CLAREL PERÍCIAS Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais Fone/Fax: (53) /

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1 Clarel da Cruz Riet, Engenheiro Civil inscrito no CREA-RS sob n.º D, a pedido da Secretaria Municipal de Educação e Cultura (SMEC), da Prefeitura Municipal de Rio Grande/RS, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte, LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 1

2 SUMÁRIO 1. SOLICITANTE OBJETIVO DA AVALIAÇÃO PRINCÍPIOS E RESSALVAS IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO REGIÃO TERRENO BENFEITORIAS METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS INTRODUÇÃO METODOLOGIA MODELO MATEMÁTICO DIAGNÓSTICO DO MERCADO DATAS DE REFERÊNCIA RESULTADO CONSIDERAÇÕES FINAIS ANEXO I- TRATAMENTO DOS DADOS CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 2

3 1. SOLICITANTE Secretaria Municipal de Educação e Cultura (SMEC), da Prefeitura Municipal de Rio Grande/RS. 2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km ,02 e o Km ,02, com 128m x 230m, totalizando uma área superficial de m2. 3. PRINCÍPIOS E RESSALVAS O Laudo atende as especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação NBR :2001 e NBR :2004 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, além das exigências impostas por Leis federais, estadual e municipal e foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal. Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações assumidas como corretas, fornecidas por terceiros, sendo as fontes referidas no presente, na forma de entrevistas verbais e documentos, os quais incluem, o Registro de Imóveis de Rio Grande, Jornal Informativo de Imóveis, Secretaria Municipal da Fazenda, o site imobiliárias locais, proprietários de terrenos e lotes vizinhos entre outros. No melhor conhecimento e crédito do consultor, as análises, opiniões e conclusões expressadas no presente relatório, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. O relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo, enquadrando-se o Laudo como Parecer Técnico. Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão. Os honorários profissionais da Clarel Perícias Ltda não estão, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste trabalho técnico. Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando o objetivo já descrito, não devendo, portanto, ser utilizado para outra finalidade que não a já mencionada, sem aprovação prévia e por escrito da Clarel Perícias Ltda. 4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. REGIÃO A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, às 14:00 horas. Região urbana, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, relevo em forma de planície, padrão sócio econômico cultural nível baixo, topografia em nível, solo predominantemente arenoso permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de atividade alta 1. A Infra estrutura urbana possui sistema viário, transporte coletivo, água potável, energia elétrica e telefone. 1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995) CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 3

4 As atividades existentes incluem comércio e serviços de profissionais autônomos, sendo baixo como um todo o nível do mercado de trabalho. Os serviços comunitários disponíveis compreendem escola municipal, segurança, posto de saúde e igrejas. Para efeito de melhor entendimento e precisão dos trabalhos periciais, junta-se a documentação fotográfica comentada a seguir, obtida no ato da inspeção TERRENO Um terreno de forma retangular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas, entre o Km ,02 e o Km ,02, com 128m x 230m e área superficial de m2, parte integrante de uma fração de campo com a área superficial de 144,816476ha, sito no lugar denominado Abarrancamento, no distrito da Quinta, melhor descrito no Registro de Imóveis de Rio Grande, onde o mesmo encontra-se averbado sob o número de ordem BENFEITORIAS Não existem benfeitorias. Foto 1- Vista frontal da Escola Municipal Fund. Olavo Bilac, registrada com o fotógrafo posicionado na BR-392. A gleba avaliando situa-se na parte posterior da escola. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 4

5 Foto 2- Vista dos fundos da Escola Fund. Olavo Bilac. Foto 3- No centro da foto, visualiza-se a cerca que separa os fundos do terreno da escola, a direita e o terreno avaliando, a esquerda. Observa-se a rede de energia elétrica passando no local. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 5

6 Foto 4- Foto registrada de cima dos trilhos da linha férrea, na Rua João Moreira, por onde a gleba avaliando faz frente. No centro, ao fundo, a escola Olavo Bilac. Foto 5- A frente da gleba, localizada a direita na foto, dando vistas para a Rua João Moreira. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 6

7 Foto 6- Imagem obtida por satélite através do site da Google. 5. PROCEDIMENTOS APLICADOS 5.1. INTRODUÇÃO A avaliação de glebas urbanizáveis é considerada pelos profissionais avaliadores como um problema de complexa resolução, em grande parte devido a inexistência de dados de outras glebas, em oferta ou transacionadas no mesmo mercado imobiliário, em quantidade suficiente para a elaboração de estudo científico comparativo desta tipologia. Desta forma, muitas vezes têm-se optado pela utilização do método involutivo, que busca identificar o valor de mercado de um bem considerando seu aproveitamento eficiente, baseando-se num modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica. Este método consiste na elaboração de projeto de hipotético empreendimento para a gleba com vistas a verificar o melhor e máximo aproveitamento, considerando a receita provável da comercialização em lotes com base nos valores obtidos em pesquisa imobiliária, as despesas de urbanização, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor, despesas financeiras, entre outras. O objetivo é o de definir o valor máximo que pode ser atribuído à gleba através de cenários diversos para que seja economicamente viável seu aproveitamento 2. 2 Dantas (202, 203, 204 e 205) CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 7

