1 EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3a. VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO / SP Proc. 1022499-22.2014.8.26.0405 /1 FERNANDO COELHO de CASTRO, nomeado perito judicial nos autos da ação supra em que CELSO MATOS DE OLIVEIRA e Outra movem contra VALDEMIR SANT ANA CARVALHO e Outra que tramita perante esse M.M. Juízo e Cartório, vêm a Vossa Excelentíssima presença, tendo concluído seus estudos, diligências e vistorias, apresentar sua A V A L I A Ç Ã O fls. 80
2. LOCAL DO IMÓVEL: BAIRRO: MUNICÍPIO: ESTADO: TIPO DO IMÓVEL: FINALIDADE: I.- QUADRO RESUMO A V A L I A Ç Ã O D E C A S A Av. TRÊS ANDRADAS, 59 (endereço matrícula) JARDIM PIRATININGA OSASCO SÃO PAULO RESIDÊNCIA/COMÉRCIO VALOR DE MERCADO DOCUMENTO: MATRÍCULA 38.977 2º.RI Osasco DATABASE: AGOSTO / 2017 fls. 81
3 II.- VISTORIA O signatário dirigiu-se ao imóvel "sub-júdice" no dia 29/08/2017, onde identificou externamente o imóvel avaliando, sua localização, suas características físicas e a ocupação circunvizinha, retratados pela documentação fotográfica anexa. O ingresso no interior do imóvel, bem como, fotos internas não foram possíveis, face à ausência de pessoas no local na ocasião da (s) vistoria (s). II.1. LOCALIZAÇÃO: Segundo cada documento consultado, o imóvel avaliando apresenta 3 endereços distintos, a saber : 1.- Segundo Matrícula 38.977 localiza-se à Avenida Três Andradas, 59 bairro Jardim Piratininga, município de Osasco SP - Vide [Figura Nr. 03]. 2.- Segundo Cadastro da Prefeitura de Osasco situa-se à Avenida Três Andradas, 85 bairro Jardim Piratininga, município de Osasco SP - Vide [Figura Nr. 04]. 3.- Segundo Vistoria ao local apresenta numeração à Avenida Três Andradas, 547 bairro Jardim Piratininga, município de Osasco SP - Vide [Foto Nr. 03]. Face a tal conflito, a localização do imóvel foi adotada com base no endereço dos réus e no fato do imóvel localizar-se na esquina com a Rua João Ramalho - Vide [Figuras Nrs. 01 a 03] - Localização do Imóvel Avaliando. fls. 82
4 FIGURA Nr.01: Imagem aérea Google do local adotado para o imóvel avaliando. FIGURA Nr.02: Outra imagem aérea Google do local adotado para o imóvel avaliando. fls. 83
5 FIGURA Nr.03: Mapa de localização do imóvel avaliando, mostrando as vias de acesso e região circunvizinha. fls. 84
6 II.2. ZONEAMENTO: O local do imóvel possui um zoneamento misto industrial, comercial e residencial. II.3. TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA: A região onde situa-se o imóvel avaliando é marcada pela presença de galpões industriais, de serviço e casas residenciais de médio a baixo padrão, bem como, comércios de expressão local. II.4. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO: Ambas as vias que delimitam o imóvel se desenvolvem retas, com 18 metros de largura, são pavimentadas e apresentam bom estado de conservação. II.5. MELHORAMENTOS PÚBLICOS: O imóvel dispõe de todos os melhoramentos públicos mais usuais, tais como, rede de água e energia, telefonia, pavimentação, correio e coleta de lixo. II.6. MEIOS NORMAIS DE ACESSO: O acesso ao imóvel é fácil e se dá pelo próprio logradouro de situação, que liga a região às demais localidades do município. Próximo ao local situa-se a Rua Montalverne que é importante via do município. II.7. TOPOGRAFIA: O terreno do imóvel avaliando caracteriza-se pela topografia plana, em formato regular, perfeitamente edificável. fls. 85
7 II.8. DESCRIÇÃO DOCUMENTAL: Segundo documento juntado às Fls. 43, qual seja, a Matrícula Nr. 38.977 - do 2º. Registro Imobiliário de Osasco vide [Figura 04] - o imóvel avaliando apresenta : Área de Terreno: 10,00 m (frente) X 25,00 m (fundos) = 250,00 m 2 vide [Figura 04] Área Construida: 136,90 m 2 vide [Figura 05] Cadastramento Municipal: 23221.53.82.0238.99.999.02 II.9. DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS: No endereço adotado para o imóvel - vide [Figuras Nrs. 01 a 03] - o signatário constatou construções térreas, de baixo padrão, com limites indeterminados e ocupando toda a projeção do terreno, conforme ilustram as fotos anexadas. Outrossim, apenas pela visada externa, não foi possível identificar o alinhamento de fundos do terreno. Como as construções se encontravam fechadas não foi possível averiguar se o imóvel encontra-se ocupado ou não e nem por quem. fls. 86
8 FIGURA Nr.04: Matrícula do imóvel avaliando, contendo a descrição geral documental da unidade. fls. 87
9 FIGURA Nr.05: Print da Certidão de Cadastramento da Prefeitura de Osasco com base no número cadastral da matrícula. fls. 88
10 II.10. DESCRIÇÃO FOTOGRÁFICA: FOTO Nr.01: Detalhe do imóvel avaliando, situado na esquina da Av. 3 Andradas (à direita) e Rua João Ramalho (à esquerda). fls. 89
11 FOTO Nr.02: Detalhe da testada do imóvel voltada para a Avenida 3 Andradas, com vista da Rua João Ramalho à esquerda. FOTO Nr.03: Outro detalhe da fachada voltada para a Av. 3 Andradas, no trecho que exibe o número 547. fls. 90
