PN 50.021; AP.: TC. VN Famalicão; Ap.e2: Ap.as3: Acordam no Tribunal da Relação do Porto. 1. A sentença recorrida, perante promessa não cumprida, substituiu-se à declaração negocial da Ap.e no contrato de compra e venda com as Ap.as da fracção autónoma destinada a comércio por grosso, composta por, id. nº 00052/130390 ( art. 482. 2. Inconformada concluiu: (a) Ocorreu erro de julgamento quanto ao item 1 da matéria de facto controvertida4; (b) Na verdade, face à prova testemunhal produzida e, em especial, perante o depoimento de, cabe a resposta: provado apenas que a 1 Vistos: Des. Ferreira de Sousa (417), Des. Paiva Gonçalves (1225). 2 Adv.: Dr.. 3 Adv.: Dr. 4 Matéria de facto controvertida: Está provado que: Q1. No dia 97.05.16, a A. disse à R. que ela e a A. não estavam interessadas na compra da loja? Não provado. Q2. A s AA deixaram de exercer qualquer actividade na loja? Provado; Q3. Continuam em ter em seu poder as chaves da loja? Provado; 1
A. declarou, quando instada para pagar as 3 últimas rendas, que ela e a A. não estavam interessadas na compra da loja; (c) Ou: provado apenas que a A. declarou ao intermediário no negócio, quando instada para pagar as 3 últimas rendas, que ela e a A. não estavam interessadas na compra da loja5; (d) Ora, a declaração proferida, desta maneira, pela a é eficaz, nos termos do art. 224/1 CC; (e) E perante tal declaração, ocorreu resolução do contrato celebrado entre as partes, por iniciativa das AA; (f) Assim, tendo sido resolvido, estas não podem pedir o cumprimento judicial do contrato ajuizado; (g) Por outro lado, não pode o tribunal transformar em pedido de execução específica, um pedido ilegal de condenação à celebração de escritura; (h) A sentença deve, por conseguinte ser revogada, e julgado improcedente o pedido; Q4. E a pagar a quantia de Pte 100 000$00/mês, desde 02.97? Provado apenas que as AA continuaram a pagar a quantia de Pte 100 000$00/mês desde 02.97 até 04.97, ainda que com atrasos nas datas das entregas de tais quantias monetárias. 5 Extracto da minuta: Os meios probatórios constantes do processo, nomeadamente a prova testemunhal gravada, não podem se não levar a uma resposta de sentido contrário; os depoimentos gravados e em especial da testemunha, são claros e suficientes para fundar [este] entendimento da Ap.e; vejamos o teor daqueles depoimentos no essencial: [1] A testemunha esclareceu que, durante vários anos, foi fornecedor, para as AA, de artigos de vestuário, comercializados na loja a que se reporta o contrato dos autos [e] a A. Maria Aidé comunicou-lhe que não estava interessada em continuar com aquele negócio, e naquele lugar, e que por isso ou encerraria a loja, mudaria de ramo, ou cedera o negócio a terceiro; entretanto ela deixou de ali exercer qualquer actividade; [2] A testem unha fez um depoimento coincidente com o anterior, e acrescentou que até hoje as AA têm as chaves em poder delas; [3] Depois, temos o importante depoimento da testemunha, administrador do Condomínio do Centro Comercial, desde 1995 (no entender do tribunal recorrido esta testemunha prestou, aliás, um depoimento esclarecido e credível; Foi Artur quem apresentou as AA à R., para efeitos do negócio dos autos; foi ele que intermediou o negócio e a cobrança das rendas mensais, razão pela qual constatou que elas se tinham atrasado no pagamento das três últimas prestações; [e disse]: em m eados de 1997, a A. referiu-lhe que não estava interessada na loja, desconhecendo se tal comunicação foi feita à R.; as AA foram à loja retirar pelo menos parte do recheio; a loja vem actualmente sendo ocupada por um terceiro; as AA mantêm em poder delas as chaves da dita loja. 2
(i) Contudo, será julgada provada e procedente a reconvenção, sendo condenadas as Ap.as a (1) entregar a fracção autónoma devoluta e livre de pessoas e bens; (2) pagar à reconvinte uma indemnização por a terem utilizado indevidamente, e à razão de 100 000$00/mês, desde 97.05.23, até largarem mão dela. 3. Não houve contra-alegações. 