LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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1 fls. 170 Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Segunda Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP. Processo n.º MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU, sob nº A , perita judicial nomeada e compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARACATU move em face de ANDRÉ AUGUSTO DONADELLI PIRES, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar suas conclusões após detalhado exame da matéria em questão, consubstanciadas neste... LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO que

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O Condomínio Autor propôs a Ação de Cobrança em face do Réu, alegando que o mesmo não cumpriu com suas obrigações condominiais, uma vez que é proprietário do apto 252 conforme certidão de matrícula acostado aos autos digitais, gerando uma dívida perante o condomínio de R$ ,61 (quatorze mil, duzentos e seis reais e centavos) atualizada para 11/2014. Requer, portanto que seja determinada a citação pessoal do Réu para que apresente contestação; que seja julgada procedente a presente Ação de Cobrança; condenado o Réu ao pagamento da importância apresentada nos autos conforme planilha, assim como das parcelas condominiais vincendas nos curso da demanda, com juros e multas e ainda que seja condenado o Réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios dando à causa o valor de R$ ,61 (vinte e sete mil, seiscentos e cinquenta e oito reais e centavos) devidamente corrigida. Depois da juntada de documentos e tramitação de praxe houve citação do Réu conforme fls 57 dos autos e contestação do mesmo alegando não citação de sua esposa e do agente fiduciário, Banco do Brasil S/A, com réplica por parte do Condomínio Autor. Após sentença de Vossa Excelência foi julgada procedente a Ação e o Autor apresenta planilha atualizada de débitos com intimação do Réu para pagamento do montante apresentado. Houve pedido de homologação de acordo entre as partes, porém o mesmo não foi cumprido, portanto o Autor requer prosseguimento do feito, anexando planilha atualizada de débitos com determinação de penhora on line de numerário junto às instituições financeiras ou penhora do bem imóvel conforme matrícula fls 122 e 123 dos autos digitais. Houve contestação do Réu e réplica do Autor com termo de penhora às fls 143 e averbação na matrícula da penhora.

3 fls. 172 Desta forma, às fls 161 dos autos digitais esta signatária foi nomeada para avaliação do imóvel correspondente a matrícula nº do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, com inscrição municipal nº , imóvel localizado à Rua Paracatu, apto 252, cobertura triplex, no bairro Jabaquara, cep , neste município de São Paulo, o qual vem a ser o objeto desta avaliação. Portanto, após detalhado estudo da questão, análise dos autos, vistorias, esta signatária deu prosseguimento ao trabalho e concluiu o presente laudo. 2. OBJETIVO DA PERÍCIA. Segundo despacho proferido por Vossa Excelência às fls 161 dos autos o objetivo da perícia reside na avaliação do valor de mercado do bem imóvel e suas benfeitorias. Para tanto, esta signatária adotou como procedimento à vistoria ao local dos fatos, datada de dezembro de VISTORIA Com o objetivo de cumprir a determinação deste Douto Juízo, esta signatária dirigiu-se ao local em questão para proceder à vistoria e avaliação do imóvel penhorado. Foi recebida pela esposa do Réu que mostrou todo o imóvel. A vistoria interna da unidade, externa do Condomínio, assim como do andar da unidade estão caracterizadas na documentação fotográfica anexa ao presente trabalho. O imóvel está localizado à Rua Paracatu, 261 apto 252 localizado no 25º, 26º e 27º pavimentos de cobertura, no bairro Parque Imperial, Jabaquara, neste município de São Paulo, objeto da matrícula do 8º CRI de São Paulo, datado de 09 de junho de 2010, de uso residencial com área privativa de 198,042m2 e área total de 316,597 m2, idade de 06 anos e com direito a três

