ENG. OSMAR LEANDRO Perito Judicial. Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível do Foro Central da Capital Fórum João Mendes Jr / SP

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1 fls. 68 Exmo Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível do Foro Central da Capital Fórum João Mendes Jr / SP OSMAR LEANDRO, Engenheiro, Perito do Juízo nomeado por V. Exa para servir nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA - DESPESAS CONDOMINIAIS tendo como requerente CONDOMÍNIO EDIFÍCIO APIA em face de MAURÍCIO AUGUSTINHO UMBELINO ( Processo nº ) em curso por esse D. Juizo, atendendo determinação de fls. 59 ; após ter completado todas as diligências e vistoria ao imóvel e apresentado exame minucioso sobre a matéria em debate, vem mui respeitosamente requerer à V. Exa a juntada aos autos do presente LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls. 69 Solicitante : Condomínio Edifício Apia Objeto : Avaliação de bens Objetivo : Penhora de bens Data referencial : Abril / PRELIMINARES 2. QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO DESCRIÇÃO VALOR DE MERCADO RUA CONSELHEIRO RAMALHO, nº 52 R$ ,00 APTO 04 - CONDOMÍNIO EDIFÍCIO APIA BELA VISTA / SÃO PAULO 3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO O presente trabalho tem por finalidade apurar o valor real e atual do imóvel localizado na rua Conselheiro Ramalho nº 52 apto 04 / Bela Vista / São Paulo. O imóvel está devidamente registrado no 4 RGI de São Paulo sob n e inscrição cadastral na municipalidade de São Paulo com n Roteiro de trabalho a ser realizado no presente laudo é o seguinte : Vistoria minuciosa do imóvel avaliando e de suas circunvizinhanças, bem como diligências e estudos comparativos no sentido de apurar o valor de 2

3 fls. 70 mercado, colhendo os elementos indispensáveis e pesquisas necessárias para a sua elaboração A avaliação do imóvel avaliando, determinando seu valor de mercado mediante a aplicação das Normas de Avaliações existentes e vigentes até esta data, apresentando os resultados através do presente laudo Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se as bases para julgamento dos critérios e os elementos que parecem indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados, embora evitando-se fundamentação muito prolixa dos dados coligidos e analisados O conjunto de todas estas importantes informações determinarão o valor de mercado, justo e atual, do imóvel localizado à rua Conselheiro Ramalho nº 52 apto 04 Bela Vista / São Paulo 4. OBJETIVO PERICIAL ð Determinar o valor justo do mercado do imóvel descrito nas ilustrações fotográficas. ð Recomendam as NORMAS de Engenharia de AVALIAÇÃO NBR e 2, NORMAS 2014 do CAJUFA - MÉTODO COMPARATIVO e o CRITÉRIO do UNITÁRIO MÉDIO DO TERRENO E EDIFICAÇÃO. ð O valor da construção ( Vc ) através de adequação e comparação, do LEVANTADO NA VISTORIA, às NORMAS EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA 2002 atualizado para 2007 ( CAJUFA ) e adequado ao valor de R8N do SINDUSCON para março de 2016 ( última atualização ). 5. VISTORIA A vistoria ao imóvel foi realizada em 18/04/

4 fls. 71 A vistoria foi complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstâncias atípicas, valorizantes ou desvalorizantes. O relatório fotográfico anexo ilustra e complementa a vistoria 6. PRESSUPOSTOS E PREMISSAS 6.1. As medidas do imóvel foram verificadas in loco sem instrumento de medição 6.2. Considerou-se como premissa, para efeito de análise, os bens livres de hipotecas, usufrutos, penhores, passivos ou qualquer ônus que prejudiquem seu bom uso ou comercialização, inclusive dívidas ou pendências referentes à eventos do passado A avaliação admitiu que não existem dívidas ou créditos em aberto de responsabilidade dos proprietários 6.4. Por fim não foram observadas anomalias e falhas aparentes que extrapolam a desvalorização usual pela depreciação das condições de uso; para tanto utilizou-se o nível de rigor 1 dos procedimentos descritos na norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP. 7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando 7.1. Caracterização da região Trata-se de região inserida na malha urbana do município de São Paulo com infra estrutura completa, ocupação mista predominantemente residencial e atratividade alta, apresentando facilidade de acessos estando próximo às Estações do Metrô, como República, Anhangabaú e Sé e às ruas Dona Maria Paula, Treze de Maio, Martins Fontes, Augusta e Avenida Brigadeiro Luiz Antonio importante vias de acesso ao centro do município de São Paulo. 4

