Análise do mês de Setembro

Transcrição

1 Informamos que a nossa Carteira Sugerida apresentou um desempenho de 0,93% em Setembro, resultado acima do IFIX (0,59%). Em 2014, portanto, a nossa Carteira Sugerida acumula uma diferença de 5,52% ante o índice de referência. Análise do mês de Setembro Em Setembro a carteira voltou a obter um desempenho acima do índice de referência. Os destaques positivos foram os fundos TBOF11 (+7,00%) e MXRF11 (+3,51%). O principal destaque negativo ficou por conta do fundo HGCR11 (-8,02%), principalmente pelas incertezas em relação ao CRI emitido pela Gaia Securitizadora com lastro no financiamento do Shoping Goiabeiras, correspondente a 7,55% do patrimônio líquido do fundo. Como apontado pela administradora do Fundo, existem execuções judiciais que podem resultar na penhora dos bens e créditos que constituem garantia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI adquiridos pelo fundo emitidos pela GaiaSec Gaia Securitizadora S.A com lastro no financiamento da expansão do Shopping Goiabeiras e, no último dia 19 de agosto, foi divulgado Fato Relevante para reportar decisão de primeira instância proferida em um dos referidos processos, que declarava a fraude na execução cometida pela antiga proprietária de imóveis que compõem parte do Shopping, ineficácia nas vendas de tais imóveis para a Goiabeiras, atual proprietária do Shopping e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imóveis, e determinava que os aluguéis dos mencionados imóveis fossem penhorados e depositados em conta judicial. No final de Agosto, a administradora divulgou novo Fato Relevante para divulgar que as medidas adotadas pela Securitizadora e pela Administradora para reverter tal julgado resultaram em uma nova decisão, proferida pelo mesmo Juízo na data de ontem, suspendendo temporariamente os efeitos da decisão anterior. Dessa forma, as garantias dos CRI estão, por ora, devidamente preservadas. Carteira Sugerida para : Desde sua entrada em Agosto, o fundo TBOF11 obteve um retorno de 10,14%. O sucesso desta alocação gerou novas distorções gráficas em relação a outros pares no mercado, dentre eles o KNRI11. Além da motivação gráfica, o fundo Kinea Renda Imobiliária também possui fundamentos que justifiquem a troca: Diversificado em 16 imóveis Vacância física de 0,60% e financeira de 2,06% Dividendo de aproximadamente 0,78% a.m. frente a 0,63% a.m. do TBOF11 Prazo médio de 6,45 anos dos contratos firmados Vencimento das receitas 2% em 2014, 14% 2015 e 84% a partir de 2016

2 Além desta troca, diante das incertezas apresentadas pelo fundo HGCR11, entende-se que existem outros pares no mercado que podem ser mais seguros e apresentem retorno atrativo. Existem importantes pontos que justificariam um posicionamento com base nos fundamentos do fundo BCFF11B: A situação em relação ao Imposto de Renda gerou um forte impacto sobre os fundos da categoria, dentre eles o BCFF11B - o qual se desvalorizou em torno de 12% desde a decisão. Em relação à máxima histórica, as cotas sofreram uma queda de aproximadamente 43%, o que inclui o movimento de alta das taxas de juros. O Fundo possui uma participação de 82% em cotas de outros fundos imobiliários, como pode ser observado na figura abaixo: O pagamento do Imposto de Renda em questão, no valor de R$ ,25, foi realizado integralmente em 21 de julho de 2014 e constitui despesa do Fundo. Referida despesa afetará negativamente a rentabilidade do Fundo no semestre competência julho/2014 a dezembro/2014 e seu impacto será diluído proporcionalmente nos respectivos rendimentos mensais a serem pagos aos cotistas entre agosto/2014 e janeiro/2015. No mês de Julho, o primeiro impactado, a administradora informou a distribuição de R$0,49 por cota. DY: 0,69% a.m. Estima-se que a partir do início de 2015, os rendimentos voltarão para os patamares normais (R$ 0,75), gerando um DY de 1,05% a.m. Importante ressaltar também que a maior parte dos 25 fundos imobiliários nos quais o BCFF11B possui participação estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial. Fundo Valor Patrimonial por Cota Valor da Cota Desconto % Carteira FAED11B R$ 148,45 R$ 146,00-1,65% 3,26% HGRE11 R$ 1.640,02 R$ 1.333,00-18,72% 2,44% BBPO11 R$ 94,78 R$ 108,20 14,15% 1,04% BMLC11B R$ 154,57 R$ 97,00-37,25% 2,19% CNES11B R$ 127,81 R$ 119,00-6,89% 4,86% EDGA11B R$ 101,19 R$ 78,70-22,22% 8,83%