4 fls. 173 vagas de garagem cobertas no subsolo. A unidade possui no pavimento 25º: 04 dormitórios, sendo duas suítes com closet e 2 dormitórios simples, 1 banheiro social, área conjugada ao banheiro social para sauna ou afins, e sacadas nos dormitórios. No 26º pavimento: sala de estar e de jantar, cozinha, lavanderia, lavabo e duas varandas. Não possui dormitório de empregada e nem tampouco banheiro de empregada. Já no 27º pavimento possui: amplo terraço com um banheiro descoberto. Os três pavimentos são ligados por escada interna. A topografia do terreno é plana e acima do nível da rua, trata-se de única torre com 24 andares mais coberturas tríplex totalizando 27 pavimentos, quatro apartamentos por andar e vagas nos três subsolos para guarda de autos. Ainda possui quadra, churrasqueiras, parque infantil e áreas livres, piscinas adulto e infantil, salão de jogos e salão de festas e sala de ginástica, sendo que cada unidade possui 2 vagas de garagem e as coberturas 3 vagas. O condomínio encontra-se devidamente delimitado e murado e possui guarita para segurança. Esclarecendo ainda que a situação fática constatada por esta signatária por ocasião da vistoria, encontra-se em anexo a este laudo, com documentação fotográfica do imóvel avaliando, cálculo do valor dos comparativos todos do mesmo padrão, ou seja, coberturas duplex ou tríplex com descrição de cada amostra e ainda cálculo do avaliando. Não foram apresentados quesitos, nem tampouco Assistentes Técnicos. 4. DADOS OBTIDOS 4.1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 1.1. Do Local Localização O imóvel objeto do presente estudo localiza-se à Rua Paracatu, 621 apto 252 de cobertura tríplex, Jardim Imperial, Jabaquara, cep , nesta capital na quadra formada pela Avenida Miguel Estéfano, Rua Carneiro da

5 fls. 174 Cunha, Rua Biobedas, próximo à Avenida Jabaquara, ponto de referência como vias de acesso. Fonte: Google Maps Melhoramentos Públicos O Imóvel está localizado em Zona Mista de Alta Densidade ZM- 3b nos termos da Lei Municipal de 25 de agosto de 2004, próximo ao comércio de densidade média, dotado de toda a infraestrutura de serviços públicos urbanos, sendo servidos de redes de água, telefone e energia elétrica domiciliares, iluminação pública, coleta de lixo, guias e sarjetas, pavimentação, transporte coletivo próximo e arborização.

6 fls Mapas Fiscais da Municipalidade De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local onde se encontra localizado o imóvel está assim enquadrado: Setor 047 da quadra 104 com Índice Fiscal para o exercício de 2016 igual a R$ 2.665,18 obtido através da Planta Genérica de Valores Zoneamento Conforme a Planta de Macrozoneamento de Estruturação e Qualificação Urbana da PMSP o referido imóvel está situado em Zona ZM 3b Zona Mista de Alta Densidade da Lei de 25/08/2004. Como particularidade favorável ao imóvel em estudo tem-se a localização privilegiada, fácil acesso e proximidade com a Avenida Jabaquara e com o metrô. 1.5 Circunvizinhança O imóvel localiza-se distante ao centro da capital. O local apresenta características de uso residencial com densidade demográfica alta. 2.2 Do Imóvel Terreno O terreno relativo ao imóvel objeto do presente estudo possui formato regular, plano, localizado acima do nível da rua, à Rua Paracatu, 621 Saúde/SP, apresentando solo aparentemente firme e seco e devidamente delimitado Benfeitorias Sobre o referido terreno, encontra-se construído uma única torre de aptos residenciais com 27 pavimentos e o térreo reservado para lazer, quatro aptos por andar, construído em alvenaria de tijolos, esquadrias em madeira e alumínio, revestimentos em massa fina com idade de 06 anos de construção. Possui

7 fls. 176 áreas externas com churrasqueira, quadra, piscinas, parque infantil, salão de festas e de jogos e sala de ginastica. A unidade de nº 252 localizada na cobertura possui 04 dormitórios sendo duas suítes com closet e mais 02 dormitórios simples, sala de estar e jantar, varandas, 1 banheiro social, cozinha, lavanderia, lavabo, área externa com banheiro descoberto e 3 vagas de garagem no subsolo do edifício. Convém salientar que uma das suítes da unidade encontra-se em reforma sendo que o banheiro foi incorporado ao dormitório, transformando o imóvel em 3 dormitórios simples e somente uma suíte com closet. 5.AVALIAÇÃO 5.1. Diretrizes O presente laudo de avaliação obedece como diretrizes gerais, às normas técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR parte 1 e 2, bem como às do IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos/2011 e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos versão 2005, (Atualização 2007 e Tabela de Conversão dos Coeficientes H82N para R8N) Metodologia Básica Conforme prescreve a Norma e o IBAPE, em especial na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos de 2011, a metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado com o maior número possível de elementos comparativos contemporâneos e similares ao imóvel avaliando. Assim sendo, os métodos básicos para o cálculo do valor do imóvel objeto deste trabalho, serão o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, e o Método de Custo.