8 A dificuldade de aplicação deste método é que os modelos produzidos são determinísticos e bastante sensíveis às taxas utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo alterações mínimas nas taxas e prazos de comercialização podem resultar em alterações significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros consideráveis que na maioria das vezes serão percebidos a longo prazo, gerando prejuízos para aqueles que daquele valor dependem para tomada de decisão. Alia-se ao fato que a melhor vocação para uma gleba nem sempre é a de desmembramento em lotes menores ou a de loteamento, ante a legislação de uso e parcelamento do solo municipal, vigente na data da avaliação. Além disso, muitas glebas encontram-se em regiões com vocação industrial, quando o estudo pelo método involutivo não seria adequado, visto sua destinação. Pelo acima exposto, este trabalho optou pela utilização do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, porém com a elaboração de um macromodelo, com a inclusão de dados de mercado imobiliário de zonas vizinhas com o objetivo de ampliar a quantidade de observações na tipologia em estudo. Frisamos, também, que a elaboração do macromodelo de glebas pressupôs a definição de variável de localização relativa entre as zonas estudadas, quando optamos por utilizar critério que minimiza a subjetividade da definição desta variável, baseado no Critério dos Lotes Influenciantes. 3 O critério mencionado trata-se de um processo comparativo indireto, que se fundamenta na inter-relação existente entre glebas e lotes diretamente influenciantes, ou seja, parte-se do princípio que o valor médio dos lotes vizinhos a uma gleba, influencia diretamente na determinação do valor unitário da gleba avalianda, de forma que, o valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote próximo. Assim, o presente trabalho avaliatório foi alicerçado no Método dos Lotes Influenciantes, e no Método do Índice de Equivalência 4, ambos aceitos e recomendados à publicação nos anais dos referidos conclaves, cujo princípio é a determinação do valor de um bem à partir da análise de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em estudo e de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado Desta forma, a determinação do valor unitário (por metro quadrado) da gleba foi calculado em função de seu coeficiente de paridade com os lotes vizinhos, que a influenciam, devidamente justificado e interpretado por regressão estatística. O Coeficiente de paridade, conforme definido pela antiga NBR-8951, é a, "(...) relação entre os preços unitários apropriados exclusivamente a partir de dados de mercado, visando a composição de modelos cuja representatividade, restrita ao local pesquisado, é função de exame estatístico específico.". 3 Zeni, André Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliação de Glebas Urbanas pelo Critério dos Lotes Influenciantes (1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações 1980/RJ, no I Congresso Mundial de Avaliações 1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia de Avaliações e Perícias 1981 IGEL Porto Alegre/RS e Método Avaliatório para Glebas inserido na NBR 8951 Norma Brasileira para Avaliação de Glebas Urbanizáveis da ABNT, em Neto, Francisco Maia Método do Índice de Equivalência Apresentado no XXIII Congresso Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 8

9 5.2. METODOLOGIA A metodologia aplicada tem sentido amplo desde que identificado o Índice de Equivalência, ou seja, uma variável dependente caracterizada por um coeficiente que refletirá a relação percentual entre o valor do bem avaliando e de outro a ele ligado indiretamente. No caso das glebas urbanizáveis, esta relação está muito bem consolidada e definida pelo Método dos Lotes Influenciantes, onde o coeficiente que representa o Índice de Equivalência, ou variável dependente do modelo de regressão estatística, é aquele calculado entre o valor unitário da gleba e o valor unitário dos lotes vizinhos, que sobre ela exercem influência. A respeito da influência de pólos valorizantes, H. W. Richardson em sua obra "Economia Urbana", cita: "(...) o preço do terreno é uma função inversa (tipicamente uma função exponencial negativa) da distância ao centro da cidade." "O preço unitário do terreno é uma função direta da qualidade do meio ambiente e amenidades da área e uma função inversa da distância ao centro da cidade." As citações de Richardson permitem ampliar o conceito genérico de terreno, tomando-o como lote e gleba, de forma que a comprovação técnica da influência do posicionamento urbano de pólos atrativos, da área superficial e vizinhança urbana, no valor de glebas urbanas, pode ser verificada através de algumas conclusões estatístico-mercadológicas, como as a seguir; O valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote próximo, "Coeteris Paribus" 5 ; Os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam também os lotes que as influenciam; O valor unitário de glebas urbanas decresce a medida em que aumenta sua área superficial "Coeteris Paribus". 5 ; O índice Gleba/Lote 6 é inversamente proporcional à área superficial da gleba 7 ; Existe regressão dos pares de pontos (índice x área) a um modelo matemático decrescente. 5 "Coeteris Paribus" mantendo todas as demais influências constantes 6 Índice Gleba/Lote: Valor unitário da gleba/valor unitário dos lotes que a influenciam 7 Zeni, André Maciel -Influência da testada no valor de glebas urbanas Trabalho apresentado no II Ciclo de EStudos de Engenharia de Avaliações e Perícias IGEL-Porto Alegre/RS CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 9