3 JRDM11B R$ 97,12 R$ 77,44-20,26% 6,62% BRCR11 R$ 166,58 R$ 116,90-29,82% 11,38% FLMA11 R$ 2,65 R$ 2,00-24,49% 1,03% CEOC11B R$ 81,42 R$ 59,99-26,32% 3,05% EDFO11B R$ 170,77 R$ 204,00 19,46% 1,06% FEXC11B R$ 99,74 R$ 102,00 2,26% 9,03% NSLU11B R$ 161,97 R$ 178,00 9,90% 8,62% HCRI11B R$ 267,20 R$ 212,13-20,61% 0,45% HTMX11B R$ 199,64 R$ 190,50-4,58% 4,08% FIIB11 R$ 322,16 R$ 316,81-1,66% 2,79% MAXR11B R$ 1.860,47 R$ 1.100,00-40,88% 1,28% PQDP11 R$ 1.970,51 R$ 1.285,00-34,79% 1,58% FPAB11 R$ 324,48 R$ 349,88 7,83% 7,96% WPLZ11B R$ 91,60 R$ 62,10-32,20% 2,74% TBOF11 R$ 95,67 R$ 61,80-35,40% 9,49% ALMI11B R$ 3.405,64 R$ 2.795,00-17,93% 0,38% TRNT11B R$ 228,05 R$ 192,00-15,81% 0,29% FVBI11B R$ 107,87 R$ 73,55-31,82% 4,23% XPCM11 R$ 94,66 R$ 88,75-6,24% 1,32% A tabela abaixo mostra a composição dos ativos do fundo, evidenciando o desconto de 15,15% proveniente da diferença entre o valor de mercado e o valor patrimonial dos FII s que compõe o fundo. Ativo VALOR PATRIMONIAL DOS ATIVOS Patrimônio Composição BCFF11B Ativo VALOR DE MERCADO DOS ATIVOS Patrimônio Composição BCFF11B RENDA FIXA R$ ,71 0,83% RENDA FIXA R$ ,71 0,97% FII R$ ,08 85,11% FII R$ ,68 82,45% CRI R$ ,75 11,49% CRI R$ ,75 13,54% LCI R$ ,50 2,45% LCI R$ ,50 2,89% Outros Valores a Receber R$ ,36 0,13% Outros Valores a Receber R$ ,36 0,15% Total R$ ,40 100,00% Total R$ ,00 100,00% Desconto Patrimônio x Mercado -15,16% Este efeito é intensificado quando consideramos que o valor da cota do BCFF11B também está sendo negociado abaixo do valor patrimonial do fundo. Valor da Cota R$ 71,00 Valor patrimonial das cotas R$ 88,93 Desconto das Cotas -20,16% Desconto Total -32,27%

4 O fundo está sendo negociado, então, com 32,27% de desconto em relação ao seu valor patrimonial. Pela imaturidade do mercado de fundos imobiliários, certos movimentos apresentam exageros tanto nas altas quanto nas quedas. A análise dos fundamentos se faz necessária para evidenciar estas discrepâncias e aproveitar oportunidades de posicionamento em fundos de boa qualidade, mas que eventualmente estejam sendo prejudicados por exageros do mercado. Para finalizar, as trocas são:

