IMÓVEL: PARQUE AQUÁTICO THERMAS ITÁ, CAMPING, ESCADARIAS, QUADRA DE TÊNIS. Figura 1 Fachada Parque Aquático

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO DATA DA AVALIAÇÃO: novembro de 2015 SOLICITANTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE ITÁ IMÓVEL: PARQUE AQUÁTICO THERMAS ITÁ, CAMPING, ESCADARIAS, QUADRA DE TÊNIS Figura 1 Fachada Parque Aquático

2 I FICHA RESUMO LAUDO DE AVALIAÇÃO: OBJETIVO: ENDEREÇO: CIDADE e UF: DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: METODOLOGIA: RESULTADOS: Valor de Mercado: PARQUE AQUÁTICO THERMAS ITÁ, CAMPING, ESCADARIAS, QUADRA DE TÊNIS Determinação do valor de mercado do imóvel Rodovia Pedro Paludo Itá-SC Item 01: Parque Aquático Thermas. Terreno com área de ,32m² sendo que 3.910,16m² identificado como lote 04, sendo parte da matrícula nº do CRI da Comarca de Itá e área de ,16m², identificado como Lote 05, sendo parte da matrícula nº 4.009, do CRI da Comarca de Itá com toda infraestrutura inerente as atividade do Parque Aquático Thermas de Itá, SC; Item 02: Camping. Terreno com área de ,81m² identificado como lote 02, sendo parte da matrícula nº 1.710, do CRI da Comarca de Itá bem como as benfeitorias edificadas inerentes as atividades de Camping; Item 03: Escadarias e Gruta. Terreno com área de ,36m² identificado como lote 06, sendo parte da matrícula nº 4.009, do CRI da Comarca de Itá, bem como as benfeitorias edificadas; Item 04: Quadras de tênis. Terreno com área de ,45m² identificado como lote 07, sendo parte da matrícula nº do CRI da Comarca de Itá, bem como as benfeitorias edificadas. Método Evolutivo R$ ,00 (Seis milhões duzentos e quatorze mil reais) LIQUIDEZ: Baixa DATA DA VISTORIA: 09/11/2015 DATA BASE DO LAUDO: novembro de 2015 Xaxim, 09 de novembro de 2015 Elizândra Francisco Machado Me. Engª Civil, Engª Agrônoma CREA/ SC

3 ÍNDICE I FICHA RESUMO... 2 II INTRODUÇÃO... 4 III METODOLOGIA... 5 METODOLOGIA... 5 IV PREMISSAS, SUPOSIÇÕES E LIMITAÇÕES... 7 V CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO... 8 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO... 8 VI CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL... 9 VII DOCUMENTAÇÃO PLANTA VIII CONSIDERAÇÕES DE MERCADO IX AVALIAÇÃO CALCULO DE VALORES TERRENO VALOR E MERCADO DO LOTE PARADIGMA BENFEITORIAS - VALOR DE MERCADO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL X ENCERRAMENTO XI ANEXOS FOTOS DO IMÓVEL ELEMENTOS COMPARATIVOS: terrenos

4 II INTRODUÇÃO OBJETIVO Por solicitação da Prefeitura Municipal de Itá, SC, o presente laudo tem o objetivo de avaliar o imóvel consistente de: Item 01: Parque Aquático Thermas. Terreno com área de ,32m² sendo que 3.910,16m², identificado como lote 04, sendo parte da matrícula nº do CRI da Comarca de Itá e área de ,16m², identificado como Lote 05, sendo parte da matrícula nº 4.009, do CRI da Comarca de Itá com toda infraestrutura inerente as atividade do Parque Aquático Thermas de Itá, SC; de propriedade de quem de direito. Item 02: Camping. Terreno com área de ,81m², identificado como lote 02, sendo parte da matrícula nº 1.710, do CRI da Comarca de Itá bem como as benfeitorias edificadas inerentes as atividades de Camping; de propriedade de quem de direito. Item 03: Escadarias e Gruta. Terreno com área de ,36m², identificado como lote 06, sendo parte da matrícula nº 4.009, do CRI da Comarca de Itá, bem como as benfeitorias edificadas; de propriedade de quem de direito. Item 04: Quadras de tênis. Terreno com área de ,45m², identificado como lote 07, sendo parte da matrícula nº do CRI da Comarca de Itá, bem como as benfeitorias edificadas, de propriedade de quem de direito. Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada por não ser objeto e de responsabilidade dos avaliadores. A critério do solicitante foi fornecido os valores de mercado e de liquidez da propriedade. 4

