Boletim de Conjuntura Imobiliária. Clipping. Vigência do aumento do IR sobre ganhos de capital. 70ª Edição Comercial Abril de 2016

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1 + Boletim de Conjuntura Imobiliária 70ª Edição Comercial Secovi-DF, Setor de Diversões Sul, Bloco A, nº44, Centro Comercial Boulevard,Salas422/424, (61) , Econsult Consultoria Econômica, Departamento de Economia da UnB, Campus Darcy Ribeiro,(61) , Clipping Vigência do aumento do IR sobre ganhos de capital Neste Boletim: Clipping...1 Comercialização...2 O Imposto de Renda sobre ganhos de capital, que teve seu critério quantitativo alterado: de uma alíquota padrão de 15% para uma alíquota progressiva, variável entre 15% e 22,5%, a depender da base de cálculo, decorrentes de alienações de bens, tais como imóveis, quotas de capital social, ações, etc., passarão a ser tributados de forma mais gravosa, com uma alíquota progressiva que pode atingir até 22,5%. Venda Residencial...3 Venda Comercial...5 Locação...6 Locação Residencial...7 Locação Comercial...9 Rentabilidade...10 Séries Históricas...11 Índice Secovi-DF...15 De acordo com Ato Declaratório Interpretativo RFB Nº 3/2016 da Receita Federal, as novas alíquotas só serão aplicadas a partir de 1º de janeiro de O ato administrativo foi editado para dar fim às discussões sobre o início da vigência das alíquotas progressivas introduzidas pela Medida Provisória nº 692/2015, contidas na lei de conversão nº /2016. Esta lei, fixou o imposto de renda em 15% para ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% para a faixa entre 5 e 10 milhões de reais, 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões e para a parcela que exceder R$30 milhões, de 22,5%. Fonte: SECOVI. Adaptação: Econsult. 1

2 Comercialização Em abril, o total de imóveis analisados destinados à comercialização foi de Desse total, são da categoria residencial e 2.410, da comercial. A categoria Casa permaneceu como a categoria com maior representatividade dos imóveis residenciais, representando 29% do total. Apartamento de 2 e 3 dormitórios, respectivamente, são a segunda e a terceira categorias com maior representatividade, obtendo respectivamente 22% e 20%. Apartamento de 4 dormitórios representam 9%. Por fim, apartamento de 1 dormitório, Quitinete e Outros representam a menor fração do total, com, respectivamente, 12%, 5% e 3%. Gráfico I - Participação dos Imóveis por Categoria 7% Residencial 93% Comercial Gráfico II - Participação dos Imóveis Residenciais 29% 5% 3% 12% 22% Apart. 1 dorm. Apart. 2 dorm. Apart. 3 dorm. 9% 20% Apart. 4 dorm. Casa Quitinete Outros 2

3 Comercialização Imóveis Residenciais Destinados à Venda Residencial O gráfico III mostra os valores medianos dos apartamentos de 2 e 3 dormitórios por região administrativa. Os maiores valores, em ambas categorias, foram registrados pela região de Brasília. Em contrapartida, os menores valores nos Apartamentos de 2 dormitórios foram iguais tanto no Gama quanto em Samambaia, enquanto nos Apartamentos de 3 dormitórios, o Gama apresentou o menor valor, de 277 mil reais. Gráfico III - Valores Medianos de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios Valor Mediano Apart. 2 dorm. Valor Mediano Apart. 3 dorm Águas Claras Brasília Ceilândia Cruzeiro Gama Guará Núcleo Samambaia Sobradinho Taguatinga Bandeirante Em milhares de reais Em relação aos valores medianos por m² de Apartamentos de 2 e 3 dormitórios, Brasília permanece sendo a região com os maiores valores em ambas categorias. Gama foi a região que registrou o menor valor nas duas categorias. Gráfico IV - Valor Mediano do m² de Apartamento de 2 e 3 Dormitórios Valor Mediano Apart. 2 dorm Valor Mediano Apart. 3 dorm Águas Claras Brasília Ceilândia Cruzeiro Gama Guará Núcleo Samambaia Sobradinho Taguatinga Bandeirante 3

4 Residencial O Gráfico V apresenta o valor mediano das casas de 4 dormitórios. Novamente, Brasília registrou o maior valor, R$ ,00, apesar da queda do preço em relação ao mês anterior. Ceilândia, entretanto, registrou o menor valor no mês O Gráfico VI apresenta o valor mediano por m² para Casas de 4 dormitórios. Cruzeiro obteve o maior valor: R$ 6.000,00. No entanto, o menor valor foi registrado pelo Gama, com R$ 1.967,00. de março, R$ ,00. O Gráfico VII apresenta o valor mediano por m² para algumas regiões administrativas de Brasília. É possível observar que na categoria Quitinete, o maior valor foi apresentado pela Asa Sul, com R$ ,00. Nas categorias Apartamentos de 3 dormitórios e Casa de 4 dormitórios, os maiores valores medianos foram obtidos, respectivamente, por Sudoeste, que obteve R$ 9.974,00, e Asa Sul, com R$ 5.721,00. Gráfico VI - Valor Mediano do m² de Casa de 4 Dormitórios Taguatinga Sobradinho Samambaia Riacho Fundo Núcleo Bandeirante Guará Gama Cruzeiro Ceilândia Brasília - Brasília Gráfico V - Valor Mediano de Casa de 4 Dormitórios Taguatinga Sobradinho Samambaia Riacho Fundo Núcleo Bandeirante Guará Gama Cruzeiro Ceilândia Brasília - Condomínio Brasília Gráfico VII Valor Mediano do m² por Bairro Quitinete Apt. 3 dormitórios Casa 4 dormitórios Asa Norte Asa Sul Sudoeste Lago Norte Lago Sul

5 Comercialização Comercial Imóveis Comerciais Destinados à Venda Em abril, foram analisados imóveis no âmbito dos imóveis comerciais destinados à comercialização, representando 7% da amostra total utilizada. Na modalidade Loja, o maior valor mediano e foi obtido novamente pelo Setor Industrial, que registrou 0 R$ ,00, e o menor valor mediano foi registrado por Riacho Fundo. Sobre o valor mediano por metro quadrado, o maior valor das Lojas foi observado em Taguatinga e o menor, em Vicente Pires. Na modalidade de Sala Comercial, o Setor Industrial registrou o maior valor mediano e Brasília com o maior valor mediano por m². Tabela I Preço mediano e preço mediano por m² de lojas ofertadas no DF, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras Brasília Guará Núcleo Bandeirante Riacho Fundo Samambaia Setor Industrial Sobradinho Taguatinga Vicente Pires Tabela II Preço mediano e preço mediano por metro quadrado de salas comerciais ofertadas no DF, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras Brasília Guará Samambaia Setor Industrial Fonte: Taguatinga Secovi-DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Econsult O gráfico abaixo mostra o valor mediano do m² dos imóveis comerciais dos bairros de Brasília. Gráfico VIII Valor Mediano do m² de Imóveis Comerciais por Bairro Loja Sala Comercial Asa Norte Asa Sul Sudoeste Lago Sul Lago Norte

6 Locação Em abril, foram observados imóveis ofertados à locação. Desse total, são residenciais e representam 72%, enquanto 4.403, 28% do total, são comerciais. No campo dos imóveis residenciais, a maior parcela foi alcançada pela categoria Apartamento de 2 dormitórios, que obteve 24% do total e, em seguida, Quitinete, com 23% de representatividade. Em seguida, Apartamentos de 1 dormitório compuseram 20% da amostra. Já a categoria Casa registrou 14% do total de imóveis residenciais. Por fim, Apartamentos de 3 dormitórios, Outros e Apartamento de 4 dormitórios demonstraram representatividade de 11%, 6% e 2%, respectivamente. Gráfico IX - Participação dos Imóveis por Categoria 28% 72% Residencial Comercial Gráfico X - Participação dos Imóveis Residenciais 6% Apto. 1 dorm. 20% Apto. 2 dorm. 23% Fonte: Secovi-DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Apto. Econsult 3 dorm. 24% 14% Apto 4 dorm. 2% 11% Casa Quitinete Outros 6

7 Imóveis Residenciais Destinados à Locação Locação Residencial O gráfico XI apresenta os valores medianos de aluguel em duas categorias de imóveis para cinco regiões do Distrito Federal. No mês de abril, os maiores valores foram registrados pela região de Brasília, tanto na categoria Apartamentos de 2 dormitórios quanto em Apartamentos de 3 dormitórios. Os menores valores foram obtidos por Taguatinga, nas duas categorias. Gráfico XI - Valor Mediano do Aluguel de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios por Cidade Apartamentos de 2 Dormitórios Apartamentos de 3 Dormitórios 3.200, , , , , , , , ,00 900,00 Águas Claras Brasília Cruzeiro Guará Taguatinga Assim como na comparação dos valores medianos do aluguel, os maiores valores medianos do aluguel/ m2 foram alcançados por Brasília, nas duas categorias. Já os menores valores foram obtidos por Taguatinga. Gráfico XII - Valor Mediano do Aluguel/m² de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios por Cidade Apartamentos de 2 Dormitórios Apartamentos de 3 Dormitórios Águas Claras Brasília Cruzeiro Guará Samambaia Taguatinga 7

8 Gráfico XIII - Valor Mediano do Aluguel/m² em Brasília Quitinete Apto. de 2 dormitórios Apto. de 3 dormitórios Asa Norte Asa Sul Sudoeste Lago Norte Lago Sul O Gráfico XIII apresenta os valores medianos por m² de imóveis localizados em regiões administrativas selecionadas de Brasília. Lago Norte e Sudoeste registraram, respectivamente, os maiores valores nas categorias Apartamentos de 2 e 3 dormitórios. Já na categoria Quitinete, o maior valor, R$37,00/m², foi alcançado pela região da Asa Sul. 8

9 Locação Imóveis Comerciais Destinados à Locação Comercial No que tange aos imóveis comerciais, podemos perceber, através da Tabela III, que o Setor Industrial foi a região que obteve o maior valor mediano na categoria Loja, alcançando o valor de R$6.000,00, e a região que obteve, na mesma categoria, o maior valor/m2 foi Águas Claras. Na categoria Sala Comercial, o maior valor mediano e o maior valor/m2 foram obtidos, respectivamente, por Setor Industrial e Brasília. Tabela III - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de lojas, por tipo e cidade, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras Brasília Ceilândia Gama Guará Núcleo Bandeirante Paranoá Recanto das Emas Riacho Fundo Samambaia Setor Industrial Sobradinho Taguatinga Vicente Pires Tabela IV - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de salas comerciais, por tipo e cidade, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras Brasília Ceilândia Guará Setor Industrial Sobradinho Taguatinga O gráfico XIV representa os valores medianos do aluguel por m² de imóveis comerciais dos bairros de Brasília. Na categoria Loja, Lago Sul registrou o maior valor com R$ 49/m². Lago Norte obteve o menor valor na categoria. Na categoria Sala Comercial, o destaque ficou com a região do Lago Sul, que registrou o valor de R$ 46/ m². Já o menor valor da categoria foi registrado pela região do Sudoeste. Gráfico XIV Valor Mediano do Aluguel/m² de Imóveis Comerciais por Bairro Loja Sala Comercial Asa Norte Asa Sul Sudoeste Lago Norte Lago Sul

