DECRETO Nº 3.748/2013.

Transcrição

1 DECRETO Nº 3.748/2013. Declara de utilidade pública para fins de Constituição de Servidão sobre o imóvel que menciona e dá outras providências. O PREFEITO MUNICIPAL DE ALAGOINHAS, ESTADO DA BAHIA, no curso de suas atribuições, tendo em vista o disposto no art. 66, inciso XIV, da Lei Orgânica do Município e no art. 5º, alínea h, do Decreto Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, DECRETA: Art. 1º - Fica declarado de utilidade pública e interesse social, a fim de ser constituída Servidão em favor do Serviço Autônomo de Água e Esgoto de Alagoinhas SAAE, por via amigável ou judicial, o imóvel constituído de uma faixa de terra urbana, medindo 75m², fração ideal do terreno que mede 250m² do imóvel de propriedade presumida de Augusto Cardoso Bonfim, situada na Avenida das Amendoeiras, Lote 16, Qd-F do Loteamento Parque Morada do Sol, Bairro da Rua do Catu, nesta Cidade de Alagoinhas, Bahia, registrada no Tabelionato de Notas do 2º Ofício da Comarca de Alagoinhas, Bahia, no Livro 054, Fls., 189, nº de ordem Art. 2º- A desapropriação do imóvel de que trata o art. 1º deste Decreto destinase a constituição de Servidão para travessia de rede coletora de esgoto de diâmetro de 150mm, para fins de atender ao Sistema de Esgotamento Sanitário do Bairro da Rua do Catu, neste Município de Alagoinhas, Estado da Bahia, fazendo parte do Programa do Governo Federal Pró-Município, através do Ministério das Cidades, tendo como órgão financiador a Caixa Econômica Federal. Art. 3º- Ficam a Procuradoria do Município e o Serviço Autônomo de Água e Esgoto de Alagoinhas - SAAE, autorizados a promoverem os atos administrativos e judiciais necessários, visando efetivação de Servidão de que trata este Decreto. Art. 4º - Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário. GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DE ALAGOINHAS, 18 de julho de PAULO CEZAR SIMÕES SILVA Prefeito.

2 LAUDO DE AVALIAÇÃO

3 1.0 INTRODUÇÃO A ES ENGENHARIA LTDA foi contratada para determinar o valor de mercado para compra e venda de faixa de terra de 75,00m² em terreno de 250,00m², localizada no Loteamento Parque Morada do Sol, lote 16 da Quadra F, Rua do Catu, no município de Alagoinhas-Ba, na data base de 01 de março de Este estudo definirá o valor da indenização a ser paga pelo contratante ao proprietário em decorrência do ato de servidão administrativa. O presente relatório baseia-se nas seguintes considerações: - O objeto avaliado foi considerado livre e desembaraçado de ônus ou responsabilidades de qualquer natureza, foro ou pensão, inclusive hipoteca; - A vistoria foi realizada em fevereiro de Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações obtidas por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com o cliente. As estimativas utilizadas neste processo estão baseadas nos documentos e informações, os quais incluem, entre outros, os seguintes: - Certidão de Registro da matrícula 752, do Cartório do Registro de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de Alagoinhas, datado de 09 de maio de Relação dos terrenos a comercializar em Alagoinhas. 2.0 PRINCÍPIOS E RESSALVAS O presente relatório obedece criteriosamente os princípios fundamentais descritos a seguir: - O presente Laudo atende às especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR :2001 e NBR :2004 da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, além das recomendações impostas pela Norma de Avaliação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) No presente relatório assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes das mesmas estão contidas no referido relatório. - No melhor conhecimento e crédito dos consultores, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente relatório são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. - Este trabalho apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo. - Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extra-judicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão, que não os listados no presente relatório. - O Laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. 3.0 LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADES - Para elaboração deste relatório foram utilizadas informações e dados de históricos auditados por terceiros ou não auditados e dados projetados não auditados, fornecidos por escrito ou verbalmente pela administração da empresa ou obtidos das fontes mencionadas. Sendo assim, tomou-se por verdadeiros os dados e