8 fls Método Direto ou Comparativo Neste método, o valor do terreno é atribuído através da comparação direta com as informações de elementos assemelhados, após o adequado tratamento e homogeneização dos dados obtidos por meio de pesquisa no mercado imobiliário local, envolvendo preços comercializados ou ofertados, e as demais características, atributos e fatores que possam influenciar no resultado Método de Custo O valor total do imóvel é obtido através da composição do valor do terreno, calculado através do método comparativo neste caso, acrescido do valor das benfeitorias, ou seja, a construção existente no imóvel, apropriada através do custo de sua reprodução, utilizando-se como base o Custo Unitário Básico de Edificações CUB fornecido pelo SINDUSCON Fatores de Homogeneização O denominador comum, ou situação paradigma, sob a qual todos os elementos comparativos serão analisados e tratados, levando-se em conta os atributos e variáveis que influenciam na variação do valor dos imóveis, para Grupo II, Zonas de Ocupação Vertical Padrão Médio, será: Fator Transposição (IF) : 2.665,18 Fator Profundidade : não se aplica Fator Referência : 16,00 Fator frentes múltiplas : 0,91 Fator Topografia : 1, Fator Fonte Visando a consideração da elasticidade das ofertas pesquisadas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos às ofertas serão abatidos em até 20%, compensando assim a eventual superestimativa das mesmas, tendo em vista a atual situação do mercado local, para só então serem considerados nos cálculos estatísticos.

9 fls Fator Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, da situação do imóvel avaliando, serão utilizados índices determinados e aferidos no local no caso Índice Fiscal da Planta Genérica de Valores da PMSP para Fator Frentes Múltiplas O Fator de frentes múltiplas deve estar relacionado com o tratamento da pesquisa de mercado, ou seja, na condição de levar os valores estimados à situação paradigma (terreno em meio de quadra), devendo-se, portanto, empregar os coeficientes indicados nas tabelas na forma inversa, quando necessário Fator Andar Visando a valorização ou desvalorização em função da localização da unidade dentro do edifício, o professor Dante Guerrero, apresenta o Estudo para cada andar, muito aceito no mercado de avaliações. Planta baixa...0,85 1º e 2º andares...0,90 3º e 4º andares...0,95 5º e 6º andares...1,00 7º e 8º andares...1,10 9º andar até o último...1,15 No caso, não usaremos fator Andar, pois todos os elementos comparativos são coberturas similares ao avaliando Pesquisa de Valores O presente laudo está baseado em uma ampla e detalhada pesquisa na região, datada de dezembro de 2016, visando à obtenção de elementos comparativos, tendo sido consultadas as fontes competentes para a obtenção de valores, de ofertas e informações específicas do mercado local para o tipo de

10 fls. 179 imóvel avaliando. Esses elementos se encontram devidamente caracterizados no anexo 2 do presente trabalho. Após a devida análise de todos os elementos e informações coletadas, foram efetuados os devidos tratamentos de homogeneização dos elementos comparativos, considerando todas as características, atributos, e fatores que exercem influência sobre o valor do imóvel, de acordo com os critérios de praxe Valor do imóvel Desta forma, feita estas considerações e explicações, o valor do imóvel avaliando, de acordo com os cálculos apresentados em anexo, é igual a: R$ ,00 (Hum milhão, cento e cinquenta mil reais) para dezembro de (ver anexo 2). 5. CONCLUSÃO Desta forma, esta signatária, perita de confiança do Douto Juízo, honrada com a sua nomeação, procurou cumprir adequadamente à sua designação e encerra aqui suas considerações, concluindo o valor total do imóvel para o mês de dezembro de 2016 (conforme anexo 2), tudo conforme pesquisa efetuada no mercado imobiliário local, fundamentado pelas Normas descritas neste trabalho.

11 fls ENCERRAMENTO Encerrados os trabalhos, foi redigido e digitado este Laudo, que se compõe de 37 (trinta e sete ) folhas escritas de um só lado, incluindo 3 (três) anexos e petição de Levantamento de Honorários. Todas as folhas e anexos foram enviados digitalmente ao Cartório sendo que esta última vai datada. A confirmação de recebimento se dará via e valerá como documento de entrega efetuada. São Paulo, 05 de dezembro de 2016 Maísa Machado Turolla CAU A ANEXOS : Integram ainda este trabalho três anexos: 1. Foto Aérea de Localização; 2. Cálculo Valor Avaliando e Amostras; 3. Documentação Fotográfica.