10 5.3. MODELO MATEMÁTICO A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. Após a pesquisa e coleta dos dados das glebas e lotes considerados que as influenciam, agrupamos aos pares o índice Gleba/Lote e a Área superficial da gleba. Em estudos elaborados por Zeni e Portinho 3, foi constatado que as funções mais freqüentes, com melhor correlação estatística entre as variáveis consideradas são, além da exponencial negativa (citada por Richardson), as da forma potencial negativa (como a definida a seguir, neste trabalho) e logarítmica recíproca. Função potencial: Y= a X b (com b< 0) onde; Y: é a variável dependente que representa o índice (gleba/lote) inferido por regressão; X: é a variável independente que representa a área da gleba; a, b: coeficientes determinados pela regressão. Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo processo dos "mínimos quadrados" e obtemos a seguinte curva matemática através de regressão simples; Y= 3, X -0, Observações: Este modelo é diretamente aplicável para glebas "normais", ou sejam, áreas cuja relação frente/profundidade estejam contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a média de 1/4,5. A amostragem que serviu de insumo as conclusões estatísticas, apresentou cerca de 80% dos dados de frente e profundidade dentro do intervalo de "normalidade". 6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa facilidade de venda. 7. DATAS DE REFERÊNCIA Vistoria: 23/04/2010 Avaliação: 24 e 25/04/2010 Laudo: 26/04/2010 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 10

11 8. RESULTADO Utilizando a equação do item 5.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo; Y= 3, X -0, Onde, X= m2 Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,12 Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de 80%, no valor de R$33,80/m2, obtemos, Valor Gleba avaliando= 1,12*33,80*29.440= R$ ,64 VALOR ESTIMADO DA GLEBA= R$ ,64 (Um milhão, cento e quatorze mil, quatrocentos e oitenta reais e sessenta e quatro centavos), equivalente a 1.127, CUB s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de março/2010, com o CUB cotado em R$988,23/m CONSIDERAÇÕES FINAIS Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas ofertas com preços acima do real valor de mercado. Este fenômeno, o qual acometeu de um modo geral todos os imóveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores praticados no mercado imobiliário, de certa forma, especulativa, foi em decorrência das obras de grande porte instaladas em nossa cidade, com o conseqüente aumento de procura por habitação. Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se dentro dos padrões reais de mercado. Vai o presente Laudo, desenvolvido em 13 (Treze) folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo a última datada e assinado acompanhado dos seguintes documentos. Anexo I- Tratamento dos Dados (02 fls.). ART- (CREA/RS): n.º Rio Grande, 26 de abril de Clarel da Cruz Riet Eng. Civil CREA D Perito - IBAPE 1.047/99 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 11

12 ANEXO I TRATAMENTO DOS DADOS 1. PESQUISA DE DADOS A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. A seguir, o quadro com os dados coletados; N.º VALOR FONTE DATA LOCAL AREA F R E N T E P R O F U N D. V A L O R x M2 T I P O (R$) (m2) (m) (m_ (R$/m2) ,50 Secretaria Municipal da Fazenda 06/04/10 R. Cel. Virgílio da Porciuncula ,25 FR: 113 FU: 324 LD: 485 LE: ,00 Gleba ,00 Liony Carvalho 23/04/10 Perto do P. Gasolina ,67 Terreno Perto do ,00 Imob. Ruiz 23/04/10 P. Gasolina ,6-49,47 Gleba Lot. Nova Em frente ,00 Quinta 26/07/09 P. Gasolina ,00 Terreno ,00 Liony Carvalho 23/04/10 Perto do P. Gasolina ,00 Gleba ,00 Liony Carvalho 23/04/10 Santo Antônio ,33 Terreno ,00 Paulista Imóveis 23/04/10 Perto Pol. Rodoviária ,24 Gleba ,00 Propriet. Juscelino 23/04/10 Perto da Escola R ,00 Terreno ,00 CSS Imóveis 23/04/10 Sítio Sta. Cruz ,67 Gleba ,00 Exclusiva Imóveis 23/04/10 Vila Quintinha ,33 Terreno ,00 Plataforma Imóveis 23/04/10 Sítio Sta. Cruz ,00 Gleba ,00 Liony Carvalho 23/04/10 Perto do P. Gasolina ,67 Terreno CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS

13 2. AVALIANDO Imóvel Localização ÁREA (M 2 ) Área Construída Gleba Descrito no item 2. Objetivo da Avaliação, do laudo TRATAMENTO ÍNDICE= (Valor Gleba / Valor terreno) ÁREA (M2) LN (ÍNDICE) LN (AREA) Y X 1, ,25 0, , , , , , , ,0021 0, , , , , , , , , CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS