Como obter recursos junto a Fundos de Investimentos

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1 Como obter recursos junto a Fundos de Investimentos Uma visão de como um gestor de fundos decide investir e de como administra seus investimentos em projetos imobiliários Rossano Nonino

2 Agenda 1. A Plataforma BFRE e a Brazilian Capital 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Análise Financeira Análise de Estrutura Financeira e Parceiros 3. A Administracão dos Investimentos em Projetos Imobiliários 2

3 1. A Plataforma BFRE e a Brazilian Capital 3

4 1. A Plataforma BFRE e a Brazilian Capital OURINVEST REAL ESTATE HOLDING 45.28% 34.02% 20.70%% 4

5 1. A Plataforma BFRE e a Brazilian Capital 100% do Controle 100% do Controle 100% do Controle 100% do Controle Gestora de Investimentos Companhia Securitizadora Companhia Hipotecária e Estruturadora de FII Home Equity R$ 11 bilhões sob gestão 5

6 1. A Plataforma BFRE e a Brazilian Capital Gestora de Investimentos em Ativos Imobiliários R$ 2.5 bilhões de ativos imobiliários sob gestão FUNDOS FINALIZADOS 4 fundos totalmente desinvestidos R$ 805 million investidos R$ 1.4 bilhão retornados TIR de 25% ao ano Tipos de Ativo 12% 14% 5% 63% 6% Escritórios Projetos Comerciais Projetos Residenciais CRIs Outros Veículos de Investimento 12% 5% 83% FIIs FIPs Investimento Direto 6

7 2. ADecisãode Investimento em Projetos Imobiliários 7

8 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Análise Financeira Estrutura e Parceiros 8

9 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Localização Preço de Venda ou Locação PROCESSO DE DUE DILIGENCE Conceito Condições de Venda Oferta e Demanda Local 9

10 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Conceito Coerência do tamanho e padrão das unidades x padrão do bairro/vizinhança x padrão de renda do público alvo Coerência do tamanho do empreendimento x padrão do bairro/vizinhança x padrão de renda do público alvo Diferenciais em relação à concorrência local tamanho da unidade, tamanho da sala, conceito clube, variedade de serviços, etc 10

11 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Localização Vocação residencial do bairro/vizinhança do Empreendimento Padrão do projeto x padrão do bairro/vizinhança Proximidade de transportes públicos (trem, ônibus, metrô) principalmente para empreendimentos voltados para classe média baixa e baixa Diferenciais positivos em relação à localização de empreendimentos concorrentes na região: terreno alto/vista, rua tranquila/arborizada, etc) Diferenciais negativos em relação à localização de empreendimentos concorrentes na região: acesso difícil, proximidade a aglomerações, violência/prostituição à noite, etc 11

12 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Preço de Venda Preço por m2 do Empreendimento sob análise Preço por m2 de empreendimentos concorrentes na região x Fatores de Homogeneização Localização Padrão de Acabamento Áreas Comuns Tamanho da Unidade No Dormitórios No de Vagas de Garagem Preço Homogeneizado por m2 de empreendimentos concorrentes na região Fator de multiplicação do preço / m2 Inferior Equivalente Superio r 0,90x 1,00x 1,10x 12

13 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Condições de Venda % do preço em financiamento pós chaves x prazo de financiamento x empreendimentos concorrentes na região análise do PMT de pagamento do comprador no pós chaves x máximo de 25% do salário do comprador alvo Valor médio de aluguel em imóveis similares na região 13

14 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária Nível I (Oferta) Oferta e Demanda Local Verificação do estoque de unidades comparáveis na região Velocidade média de venda de empreendimentos comparáveis na região Número de projetos à venda na região Número de lançamentos projetados em até 1 ano após lançamento do empreendimento em análise Nível II (Demanda) Mensuração da demanda potencial e reação do público alvo da região para o conceito geral de um novo empreendimento 14

