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1 fls. 250 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Cleber Alex Bueno Portapila e outro Requerido: Phaser Incorporação Spe S/A. (Ez Tec) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Flavia Poyares Miranda Vistos. Trata-se de demanda proposta por CLEBER ALEX BUENO PORTAPILA E DAYANE MARIA DE OLIVEIRA PORTAPILA em face de PHASER INCORPORAÇÃO SPE S/A EZTEC em que pretende o desfazimento de compromisso de compra e venda e a restituição das quantias pagas. A parte autora afirma que pactuou um compromisso de compra e venda de um imóvel, porém, não concordaram com os termos da minuta. Discorda da retenção do percentual avençado. Invoca dispositivos do Código de Defesa do Consumidor. Termina por requerer a declaração da rescisão do compromisso havido entre as partes, a declaração de nulidade de cláusulas abusivas e condenando-se a requerida a devolução dos valores pagos. Deu à causa o valor de R$ ,78. Com a petição inicial vieram os documentos. Citada para os termos da demanda, a requerida ofereceu contestação às folhas 99/126, impugnando a pretensão autoral. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva. O contrato é válido, sendo firmado entre partes capazes, sendo negócio bilateral, voluntário, oneroso e consensual e a restituição deverá observar os termos pactuados. As taxas foram claramente pactuadas. Defende a impossibilidade de devolução das quantias recebidas em razão da desistência do comprador, sendo válida a cobrança da multa na restituição dos valores pagos, não sendo possível discutir a legalidade ou abusividade do prazo e percentuais de retenção, invocando o princípio da força obrigatória dos contratos. Afirma que teve gastos. Com a contestação vieram os documentos. É O RELATÓRIO DO ESSENCIAL. FUNDAMENTO E DECIDO. Possível o julgamento no estado do processo, nos termos dos artigos 131 e 330, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, pois a questão, de direito e fática, está lauda 1

2 fls. 251 suficientemente dirimida através da prova documental constante dos autos, sendo desnecessária a produção de provas em audiência, sendo certo que, na hipótese de ser entabulado acordo extrajudicial, bastará que informem para posterior homologação. Neste sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA.INDEFERIMENTO. PROVA TESTEMUNHAL. 1. No sistema de persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, em regra, não cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos, tendo em vista que o juiz é o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção. Desse modo, não há incompatibilidade entre o art. 400 do CPC, que estabelece ser, via de regra, admissível a prova testemunhal, e o art. 131 do CPC, que garante ao juiz o poder de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ, AgRg no Ag /DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 17/12/2010) grifos nossos PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA POSTULADA. REEXAME. MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1- Sendo o magistrado destinatário final das provas produzidas, cumpre-lhe avaliar quanto à sua suficiência e necessidade, indeferindo as diligências consideradas inúteis ou meramente protelatórias (CPC, art. 130, parte final). 2- A mera alegação de haver o juízo sentenciante julgado antecipadamente a lide, com prejuízo da produção das provas anteriormente requeridas, não implica, por si só, em cerceamento de defesa. 3- Indagação acerca da imprescindibilidade da prova postulada que suscita reexame de elementos fático-probatórios da causa (Súmula n 7). Precedentes do STJ. 4- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, AgRg no Ag /PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em lauda 2

3 fls /06/2011, DJe 29/06/2011) grifos nossos Ora, estando em termos o processo, o Juiz deve julgá-lo desde logo: "Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder". (STJ, 4a T., REsp n RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j ) No mesmo sentido: RSTJ 102/500 e RT 782/302. Cumpre deixar consignado, desde logo, que a relação jurídica travada entre as partes e que constitui o substrato do objeto desta ação, possui natureza consumerista, uma vez que a autora é a destinatária final dos serviços prestados pela empresa-ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, fazendo com que as partes se enquadrem perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Tal conclusão possui como conseqüência jurídica a incidência na hipótese das regras e princípios previstos na Lei nº 8.078/90, notadamente quanto à boa-fé objetiva que, em relação ao consumidor, é presumida por aquele Diploma Legal, a qual não foi elidida pela ré durante a instrução do feito, como lhe competia, em virtude da inversão do ônus da prova também autorizada pela Legislação Consumerista. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, eis que a mesma, conforme se extrai do contrato celebrado entre as partes, participou do negócio jurídico, devendo responder solidariamente pelos seus desdobramentos para com os adquirentes. Ademais, a melhor interpretação dos artigos 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor aponta que todos aqueles que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem responder solidariamente por eventual defeito ou vício. Por outro lado, o artigo 34 do mesmo diploma consumerista veicula a teoria da aparência, fazendo com que os deveres de boa-fé, cooperação, transparência e informação alcancem todos os fornecedores, direitos ou indiretos, atingindo todos aqueles que participem da cadeia de fornecimento. Neste sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL lauda 3

