Acordam no Tribunal da Relação do Porto

Transcrição

1 PN ; Ap: TC Porto, 8ª Vara Cível. Ape2: Apas:. Acordam no Tribunal da Relação do Porto 1. A Ape não se conforma com a sentença, proferida no saneador, pela qual as RR foram absolvidas do pedido; este: não cumprido definitivamente contrato promessa [de compra e venda de uma fracção autónoma para habitação], por culpa e causa imputáveis exclusivamente à R. deve condenar-se [] no pagamento de indemnização no montante de Pte $00, dobro do sinal que a A. prestou; e declarar-se o direito de retenção que à mesma assiste, para ser paga preferentemente a todos os demais credores, incluindo [CPP, SA], pelo produto da venda da [referida] fracção, penhorada [entretanto]. 2. Conclui: (a) A sentença recorrida fez errada interpretação das normas dos arts. 762/1 e 410/1 CC; (b) Os princípios da boa fé (art. 762/1 CC), do equilíbrio das prestações e da eficácia dos contratos (art. 406/1, id.), entre outros fundamentais das obrigações 1 Vistos: 2 Adv. Dr.. Des. (320) Des. (1116). 1

2 em geral, mas também o elemento literal, impõem a interpretação e aplicação daquelas normas no sentido oposto ao preconizado na sentença, e em conformidade também com a jurisprudência do STJ4; (c) Deve pois reconhecer-se que, não obstante a celebração do contrato prometido, se mantém por inteiro o vínculo da promessa em tudo o que respeita e interessa ao cumprimento das obrigações principais, ou acessórias, ou de conduta, na medida em que a boa fé as pressupõe, ou resultam do acordo de vontades; (d) No caso dos autos, a obrigação de desonerar o prédio, mediante o pagamento da dívida garantida pela hipoteca, mantém-se, não obstante a celebração de escritura de compra e venda que não produziu tal efeito; (e) De outro modo, destruir-se-ia todo o valor da prestação da promitente vendedora, e o equilíbrio que o contrato prometido, mas também a promessa, pressupõem; (f) Aliás, o contrato promessa não tinha ainda sido cumprido à data da sentença recorrida, senão parcial e tão defeituosamente que equivale ao incumprimento, e constitui a A., ou pode constituir (segundo o que resultar da instrução da causa) no direito à indemnização pelo dobro do sinal, e no direito de retenção sobre o imóvel, com o fim de ser paga preferentemente com o produto da venda judicial do bem em causa (arts. 441, 442/2, 755f CC, e demais aplicáveis); (g) Deve, por consequência, ser revogada a sentença proferida contra a A., e ordenar-se a baixa dos autos para prosseguimento e posterior julgamento. 3. Não houve contra-alegações. 4. Ficou provado: 3 Adv. 4 Citou: p.154; Ac. STJ, , CJ (1993), I, p.14, Ac. STJ, , CJ (1993), III, p.188; Ac. STJ, , CJ (1994), III. 2

3 (a) Teor integral do contrato promessa de compra e venda, , mediante o qual a recorrida prometeu vender à recorrente, a fracção T, correspondente ao apartamento T1, 3º andar, habitação 31, de um prédio ainda em construção num terreno da promitente vendedora sito na Rua Barão do Corvo, Santa Marinha, VN Gaia, pelo preço de Pte $00, livre de ónus e encargos; (b) Teor integral da escritura pública de compra e venda, , mediante a qual a recorrente declarou à recorrida, e esta declarou vender àquela, a já referida fracção autónoma, pelo preço de Pte $00, já recebido. 5. A sentença recorrida baseou-se no seguinte: (a) O objecto do contrato promessa não é o contrato prometido em si, mas antes a obrigação de o celebrar5; (b) Segundo a matéria comprovada, o contrato promessa celebrado entre as partes foi cumprido, pelo que se extinguiram todas as obrigações por força dele que se haviam constituído (art. 762/1 CC); (c) E não pode nenhum dos contraentes vir posteriormente exigir o cumprimento de qualquer cláusula do contrato promessa não incluída no contrato prometido e celebrado; (d) Não se pedindo a anulação deste último, é ele que vigora e não o contrato promessa, o qual apenas renasceria na esfera jurídica dos contraentes após tal anulação6; (e) Como tal, o facto de o prédio ter sido vendido onerado com uma hipoteca quando a R. se obrigou a transmiti-lo livre de ónus e encargos, não pode ser apreciado, nesta fase, com recurso às normas reguladoras do contrato promessa; (f) Ao invés, a questão deve ser solucionada com recurso a regras tais como as do art. 721 CC e 998 ss CPC, sobre a legitimidade, e a específica via 5 Citou: Pires de Lima & Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4ª ed., I, p. 376: obrigação de prestação de facto positivo; Ac. RC, , CJ, 5, p Citou: Ac. RC, , CJ, 5, p.71; e Ac. STJ, , CJ/STJ, 1, p.16. 3

