PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

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1 fls. 374 ACÓRDÃO Registro: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante EVEN SP 46/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada ANDREIA AMORIM DE BRITO. ACORDAM, em 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com determinação de formação de autos suplementares, V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA VIEGAS (Presidente), FÁBIO PODESTÁ E FERNANDA GOMES CAMACHO. São Paulo, 17 de agosto de Moreira Viegas RELATOR Assinatura Eletrônica

2 fls. 375 Apelação: Comarca: Apelante: Apelada: São Paulo Even Sp 46/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Andreia Amorim de Brito COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Cabimento - Ação ajuizada por promitente-comprador de imóvel - Negócio jurídico que não se aperfeiçoou - Arrependimento do comprador Resolução com retorno das partes ao status quo ante, admitida a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados Restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem - Venda casada (art. 39 I CDC) Prejudicial afastada - Sentença mantida Recurso desprovido. VOTO Nº Ação de rescisão do contrato cumulada com repetição de indébito e perdas e danos julgada procedente pela r. sentença de fls. 307/310, cujo relatório se adota. Apela a ré (fls. 314/331). Alega, em preliminar, não estar legitimada a integrar o polo passivo da ação. Certo não ser a responsável pela cobrança ou beneficiária da comissão de corretagem. No mérito, sustenta, em síntese, a possibilidade e legalidade da cobrança dos serviços de corretagem; também do perdimento de 20% das quantias pagas pelo compromissário arrependido. 336/358). Recurso processado, com resposta (fls. É o relatório. Apelação nº

3 fls. 376 Não procede a prejudicial suscitada nas razões da Apelante. Ao contrário do que sustentam seus advogados, encontra-se a Even Sp 46/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda. legitimada para responder essa ação. Certo que, a hipótese dos autos comporta aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo. Sobre o tema, leciona Rizatto Nunes que: Como se viu, quando dos comentários ao parágrafo único do art. 7º, o sistema de responsabilidade civil objetiva instituído no CDC impõe ampla solidariedade aos partícipes do ciclo de produção. Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos danos causados ao consumidor (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 6ª ed., São Paulo, Saraiva, 2011, p. 421). Assim, tenha sido ou não a destinatária ou beneficiária dos pagamentos, responde a empresa apelante pelos eventuais vícios na prestação dos serviços. Rejeitadas, nestes termos a prejudicial, passa-se desde logo à análise do mérito do recurso. Inicialmente, anoto que com a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor, a estrita aplicação do princípio da pacta sunt servanda foi mitigada. As partes se enquadram nas definições Apelação nº

4 fls. 377 dos artigos 1º e 3º da Lei 8.078/90 e a aplicação de tal legislação tem cunho protetivo. Assim, caracterizada a relação de consumo, é de se analisar as cláusulas estatutárias sob a ótica de eventual abusividade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Feita essa observação, passo a análise do caso. Segundo se infere dos autos, a autora celebrou compromisso de venda e compra de imóvel com a Even Sp 46/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Note-se que efetuou pagamentos, a título de sinal e quitação de parcelas, ajustado que o saldo remanescente seria quitado por intermédio de financiamento bancário. Contudo, o negócio não se concretizou em razão de desistência da compradora, em razão de grave crise financeira. Ressaltese que não se trata de admitir o puro arrependimento por parte da compradora, o que somente é possível na hipótese do art. 49 do CDC. No entanto, havendo motivação econômica considerável que justifique o inadimplemento do comprador, não pode este arcar com perdas e danos exagerados. Em casos análogos ao presente, vem o Superior Tribunal de Justiça, adotando, como parâmetro razoável de retenção, algo em torno de 10% a 25% sobre os valores pagos: 1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do Apelação nº

5 fls. 378 comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso (STJ, REsp /PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011). Também a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça tem concluído pela suficiência da retenção no patamar de 10% a 25% das parcelas pagas para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas suportadas pela alienante que não deu causa à rescisão. Atento as circunstâncias do caso concreto, bem como as decisões dos Tribunais em matérias análogas, acertou o MM. Juiz de Direito da 13ª Vara Cível do Fórum Central ao limitar o direito de retenção em 10% do valor das quantias pagas, uma vez que o imóvel devolvido é novo e nunca foi ocupado. Quanto aos juros moratórios, estes também são devidos. Ao enfrentar o tema, entendeu o Superior Tribunal de Justiça que: Os juros de mora incluem-se na liquidação ainda que a sentença exequenda tenha restado omissa quanto ao particular Apelação nº