4. Ficou provado: (1) Por contrato promessa de compra e venda datado de 96.05.226 as AA prometeram comprar à R., que prometeu vender, pelo preço de Pte 8 400 000$00, uma fracção autónoma destinada a comércio por grosso, composta por uma loja, id. nº 25, 70 m2; (2) Em 98.02.23, 10.00h, foi marcada no 2º Cartório Notarial de VN Famalicão, uma escritura de compra e venda em que era vendedora a Ap.e e compradoras as Ap.as, escritura referente à fracção autónoma, não tendo comparecido a vendedora; (3) As AA deixaram de exercer qualquer actividade na loja; (4) Continuam a ter em seu poder as chaves da referida loja; 6 Extracto do contrato promessa: 4. Por este contrato [Habir] promete vender [a ] ou a quem por elas vier a ser designado, uma fracção autónoma, destinada ao comércio por grosso, composta por uma loja id. [ sob licença de construção nº 1785/94 81/94, a submeter ao regime de propriedade horizontal, e a ser constituído por diversas fracções destinadas ao comércio por grosso, no Lugar de Meães, Vilarinho das Cambas, VN Famalicão]; 5. O preço devido pela fracção aqui prom etida é de Pte 8 400 000$00. O qual será pago do seguinte modo: (a) a quantia de Pte 100 000$00 no acto da assinatura deste contrato; (b) a quantia de Pte 100 000$00 no dia 22 de cada mês, pelo período de um ano, o seja, até 94.04.22; (c) o restante valor, ou seja, a quantia de Pte 7 200 000$00 no acto da assinatura da escritura: 6. No caso das segundas outorgantes querem denunciarem o contrato, só poderão fazê-lo em 97.04.23, então as quantias entregues não serão devolvidas e haverá rescisão do contrato; e no caso de optarem pelo cumprimento do contrato, as quantias entregues, ou seja, Pte 1 200 000$00, serão deduzidas no preço de venda da fracção; Vila de Ribeirão, 96.05.22 3
(5) As AA continuaram a pagar a quantia de Pte 100 000$00/mês desde 02.97 até 04.97, ainda que com atraso nas datas das entregas de tais quantias. 4.1 O tribunal adquiriu a convicção para as respostas: (a) no depoimento de, fornecedor há vários anos de artigos de confecção a ; declarou: no decurso dos anos de 1996 e 1997 fez várias entregas de artigos de confecção a esta A., na lojas dos autos, e para aí serem vendidos; Aidé disse-lhe que estava a pensar mudar de ramo de negócio; posteriormente deixou ela de exercer a actividade de confecção na loja; (b) no depoimento de, igualmente fornecedor da A., no essencial, coincidente com o da testemunha anterior; demonstrou mais ainda ter conhecimento directo de que as AA têm até hoje em poder delas as chaves do estabelecimento comercial em litígio; (c) nos depoimentos de e de, empregada de escritório, uma, escriturária da R., outra, desde há vários anos, e que revelaram ter conhecimento directo da celebração entre as partes do contrato promessa, no início da actividade do centro comercial, Vilarinho de Cambas, VN Famalicão, demonstrando saber também que as AA não pagaram as últimas três prestações previstas no dito contrato, nas datas acordadas, mas posteriormente; (d) no depoimento de, administrador do condomínio do centro comercial, desde 1995, e que depôs esclarecida e credivelmente sobre a matéria dos autos; declarou: apresentou as AA à R. para efeitos do negócio dos autos; estas abriram no imóvel objecto do contrato um estabelecimento comercial de confecção têxtil, explorado directamente por, durante cerca de 1 ano; foi [também] intermediário entre as AA e a R. no que respeita à cobrança das rendas mensais devidas pelo contrato; constatou, então, que estas se atrasaram [Seguem as assinaturas]. 4
no pagamento das três últimas prestações (Pte 300 000$00), acabando por pagá-las mais tarde; e disse-lhe que não estava interessada na loja, desconhecendo todavia se ela e a outra A. fizeram ou não qualquer comunicação neste sentido à R.; as AA, entretanto, foram ao imóvel retirar pelo menos parte do recheio; presentemente, está a explorar a loja um certo Sr. que afirma ter realizado um contrato com as AA; estas mantêm em poder delas as chaves da referida loja. A matéria dada como não provada não teve por parte da R. prova cabal, acrescentou o tribunal7. 5. A sentença de 1ª instância baseou-se na síntese dos seguintes argumentos: (1) A Ap.e afirma, como vício de carácter formal, que no caso dos autos não é permitido formular pedidos alternativos, compelidas as Ap.as a optar pela execução específica ou pela devolução do sinal em dobro; (2) Com efeito, na redacção do pedido, aquelas usaram a expressão em alternativa; no entanto, da leitura do conjunto do articulado resulta que pretenderam foi formular um pedido principal (o de execução específica) e um outro pedido subsidiário (o de pagamento do sinal em dobro): (3) Mas é perfeitamente legítimo e legal; (4) A Ap.e afirma, depois, e como questão central quer da defesa quer da base reconvencional, que o contrato dos autos já não vigorava desde 97.04.23, por ter ocorrido resolução do mesmo por parte das Ap.as, que expressamente declararam não estar interessadas na compra da fracção autónoma em causa; (5) Mas da discussão da causa esta matéria não resultou provada (resposta negativa a Q1); 7 Vd. nota 4: Q1. 5
