Desafios do crédito imobiliário no Brasil: fatores importantes para aceleração dos investimentos

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1 Desafios do crédito imobiliário no Brasil: fatores importantes para aceleração dos investimentos Sergio Rosa novembro

2 Índice VISÃO GERAL DA PREVI - A PREVI - Desempenho do portfolio em Investimentos: as principais diretrizes INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS - Segmentação da Carteira visão de mercado - Ativos financeiros de lastro imobiliário - Experiência da PREVI - Fatores limitantes - Percepção da PREVI FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS - Histórico das aplicações dos Fundos de Pensão - Experiência da PREVI

3 Visão Geral da PREVI

4 A PREVI Administradora de Planos de Previdência Complementar Fechados 49 maior Fundo de Pensão do mundo Centro Empresarial Mourisco 144 mil participantes (ativos e aposentados) e 19 mil pensionistas Investimentos da ordem de R$ 116 bilhões distribuídos em 4 grandes segmentos: Empréstimos e Financiamentos a Participantes: 2,24% Renda Fixa: 33,46% Investimentos Imobiliários: 2,45% Renda Variável: 61,57% (Agosto/2007)

5 DESEMPENHO DO PORTFOLIO (EM %) 47,1 27,2 17,3 18,4 9,29 15,75 13,4 19,2 10,69 10,7 12,4 9, Ago/ Ago/07 Renda Fixa Renda Variável Ago/ Ago/07 Investimento s Imobiliários Empréstimos e Financiamento s

6 Investimentos: principais diretrizes Visão de longo prazo Necessidade de cobrir passivo previdenciário Baixo risco Retornos de mercado nos segmentos escolhidos Necessidades crescentes de caixa e liquidez ao longo do tempo

7 Investimentos Imobiliários

8 Segmentação de carteira visão de mercado INVESTIMENTOS (SET/2007) VALOR DE MERCADO Imóveis Locados R$ ,00 Shoppings Centers R$ ,00 Complexo Hoteleiro R$ ,00 Fundos de Investimentos R$ ,00 Hipermercados R$ ,00 Complexo Hospitalar R$ ,00 Imóveis em construção e terrenos R$ ,00 TOTAL R$ ,00

9 Segmentação de carteira visão de mercado MIX DO PORTFÓLIO (EM RELAÇÃO AO VALOR DE MERCADO) Fundos de Investimentos: 3,02% Hipermercados: 2,60% Complexo Hoteleiro: 11,37% Complexo Hospitalar: 2,29% Imóveis em construção e terreno: 1,75% Imóveis Locados: 49,72% Shoppings Centers: 29,25%

10 Segmentação de carteira visão de mercado Principais empreendimentos ED. COMERCIAL SHOPPING HOTEL Ed. Água Branca (SP), Ed. Birmann 21 (SP), Ed. Morumbi Office Tower (SP), Ed. Plaza Centenário (SP), Centro Empresarial Mourisco (RJ), Ed. America Business Park (SP). Barra Shopping (RJ), ABC (SP), Metrô Tatuapé (SP), Morumbi Shopping (SP), Norte Shopping (RJ), Shopping Curitiba (PR). Complexo Sauípe (BA), Hotel Iberostar (ex Hotel Le Méridien (RJ) HOSPITAL Hospital São Luis (SP) HIPERMERCADO Bompreço Guararapes (PE). FUNDOS IMOBILIÁRIOS FII Panamby, FIDC BANCOOP.

11 Ativos Financeiros de Lastro Imobiliário Certificado de Recebíveis Imobiliários CRI Criado em 1997 com a introdução do SFI. Título de crédito registrado na CVM, lastreado em créditos imobiliários, com perfil de renda fixa, normalmente atrelado a um índice de inflação, adicionado a um cupom de juros. Fundo de Investimento em Direitos Creditórios - FIDC Criado em 2001 Modalidade de securitização de créditos através de fundos de investimentos, onde se aplicam preponderantemente em direitos creditórios. Fundo de Investimento Imobiliário FII Criado em 1993 Fundos fechados onde o resgate de cotas não é permitido e devem aplicar, pelo menos, 75% de seu patrimônio em bens ou empreendimentos imobiliários.

12 A Experiência da PREVI FII PANAMBY Participação da PREVI: 31,6% (anterior à limitação de 25% pela Resolução CMN 2829 e posteriores) Patrimônio do Fundo: R$ 283 milhões (set/2007) Constituição: 1995 Prazo de duração: previsto 2017 (será dissolvido e liquidado após a comercialização da última unidade imobiliária recebida na permuta pela venda de lotes e a integral realização do contas a receber ) Receita: venda de terrenos e participação na receita de venda das unidades residenciais e/ou comerciais. Rentabilidade: IGP-M + 10% a.a.

13 A Experiência da PREVI FIDC BANCOOP Participação da PREVI: 11,63% das cotas seniores (9,30% do fundo) Patrimônio do Fundo: R$ 36 milhões (set/2007) Constituição: 2004 Prazo de duração: até 2011 (amortizações anuais) Lastro: prestações de financiamentos imobiliários, além do imóvel financiado e da existência de cotas subordinadas. Rentabilidade: IGP-M + 12,5% a.a.

14 Fatores limitantes Resolução CMN limitação de 25% do fundo Emissões de baixo valor Mercado secundário pouco desenvolvido baixa liquidez Volume de ofertas inferior a de ativos físicos Menor tradição que investimentos em ativos físicos Trâmite processual interno por vezes superior aos prazos propostos

15 Percepção da PREVI Mercado de capitais x Mercado Imobiliário Mercado de Capitais Organizado Desenvolvido Regulamentado Líquido Transparente Gestão Profissional Instrumentos de Proteção Riscos Controlados Custos de transação baixos Pouca burocracia Mercado Imobiliário Fragmentado Não Regulamentado Pouco Transparente Escassez de financiamentos Grandes oportunidades de lucro Poucos mecanismos para proteção de risco Elevados custos de transação Burocracia elevada

16 Financiamentos Imobiliários

17 Aplicações dos Fundos de Pensão em financiamentos imobiliários a participantes e assistidos Ano R$ milhões aplicados Fonte: Consolidado Estatístico ABRAPP maio/2007 Carteira PREVI (mai/07): R$ milhões Percentual em relação ao Total das Aplicações dez/ ,4% dez/ ,4% dez/ ,9% dez/ ,5% dez/ ,0% dez/ ,6% dez/ ,2% dez/ ,8% dez/ ,7% mai/ ,6% Limite legal = 10% - Resolução CMN 3456, de 1/06/2007

18 Experiência da PREVI Financiamentos concedidos até 1995: Volume aplicado: R$1.455 milhões (posição em 30/set) Características e condições dos financiamentos: Habilitação após 10 anos de filiação ao plano Consignação em folha de pagamento Sistema Amortização: Price Garantia: Hipoteca Instrumento contratual: escritura pública Analise técnica e jurídica do processo: Unidades do Banco do Brasil

19 Experiência da PREVI Financiamentos concedidos a partir de 2007: Volume aplicado = R$ 40 milhões (posição em 30/set) Características e condições dos financiamentos: Habilitação após 10 anos de filiação ao plano Comprometimento de renda: 25% Renda Bruta Consignação em folha de pagamento Sistema Amortização: SAC Garantia: Alienação Fiduciária Instrumento contratual: instrumento particular - contrato Analise técnica e jurídica do processo: empresas terceirizadas

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