4 informações obtidos para este relatório e não tem qualquer responsabilidade com relação a sua veracidade. - O escopo deste trabalho não incluiu auditoria das demonstrações financeiras ou revisão dos trabalhos realizados por seus auditores, assim como medições in loco. - Este trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando ao objetivo já descrito. Portanto, o presente relatório não deverá ser publicado, circulado, reproduzido, divulgado ou utilizado para outra finalidade que não a já mencionada, sem aprovação prévia e por escrito do autor. - As análises e as conclusões contidas neste relatório baseiam-se em diversas premissas, realizadas na presente data, de projeções operacionais futuras, tais como: valores praticados pelo mercado, preços de venda, volumes, participações de mercado, receitas, impostos, investimentos, margem operacionais e etc. Assim, os resultados futuros podem vir a ser diferentes de qualquer previsão ou estimativa contida neste relatório. 4.0 METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, no presente laudo foi utilizada a metodologia descrita a seguir: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO O Método Comparativo de Dados de Mercado é aquele que identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico de atributos dos elementos técnicos perfeitamente comparáveis, constituintes da amostra, conforme NBR :2004, baseado no processo de inferência estatística, com adoção do modelo de regressão múltipla. Para obter o valor de mercado de venda do imóvel objeto do presente estudo, efetuamos pesquisa, considerando imóveis em oferta e comercializados, junto a corretores, proprietários e bancos de dados do avaliador. Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos 62 (sessenta e dois) elementos, sendo que 59 (cinquenta e nove) foram efetivamente utilizados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas e vendas efetivas de terrenos em Alagoinhas-Ba. Após os tratamentos, homogeneização e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas: 4.1 Variável Dependente Valor unitário Variável explicada. Expressa em R$/m², correspondendo ao valor de venda por metro quadrado dos terrenos urbanos pesquisados. 4.2 Variáveis Independentes Área do terreno - Amplitude: De 110,00m² a ,00m²

5 Variável quantitativa. Expressa em metros quadrados relativamente à área total dos terrenos para cada um dos dados pesquisados. Setor Urbano - Amplitude: De 1,23 a 22,98 Variável proxy. Expressa em uma escala numérica, pontuação esta obtida junto à Planta Genérica de Valores Territoriais por metro quadrado emitida pela Prefeitura Municipal de Alagoinhas. Esta pontuação serve de base para a determinação e cobrança de impostos e tributos municipais, refletindo desta forma a maior ou menor atratividade do ponto de vista comercial e relaciona-se com a oferta de infra-estrutura e serviços urbanos para cada um dos imóveis pesquisados. Vocação - Amplitude: De 1,00 a 2,00 Variável qualitativa dicotômica Expressa a vocação do imóvel segundo o critério: Vocação Comercial 2 Residencial/Industrial 1 Data do evento - Amplitude: De 1,00 a 44,00 Variável temporal, determinada em função da data de coleta da informação para cada um dos imóveis pesquisados, segundo o critério: Fevereiro / Julho/ Padrão de Ocupação - Amplitude: De 1,00 a 3,00 Variável qualitativa em códigos alocados. Determinada em função do padrão de ocupação do entorno dos imóveis, considerados segundo o seguinte critério: Padrão Normal = 3 Padrão Normal-Baixo = 2 Padrão Baixo = Justificativa da escolha do método A NBR no seu artigo 7.5 recomenda: a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado conforme definido no item 8.3.1

6 Como já citado, este estudo definirá o valor da indenização a ser paga pelo contratante pelo ato de servidão administrativa. Portanto, conforme preconiza a NBR 14653:2011, em seu item 11.2, o critério a ser utilizado para a obtenção deste valor consiste em calcular a diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de referência (critério antes e depois ), com consideração de circunstâncias especiais, tais como alterações de uso, ocupação, acessibilidade e aproveitamento. A área total do terreno, portanto, é de 250,00m²; com a faixa de servidão, o seu uso ficará limitado em 175,00m². A seguir, encontram-se as projeções dos dois casos. 5.0 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL ENDEREÇO Lote 16 da Quadra F Loteamento Parque Morada do Sol BAIRRO CIDADE ESTADO REFERÊNCIAS Rua do Catu Alagoinhas Bahia O acesso principal é feito através da Rua do Catu, próximo ao Loteamento Laranjais * Planta de localização em anexo. 6.0 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 6.1 ASPECTOS FÍSICOS GERAIS DO MUNICÍPIO DE ALAGOINHAS OCUPAÇÃO NÍVEL SÓCIO- ECONÔMICO BAIRRO USO PREDOMINANTE MEIO AMBIENTE Razoável Cidade em desenvolvimento Passa por um processo de urbanização crescente, com obras de pavimentação e esgotamento sanitário no entorno e a instalação de estabelecimento de ensino superior próximo. Residencial Agradável no entorno da cidade 6.2 INFRA-ESTRUTURA URBANA DO MUNICÍPIO ILUMINAÇÃO ENERGIA ELÉTRICA TELEFONE ÁGUA ESGOTO PLUVIAL ESGOTO SANITÁRIO Existente. Existente. Existente. Existente. Existente em alguns locais. Existente em alguns locais.