15 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Imobiliária PROCESSO DE DUE-DILIGENCE ANÁLISES CONDUZIDAS POR EMPRESAS INDEPENDENTES Pesquisa de Mercado Nível I Avaliação comparativa de conceito, preço e condições de venda da concorrência local x empreendimento alvo + mapeamento de novos lançamentos na região Pesquisa de Mercado Nível II Pesquisa de Mercado Nível I + Pesquisa de demanda (reações e impressões de gruposalvo sobre o conceito, localização, preço e condições de venda de um novo empreendimento Laudo de Avaliação do Terreno Determinação do valor de mercado do terreno x valor de aquisição do terreno pelo novo projeto ou valor de aporte do terreno pelo sócio incorporador no projeto Laudo Ambiental Phase 1 (investigação) / 2 (amostragem) Verificação do potencial de contaminação do terreno por resíduos tóxicos em função de utilização anterior (depósito de lixo, posto de gasolina, indústria, etc) Auditoria de Custo de Construção Validacao do Orçamento Inicial, Viabilidade do Cronograma Físico Financeira, Qualidade dos Materiais x Padrão prometido Due Diligence Legal / Imobiliária Projeto e Incorporação, Terreno, Construtora, Incorporadora 15

16 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Análise Financeira Item de Análise Parâmetros Estrutura de Capital Mín 50% Fundo, 50% Incorporador Máx 80% Fundo 20% Incorporador Exposição de Caixa All Equity Normalmente inferior a 10% 20% do tamanho do fundo investidor Alavancagem 60% a 80% do Custo de Construção Fiança / Garantia prestada pelo incorporador ( non recourse para o Fundo) Debt/Equity Ratio TIR All Equity TIR Alavancada Máximo 2:1 (debt / equity) Acima de igpm+20%aa Acima de igpm+25%aa Múltiplo Acima de 1,50x 16

17 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Estrutura x Parceiros Experiência do Incorporador em Projetos com o mesmo Conceito Tamanho do Incorporador e Construtor x Tamanho do Projeto Histórico e Experiência do Incorporador com Parceiros Financeiros 17

18 2. A Decisão de Investimento em Projetos Imobiliários Estrutura x Parceiros Acordo de Acionistas Fundo Incorporador Incorporador Contrato Gestão Imobiliária Sociedade de Propósito Específico (SPE) Contrato Gestão Financeira Gestora Financeira Contrato de Construção Construtora TERRENO 18

19 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários 19

20 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários Segregação de Ativos Garantias Gestão Imobiliária Gestão Ativa Gestão Financeira Estratégia de Saída 20

21 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários Segregação de Ativos Projetos desenvolvidos via Companhia de Propósito Específico (CPE) exclusiva. CPE detentora do terreno e de todos os direitos do projeto, sendo imune a eventual falência ou concordata do incorporador/construtor. O incorporador / construtor contratado pela CPE como prestador de serviço, podendo ser substituído em caso de inadimplência. 21

22 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários Gestão Imobiliária Estabelecimento, de comum acordo com o incorporador, preço e condições de venda das unidades residenciais. Aprovação prévia de vendas fora das condições pré-aprovadas. Estabelecimento, de comum acordo com o incorporador, do perfil de crédito dos compradores e critérios para aprovação dos compradores. Aprovação prévia, em conjunto com incorporador, da política de vendas, marketing e prestadores de serviço (corretores, agentes de publicidade, etc). 22

23 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários Garantias Exigidas do Incorporador / Projeto Garantias de Permuta de Terreno, Garantia de Entrega de Unidades aos Compradores e Seguro de Performance de Obra. Construção a Preço- Alvo CPE INVESTIDA Garantia de Permuta Contratos de construção apreço-alvo. Garantia de Entrega Seguro de Performance de Obra 23

24 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários Estratégia de Saída Aprovação, em conjunto com incorporador, mecanismos para antecipação de recebíveis futuros de promitentes compradores. Mecanismos para determinar a venda forçada de unidades em estoque com desconto após habite-se. Lançamento Recebíveis pré-chaves Custos de Desenvolvimento Recebíveis pós-chaves Unidades não vendidas $ Repasse de recebíveis Securitização via CRI Quitação direta pelo comprador Venda Forçada de estoque 24

25 3. A Administração dos Investimentos em Projetos Imobiliários Gestão Financeira CONTROLES Segregação Completa de Caixa Fiscalização de Obra Master Servicing dos Recebíveis CONTA A CONTA B Auditoria Contábil Trimestral RELATÓRIO MENSAL Acompanhamento financeiro e de equilíbrio econômico da CPE; Controle de valores orçados x gastos em cada projeto; Acompanhamento de master-servicing da carteira de recebíveis (% recebido, loan to value, antecipações, inadimplência); Medição de obra e auditorias financeiras. 25