5 fls. 72 A região é formada por construções médias e possui intensidade de tráfego de veículos e pedestres alta distribuídos de forma vertical com forte densidade de ocupação Zona de Classificação Segundo o Plano Diretor Estratégico e Sistema de Planejamento e Gestão do Desenvolvimento Urbano do Município de São Paulo, a Lei de Zoneamento nº de 25/08/2004, que dispõe sobre normas complementares ao PDE ( recentemente alterado em 01/08/2014, do novo PDE conforme Lei de 31/07/2014, planos regionais estratégicos das subprefeituras e parcelamento, uso e ocupação do solo, o imóvel avaliando pertence à : Zona: SÉ / ZEIS 3 CO23 5

6 fls. 73 Quadro 1 - Localização e atividades existentes Uso Predominante Distribuição da Ocupação Predominante Densidade de Ocupação Principais Pólos de Influência Área Sujeita a Enchentes Fonte : próprio autor Residencial Vertical Alta Bairros com edificações médias Não Quadro 2 Infra estrutura urbana e equipamentos comunitários do bairro Intensidade de Tráfego Alta Nível de Escoamento Bom Acesso ao Imóvel Acesso direto Tipos de Transporte Coletivos Ônibus, Metrô Melhoramento Públicos Redes de água e esgoto, energia elétrica, pavimentação, iluminação pública, coleta de lixo e redes de telefonia Fonte : próprio autor 7.3. Caracterização do Logradouro de Situação Quadro 3 Características do logradouro Denominação Via urbana Tipo Secundária Quantidade de Faixas Duas Mão de Direção Única Pavimentação Asfalto Traçado Misto Perfil Inclinado Nível Comercial Local Fonte : próprio autor 6

7 fls MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Segue localização do imóvel através do site Google 7.5. ANÁLISE DOMINIAL 7

8 fls. 75 R-14 e R15 / Seleção 8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Na seleção dos elementos, foi considerada importante a semelhança, no que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao grau de aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio, devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa, aqueles de homogeneização complexa. 8

9 fls Homogeneização Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados os fatores de ponderação propostos pelo Eng. João Ruy Canteiro apresentado na obra Construções / Terrenos: Subsídios à Técnica da Avaliação 3ª Edição, Ed. Pini São Paulo Fator Oferta ( Fel ) Atribuiu-se, um desconto de 10% para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuída pelo vendedor Fator Desnível e Topografia ( Ftop ) Para o fator topografia foi adotada a seguinte situação: Situação paradigma: terreno plano = 1,00 Fator Topografia Terreno plano / aclive até 5% 1,00 Aclive de 5% até 10% 0,95 Aclive de 10% até 20% 0,90 Aclive acima de 20% 0,85 Declive até 5% 0,95 Declive de 5% até 10% 0,90 Declive de 10% até 20% 0,80 Declive maior que 20% 0,70 Fator Desnível Abaixo do nível da rua até 1,00m 0,90 Abaixo do nível da rua de 1,00 até 2,50m 0,80 Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m 0,70 Acima do nível da rua até 1,00m 1,00 Acima do nível da rua de 1,00m até 2,00m 0,90 Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 0,80 Os fatores declividade e topografia não são cumulativos, prevalecendo na dupla ocorrência, o mais agravante 9

10 fls Fator Localização ( Floc ) Fator usado para adequar as características físicas dos andares Tipo de mobilidade Fatores Cobertura 1,25 Último andar 1,20 Andares intermediários ( 6 andar acima ) 1,10 2 ao 5 andares 1,00 Térreo / 1 andar 0, Fator Área ( Far ) Far = (área da amostra / área do imóvel avaliando) n = 0,250 à para diferença entre áreas inferior a 30% n = 0,125 à para diferença entre áreas superior a 30% Em face das diferenças de áreas, é feita a correção por este fator expresso pela fórmula matemática anteriormente citada, pois se sabe que quanto menor a área maior o valor por metro quadrado Fator Equivalência ( Feq ) O fator equivalência é função do padrão construtivo, da idade e do estado de conservação (edificação). O padrão construtivo é classificado pelo profissional avaliador, tendo os coeficientes diretamente vinculados ao padrão construtivo R8N do SINDUSCON / SP, segundo o estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URNANOS, tabelados e publicados pelo IBAPE / SP em nov. / n