5 Rentabilidade acumulada em 2014: Dividendos Os dividendos distribuídos são provenientes dos alugueis e juros pagos pelos imóveis e títulos pertencentes aos fundos. Para exemplificar, um investidor com uma carteira em torno de R$ ,00 teria obtido o seguinte rendimento em sua conta: Aplicação Valor Aplicado Aluguel / Dividendo Yield Medio Mês Fundos R$ ,00 R$ 786,19 0,79% Poupança R$ ,00 R$ 587,70 0,59% Uma aplicação na poupança teria rendido em torno de 0,59% no mês, gerando cerca de R$ 587,70. A Carteira de Fundos de Investimento Imobiliário pagou 0,79% já liquido de IR, o equivalente a R$786,19. É importante ressaltar que os fundos FIIP11B e RBRD11 possuem alugueis anuais (montantes maiores do que é distribuído mensalmente).

6 Descrição dos Fundos EDGA11B: O objeto do fundo é primordialmente o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição de até 100% do empreendimento comercial Galeria, edifício corporativo classe A, localizado na Rua da Quitanda, no centro da cidade do Rio de Janeiro. O empreendimento possui oito pavimentos, totalizando m², além de um mall localizado no térreo e subsolo, que totaliza m². O edifício está localizado no quadrilátero formado pelas tradicionais Rua da Quitanda, Rua do Rosário, Rua do Ouvidor e Rua do Carmo. FIIB11: O fundo tem como objetivo captar recursos para a aquisição de imóveis industriais, prontos ou em construção, com a finalidade de revenda, desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou locação. O empreendimento em que o Fundo vem concentrando seus investimentos, denominado Perini Business Park, é um condomínio industrial idealizado na forma de galpões industriais com áreas que podem ser locadas em módulos a partir de 509 m2, sendo que as diversas despesas incorridas encontram uma base comum de rateio entre as empresas instaladas (locatárias). Dos imóveis e benfeitorias que compõem o Perini Business Park, o Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil possui, em regime de condomínio, ,50m2 de terreno e ,00m2 de área construída. O restante da área e das benfeitorias pertencem ao FP. F. Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário e à Perville Construções e Empreendimentos S/A. Entre os locatários do empreendimento estão a Whirlpool e a Schulz. RNGO11: O fundo é proprietário de duas torres, de 13 andares cada, pertencentes ao empreendimento Centro Administrativo Rio Negro, localizado em Alphaville, na Grande São Paulo. Também possui um deckpark com 744 vagas de estacionamento, três lojas comerciais e depósitos. O empreendimento é de alto padrão e possui certificado LEED pela aplicação do conceito de sustentabilidade em empreendimentos imobiliários. Atualmente, o Fundo possui como locatários as empresas Adidas, Banco VR, Campari e Warner Bros, entre outros. FIIP11B: O RB Capital Renda I investe seus recursos em empreendimentos imobiliários comerciais, construídos e locados na modalidade build-to-suit para empresas nacionais e multinacionais. O fundo busca proporcionar aos cotistas retornos por meio da distribuição de rendimentos provenientes dos valores de locação e pela valorização dos imóveis do portfólio. Atualmente tem em seu portfólio três centros de distribuição, um armazém e três lojas: Centro de Distribuição em São José dos Pinhais (PR) locado para AmBev, Centro de Distribuição em Guarulhos (SP) locado para Danfoss, Centro de Distribuição próximo a Londrina (PR) locado para o Magazine Luiza, Armazém localizado em Ilhéus (BA) locado para Barry Callebaut, loja âncora de Shopping em São Paulo locada para C&A, loja localizada em Nova Iguaçu RJ) locado para a Leader e loja localizada em Contagem (MG) locada para a TelhaNorte. RBRD11: O fundo tem por objeto a aquisição de bens imóveis não-residenciais, notadamente empreendimentos imobiliários construídos e locados preponderantemente na modalidade built-to-suit (sob medida para o inquilino). É proprietário de quatro ativos imobiliários comerciais locados sob regime atípico para duas grandes empresas (Ambev e Ampla) e uma varejista (Lojas Leader). KNRI11: Foi o primeiro fundo do Grupo Itaú Unibanco. O Fundo Kinea Renda Imobiliária possuí 16 ativos sendo 9 edifícios comercias e 7 centros logísticos, um total de 72 contratos de locação, espalhados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. MXRF11: O fundo tem por objetivo a aplicação preponderante em CRI (certificados de recebíveis imobiliários), podendo ainda investir em LCI (letras de crédito imobiliários), LH (letras hipotecárias) e cotas de fundos de investimento imobiliário. O Maxi Renda tem como objetivo superar a rentabilidade da Nota do Tesouro Nacional série C (NTN-C, que remunera o investidor com IGP-M mais juros). Os CRIs poderão ser de ativos performados ou não, lastreados em recebíveis de imóveis comerciais, residenciais, industriais, shopping center, loteamentos e outros. BCFF11B: BC Fundo de Fundos de Investimentos Imobiliários tem por objetivo primordial a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos Fundos de Investimentos Imobiliários e imóveis comerciais prontos ou em construção. O Fundo distribui rendimentos mensalmente, provenientes da composição de sua carteira e do ganho de capital com a venda de ativos integrantes do portfólio.

