifício Zon Promotor Áre (m 2 ) Conclusão Mgnum 1 STDM 4. S1 21 Sede EDP Porto 1 Adicis 7.2 S1 21 Bovist Plce Offices 1 HN 2.59 S2 21 Oporto Bess Leite II 1 HN 6.34 S2 21 Pólo de Serviços d Mi 4 ABB 15. S2 21 Porto Office 5 JFS 4.5 S2 21 TOTAL m 2 Evolução Anul do Stock Adicionl de Escritórios Porto (p) Fonte: CB RichrdEllis PORTO O mercdo de escritórios do Porto está concentrdo em qutro zons empresriis cuj loclizção se ilustr no mp d últim págin. Todos os imóveis que não estejm loclizdos dentro ds áres estipulds integrm um zon genéric, Zon 5. OFERTA O stock do mercdo de escritórios do Grnde Porto scendeu, no finl de 29, os m 2, com conclusão de dois novos edifícios de escritórios, o Edifício Vodfone com 3.5 m 2 e o Edifício Adicis II com cerc de 6. m 2, trduzindo um créscimo de ofert nov de 9.5 m 2. Ao longo do primeiro semestre de 29 não se registou conclusão de novo stock de escritórios, com os últimos seis meses do no representrem totlidde d ofert nov. Até o finl de 21 está previst conclusão de diversos projectos empresriis, com um créscimo de nov ofert de 39.6 m 2, representndo um volume de áre nov significtivmente superior o registdo no no de 29. Cerc de metde d áre de espços empresriis em construção está loclizd n Zon 1. Refir-se que quse todos os edifícios, com excepção pr sede d EDP, são de construção especultiv. Mr rketview Escritór rios Evolução Semestrl d Absorção Brut de Escritórios Porto m S1 27 S2 27 S1 28 S2 28 S1 29 Evolução d Rend Prime PROCURA Do ldo d procur, o mercdo de escritórios do Porto registou no segundo semestre do no um subid dos níveis de bsorção brut, qundo comprdo com o período homólogo de 28 e com primeir metde do no, com um volume de áre ocupd de proximdmente 11.6 m 2. Contudo, o no de 29 registou um brndmento significtivo dos níveis de áre ocupd, qundo comprdo com o no de 28, com um totl de cerc de 16.1 m 2 de espços de escritórios ocupdos, um decréscimo de proximdmente 43%. De entre os negócios concretizdos n segund metde de 29, de destcr bsorção de 1.8 m 2 no Edifício Burgo (Zon 1) pel Iberdrol Genercion e de m 2 no Edifício Arrábid (Zon 3) pel Mot Engil. RENDAS PRIME No segundo semestre de 29 verificou-se, mis um justmento do vlor d rend prime pr os 14,5 /m 2 /mês. Reltivmente o primeiro semestre do mesmo no, regist-se ssim um quebr deste vlor em,5 /m 2 /mês. A crise económic bem como ofert de qulidde que tem surgido noutrs zons do mercdo de escritórios do Porto que não s zons prime, tem deslocdo lgums empress pr loclizções mis secundáris, exercendo um pressão pr descid do vlor deste indicdor n zon prime d Bovist. Págin 7 29, CB Richrd Ellis, Inc.

8 MrketView Es scritórios Mp de Lisbo 3 5 Pr informções dicionis, por fvor contcte: RESEARCH E CONSULTORIA Cristin Arouc e: cristin.rouc@cbre.com AGÊNCIA DE ESCRITÓRIOS André Almd (Lisbo) e: ndre.lmd@cbre.com 2 1 Grç Ribeiro d Cunh (Porto) e: grc.cunh@cbre.com INVESTIMENTO Frncisco Hort e Cost e: frncisco.hortecost.com 4 Sofi Ferreir de Almeid e: sofi.lmeid@cbre.com Zon 1: CBD Av. d Liberdde, Sldnh Zon 2: CBD Av. d Repúblic, Amoreirs Zon 3: Prç de Espnh, 2ª Circulr Mp de Porto 4 Zon 4: Centro Histórico, Av. Almirnte Reis Zon 5: Prque ds Nções Zon 6: Corredor Oeste CB Richrd Ellis, Ld Ed. Amoreirs Squre Ru Crlos Alberto d Mot Pinto 17 1º A , Lisbo Tel: Fx: Ru José Gomes Ferreir, , Porto Tel: Fx: Zon 1: Bovist Zon 2: Bix Zon 3: Vil Nov de Gi Zon 4: Mi NOTA FINAL CB Richrd Ellis A informção contid neste documento é tid por nós como bo. Apesr de não duvidrmos d su exctidão, não verificámos e não prestmos quisquer grntis ou representção sob mesm. É d voss responsbilidde confirmr su exctidão e plenitude. Quisquer projecções, opiniões, deduções ou estimtivs são pens utilizds título de exemplo e não representm forçosmente o ctul ou futuro desempenho do mercdo. Est informção destin-se exclusivmente clientes d CB Richrd Ellis, não podendo mesm ser reproduzid sem o consentimento prévio d CB Richrd Ellis. Copyright 29 CB Richrd Ellis Págin 8 21, CB Richrd Ellis, Inc.