12 FOTO Nr.04: Fachada do imóvel voltada para a Avenida 3 Andradas, com placa de vende-se. FOTO Nr.05: Vista da fachada do imóvel voltada para a Rua João Ramalho e suas construções. fls. 91
13 FOTO Nr.06: Vista da fachada do imóvel voltada para a Rua João Ramalho e suas construções. FOTO Nr.07: Vista da fachada do imóvel voltada para a Rua João Ramalho e suas construções. fls. 92
14 III.1. CRITÉRIOS E PARÂMETROS: III.- AVALIAÇÃO O presente trabalho busca o Valor de Mercado, que é a expressão monetária do bem, estando este em livre negociação entre as partes, não compelidas a efetivá-la, sendo estas conhecedoras do imóvel e todas as suas potencialidades e limitações, e das condições mercadológicas do segmento ao qual esteja o bem integrado. Trata-se, em outras palavras, em um valor real apurável, que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, dentro das seguintes premissas: Número significativo de compradores e vendedores, de forma que não possam coletiva ou individualmente alterar o cenário mercadológico; Inexistência de influências externas; Homogeneidade dos bens levados a mercado; Perfeita mobilidade dos participantes para entrada e saída desse mercado; Conhecimento pleno dos participantes de todas as características e particularidades do bem, do mercado e das suas tendências. III.2. CONDIÇÕES, RESSALVAS E LIMITAÇÕES: Face ao objetivo deste trabalho, para efeito avaliatório, as seguintes condições e limitações foram consideradas: fls. 93
15 Adota-se a possibilidade de transação livre e imediata (plena liquidez), não tendo sido pesquisados ou considerados eventuais ônus dominiais, débitos de condomínio ou outros débitos ou ônus jurídicos ou fiscais, incidentes sobre o imóvel avaliando; A perícia não se aprofunda nem analisa questões de ordem possessória ou registrária. Adota-se que as informações de terceiros e das partes foram fornecidas de boa fé e são confiáveis; Adota-se que o imóvel não contém restrições ou ônus de caráter ambiental, ou pendências ou restrições junto à Agência Ambiental. O signatário vistoriou pessoalmente o exterior do imóvel. O signatário não tem qualquer interesse no imóvel em tela ou no deslinde da ação, não possui tampouco qualquer inclinação pessoal com relação à matéria envolvida neste trabalho e nem dele pretende auferir qualquer vantagem pessoal; O signatário foi responsável direto pelas análises e conclusões contidas neste Laudo; III.3. METODOLOGIA: Esta avaliação foi elaborada segundo as NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE / 2005 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que atende às exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653 Avaliação de Imóveis Urbanos, complementando-a em relação às peculiaridades do Estado de São Paulo. De acordo com seu item 13, o presente trabalho classifica-se na categoria justificado-expedito. O método utilizado foi o COMPARATIVO DIRETO através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis assemelhados, de mesmo segmento e que estejam enquadrados no mesmo universo mercadológico. fls. 94
16 III.4. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO: Segundo pesquisa mercadológica realizada pelo signatário, o preço médio unitário obtido para o terreno do imóvel avaliando é de R$ 1.750,00 por metro quadrado de terreno, determinado segundo pesquisas de mercado na própria região, na internet e entrevistas junto à corretores e imobiliárias da região(*), já descontado o fator comercialização (0,90). Teremos, portanto, para o valor do terreno do imóvel avaliando: Valor unitário:... R$ 1.750,00 /m 2 Área do Terreno:... 250,00 m 2 VT terreno = 250,00 m 2 x R$ 1.750,00 /m 2 VT terreno = R$ 437.500,00 III.5. CÁLCULO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO: Face ao padrão e mal estado de conservação das construções, tais benfeitorias, para efeitos apenas avaliatórios, são consideradas sem valor comercial expressivo. III.6. CONCLUSÃO - VALOR TOTAL DO IMÓVEL: O valor total de mercado e atual do imóvel corresponderá então apenas ao valor do seu terreno: R$ 438.000,00 [ QUATROCENTOS E TRINTA E OITO MIL REAIS ] DATABASE: AGOSTO / 2017 fls. 95
17 (*) Fontes da pesquisa imobiliária para o terreno: Zap Imóveis (www.zapmoveis.com.br) Web Imóveis (WWW.imovelweb.com.br) Nunes Imóveis (www.imobiliárianunes.com.br) Canadá Imóveis (WWW.canadaimoveis.com.br) Imobiliária Sol (WWW.imobsol.com.br) Solo Lar Imóveis (WWW.solo-lar.com.br) Imobiliária Viva Real (WWW.vivareal.com.br). IV.- ENCERRAMENTO Contém o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, 17 (dezesete) folhas sendo esta última datada e assinada. O signatário, prestigiado com a honrosa nomeação, se coloca ao inteiro dispor desse M.M. Juízo para quaisquer esclarecimentos adicionais. Osasco, 30 de Agosto de 2017 FERNANDO COELHO DE CASTRO Perito Judicial Crea 153.636/D fls. 96