Análise do mês de Novembro
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- Maria dos Santos Antunes Bacelar
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1 Informamos que a nossa Carteira Sugerida apresentou um desempenho de -3,63% em Novembro, resultado abaixo do IFIX (-2,92%). Em 2014, portanto, a nossa Carteira Sugerida acumula uma diferença de 4,56% ante o índice de referência. Análise do mês de Novembro No mês de Novembro vimos uma continuação do movimento de queda ocasionado principalmente pela elevação da taxa Selic, e aumento das perspectivas das taxas de juros. Especula-se que pode haver um aumento de até 0,50% na taxa básica de juros da economia, o que continuaria impulsionando investimentos para a renda fixa. O principal destaque negativo ficou com o fundo RBRD11, o qual caiu 6,00% no último dia do mês, acumulando uma desvalorização de -9,00% em Novembro. O fundo realizou seu pagamento anual R$2,61 por cota representando mais de 4,00% de aluguel, e entendemos que esta queda foi ocasionada principalmente pela falta de liquidez, que pode gerar distorções grandes de preço no curto prazo devido ao spread entre compradores e vendedores. O outro destaque negativo ficou com o fundo XTED11, cujos principais locatários são Citroen e Petrobrás. Com a possibilidade de a Petrobrás diminuir seus investimentos, o mercado teme que imóveis atualmente ocupados pela companhia possam ficar vagos, dentre eles o XTED11. Por outro lado, diversos fundos estão pagando muito acima da renda fixa, dentre eles o próprio XTED11. Com um rendimento de 1,04% ao mês, ou 13,22% ao ano de renda real (corrigido pela inflação anualmente), a Petrobrás não emitiu nenhum comunicado a respeito de desocupação no imóvel, o que consideramos difícil de acontecer especialmente pela importância da cidade de Macaé para as operações da companhia. Além disso, merecem destaque os fundos RNGO11, EDGA11B, MXRF11, os quais pagam mensalmente de aluguel 0,98%, 0,90% e 0,82%, respectivamente. Estes alugueis são três, até quatro vezes maior, do que diversos imóveis pagam mensalmente de aluguel nas principais cidades do brasil.
2 Carteira Sugerida para : Para Dezembro, entendemos ser interessante a saída do fundo FVBI11B pelo fundo BRCR11B. O BC Fund (BCFF11B) possui uma vacância nos mesmos níveis do fundo FVBI11B (em torno de 15%), entretanto paga 0,95% ao mês, frente aos 0,77% pagos pelo FVBI11B. Rentabilidade acumulada em 2014:
3 Dividendos Os dividendos distribuídos são provenientes dos alugueis e juros pagos pelos imóveis e títulos pertencentes aos fundos. Para exemplificar, um investidor com uma carteira em torno de R$ ,00 teria obtido o seguinte rendimento em sua conta: Aplicação Valor Aplicado Aluguel / Dividendo Yield Medio Mês Fundos R$ ,00 R$ 1.168,53 1,17% Poupança R$ ,00 R$ 574,00 0,57% Uma aplicação na poupança teria rendido em torno de 0,57% no mês, gerando cerca de R$ 574,00. A Carteira de Fundos de Investimento Imobiliário pagou 1,17% já liquido de IR, o equivalente a R$1.168,53. É importante ressaltar que os fundos FIIP11B e RBRD11 possuem alugueis anuais, o RBRD11 inclusive tendo pagado este montante no mês de Novembro, impactando positivamente o valor recebido pelos cotistas.
4 Descrição dos Fundos EDGA11B: O objeto do fundo é primordialmente o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição de até 100% do empreendimento comercial Galeria, edifício corporativo classe A, localizado na Rua da Quitanda, no centro da cidade do Rio de Janeiro. O empreendimento possui oito pavimentos, totalizando m², além de um mall localizado no térreo e subsolo, que totaliza m². O edifício está localizado no quadrilátero formado pelas tradicionais Rua da Quitanda, Rua do Rosário, Rua do Ouvidor e Rua do Carmo. FIIB11: O fundo tem como objetivo captar recursos para a aquisição de imóveis industriais, prontos ou em construção, com a finalidade de revenda, desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou locação. O empreendimento em que o Fundo vem concentrando seus investimentos, denominado Perini Business Park, é um condomínio industrial idealizado na forma de galpões industriais com áreas que podem ser locadas em módulos a partir de 509 m2, sendo que as diversas despesas incorridas encontram uma base comum de rateio entre as empresas instaladas (locatárias). Dos imóveis e benfeitorias que compõem o Perini Business Park, o Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil possui, em regime de condomínio, ,50m2 de terreno e ,00m2 de área construída. O restante da área e das benfeitorias pertencem ao FP. F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário e à Perville Construções e Empreendimentos S/A. Entre os locatários do empreendimento estão a Whirlpool e a Schulz. RNGO11: O fundo é proprietário de duas torres, de 13 andares cada, pertencentes ao empreendimento Centro Administrativo Rio Negro, localizado em Alphaville, na Grande São Paulo. Também possui um deckpark com 744 vagas de estacionamento, três lojas comerciais e depósitos. O empreendimento é de alto padrão e possui certificado LEED pela aplicação do conceito de sustentabilidade em empreendimentos imobiliários. Atualmente, o Fundo possui como locatários as empresas Adidas, Banco VR, Campari e Warner Bros, entre outros. FIIP11B: O RB Capital Renda I investe seus recursos em empreendimentos imobiliários comerciais, construídos e locados na modalidade build-to-suit para empresas nacionais e multinacionais. O fundo busca proporcionar aos cotistas retornos por meio da distribuição de rendimentos provenientes dos valores de locação