11 fls. 78 O Foc = Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação é dado pela expressão: Foc = R + K x ( 1 R ) R à Coeficiente residual correspondente ao padrão (0,20) K à Coeficiente de Ross Heidecke Tabela Para se obter o valor de K ( tabelado), necessita-se estimar o mais próximo do possível, a idade real do imóvel O imóvel em estudo temos: Idade aproximada do imóvel = 40 anos Ir = 60 anos à I / Ir = 66% O imóvel avaliando, função do porte do edifício, enquadra-se no Padrão Construtivo: Apartamento Médio com elevador faixa central coeficiente 2,239 Estado de conservação: c regular e necessitando de reparos simples : Edificação cujo estado geral possa ser recuperado de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico. Entrando-se na Tabela dos valores tabulados para o coeficiente K, coluna vertical idade % da vida referencial (100%), cruzando com o estado de conservação classificado (c) encontra-se o valor de K; K = 0,441 Foc = 0,20 + 0,441 x (1 0,20) = 0,5528 A classificação dos elementos da amostra quanto ao estado de conservação tiveram como parâmetro o estado de conservação definido para o imóvel em estudo. Assim sendo os elementos da amostra após passarem pela aplicação do Fator Oferta são homogeneizados, considerados os Fatores Transposição - FL, os Fatores de Área - Fa, os Fatores de Equivalência - Feq. Aplicando-se os métodos de estatística descritiva, chega-se ao valor por m² para o imóvel avaliando, dentro dos critérios e limites da norma. 11

12 fls Levantamentos de dados observações Foi feita, utilizando-se das evidências disponíveis, uma composição de uma amostra representativa dos dados do mercado, com as características relevantes, tanto quanto possível, contemporâneos e semelhantes às do imóvel avaliando. As informações sobre ofertas foram obtidas através de pesquisa em imobiliárias na região, pela internet e contato por telefone. Considera-se que os dados coletados foram fornecidos de boa fé pelos agentes imobiliários e corretores autônomos Os elementos que compõe a amostra do presente Laudo são unidades residenciais - tipo apartamento. Os edifícios são dotados de elevadores e foi considerada esta situação na classificação do Padrão Construtivo. O Perito, utilizando-se do estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URNANOS que tem coeficientes tabelados e publicados pelo IBAPE / SP em nov. / 2006, classificou cada elemento segundo seu padrão construtivo e estado de conservação e, procedeu a homogeneização, chegando ao fator equivalência A garagem foi avaliada em conjunto com o imóvel : a ) os imóveis utilizados para o método comparativo direto, possuem garagem, onde as mesmas foram consideradas na homogeneização; b ) nesta região, foi constatado que não existe um mercado formal de venda de vagas, não havendo portanto, elementos para análise comparativa. Nº contribuinte: Matrículas: º RGI de São Paulo Tipo: residencial / apartamento Área útil : 44,32m² Área comum : 15,92m² Área total : 60,24m² 9. DADOS DO IMÓVEL 12

13 fls. 80 Ano da construção : 1977 Área do terreno : 1.172,00m² Testada : 40,00m Fração ideal : 0,0094% com 01 vaga de garagem determinada 9.1. Benfeitorias No terreno existe edificado um conjunto habitacional classe residencial apartamento tipo médio composto por 01 bloco com 18 andares : 1 ) Piso térreo : Entrada 2 ) Fachada com tratamento especial com revestimento argamassados e pintura em látex 3 ) Portaria interna e portas de ferro e portão automático 4 ) ( 02 ) Subsolos : Garagens 9.2. Descrição de acabamentos das áreas comuns O imóvel é composto : dormitório, sala, banheiro, cozinha e área de serviço. Piso em tacos de madeira e placas cerâmicas, paredes de alvenaria com revestimento e pintura látex, revestimento cerâmico nas áreas molhadas, teto laje com revestimento e pintura látex, louças e metais do tipo comercial, esquadrias de alumínio com vidro, instalações elétricas e hidráulicas embutidas e operantes. 13

14 fls DETERMINAÇÃO DO VALOR Média saneada - Método Comparativo Direto. Cada elemento da amostra foi tratado pelos fatores mencionados no item 2.2 Critérios e com o auxílio do programa EXCEL (Anexo 2) compôs-se uma planilha, calculando a média saneada dentro do limite de +/- 30% Valor do imóvel O valor do imóvel será dado pela expressão : Valor do imóvel = Área útil x Valor/m² x Floc V = 44,32m² x R$6.814,20/m² x 0,97 = R$ ,00 Arredondando-se o valor encontrado : Valor do imóvel avaliando = R$ ,00 ( duzentos e noventa e três mil reais ) 11. ENQUADRAMENTO DO LAUDO 11.1 Graus de Fundamentação e Precisão Grau de precisão estimativa do valor no caso de utilização de tratamento por fatores. 14