4 fls. 253 AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C.C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO 1- Ilegitimidade passiva das corrés Agre Empreendimentos e PDG Realty. Reconhecimento. Rés que não se responsabilizaram pela entrega da unidade adquirida pelo autor. Querela a ser dirimida entre o adquirente e incorporadora participante da relação contratual (Klabin), pouco importando, por ora, a existência de um grupo econômico. Precedente da Câmara. 2- Perda do interesse processual. Afastamento. Possibilidade de discussão da avença ainda que efetuado o pagamento do preço ajustado. Inteligência da Súmula 286 do STJ. 3- Atraso na entrega da unidade obrigando o autor a permanecer locando outro imóvel para a sua moradia. Valores destinados à locação que devem ser custeados pela ré, responsável pelo descumprimento parcial da avença. Termo inicial para a cobrança dos valores que deve coincidir com o encerramento do prazo para a disponibilização do imóvel, computado o prazo de tolerância. 4- Prazo de tolerância para conclusão das obras. Abusividade da disposição não configurada. Prévia ciência do adquirente quanto à referida previsão contratual. Precedentes do Tribunal. 5- Lucros cessantes. Verba indevida. Aquisição do imóvel que não se destinava à exploração econômica. 6- Corretagem e exigibilidade das taxas a título de "serviços de assessoria técnico-imobiliária" (SATI). Prescrição, quanto ao pedido de devolução dos valores, inocorrente. Decurso do prazo de 05 (cinco) anos não operado entre o pagamento e a restituição das taxas. Incidência do disposto no art. 206, par. 5º, inc. I, do Código Civil. Ausência de clara distinção entre os encargos. Cobrança indevida, preservando-se, todavia, a cobrança dos valores a título de corretagem. Precedente da Câmara. Devolução em dobro dos valores exigidos a título da taxa SATI. Afastamento. Não verificação, de pronto, da má-fé na realização da cobrança. 7- Danos morais. Aborrecimento, se existente, que não se compraz com a ideia de efetiva lesão íntima. Verba indevida. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. RECURSO S PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSP Ap São Paulo 3ª CD.Priv. Rel. Donegá Morandini DJe p. 1198) Sobre o tema da inversão do ônus da prova, já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo em acórdão relatado pelo Desembargador Antonio Rigolin: De outra parte, surge o questionamento a respeito da afirmativa de que o ônus da prova será invertido, providência, aliás, que conta com o beneplácito de parte da doutrina. Com o devido respeito a esse posicionamento, porém, mostra-se totalmente inoportuna a indicação dessa ressalva no decisório. E para tanto cumpre estabelecer o verdadeiro sentido da norma legal específica. As regras referentes à distribuição do ônus da prova ensina José Roberto Bedaque devem ser levadas em conta pelo juiz apenas e tão-somente no momento de decidir. São regras de lauda 4

5 fls. 254 julgamento, ou seja, destinam-se a fornecer ao julgador meios de proferir a decisão, quando os fatos não restaram suficientemente provados. Antes disso, não tem ele de se preocupar com as normas de distribuição do ônus da prova, podendo e devendo esgotar os meios possíveis, a fim de proferir julgamento que retrate a realidade fática e represente a atuação da norma a situação apresentada em juízo. Os princípios estabelecidos no art. 333 só devem ser aplicados depois que tudo for feito no sentido de se obter a prova dos fatos. E quando isso ocorre, não importa a sua origem, isto é, quem a trouxe para os autos" Também é assim a lição de Alexandre Freitas Câmara: Quanto ao chamado ônus objetivo da prova, há que se afirmar, calcado nas lições da mais moderna doutrina, que as regras sobre distribuição do ônus da prova são regras de julgamento, a serem aplicadas, como já afirmado, no momento em que o órgão jurisdicional vai proferir seu juízo de valor acerca da pretensão do autor. "É de afirmar, em primeiro lugar, que a visão subjetiva do ônus da prova tem mais relevância psicológica do que jurídica. Em verdade, no momento da produção da prova, pouco importa quem está produzindo este ou aquele meio de prova. Isto se dá em razão do princípio da comunhão da prova, segundo o qual, uma vez levadas ao processo, as provas não mais pertencem a qualquer das partes. O juiz só deverá considerar as regras sobre distribuição do ônus da prova, portanto, no momento de julgar o mérito, eis que só assim poderá verificar quem será prejudicado em razão da inexistência de prova sobre determinados fatos." E Arruda Alvim, por seu lado, leciona "O juiz, sendo imparcial, não poderá de forma alguma indicar, a qualquer das partes, em momento algum do processo, quais os fatos que, segundo o sistema jurídico (Código de Processo e leis de Direito Privado), lhes incumbe provar, salvo o caso excepcional do art. 333, parágrafo único, menos como indicação intencional, propriamente dita, mas como decorrência objetiva do decreto de nulidade de inversão convencional da prova. O que lhe compete fazer, e este é o sentido que deve ser dado ao art. 331, par. 2º (incluído pela Lei 8.952/94) e ao art. 451 já constante originariamente do Código de Processo Civil, é fixar os pontos controvertidos sobre os quais recairá a produção probatória inútil, lauda 5

6 fls. 255 o que atentaria, em última 'ratio', ao princípio da economia processual. A atitude normal do juiz, sob este aspecto, é negativa. Quando estimar que uma determinada prova é impertinente, a lei lhe confere poderes para denegá-la." Conclui-se daí, portanto, que as regras de repartição do ônus da prova não se dirigem às partes, mas ao julgador. E exatamente por isso, salvo situações especialíssimas, não pode o juiz, antes do sentenciamento, disciplinar qual deve ser a conduta probatória das partes, até porque essa atitude não o vinculará depois, nem lhe imporá limites à formação do convencimento a respeito dos fatos da causa. E é nesse direcionamento que se há de interpretar a disposição do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, pois efetivamente não cabe ao juiz anunciar previamente às partes qual será a sua forma de julgamento, qual será o seu critério de análise das provas que serão produzidas. Tal norma, portanto, nada mais é de uma orientação de julgamento, que deve ser observada pelo juiz no momento de proferir a sentença. Mesmo porque se trata de regra que não afeta a atuação probatória das partes, que têm assegurado o pleno direito de produzir todas as provas pertinentes a respeito de todos os fatos discutidos, sem a necessidade de perquirir a quem a lei atribui o respectivo ônus. Resulta disto que, no caso vertente, não há como se inverter o ônus probatório, pelo menos até agora, devendo ser seguida a regra contida no art. 333 do CPC. 1 No mérito, a parte autora postula o desfazimento do negócio ante a impossibilidade de concessão de financiamento para adimplemento das obrigações assumidas e a restituição da integralidade das quantias pagas a qualquer título. Quanto à matéria, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento segundo o qual é "possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual." (REsp / SC - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - T4 - QUARTA TURMA DJe 08/06/ LEXSTJ vol. 251 p. 88 ). 1 AI n.º /SP, 7ª Câm. extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil lauda 6

7 fls. 256 Da mesma forma: APELAÇÃO CÍVEL INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS INÉPCIA RECURSAL IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA NÃO OCORRÊNCIA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL INCORPORADORA Compra e venda não finalizada. Recusa proposta financiamento pela CEF. Arras e comissão de corretagem. Devolução devida. Não há que se falar em inépcia se a peça recursal atacou de forma específica os pontos controvertidos da sentença. O pagamento da comissão de corretagem é encargo daquele que contratou a corretagem, regra geral o vendedor, salvo convenção expressa em sentido contrário. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, é devida a devolução dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem. (TJMG AC /002 14ª C.Cív. Rel. Des. Estevão Lucchesi J DJe ) Ora, a resolução do contrato em razão do inadimplemento do compromissário comprador implica o retorno das partes ao estado imediatamente anterior à sua celebração (efeito ex tunc), com a devolução do imóvel e a restituição das parcelas pagas, ressalvado o direito do promitente vendedor de reter para si determinado percentual a título de perdas e danos, tendo em vista o citado artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. O professor Nelson Nery Júnior leciona que: Para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor. A norma proíbe, ipso facto, o pacto comissório que faculte ao fornecedor ficar com o bem, no caso de inadimplemento do consumidor. E complementa: O que está vedado pelo dispositivo é estabelecer-se contratualmente a perda total das prestações pagas, o que configuraria vantagem exagerada atribuída ao fornecedor, em detrimento do consumidor. É permitido, contudo, o estabelecimento de pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor. A cláusula que estipular pena para o inadimplemento da obrigação do consumidor deverá ser equitativa e estabelecer vantagem razoável para o fornecedor, proporcional à sua posição e participação no contrato, pois do contrário seria abusiva e ofenderia o postulado do equilíbrio contratual e a cláusula geral de boa lauda 7

8 fls. 257 fé (arts. 4º., nº III, nº IV, CDC). 2 1 A Secretaria de Direito Econômico, órgão vinculado ao Ministério da Justiça, publicou em janeiro de 2001 a Portaria nº. 1, a qual considera abusiva a cláusula que imponha a perda de parte significativa das prestações já quitadas em situações de venda a crédito, em caso de desistência por justa causa ou impossibilidade de cumprimento da obrigação pelo consumidor e a que estabeleça cumulação da perda do valor das arras e multa rescisória. O Professor Rizzato Nunes entende que: O fundamento primeiro do caput do art. 53 é o não-enriquecimento sem causa. É inadmissível que se possa pensar que alguém adquira um bem por certo preço, pague parte dele por vezes grande parte e, por não poder mais pagar, fique sem o bem e sem o dinheiro que adiantou. Claro que esse fato não poderia mais vingar em nossa opinião jamais pôde com o advento da Lei n E, ainda que o art. 53 não tivesse sido escrito, é evidente que cláusula contratual que determinasse a perda das parcelas seria nula, por ferir o princípio e a cláusula geral da boa-fé, bem como o equilíbrio contratual (arts. 4º., III, 6º., II, e 51, IV), além de implicar desvantagem exagerada (art. 51, IV, e 1º). O mais incrível é que durante anos consumidores adquiriram, por exemplo, imóveis em prestações e, depois de entregar a poupança que tinham feito a vida toda, ficavam sem o dinheiro e sem o imóvel, por não poderem continuar pagando. O consumidor perdia e a construtora ganhava: ficava com a parte do preço paga pelo consumidor e o imóvel, que evidentemente era revendido. 3 Quanto ao tema, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que: "É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago." (REsp / SC - Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - T4 - QUARTA TURMA - DJe 08/06/ LEXSTJ vol. 251 p. 88 ). Da mesma forma, no julgamento do EREsp nº /SP foi definido como razoável, para o ressarcimento às despesas administrativas, propaganda, corretagem, depreciação imobiliária (de imóvel novo para usado), desgaste pelo uso, impostos, recolocação no mercado etc., alusivas à unidade residencial em comento, um percentual de retenção, em favor da vendedora, da ordem de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo comprador (cf. voto do Ministro Barros Monteiro). Neste sentido: CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. 2 Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6ª. Edição, Forense Universitária, páginas 546 e Curso de Direito do Consumidor, Editora Saraiva 2ª. edição, página lauda 8

9 fls. 258 AÇÃO PRETENDENDO A RESCISÃO E A RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% EM FAVOR DA VENDEDORA, COMO RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n /SP, Rel. Min.Barros Monteiro, DJU de , p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp /MG - Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR - DJ 11/12/2006 p. 360). No caso telado, é direito do consumidor requerer a resilição do compromisso de compra e venda ante a sua impossibilidade financeira, respeitado o percentual de retenção de 10% (dez por cento) que reputo razoável. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA BEM IMÓVEL INADIMPLÊNCIA DA PARTE PROMITENTE COMPRADORA RESOLUÇÃO DO PACTO AGRAVO RETIDO CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO MÉRITO CLÁUSULA PENAL DIREITO DE RETENÇÃO PERCENTUAL REDUZIDO PELO JUIZ DE PRIMEIRA INSTÂNCIA REDUÇÃO DE 30% PARA 10% MANTIDA EXCLUSÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE SINAL ARRAS PENITENCIAIS INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM DEVOLVIDAS À PROMITENTE-COMPRADORA (APELADA) TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA ALTERAÇÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES DO STJ TAXA DE FRUIÇÃO ATUALIZAÇÃO DOS VALORES E INCLUSÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO ACRESCIDO DA BENFEITORIA REALIZADA PELA APELADA lauda 9

10 fls. 259 INOVAÇÃO RECURSAL SUCUMBENCIA PARCIAL PROPORCIONAL RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E EM PARTE PROVIDO I- Se a magistrada de primeiro grau entendeu que os fatos relevantes para o deslinde da causa já estavam suficientemente comprovados, tornando-se desnecessária a designação de audiência para oitiva dos experts, não há que se falar em cerceamento do direito de defesa e, por via de consequência, em nulidade da sentença. II- É incontroverso ser direito do promitente comprador a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao status quo ante. De acordo com o entendimento do STJ é admissível a fixação de multa no patamar de 10% a 25%, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto. III- Se a avença confere à apelante uma excessiva vantagem, especialmente porque esta não demonstrou qualquer prejuízo com a rescisão do contrato, mostra-se ponderável a retenção fixada pelo magistrado de primeira instância. IV- Se a promitente-compradora, em razão de sua inadimplência, deu causa a rescisão contratual, possível a retenção do sinal pago por ela a título de arras pela promitente-vendedora. V- A correção monetária não constitui gravame ao devedor, não é um plus na condenação, mas tão-somente fator que garante a integra restitutio, que representa a recomposição do valor real da moeda aviltada pela inflação. VI- Em situação análoga, em que se discutiu o termo inicial dos juros moratórios sobre a parcela a ser restituída ao promitente-comprador em razão de procedência do pedido de ação de resolução de contrato, com a redução do percentual a ser devolvido, o Superior Tribunal de Justiça assentou que os juros de mora correrão a partir do trânsito em julgado. VII- Se a autora-apelante deixou de suscitar questões no ajuizamento da ação (causa de pedir), não há que se falar em conhecimento destas matérias em sede recursal, sob pena de violação ao princípio da demanda, uma vez que ao julgador é imposto o dever de julgar a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões não suscitadas, a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte (art. 128, CPC). VIII lauda 10

11 fls. 260 Restando evidenciada a sucumbência parcial, justifica-se a divisão proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios. (TJMS Ap ª C.Cív. Rel. Des. Marco André Nogueira Hanson DJe p. 49) Cabível também a devolução do SATI e a taxa de corretagem, que não foram previamente esclarecidas à consumidora, valendo trazer à colação os seguintes julgados: AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO, C.C Devolução em dobro Comissão de corretagem e SATI Serviço de Assistência Técnica Imobiliária Venda casada Devolução Permissão Inexistência de esclarecimento das diferenças entre as duas comissões, bem como o que abrangeria o SATI Ônus da requerida fazer prova extintiva, modificativa ou impeditiva do direito do autor. Devolução em dobro afastada Não comprovação da má-fé. Decisão mantida?recurso improvido. (TJSP Ap São Paulo 3ª CD.Priv. Rel. Beretta da Silveira DJe p. 1787) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE AUTÔNOMA INADIMPLEMENTO DA RÉ CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA VALIDADE ALUGUERES MULTA CONTRATUAL COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS APELAÇÃO DA RÉ E RECURSO ADESIVO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDOS 1- COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS NA ENTREGA DO IMÓVEL VALIDADE 2- O resultado fático do descumprimento contratual, quanto ao atraso na entrega de imóvel dentro do prazo pactuado, representa perda financeira suportada indevidamente pelos consumidores, obstaculizando a auferição de renda. 3- Condenação da ré ao pagamento de alugueres. Possibilidade. Impossibilidade de aplicação conjunta com multa contratual, a qual também possui natureza compensatória. Hipótese que configuraria duplicidade de indenizações. 4- "Termo de Ajustamento de Conduta" celebrado entre a ré e o Ministério Público que não afasta o acesso dos consumidores ao Judiciário, e a eles lauda 11