6 fls. 379 (REsp RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j , deram provimento parcial, v.u., DJU , p. 254). A matéria, inclusive, encontra-se sumulada pelo Supremo Tribunal Federal: Incluem-se os juros moratórios na liquidação, embora omisso o pedido inicial ou a condenação (Súmula nº 254). E também, tratando-se de responsabilidade contratual, a mora constitui-se a partir da citação, e os juros respectivos devem ser regulados, até a data da entrada em vigor do novo Código, pelo artigo do diploma de 1916, e, depois dessa data, pelo artigo 406 do atual Código Civil (STJ, 3ª Turma, REsp /MG, Rel. Min. Castro Filho, Assim, correta a incidência de juros de mora a contar da citação, conforme o artigo 405 do Código Civil, por ser matéria de ordem pública. O Juiz de Direito, mais uma vez, acertou, ao mandar a incorporadora devolver o que cobrou a título de serviços de corretagem. Embora reconheça esse Relator que, nada impeça o comprador de assumir o pagamento da comissão pela intermediação da compra e venda de um imóvel, conhecida por taxa de corretagem, bem como serviços de assessoria técnico-imobiliária. Aliás, esta é a praxe corrente no mercado, nada tendo de ilegal, desde que dada ciência ao adquirente. No caso dos autos, não se vislumbra a existência da necessária intermediação, razão pela qual a cobrança é manifestamente indevida. Apelação nº

7 fls. 380 Nesse sentido, precedentes desta Corte: AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. TAXAS DE INTERMEDIAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. REVELIA. IRREGULARIDADE SANÁVEL. PAGAMENTO INDEVIDO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANO MORAL. MERO ABORRECIMENTO. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. Prescrição. Inocorrência. Prazo aplicável: 10 anos (art. 205, CC). Ilegitimidade passiva. Responsabilidade objetiva das rés na qualidade de fornecedoras (art. 12, CDC) que torna irrelevante o fato de o serviço ter sido prestado por terceiros. Pagamento indevido. Ausência de informação adequada torna inviável a cobrança dessas verbas (art. 6º, III, CDC). Revelia. Ausência de contrato social no momento da apresentação da defesa é regularidade sanável. Repetição de indébito. Inviável a condenação à restituição em dobro se não há demonstração cabal da má-fé da ré (art. 42, parágrafo único, CDC). Dano moral. A cobrança indevida representa mero aborrecimento, sem repercutir negativamente na moral dos autores. Recursos desprovidos (AC , 4ª Câmara de Direito Privado, Relator Carlos Alberto de Salles, j. em ). Apelação nº

8 fls. 381 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Incorporação imobiliária Legitimidade passiva da ré verificada Comissão de corretagem Devolução do valor cobrado a tal título de rigor Negociação de imóvel na planta, restando descaracterizado o trabalho típico da corretagem, de aproximação Corretores que atuaram como verdadeiros prepostos da ré Aquisição do imóvel condicionada à contratação deste serviço que caracteriza "venda casada" Abusividade configurada Devolução dos valores de forma simples, não em dobro Ausência de comprovação de má-fé da ré na cobrança Ação procedente em parte Mantida a condenação da ré nas verbas da sucumbência Recurso provido em parte (AC , 1ª Câmara de Direito Privado, Relator Paulo Eduardo Razuk, j. em ). COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER. 1.- Matéria preliminar. Ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Participação da ré na avença que estabeleceu a cobrança das verbas ora questionadas. Julgamento da demanda que alcança a requerida. Precedentes. 2.- Cobrança da verba de corretagem. Inadmissibilidade. Profissionais, na espécie, que se ocuparam da intermediação do negócio em benefício exclusivo da empreendedora. Não identificação, ainda, da natureza pessoal exigível para o estabelecimento Apelação nº

9 fls. 382 do contrato de corretagem. Autores, na hipótese, que desconheciam as condições técnicas dos profissionais responsáveis pelos esclarecimentos prestados. Pagamento da verba, portanto, de atribuição da compromissária-vendedora. Adequada restituição dos valores. Prescrição inocorrente. Incidência do prazo de 05 (cinco) anos constante do art. 206, 5º, inc. I, do Código Civil. 3.- Atraso na obtenção do habite-se. Circunstância que importou no atraso à entrega do imóvel adquirido pelos autores. Mora configurada. Hipótese em que admissível a substituição do INCC pelo IGP-M. Índice menos oneroso ao consumidor. Precedentes. SENTENÇA PRESERVADA NOS TERMOS DO ART. 252 DO RITJSP. APELO IMPROVIDO (AC , 3ª Câmara de Direito Privado, Relator Donegá Morandini, j. em ). A sentença, portanto, está correta e deve ser mantida por seus próprios fundamentos, como permite o artigo 252 do Regimento Interno desse Tribunal. PROVIMENTO ao recurso. Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS Relator Apelação nº

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