5 III METODOLOGIA METODOLOGIA A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653:1 e NBR-14653:3 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens, Parte 1 Procedimentos Gerais e Parte 2 Imóveis Urbanos e nas recomendações do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Método Involutivo A avaliação do valor dos terrenos foi realizada através da aplicação do Método Involutivo no qual o valor do imóvel é determinado pela a partir da consideração de que o melhor aproveitamento da gleba avaliada seria obtido com o seu parcelamento em lotes. Para isto foi determinado o valor médio de um lote dentro da gleba avaliando, com área de 1.000,00m², sendo este chamado: Lote paradigma. No cálculo do valor líquido dos lotes considerou-se uma perda de área bruta da gleba para o arruamento e implantação de sistema viário e infraestrutura, conforme a necessidade para cada caso. Também se considerou os custos com despesas de urbanização tais como terraplanagem, rede de água e esgoto, drenagem, pavimentação e iluminação pública. O valor da gleba é obtido a partir da área líquida (lotes urbanizados) considerando-se todos os custos de implantação de infraestrutura. O valor da Gleba foi determinado com uso da Fórmula de Oscar Olave, com uso do Método Involutivo Simplificado: V g S * 1 k * q D 1 L FÓRMULA DE OSCAR OLAVE Sendo: V g = Valor bruto da gleba S = Área total da gleba k = Perda do arruamento e áreas livres q = preço médio de venda do m 2 de lote na região D = despesas legais com urbanização = 30% de S * 1 k * q L = Lucro razoável do incorporador (em %) = 25% 5

6 Método Evolutivo O Método utilizado para calcular o valor dos imóveis que apresentam edificações foi Método Evolutivo, conforme item da ABN, NBR Neste Método, conforme recomendações da NBR , o valor do imóvel é determinado pela conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado aplicado o fator de comercialização. É condição fundamental para a aplicação deste método que o valor do Terreno seja determinado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado e as benfeitorias sejam determinadas pelo Comparativo Direto de Custou ou pelo Método da Quantificação de Custo. Método comparativo de dados de mercado Para determinar o valor médio do terreno, utilizou-se o Método Comparativo de Dados de Mercado, o qual segundo a ABNT, NBR , item 8.2.1, é o método que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. É condição fundamental para a aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado. A homogeneização desses parâmetros comparativamente ao imóvel analisado nos fornece o valor de mercado livre do imóvel, com base nos comparativos de mercado. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, tanto em termos de valores de venda, quanto em termos de valores de locação, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para a contratante. Método de Quantificação de Custo As benfeitorias foram avaliadas pelo Método de Quantificação de Custo, o qual, segundo recomendações da NBR da ABNT, item Este Método é utilizado para identificar o custo de reedição das benfeitorias. O valor da edificação será obtido através do custo unitário básico da construção, e aplicado o coeficiente depreciativo utilizando o critério de Ross-Heideck que leva em conta o padrão construtivo, a tipologia, a idade aparente, a vida útil e o estado de conservação em que se encontra o imóvel no momento da vistoria, conforme tabelas expostas no laudo a seguir: 6

7 IV PREMISSAS, SUPOSIÇÕES E LIMITAÇÕES Trazemos à atenção que as seguintes Limitações e Suposições regem este trabalho: 1. Presume-se como atualizadas as informações contidas na documentação da propriedade, sendo considerada a mesma livre de qualquer ônus para o cálculo de valor de mercado, e que a avaliação não tem finalidade de confirmar título de propriedade. 2. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua veracidade. 3. Presumem-se as informações fornecidas pelo cliente como corretas, não tendo sido tomadas medidas no imóvel. 5. Presume-se que a propriedade está devidamente registrada. 6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do imóvel ou ao meio ambiente, e os valores reportados ignoram estes aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel. 7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa. O relatório não é subdivisível, e não deverá ser publicado em todo ou em parte. A SEL Consultoria de Engenharia não deve responsabilidade a terceiros que tomem decisões com base neste trabalho. 8. Os engenheiros responsáveis signatários declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados. 7

8 V CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Ocupação circunvizinha Uso misto. Infraestrutura Fatores Valorizantes Transporte público Acessos Localização do Imóvel Redes de energia elétrica, água, telefonia, coleta de lixo, entrega postal, iluminação pública Área de lazer e turismo Ônibus. Rodovia Pedro Paludo e secundárias Rodovia Pedro Paludo, Itá, SC CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Figura 2 - Localização 8