10 Rentabilidade O Índice de Rentabilidade Imobiliária calcula o rendimento a partir da variação sofrida, entre um mês e outro, pelo valor do aluguel de certa categoria de imóvel, levando em conta o seu preço de mercado. Dando continuidade ao que fora apresentado no mês anterior, Águas Claras apresentou os mais altos índices dentre os imóveis residenciais em todas as categorias. A mais expressiva das variações foram as das quitinetes, aproximadamente 0,47%. Corroborando o que foi observado acerca dos imóveis residenciais, Águas Claras também apresentou destaque frente aos imóveis caracterizados como comerciais, sendo a localidade que apresentou o melhor desempenho em ambas as categorias. Foram assinalados pela região os índices de 0,67% (Loja) e 0,52% (Sala Comercial) nos valores dos imóveis. Índice de Rentabilidade Imobiliária (Residencial) 0,50% Índice de Rentabilidade Imobiliária (Comercial) 0,80% 0,70% 0,40% 0,30% 0,60% 0,50% 0,40% 0,20% 0,10% 0,00% Quitinete Apart. 1 dormi. Apart. 2 dorm. Apart. 3 dorm. Águas Claras 0,47% 0,45% 0,42% 0,39% Brasília 0,40% 0,42% 0,30% 0,30% Guará 0,47% 0,42% 0,34% 0,30% 0,30% 0,20% 0,10% 0,00% Loja Sala Águas Claras 0,67% 0,52% Brasília 0,61% 0,47% Setor de Indústria 0,58% 0,39% Taguatinga 0,48% 0,45% 10

11 Séries Históricas Séries Históricas As séries históricas objetivam contextualizar os dados ao longo do tempo, para que seja possível visualizar sua trajetória, destacando tendências. Preços medianos por metro quadrado de imóveis residenciais à venda Gráfico XVI Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XVII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$ , , , , , , , , , , ,00 Águas Claras Apart. 2 Dorm. Apart. 3 Dorm. Quitinetes 6.450, , , , , , , ,00 Guará Apart. 2 Dorm. Apart. 3 Dorm. Casa 3 Dorm. Casa 4 Dorm. Quitinetes 9.800, , , , , , ,00 Brasília Apart. 2 Dorm. Apart. 3 Dorm. Casa 3 Dorm. Casa 4 Dorm. Quitinetes Gráfico XVIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em Brasília, em R$. No mês de abril, Águas Claras obteve variação positiva em duas categorias: Apartamentos de 2 Dormitórios, com 0,36%, e Quitinetes, com 0,68%. Em relação a Brasília, a maior retração foi obtida pela categoria Casa de 3 Dormitórios, em 5,10%. Entre as demais categorias, somente Apartamentos de 2 Dormitórios e Quitinetes apresentaram crescimento no preço. Já no Guará, a variação mais expressiva foi obtida pelas Casas de 3 Dormitórios, que registrou a variação de 6,01%. Contrariamente, as categorias Apartamentos de 2 e de 3 Dormitórios, além das Quitinetes, foram as categorias que registraram retrações. 11

12 Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis residenciais Séries Históricas Gráfico XIX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Águas Claras 27,00 25,00 Apart. 2 Dorm. 23,00 21,00 Apart. 3 Dorm. 19,00 17,00 Quitinetes 15,00 Gráfico XX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$. Guará 24,00 22,00 Apart. 2 Dorm. 20,00 Apart. 3 Dorm. 18,00 Casa 3 Dorm. 16,00 14,00 Casa 4 Dorm. 12,00 Quitinetes 10,00 35,00 33,00 31,00 29,00 27,00 25,00 23,00 21,00 19,00 17,00 15,00 Brasília Apart. 2 Dorm. Apart. 3 Dorm. Casa 3 Dorm. Casa 4 Dorm. Quitinetes Gráfico XXI Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em Brasília, em R$. No que tange aos imóveis residenciais destinados à locação, pode-se perceber que Águas Claras não possui nenhuma variação positiva, nas três categorias analisadas. Houve retrações na maior parte das categorias, entretanto, a categoria Quitinetes obteve variação nula. Em Brasília houve expressivos crescimentos nas categorias Casa de 3 e de 4 Dormitórios. No Guará, a maior parte das categorias obteve retrações nesse mês, com exceção dos Apartamentos de 2 Dormitórios e das Casas de 3 Dormitórios. 12