15 fls. 82 Para se calcular os limites do intervalo de confiança com 80% de probabilidade de que o verdadeiro valor do parâmetro populacional está nele contido, foi feita uma estimativa utilizando-se a distribuição t Student ( t80,n-1). n número de amostras efetivas utilizadas à 16 S = desvio padrão =!"#$%#$& $&' $(')*&' + 1 = 822,14 Limite Superior 7.098,86 Média 6.814,20 Limite Inferior 6.529,54 % da diferença dos limites em relação à média 8,02% 30% Conclui-se : o Laudo de Avaliação é de Grau III de Precisão Grau de fundamentação com uso de tratamento de fatores Enquadramento do Grau de fundamentação Pontuação Enquadramento Global do presente Laudo de Avaliação I 2 II 2 GRAU II III 2 Observada NBR II 2 Pontuação total CONSIDERAÇÕES Arthur Solowiejczyk, economista pela Fundação Getúlio Vargas-SP (EESP/FGV), é colaborador do site Terraço Econômico ( Lopes Consultoria Imobiliária ) : 15

16 fls. 83 Definitivamente, do ponto de vista econômico, o ano de 2015 não vai deixar saudades. Crescimento negativo do PIB, inflação galopante chegando a dois dígitos, aumento da taxa de desemprego e elevação do endividamento público e das famílias O que isso quer dizer? Duas coisas. Primeiro, que o desempenho econômico influencia de forma significativa os preços dos imóveis. Segundo que, considerando as perspectivas de queda do PIB também em 2016, os preços dos imóveis tendem a cair também neste ano. Para se ter uma ideia, os preços dos imóveis conforme mostra o índice FipeZap já caíram 8,16% em termos reais (descontando a inflação) em O mercado imobiliário atual da região apresenta grande número de ofertas de imóveis semelhantes ao avaliando, acompanhado por uma demanda muito baixa de compradores. Portanto o imóvel avaliando apresenta : a ) Liquidez : entre baixa e média b ) Desempenho do mercado : O mercado imobiliário apresenta desempenho recessivo entre a oferta e demanda Assim, tendo em vista a economia fraca (PIB negativo em 2015 e 2016) e juros altos (14,25 a.a. em ambos os anos), os imóveis devem seguir a tendência mostrada em 2015 de ajuste para baixo nos preços até meados de

17 fls CONCLUSÃO Após se proceder às diligências necessárias conclui-se, e acordo com as normas vigentes, para o valor do imóvel localizado avaliando : Valor do imóvel = ,00 ( duzentos e noventa e três mil reais ) Abril de ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é composto por 17 folhas ( dezessete ), digitadas em computador, apenas no anverso e três anexos, sendo esta datada e assinada pelo signatário. Acompanha o presente : ANEXO N 01 : Ilustrações ANEXO N 02 : Pesquisa Amostral / Comparativos / Homogeneização ANEXO N 03 : Certidão de Dados Cadastrais Nestes Termos, Pede Deferimento. São Paulo, 20 de abril de

18 fls. 85 ANEXO 01 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

19 fls. 86 Foto 1 : Fachada do imóvel avaliando Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

20 fls. 87 Foto 2 : Portaria Foto 3 : Identificação do condomínio Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

21 fls. 88 Foto 4 : Entrada ( área interna ) Foto 5 : Outra visualização Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

22 fls. 89 Foto 6 : Acesso às garagens Foto 7 : Garagem Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

23 fls. 90 Foto 8 : Garagem Foto 9 : Identificação da vaga de garagem do imóvel avaliando Vaga n 47 - apto 04 Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

24 fls. 91 Foto 10 : Sala Foto 11 : Outra visualização Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

25 fls. 92 Foto 12 : Dormitório Foto 13 : Banheiro Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

26 fls. 93 Foto 14 : Outra visualização Foto 15 : Cozinha Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.

27 fls. 94 Foto 16 : Outra visualização Foto 17 : Área de serviço Anexo 1 Este documento foi protocolado em 20/04/2016 às 17:22, é cópia do original assinado digitalmente por MARLEY DE FATIMA COSTA SEGUNDO. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 1D4DBCC.