9 VI CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL TERRENO Área total : Topografia: Formato: ,94m² Declive Irregular. Item 01: Parque Aquático Thermas. Terreno com área de ,32m² sendo 3.910,16m², identificado como lote 04, sendo parte da matrícula nº do CRI da Comarca de Itá e área de ,16m², identificado como Lote 05, sendo parte da matrícula nº 4.009, do CRI da Comarca de Itá. Item 02: Camping. Terreno com área de ,81m², identificado como lote 02, sendo parte da matrícula nº 1.710, do CRI da Comarca de Itá. Item 03: Escadarias e Gruta. Terreno com área de ,36m², identificado como lote 06, sendo parte da matrícula nº 4.009, do CRI da Comarca de Itá. Item 04: Quadras de tênis. Terreno com área de ,45m², identificado como lote 07, sendo parte da matrícula nº do CRI da Comarca de Itá. 9

10 CONSTRUÇÕES 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

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18 VII DOCUMENTAÇÃO PLANTA 18

19 VIII CONSIDERAÇÕES DE MERCADO OFERTA Venda: Baixa DEMANDA Venda: Baixa DESEMPENHO E TENDÊNCIAS DE MERCADO Mercado Atual: Normal Perspectivas Futuras: Deverá manter-se em médio prazo 19

20 IX AVALIAÇÃO CALCULO DE VALORES TERRENO VALOR E MERCADO DO LOTE PARADIGMA Valor do terreno Lote paradigma: R$ 110,20/m² Valor de comercialização do terreno Loteado com toda infraestrutura R$ ,00 (Cento e dez mil e duzentos reais) 20

21 Aplicado a fórmula V g S * 1 k * q D 1 L Item 01: Parque Aquático Thermas Item 02: Camping Item 03: Escadarias e Gruta Item 04: Quadras de tênis 21

22 VALOR TOTAL DOS TERRENOS Valor do terreno Item 01 Parque Aquático Thermas : R$ ,72 Valor do terreno Item 02 Camping: R$ ,55 Valor do terreno Item 03 Escadarias e Gruta: R$ ,37 Valor do terreno Item 04 Quadras de tênis: R$ ,95 Valor total dos terrenos R$ ,00 (Dois milhões, setecentos e noventa e três mil reais) 22

23 BENFEITORIAS - VALOR DE MERCADO Observações A porcentagem utilizada para os fins de impostos na Tabela de cálculo do programa TCPO 14, lei social 78,3% e BDI 23,90% O valor total das piscinas inclui sistema de aquecimento e filtragem. Pavimentação de calçada com paver foi calculado em função da metragem comprada na data da construção. Estimado as horas de terraplanagem para nivelamento do solo. Item 01: Parque Aquático Thermas 23

24 Valor das benfeitorias Item 01 Parque Aquático Thermas : R$ ,00 24

25 Item 02: Camping Valor das benfeitorias Item 02 Camping: R$ ,00 Item 03: Escadarias e Gruta Valor das benfeitorias Item 03 Escadarias e Gruta: R$ ,00 25

26 Item 04: Quadras de tênis Valor das benfeitorias Item 04 Quadras de tênis: R$ ,00 VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS Valor das benfeitorias Item 01 Parque Aquático Thermas : R$ ,00 Valor das benfeitorias Item 02 Camping: R$ ,00 Valor das benfeitorias Item 03 Escadarias e Gruta: R$ ,00 Valor das benfeitorias Item 04 Quadras de tênis: R$ ,00 Valor total das benfeitorias R$ ,00 (Três milhões e quatrocentos e vinte e um mil reais) 26

27 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL Valor Total dos Terrenos R$ ,00 Valor total das Benfeitorias R$ ,00 VALOR DE MERCADO: R$ ,00 (Seis milhões duzentos e quatorze mil reais) Com relação à especificação da avaliação, conforme a NBR , este trabalho atingiu os seguintes graus: Grau de Fundamentação: Grau I Grau de Precisão: Grau III 27

28 X ENCERRAMENTO Concluído este trabalho, foi redigido o presente laudo composto de 36 páginas. As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito da SEL Consultoria de Engenharia Ltda., sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação competente. Xaxim, 09 de novembro de Elizândra Francisco Machado Me. Engª Civil, Engª Agrônoma CREA/ SC

29 XI ANEXOS FOTOS DO IMÓVEL Fachada Parque Aquático Thermas Fachada - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial Aspecto parcial Parque Aquático Thermas Aspecto parcial Parque Aquático Thermas Aspecto parcial Parque Aquático Thermas 29

30 Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas 30

31 Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Parque Aquático Thermas Aspecto parcial - Camping Aspecto parcial - Camping 31

32 Aspecto parcial Gruta e escadarias Aspecto parcial Gruta e escadarias Aspecto parcial Gruta e escadarias Aspecto parcial Quadras de tênis Aspecto parcial Quadras de tênis Aspecto parcial Quadras de tênis 32

33 ELEMENTOS COMPARATIVOS: terrenos 33

34 34

35 35

36 36