13 Séries Históricas Preços medianos por metro quadrado de imóveis comerciais destinados à venda Gráfico XXII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de lojas, em R$. Gráfico XXIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de salas comerciais, em R$ , , , , , , , , , ,00 0,00 Loja Brasília Guará Águas Claras , , , , , , , ,00 Sala Comercial Brasília Guará Águas Claras No âmbito dos imóveis comerciais destinados à venda, Águas Claras não obteve variação positiva em comparação ao mês passado, já que variou -0,01%, nas Lojas, e 0,0%, nas Salas Comerciais. Brasília, por sua vez, obteve um pequeno aumento, de 0,52%, nas Lojas e uma retração, de 2,66%, nas Salas Comerciais. A região com maiores variações foi o Guará, que obteve expressivos 13,08%, na categoria Loja, e 3,52%, na categoria Sala Comercial. 13

14 Séries Históricas Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis comerciais 55,00 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 Loja Brasília Guará Águas Claras Gráfico XXV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de salas comerciais, em R$. Sala Comercial 45,00 40,00 Brasília Gráfico XXIV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de lojas, em R$. 35,00 30,00 25,00 20,00 Guará Águas Claras Com relação aos preços medianos/m2 de imóveis comerciais destinados aos alugueis, pode-se perceber que nenhuma região, em nenhuma das categorias registrou variação positiva no mês de abril. Águas Claras variou na categoria Salas Comercias, em -4,33%. Brasília variou em uma das categorias, que no caso, foi a categoria Loja, que obteve queda de 1,82%. O Guará, por sua vez, registrou as maiores variações negativas do mês: -10,51%, nas Lojas, e -3,51%, nas Salas Comerciais. 14

15 Índice Imobiliário SECOVI-DF O Índice Imobiliário SECOVI-DF foi criado com o intuito de refletir, mês a mês, o comportamento geral dos preços dos imóveis ofertados no Distrito Federal. Comercialização 127, , , , , , , ,387 Índice Imobiliário - Comercialização 123,234 Índice Imobiliário - Comercialização Variação Mês Índice Percentual No Mês abr/16 123,234-0,398% mar/16 123,726-0,096% fev/16 123,845-0,375% jan/16 124,312-0,254% dez/15 124,628-0,380% nov/15 125,104-0,322% Locação 114, , , , , ,409 Índice Imobiliário - Locação 109,961 Índice Imobiliário - Locação Variação Mês Índice Percentual No Mês abr/16 109,961-0,351% mar/16 110,348-0,228% fev/16 110,600 0,558% jan/16 109,986 0,512% dez/15 109,426 0,392% nov/15 108,999-0,566% 15

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17 Considerações Sobre o Boletim Este estudo pretende fornecer uma base para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Federal. Espera-se que os dados divulgados possam ser usados tanto para fins acadêmicos quanto por investidores e pessoas interessadas na comercialização ou locação de imóveis. Vale ressaltar que os dados de apartamentos considerados na amostra são referentes apenas a imóveis seminovos ou antigos, de modo que lançamentos não participaram da pesquisa. Além disso, para cálculo mais verossímil dos índices, os valores extremos (outliers) foram removidos da análise. Além de que certas variações de determinados valores, apesar de serem expressivas são ocasionais e não se tornam relevantes quando se considera o longo prazo. Para elaboração dos gráficos, foram priorizados os dados de maior volume relativo na amostra. A amostragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias atuantes no DF. O total foi de imóveis entre comercialização e locação. Os dados aqui presentes são referentes ao mês de abril do ano de

18 Contatos SECOVI DF Sindicato da Habitação Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (61) Colaboração Técnica ESTAT Econsult Consultoria Econômica Departamento de Economia da UnB Campus Darcy Ribeiro (61)