12 fls. 181 Anexo 2- Cálculo do Valor da Unidade e Amostras 1. Pesquisa do Preço Unitário do Terreno 1.1. Método Comparativo Será empregado o Método Direto ou Comparativo de Dados de Mercado. Recomendam as Normas Técnicas que a pesquisa deva abranger várias e diversas fontes de maneira que se possam obter elementos comparativos aproveitáveis. 2. Critérios de Seleção e Tratamento de Dados 2.1. Seleção Na seleção de dados foram considerados como pontos primordiais à obtenção dos elementos semelhantes ao objeto da avaliação, considerando-se para tanto a mesma situação geográfica e urbanística do imóvel e a tipologia do mesmo Valor à Vista Será resultado do desconto de um ágio de 20%, quando se tratar de ofertas ou opiniões, a fim de se compensar a elasticidade natural do mercado imobiliário Homogeneização Os elementos obtidos na amostra foram tratados através de exames e cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade dos dados, a regularidade das ocorrências, e a frequência e influência dos atributos na formação dos preços. Visa ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma Avaliação Para determinar o Valor do Imóvel Avaliando, deve-se ajustar o valor médio obtido na situação paradigma para as condições do avaliando.

13 fls. 182 Dados Referenciais do Imóvel Local: Rua Paracatu, 621 apto 252, 25º, 26º e 27º pavimentos - Jabaquara/SP; Construção: residencial apto de 04 dormitórios com duas suítes com closet, sala estar e jantar, cozinha, 1 banheiro social, lavabo, lavanderia, varandas, área descoberta e três vagas no subsolo do edifício. Padrão Construtivo: residencial/apartamento padrão elevador 2,406R8N; Idade: 06 anos médio/superior com Estado de Conservação: regular e necessitando de reparos simples e, depreciação de 18,10 % de acordo com o quadro de classificação de Ross/Heideck, relativo ao estado de conservação das edificações. A unidade apresenta reforma paralisada conforme fotos na documentação fotográfica. Adequação ao obsoletismo: Foc = 0,8192; Índice Fiscal: R$ 2.665,18 para o exercício de 2016; Área Privativa: 198,04 m2. 3.Paradigma Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados: Ap : área privativa = 198,04m2 Foc : fator de adequação ao obsoletismo a ao estado de conservação do imóvel = 0,8192 ( 06 anos) K : fator padrão = superior 2,406 a. Classificação da zona De acordo com a "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos" do IBAPE/SP 2011, o imóvel em lide enquadra-se na 5ª zona Grupo II, Zona de Ocupação Vertical, na qual recomenda-se: Fr : frente de referência = 16,00 m (mínimo); Pmi : profundidade mínima = não se aplica; Pma : profundidade máxima = não se aplica.

14 fls. 183 Nos cálculos utilizados para os elementos pesquisados, serão feitas as inversões necessárias: Pe (5.ª zona ) = não se aplica ; Fe (5.ª zona ) = não se aplica; O expoente do fator múltiplas frentes ou esquina será de 0,91 e não se aplica o coeficiente de área dentro do intervalo. b. Fator Obsoletismo e estado de conservação Foc = 06/60 = 0,10 ou 10% = 0,774 Foc = 0,20 + 0,774 (1 0,20) Foc = 0, Coleta de Dados Fórmulas básicas utilizadas: Vut = [(Vi Vc) / At] x Ff x If / If x Cf x Cp ; Vc = (Ac x Cc x K x Foc); Cf = (Fe/Fr) 1/5 ; dentro dos limites Fr/2<Fe<2Fr Cp = (Pe/Pmi) 1/2 ; dentro dos limites 1/2Pmi<Pe< Pmi, Cp = (Pma/Pe) 1/2 ; dentro dos limites Pma<Pe< 2Pma, Foc= R+ K (1 - R), Onde temos que : Vu Ap Vc Ac Cub K Fp : Valor unidade isolada; : Área Privativa/útil : Valor da construção; : Área construída; :Custo da construção/ Sinduscon R$1.295,63/ dez/2016; : Fator do padrão da construção (tabela específica); : Fator padrão; Foc : Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de R imóvel avaliando; : Coeficiente residual correspondente ao padrão(tabela específica); conservação do

15 fls. 184 Vut Vi At Ff Cf Cp Ce Ca Ft Fr Fe Pmi : Valor unitário do terreno pesquisado; : Valor da oferta do imóvel pesquisado; : Área do terreno; : Fator de desconto sobre a oferta; : Coeficiente de frente; : Coeficiente de Profundidade; : Coeficiente de esquina; : Coeficiente de área; : Fator topografia : Frente de referência; : Frente do imóvel pesquisado; : Profundidade mínima para a região; Pma : Profundidade máxima para a região; Pe : Profundidade do imóvel pesquisado; If : Índice Fiscal.