12 fls. 261 não pode ser imposto. 5- Taxa de corretagem e serviço de assistência técnico-imobiliária. Abusividade. Ausência de esclarecimentos e liberdade de contratação. Devolução na forma simples. 6- Danos morais não configurados no caso concreto. Tempo de atraso que não é suficiente, de per si, a caracterizar o abalo alegado. 7- Recursos das partes que devem ser parcialmente providos para afastar a condenação pelos danos morais e para condenar a ré à devolução das taxas de corretagem e serviço de assessoria técnico-imobiliária. Sucumbência recíproca. 8- Apelação da ré e recurso adesivo dos autores parcialmente providos. (TJSP Ap Guarulhos 6ª CDPriv. Rel. Alexandre Lazzarini DJe p. 1596) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cobrança de valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI. Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratar outro prestador. Devolução que se impõe, mas não em dobro. Indenização por danos morais incabível. Mero dissabor que não enseja abalo emocional indenizável. Recurso parcialmente provido para determinar a restituição dos valores, invertidos os ônus em favor da autora. (TJSP Ap Limeira 7ª CDPriv. Rel. Mendes Pereira DJe p. 1404) COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA Promitentes compradores que pleiteiam a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, custas cartorárias e serviços de assessoria técnicoimobiliária (SATI). Sentença de procedência. Reforma parcial. Comissão de corretagem e regularmente contratada entre as partes. Custas cartorárias que em tese poderiam ser repassadas, desde que a empreendedora comprovasse o seu real desembolso. Cláusula obscura que prevê cobrança da SATI, sem especificar a que serviço útil se refere, com a clareza que o direito de informação do consumidor impõe. Venda casada. Vedação pelo Código de Defesa do Consumidor. Dever da ré de restituir valores pagos a este título. Sucumbência Recíproca. Recurso parcialmente provido. (TJSP lauda 12

13 fls. 262 Ap São José dos Campos 6ª CDPriv. Rel. Francisco Loureiro DJe p. 1180) RELAÇÃO DE CONSUMO VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS CONTRATO DE ADESÃO FLAGRANTEMENTE DESPROPORCIONAL Cobrança de SATI sem efetiva demonstração de serviço prestado não inerente a atividade típica. Cobrança injusta. Condenação na restituição do valor acertada. Sentença mantida. Recurso conhecido, mas não provido. (JESP RIn ª T.Cív. Rel. Alberto Gentil de Almeida Pedroso J ) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA PEDIDO DE RESCISÃO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES EM FACE DA IMPOSSIBILIDADE DE O AUTOR ADIMPLIR COM O FINANCIAMENTO BANCÁRIO PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO RESCISÃO DECRETADA Ato, contudo, que causa prejuízo ao credor. Pena para o descumprimento que deve ser fixada, para que não importe em incentivo ao inadimplemento. Valor pago a título de comissão de corretagem que não comporta devolução. Retenção limitada a 10% do valor pago a título de sinal, que se revelou acertada. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP AC ª CDPriv. Rel. Vito Guglielmi DJe ) COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE 1- AGRAVO RETIDO Reabertura da instrução processual para a realização da prova pericial. Não acolhimento. Eventual desconsideração das benfeitorias introduzidas no imóvel. Alegação genérica, sem demonstração concreta dos acréscimos que não foram considerados nas avaliações realizadas por imobiliárias locais. Desabrida dilação probatória. Incidência do disposto no art. 330, inc. I, do CPC. 2- Manifesto inadimplemento dos compradores. Hipótese a autorizar a rescisão do contrato e a reintegração da autora na posse do imóvel lauda 13

14 fls. 263 Compradores, ainda, que não lograram comprovar o pagamento do débito. Inadmissível manutenção da avença. Necessidade, no mais, de devolução de parte das prestações adimplidas. Aplicação do Enunciado pela Súmula nº 01 do TJSP. Retenção do equivalente a 30% (trinta por cento) das prestações quitadas. Excesso reconhecido, considerando o arbitramento de valores derivados da ocupação do imóvel. Retenção, assim, limitada a 10% (dez por cento) do montante quitado como forma de compor os prejuízos resultantes da rescisão. 3- Honorários de sucumbência. Verba fixada em R$-2.000,00 (dois mil reais). Redução. Impossibilidade. Montante necessário à retribuição do trabalho desenvolvido pelo patrono do autor. Aplicação das alíneas constantes do art. 20, par. 3º, do CPC. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. AGRAVO RETIDO CONHECIDO E, NO MÉRITO, IMPROVIDO, COM PARCIAL ACOLHIMENTO DA APELAÇÃO. (TJSP Ap Mogi das Cruzes 3ª CD.Priv. Rel. Donegá Morandini DJe p. 1384) Em face do exposto, julgo parcialmente procedente a demanda para o exato fim de declarar resilido o contrato firmado entre o autor e a ré e condenar esta ao pagamento da quantia desembolsada pelos autores, inclusive as taxas de corretagem e SATI descontando-se o percentual de 10%, corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, extinguindo o processo com resolução do mérito na forma do artigo 269, inciso I do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo consoante apreciação equitativa (CPC, artigo 20, 4º) em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). P.R.I.C. São Paulo, 16 de julho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 14

15 fls lauda 15