7 FVBI11B: O fundo detém 50% do edifício VBI Faria Lima 4440, na Avenida Faria Lima, em São Paulo. O edifício está 100% locado para BicBanco, Barclays e UBS, além da rede de estacionamentos Netpark. XTED11: Os imóveis que fazem parte da carteira são o edifício Petrobras, localizado na cidade de Macaé, inaugurado em 2007 e que está inteiramente locado para a petrolífera. O atual proprietário é a Atlântico Offices Incorporadora e Administradora de Créditos Imobiliários S.A. Outro imóvel, da GT Participações, se localiza no bairro de Santo Amaro, em São Paulo em um terreno de m2 e está 100% locado para a Peugeot, em um contrato de 10 anos que se iniciou em 2009.

8 Presidente Francisco Deusmar de Queirós Diretoria Mário Henrique Alves de Queirós Gestão de Recursos de Terceiros Jerônimo Alves Bezerra Gustavo Farias Mesa de Operações Elisio de Sousa Medeiros Análise Pedro Rocha Lima Amaro CNPI 295 /11 NE Zenon Pimentel Raul Mota Mateus Andrade Fernandes Leonardo Sbardelotto Ouvidoria PAX Corretora de Valores e Câmbio SA Av. Dom Manoel, Centro Fortaleza / CE CEP: Fone: Fax: Toll-free: Site: Rafael Costa Alves rafaelalves@paxcorretora.com.br Disclosure Este Relatório foi preparado pela Pax Corretora de Valores e Câmbio SA para uso exclusivo do destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído por este a qualquer pessoa sem expressa autorização da Pax Corretora de Valores e Câmbio SA. Este Relatório é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa, em nenhuma hipótese, uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer valor mobiliário ou instrumento financeiro. As informações contidas neste Relatório são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, as informações aqui contidas não representam por parte da Pax Corretora garantia de exatidão das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade das mesmas, e não devem ser consideradas com tal. As opiniões contidas neste Relatório são baseadas em julgament os e estimativas, estando, portanto, sujeitas a mudanças. Sem prejuízo do disclosure acima e em conformidade com as disposições da Instrução CVM nº 483/2010, o analista de investimento responsável pela elaboração deste relatório declara que: (I) é certificado pela APIMEC e registrado na Comissão de Valores Mobiliários; (II) as análises e recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais, às quais foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Pax Corretora. Informações adicionais sobre quaisquer companhias e recomendação podem ser obtidas diretamente, por telefone, com o(s) analista(s) responsável (eis) pela análise. Os Relatórios publicados pela equipe de análise de investimento da Pax Corretora também podem ser encontrados em nosso website Informações e análise de companhias que não são objeto de análise e recomendações podem ser obtidas através de solicitação.