16 fls Pesquisa de Mercado Elemento Comparativo 1 Local : Rua André Mendes, 216 cobertura duplex Jabaquara/SP. Dormitórios: 4 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 195,00 m2 fone: Sr. Pimenta Fonte: Pimenta Celeres Imóveis Oferta: R$ ,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8472 IF : 3.131,26 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800 (2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000 (3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8472 = 0,966 (4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 3.131,26 = 0,851 Cálculo : Vu = R$ ,00 x 0,80 195,00m2 x (1, , ,851 3, ,000) Vu = ,00 195,00 x 0,817 Vu = ,00 Foc = 12/60 = 0,20 ou 20% = 0,809 Foc = 0,20 + 0,809 (1 0,20) Foc = 0, ,31 Vu = 6.427,71/M2.

17 fls Pesquisa de Mercado Elemento Comparativo 2 Local : Av. Miguel Estéfano, 379 cobertura duplex Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 147,00 m2 fone: Sr. Geraldo Fonte: Geraldo Cordeiro Imóveis Oferta: R$ ,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,768 IF : 2.611,72 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000 (3) Fator obsolescência = 0,8192/0,7680 = 1,066 (4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.611,72 = 1,020 Cálculo : Vu = R$ ,00 x 0,90 147,00m2 x (1, , ,020 3, ,000) Vu = ,00 147,00 x 1,086 Vu = ,00 Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710 Foc = 0,20 + 0,710 (1 0,20) Foc = 0, ,64 Vu = 5.355,80/M2.

18 fls Pesquisa de Mercado Elemento Comparativo 3 Local : Av. Afonso Mariano Fagundes, 633 cobertura duplex Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 4 vagas Área Privativa: 200,00 m2 fone: Sr. Antonio Fonte: Antonio Tavares Imóveis Oferta: R$ ,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,768 IF : 2.702,45 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800 (2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000 (3) Fator obsolescência = 0,8192/0,7680 = 1,066 (4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.702,45 = 0,986 Cálculo : Vu = R$ ,00 x 0,80 200,00m2 x (1, , ,986 3, ,000) Vu = ,00 200,00 x 1,052 Vu = ,00 Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710 Foc = 0,20 + 0,710 (1 0,20) Foc = 0, ,40 Vu = 6.083,65/M2.

19 fls Pesquisa de Mercado Elemento Comparativo 4 Local : Rua Visconde de Inhauma, 480 cobertura duplex Jabaquara/SP. Dormitórios: 4 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 192,00 m2 fone: Fonte: Remax Imóveis Oferta: R$ ,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 20 anos Foc: 0,7680 IF : 2.472,38 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,800 (2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000 (3) Fator obsolescência = 0,8192/0,7680 = 1,066 (4) Fator Fiscal = 2.665,18 /2.472,38 = 1,077 Cálculo : Vu = R$ ,00 x 0,80 192,00m2 x (1, , ,077 3, ,000) Vu = ,00 192,00 x 1,143 Vu = ,00 Foc = 20/60 = 0,34 ou 34% = 0,710 Foc = 0,20 + 0,710 (1 0,20) Foc = 0, ,45 Vu = 4.921,39/M2.

20 fls Pesquisa de Mercado Elemento Comparativo 5 Local : Rua Guararema, 716 cobertura duplex Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 175,00 m2 fone: Fonte: Fernandez Mera Imóveis Oferta: R$ ,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8472 IF : 2.689,49 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000 (3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8472 = 0,966 (4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 2.689,49 = 0,990 Cálculo : Vu = R$ ,00 x 0,90 175,00m2 x (1, , ,990 3, ,000) Vu = ,00 175,00 x 0,956 Vu = ,00 Foc = 12/60 = 0,20 ou 20% = 0,809 Foc = 0,20 + 0,809 (1 0,20) Foc = 0, ,30 Vu = 5.648,53/M2.