7 COLETA DE LIXO SISTEMA VIÁRIO ESTADO DA BAHIA Existente. Existente, destacando-se a BR101 e a BR110, principais vias de acesso à cidade, além da linha férrea que cruza o bairro. 6.3 SERVIÇOS COMUNITÁRIOS TRANSPORTES COLETIVOS COMÉRCIO RECREAÇÃO A região é servida por linhas de ônibus regular, inclusive as que dão acesso ao bairro. Estabelecimentos comerciais de grande parte dos ramos são encontrados em Alagoinhas. A região apresenta boas opções de recreação ENSINO/CULTURA Existente, com estabelecimentos de ensino de níveis fundamental, médio e superior localizados no município. REDE BANCÁRIA Existente. 6.4 DESCRIÇÃO DO LOGRADOURO QUADRA F LOTEAMENTO PARQUE MORADA DO SOL TOPOGRAFIA TRAÇADO PAVIMENTAÇÃO ARBORIZAÇÃO FLUXO GUIAS E SARJETAS SERVIÇOS PÚBLICOS OBSERVAÇÃO Plana Irregular Sem pavimentação. Existente nos terrenos Movimento reduzido de pedestres e de veículos Inexistentes Abastecimento de água, energia elétrica, iluminação pública O bairro encontra-se em processo de urbanização, através de obras de implantação de esgotamento sanitário. A região do terreno passa por processo de valorização. 7.0 DESCRIÇÃO DO TERRENO ÁREA TOTAL 250,00m² UTILIZAÇÃO ATUAL VOCAÇÃO UTILIZAÇÃO RECOMENDÁVEL ASPECTOS FÍSICOS Sem utilização Residencial. Residencial O terreno tem forma retangular, cota no nível do greide,

8 topografia razoavelmente plana, situação de meio de quadra, com bastante vegetação nativa. TENSÃO SOCIAL INFRA-ESTRUTURA RESTRIÇÕES FÍSICAS E LEGAIS Não foram identificados no instante da vistoria problemas relativos à tensão social Há oferta dos serviços de rede de energia e abastecimento de água, iluminação, transporte. Não foram identificadas restrições no instante da vistoria. 8.0 CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO E LIQUIDEZ DO IMÓVEL O mercado imobiliário em Alagoinhas é reconhecidamente forte, desde a instalação no município de empresas de grande porte, como a Schin e a PETROBRAS, e pelo processo de urbanização que a cidade vem experimentando na última década. No momento em particular, o mercado está ainda mais aquecido, impulsionado pelas políticas públicas de redução do déficit habitacional, através das linhas de crédito específicas para este fim. No que tange à localização do imóvel avaliando é possível afirmar que o terreno está se tornando atraente do ponto de vista comercial, devido ao processo de urbanização da região e aos empreendimentos comerciais e residenciais próximos, a exemplo da Faculdade Santo Antônio e Residencial Vale dos Girassóis. Pode-se afirmar com relação à liquidez do imóvel avaliando, dado à sua localização e porte que esta pode ser classificada como de LIQUIDEZ MÉDIA. Tomando-se por base a influência do seu porte, vocação, dimensões, padrão de acabamento e vocação observados no entorno, podemos estimar um tempo de exposição no mercado da ordem de 12 (doze) a 18 (dezoito) meses para consolidar uma efetiva comercialização cuja variação encontra respaldo na literatura técnica: Valor de mercado é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade. 9.0 DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL Princípios da Engenharia de Avaliações - Alberto Lélio Moreira Pág. 30 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO MÉTODO COMPARATIVO Projeção 01: Área Total