(6) Por outro lado, está provado que as Ap.as pagaram todas as quantias monetárias a que estavam obrigadas, não afectando a validade e eficácia do contrato em análise se o fizeram em mora de algumas vezes (a qual unicamente confere ao credor o direito de exigir a reparação dos danos causados, art. 804/1 CC); (7) Do ponto de vista das Ap.as, apesar da insistência delas em contrário, a Ap.e não procedeu à marcação da escritura de compra e venda; e requereram, por isso, com êxito, a fixação judicial de um prazo de 2 meses para a celebração (PN 576/97, TC VN Famalicão, 1º Juízo); ainda por cima, notificaram-na para comparecer em 98.05.23, no 2º C. Not. VN Famalicão, mas faltou; (8) Por conseguinte, defendem ter direito, por aplicação do art. 830 CC, a obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, via art. 659/3 CPC, e perante a matéria constante de 4.(2), resultado aliás de documento oficial aceite; (9) Ora, estamos perante uma promessa da celebração de contrato oneroso de constituição de um direito real sobre uma fracção autónoma de um edifício: cabe a norma legal convocada, tanto mais que a questão da mora da Ap.e está perfeitamente líquida face ao teor da sentença proferida nos autos de fixação de prazo e à notificação para em dia e local certos comparecer com a finalidade de realização da escritura pública em causa; (10) Procede pois o pedido de execução específica formulado pelas Ap.as, que fizeram um depósito à ordem destes autos da parcela do preço em falta (Pte 7 200 000$00). 6. O recurso está pronto para julgamento. 7. Apenas por uma questão formal, mas as formas são as inimigas juradas do arbítrio, antes da decisão do recurso, mais se adita à matéria comprovada, e por resultar de documento autêntico: 6
(a) Com trânsito em julgado, foi proferida sentença, 97.12.10, da qual consta: fixa-se o prazo proposto pelas requerentes [ ] 2 meses para a celebração do contrato prometido (escritura pública de compra e venda da fracção autónoma melhor identificada no contrato promessa que juntaram aos autos, art. 1457/2 CPC. 8. O único problema verdadeiramente subsistente diz respeito ao mérito do argumento da Ap.e no sentido de ter havido uma rescisão do contrato promessa por parte das Ap.as, e como lhes autorizava a cláusula sexta do texto contratual8. Por um lado, é muito duvidoso que tivesse sido estabelecido o regime de livre revogação da promessa por parte das promitentes compradoras. Mas que tivesse sido assim, também é certo que a revogação do contrato promessa teria de ser feita através de instrumento dirigido à parte contrária, ou a quem a representasse legitimamente, ou resultado de uma actuação perante os mesmos da qual se inferisse inequivocamente a vontade rescisória. Acontece que a Ap.e não alegou factos suficientes para o enquadramento normativo da solução com base na qual defende as erradas respostas sobre a matéria de facto. E assim, mesmo que viesse a ser alterada (o tribunal de recurso poderia muito bem fazê-lo) a resposta a Q1., e no sentido de uma das Ap.as ter referido a terceiro (do administrador do condomínio não se diz ser bastante procurador da Ap.e) ter caído ela no desinteresse da compra e venda, faltava, por um lado, algum elo que ligasse esta atitude à vontade da outra, ou melhor, à vontade conjunta, pois intervieram coligadas na promessa; por outro, um sentido inequívoco falta também de se estar, de se estar em a dirigir de facto e de direito à Ap.e, de um querer (em) convocar a parte contrária à revogação do consenso. Por fim, estando o contrato promessa sujeito a forma escrita, também só por escrito seria possível aceitar a validade da declaração rescisória expressa ou tácita, esta na modalidade referida no art. 217/2 CC. 8 Vd. nota 6. 7
Não é por conseguinte sequer inteligível o motivo, o único motivo, da discordância: improcede a Apelação. 9. Atento o exposto, vistos os arts. 217/2, 224/1 CC, e 830 do mesmo diploma legal, decidem manter inteiramente a decisão de 1ª instância. 10. Custas pela Ap.e, sucumbente. x I- No contrato promessa de compra e venda de imóvel, a declaração rescisória segue a forma escrita exigível para validade do convénio; II- Pretendendo a recorrente fazer prova testemunhal da referida declaração rescisória, não pode proceder a Apelação fundada em erro da resposta negativa ao quesito pertinente. 8