21 fls Pesquisa de Mercado Elemento Comparativo 6 Local : Rua do Boqueirão, 305 cobertura duplex Jabaquara/SP. Dormitórios: 3 dormitórios garagem: 3 vagas Área Privativa: 166,00 m2 fone: Sr. Laercio Fonte: Laercio Melo Imóveis Oferta: R$ ,00 data: dez/2016 Padrão: apartamento coeficiente: 2,406 Idade Aparente: 12 anos Foc: 0,8192 IF : 1.561,84 Elementos de cálculo para homogeneização: (1) Fator elasticidade = 0,900 (2) Fator padrão = 2,406/2,406 = 1,000 (3) Fator obsolescência = 0,8192/0,8192 = 1,000 (4) Fator Fiscal = 2.665,18 / 1.561,84 = 1,706 Cálculo : Vu = R$ ,00 x 0,90 166,00m2 x (1, , ,706 3, ,000) Vu = ,00 166,00 x 1,706 Vu = ,00 Foc = 06/60 = 0,10 ou 10% = 0,774 Foc = 0,20 + 0,774 (1 0,20) Foc = 0, ,19 Vu = 3.495,88/M2.

22 fls Homogeneização dos dados obtidos Elementos Vut (R$/m²) , , , , , ,88 Média Aritmética R$ ,96 / 6 = R$ 5.322,16 (cinco mil, trezentos e vinte e dois reais e centavos) por m2. Limite superior (5.322, %) = R$ 6.918,80 Limite inferior (5.322,16-30%) = R$ 3.725,52 Considerando que o elemento de nº 6 está fora do intervalo de variação admissível, temos portanto a Média Aritmética Saneada correspondente a: M.A.S. = ,08 /57 = R$ 5.687,41 / m2 (cinco mil, seiscentos e oitenta e sete reais e centavos) Portanto temos: O valor da unidade avaliando de nº 252 localizada no 25º, 26º e 27º pavimentos do Condomínio Edifício Paracatu será dado pela fórmula: Vi = Ap x Vub Vi = 198,04 m2 x R$ 5.687,41 Vi = R$ ,67 ou em números redondos, temos que : Vi = R$ ,00 (hum milhão, cento e cinquenta mil reais) para dezembro de 2016.

23 fls. 192 Anexo 1 Foto Aérea de Localização do Avaliando. Fonte: Google Earth

24 fls. 193 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Vista da frente do Condomínio Edifício Paracatu, onde está localizado o imóvel avaliando na cobertura. Foto Rua Paracatu.

25 fls. 194 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Vista geral do Hall de entrada do edifício. Foto Outra vista do hall de netrada.

26 fls. 195 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Churrasqueira do condomínio. Foto Vista parque infantil.

27 fls. 196 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Vista das piscinas. Foto Quadra do condomínio.

28 fls. 197 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Unidade avaliando, sala de estar e jantar. Foto Sala de jantar com escada ao fundo.

29 fls. 198 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Outra vista da sala de estar. Foto Sala de jantar com escada ao fundo.

30 fls. 199 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Cozinha da unidade 252. Foto Lavanderia.

31 fls. 200 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Uma das varandas que serve a sala de jantar. Foto Um dos banheiros.

32 fls. 201 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Umas das suítes. Foto Outro dormitório.

33 fls. 202 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Suíte com banheiro em reforma paralisada. Foto Outra vista da reforma.

34 fls. 203 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto O banheiro foi quebrado reduzindo o imóvel a apenas uma suíte. Foto Banheiro social com área para sauna ou afins.

35 fls. 204 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Área junto ao banheiro social. Foto Área externa no 27º pavimento.

36 fls. 205 Anexo 3 Documentação Fotográfica. Foto Banheiro na área externa descoberto. Foto Vista do banheiro sem cobertura.

37 fls. 206 Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Segunda Vara Cível do Foro Regional III - Jabaquara/SP Processo n.º MAÍSA MACHADO TUROLLA, abaixo assinado, arquiteta/urbanista, registrada no CAU A9738-1, perita judicial nomeada e compromissada nos autos digitais da AÇÃO DE COBRANÇA que EDIFÍCIO PARACATU move em face de ANDRÉ AUGUSTO DONADELLI PIRES vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer o levantamento dos honorários periciais já depositados em favor desta signatária às fls 167 dos autos digitais no valor de R$ 1.800,00 (hum mil e oitocentos reais), incluído de juros e correção monetária, uma vez que o trabalho encontra-se concluído e entregue. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 05 de dezembro de MAÍSA MACHADO TUROLLA