9 Terrenos em Alagoinhas - Atributos de entrada no modelo estatístico: Área Total (m²) ( 110, ,00 ) 250,00 Setor Urbano ( 1,23-22,98 ) 1,23 Vocação ( 1,00-2,00 ) 1,00 Data ( 1-44 ) 44,00 Padrão ( 1-3 ) 1,00 ESTADO DA BAHIA Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%: Unitário Calculado Mínimo Máximo (R$/m²) Mínimo Máximo -18,01% 78,33 21,96% R$ 64,22 R$ 95,53 Resultados para o Intervalo de Confiança: Limites Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude Mínimo 64, ,08-18,01% Calculado 78, , Máximo 95, ,69 21,97% ÁREA AVALIANDO (m²) 250,00 Valor Calculado Terreno: R$ ,00 (Dezenove mil quinhentos e oitenta e dois mil reais) Projeção 02: Área Serviente Terrenos em Alagoinhas - Atributos de entrada no modelo estatístico: Área Total (m²) ( 110, ,00 ) 175,00 Setor Urbano ( 1,23-22,98 ) 1,23 Vocação ( 1,00-2,00 ) 1,00 Data ( 1-44 ) 44,00 Padrão ( 1-3 ) 1,00 Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%: Unitário Calculado Mínimo Máximo (R$/m²) Mínimo Máximo -18,46% 86,08 22,64% R$ 70,19 R$ 105,57 Resultados para o Intervalo de Confiança: Limites Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude Mínimo 70, ,51-18,46% 175,00 Calculado 86, , Máximo 105, ,61 22,65% Valor Calculado Terreno: R$ ,08 (Quinze mil sessenta e quatro mil reais e oito centavos) ÁREA AVALIANDO (m²) A faixa de servidão é o resultado da operação R$19.582,00-R$15.064,08 = R$4.517,92 VALOR ADOTADO PARA A FAIXA DE SERVIDÃO: R$ 4.500,00 QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS

10 10.0 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A classificação do presente trabalho obedece aos requisitos da NBR no item e suas tabelas correspondentes, as quais seguem apresentadas em anexo. Justifica-se o enquadramento apresentado a partir dos resultados obtidos no modelo estatístico desenvolvido, os quais foram aplicados no preenchimento das tabelas da Norma. GRAU DE FUNDAMENTAÇAO FINAL II GRAU DE PRECISÃO FINAL I 11.0 CONCLUSÃO Foi avaliado o imóvel objeto do presente laudo, situado no Lote 16 da Quadra F, Loteamento Parque Morada do Sol, Rua do Catu, no município de Alagoinhas, Bahia, de propriedade de Augusto Cardoso do Bonfim em 01 de março de Com base nos procedimentos técnicos empregados no presente laudo e depois de realizadas visitas ao local, o avaliador conclui que o valor devido da indenização pelo ato de servidão administrativa da faixa de 75,00m² é de: R$4.500,00 (Quatro mil e quinhentos reais). Considerando o relatório concluído, o avaliador coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos que, por ventura, se façam necessários. Alagoinhas, 01 de março de Fernando Luiz de Barros Souza Engenheiro Civil CREA D/BA ANEXOS PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO TERRENO DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA DOCUMENTAÇÃO DO TERRENO RELAÇÃO DOS DADOS DA PESQUISA CÁLCULOS E TRATAMENTOS ESTATÍSTICOS

11 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Foto 01 Rua do Loteamento, sentido Rua do Catu. Foto 02 Vista geral do terreno.

12 Foto 03 Vista interna do terreno. Foto 04 Vista interna do terreno - faixa de servidão à esquerda.

13 L O C A L I Z A Ç Ã O Terreno de 250,00m² localizado na Quadra F do Loteamento Parque Morada do Sol, Rua do Catu, município de Alagoinhas, Bahia. Este desenho faz parte do Laudo de Avaliação de responsabilidade do Eng Fernando Luiz de Barros Souza