4 processual do adquirente de bens hipotecados para a expurgação da hipoteca, porém salvo o direito de regresso7; ou dos arts. 905 ss CC, sobre anulabilidade do contrato por erro ou dolo, excedendo a oneração os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o que implica justamente articular o erro, na forma simples ou qualificada, e pedir em coerência a restituição de todo o prestado, com a indemnização (arts. 289/1 e 908/909 CC), mas dentro do prazo de 1 ano contado da tomada de conhecimento, ou subordinando o pedido ao não cumprimento da obrigação do vendedor de expurgar a hipoteca no prazo que o tribunal fixar8; (g) Esta última solução, pode ser intentada autonomamente com base no art. 907/1 CC, contudo através do processo especial dos arts e 1457 CPC9. 6. O recurso está pronto para julgamento. 7. Devem ter-se ainda por comprovados, por consenso das partes admitidos ao debate e demonstrados nos autos, os factos seguintes: (a) A fracção autónoma em causa foi penhorada em execução hipotecária, sendo exequente CCP, SA, perante insatisfação do débito garantido por parte de Lda; (b) No âmbito desse processo executivo, ocorreu entretanto, , a venda judicial do bem penhorado; (c) As citações, nos presentes autos, ocorreram em / O problema que verdadeiramente se põe é o de saber se cabe decidir o pleito no saneador, se não proceder o argumento base da sentença recorrida no sentido de já não ser pertinente discutir o (in)cumprimento do contrato promessa. Neste enquadramento defende a recorrente que a causa deve seguir para Audiência. 7 Citou: Telles, I. Galvão,, BMJ 83/ Citou: Pires de Lima & Antunes Varela, op. cit., p Citou: auts. cit., op. e passo cit.; tb. Neto, Abílio, Código de Processo Civil Anotado, 13ª ed. p.448, e Lopes, Baptista, Compra e Venda, p

5 Defende-o, estribada em ter alegado desconhecer a oneração hipotecária, porventura iludida por ambígua carta do Banco na qual lhe foi comunicada a autorização de um empréstimo concedido, justamente para a compra dessa casa, condicionado a 1ª hipoteca: retirou do contexto que se havia autorização, seria óbvia a possibilidade imediata ou a curto prazo da garantia, tal como proposta! Na verdade, trata-se de matéria de prova, contrariada esta versão pela do recorrido: o empréstimo não se consumou, porque, perante a exigência, tomou em conta a hipoteca pregressa e, por isso mesmo, assumiu a impossibilidade decorrente das condições do financiamento. Não é de sufragar a opinião da sentença no sentido de já não se poder discutir se houve ou não cumprimento do contrato promessa, e para efeitos de sancionamento da posição da parte faltosa, radicada na circunstância de a escritura de compra e venda concretizar de pleno a obrigação do promitente vendedor, o qual se compromete a contratar, e não ao inteiro projecto negocial prometido. Em boa verdade, não pode fazer-se uma cisão radical, do tipo da que nos é apresentada pela 1ª instância, entre uma certa modalidade jurídica do comprometimento e o conteúdo concreto da promessa, esse que afinal de contas mobilizou as vontades. E é justa a crítica da recorrente logo apresentada em desfavor do argumento, por desprotecção do formalismo normativista perante a parte financeira: pouco ou nada importa defender (por via indirecta) a razoabilidade da interpretação [levada à sentença], seja por via da possibilidade de anulação do contrato prometido, seja pela possibilidade de expurgação pelo comprador, que são meras faculdades legais, cujo exercício aos remediados pouca aproveita e nada aproveita aos pobres. Em suma, pode acontecer uma certa variabilidade entre as cláusulas da promessa e as do contrato efectivamente celebrado, mas para haver promessa verdadeiramente têm de ficar a saber-se os parâmetros, de ter-se por esclarecidas as balizas e critérios sob que gira a declaração de vontade prometida: é esta a matriz fundadora do negócio jurídico assente pela parte que o prometeu. Assim, é radicalmente díspar prometer vender sem ónus ou encargos e contratar depois a compra e venda do bem onerado por hipoteca. E nesta direcção, dependendo do peso económico disfuncional do 5

6 montante hipotecário, será possível conceber cenários de incumprimento resolutivo, que dá origem a indemnização (dobro do sinal) e confere direito de retenção, em circunstâncias determinadas, mas presentes na lide (traditio; casa para habitação). É que, correspondendo à concreta promessa ajuizada um modelo de execução específica, que contempla também a imposição ao promitente vendedor de extinguira garantia, quer de mão própria assumida, quer por disponibilizar os meios metálicos à parte contrária10, do mesmo modo este vector de coercibilidade tem de algum modo estar presente quando, em vez do cumprimento judicial da promessa, este é iniciado espontaneamente, mas incompleto justamente por não ter sido extinta a hipoteca: remete-nos pois para o sancionamento equivalente à situação jurídica constituída afora a circunstância da execução específica. Por conseguinte, tem viabilidade o projecto da recorrente de obter a condenação da R. promitente vendedora no pagamento da indemnização legal pelo incumprimento culposo da promessa, obrigação garantida por direito de retenção da fracção autónoma. E tendo esta sido objecto de venda judicial tem então de aplicar-se o art. 724/1 CC: direitos reais que renascem pela venda judicial, aqueles que o adquirente tinha antes da ocorrência, atendidos em harmonia com as regras legais relativas à venda. Ora, a condenação da promitente vendedora retroage ef eitos à data da citação, anterior à venda executiva e, segundo o regime desta, o direito de retenção não caduca, por produzir efeitos em relação a terceiros independentemente do registo11. Deste modo, tem de conceder-se razão à Ape. 9. Tudo visto, e os arts. 441, 442/2, 755f CC, no alcance negativo do art. 510/1b CPC, decidem revogar o saneador/sentença recorrido, para que se siga a elaboração da base instrutória. 10. Custas pelas Apas, sucumbente. 10 Vd. art.830/4 CC. 11 Vd. art. 824/2 CC e 888 CPC. 6