e pela valorização dos imóveis do portfólio. Atualmente tem em seu portfólio três centros de distribuição, um armazém e três lojas: Centro de Distribuição em São José dos Pinhais (PR) locado para AmBev, Centro de Distribuição em Guarulhos (SP) locado para Danfoss, Centro de Distribuição próximo a Londrina (PR) locado para o Magazine Luiza, Armazém localizado em Ilhéus (BA) locado para Barry Callebaut, loja âncora de Shopping em São Paulo locada para C&A, loja localizada em Nova Iguaçu RJ) locado para a Leader e loja localizada em Contagem (MG) locada para a TelhaNorte. RBRD11: O fundo tem por objeto a aquisição de bens imóveis não-residenciais, notadamente empreendimentos imobiliários construídos e locados preponderantemente na modalidade built-to-suit (sob medida para o inquilino). É proprietário de quatro ativos imobiliários comerciais locados sob regime atípico para duas grandes empresas (Ambev e Ampla) e uma varejista (Lojas Leader). KNRI11: Foi o primeiro fundo do Grupo Itaú Unibanco. O Fundo Kinea Renda Imobiliária possuí 16 ativos sendo 9 edifícios comercias e 7 centros logísticos, um total de 72 contratos de locação, espalhados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. MXRF11: O fundo tem por objetivo a aplicação preponderante em CRI (certificados de recebíveis imobiliários), podendo ainda investir em LCI (letras de crédito imobiliários), LH (letras hipotecárias) e cotas de fundos de investimento imobiliário. O Maxi Renda tem como objetivo superar a rentabilidade da Nota do Tesouro Nacional série C (NTN-C, que remunera o investidor com IGP-M mais juros). Os CRIs poderão ser de ativos performados ou não, lastreados em recebíveis de imóveis comerciais, residenciais, industriais, shopping center, loteamentos e outros. BCFF11B: BC Fundo de Fundos de Investimentos Imobiliários tem por objetivo primordial a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos Fundos de Investimentos Imobiliários e imóveis
5 comerciais prontos ou em construção. O Fundo distribui rendimentos mensalmente, provenientes da composição de sua carteira e do ganho de capital com a venda de ativos integrantes do portfólio. BRCR11: O BTG Pactual Corporate Office Fund é um fundo que inaugurou uma nova fase no mercado de fundos imobiliários no Brasil. Dono do maior patrimônio dentre todos os fundos negociados na BM&F Bovespa, ele é proprietário de importantes edifícios comerciais nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas. O fundo tem gestão ativa (compra e vende imóveis quando acha interessante) e política de distribuição de resultados direcionada a possibilitar reinvestimentos. Dentre seus imóveis, destacam-se o Eldorado Business Tower na Marginal Pinheiros em São Paulo (56,5% do edifício), a Torre Almirante no Centro do Rio de Janeiro (60% do edifício) e o Brazilian Finance Center na Av. Paulista em São Paulo (60% do edifício). XTED11: Os imóveis que fazem parte da carteira são o edifício Petrobras, localizado na cidade de Macaé, inaugurado em 2007 e que está inteiramente locado para a petrolífera. O atual proprietário é a Atlântico Offices Incorporadora e Administradora de Créditos Imobiliários S.A. Outro imóvel, da GT Participações, se localiza no bairro de Santo Amaro, em São Paulo em um terreno de m2 e está 100% locado para a Peugeot, em um contrato de 10 anos que se iniciou em 2009.
6 Presidente Francisco Deusmar de Queirós Diretoria Mário Henrique Alves de Queirós Gestão de Recursos de Terceiros Jerônimo Alves Bezerra Gustavo Farias Mesa de Operações Elisio de Sousa Medeiros Análise Pedro Rocha Lima Amaro CNPI 295 /11 NE Zenon Pimentel Raul Mota Mateus Andrade Fernandes Leonardo Sbardelotto Ouvidoria PAX Corretora de Valores e Câmbio SA Av. Dom Manoel, Centro Fortaleza / CE CEP: Fone: Fax: Toll-free: Site: Rafael Costa Alves rafaelalves@paxcorretora.com.br Disclosure Este Relatório foi preparado pela Pax Corretora de Valores e Câmbio SA para uso exclusivo do destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído por este a qualquer pessoa sem expressa autorização da Pax Corretora de Valores e Câmbio SA. Este Relatório é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa, em nenhuma hipótese, uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer valor mobiliário ou instrumento financeiro. As informações contidas neste Relatório são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, as informações aqui contidas não representam por parte da Pax Corretora garantia de exatidão das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas, e não devem ser consideradas com tal. As opiniões contidas neste Relatório são baseadas em julgamentos e estimativas, estando, portanto, sujeitas a mudanças. Sem prejuízo do disclosure acima e em conformidade com as disposições da Instrução CVM nº 483/2010, o analista de investimento responsável pela elaboração deste relatório declara que: (I) é certificado pela APIMEC e registrado na Comissão de Valores Mobiliários; (II) as análises e recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais, às quais foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Pax Corretora. Informações adicionais sobre quaisquer companhias e recomendação podem ser obtidas diretamente, por telefone, com o(s) analista(s) responsável (eis) pela análise. Os Relatórios publicados pela equipe de análise de investimento da Pax Corretora também podem ser encontrados em nosso website Informações e análise de companhias que não são objeto de análise e recomendações podem ser obtidas através de solicitação.
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