PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Registro: XX ACÓRDÃO

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1 Registro: XX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX , da Comarca de Sorocaba, em que é apelante VOSSOROCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é apelado EDILE (Omitido). ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento ao recurso da ré e julgaram prejudicado o recurso da autora.v.u., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores VITO GUGLIELMI (Presidente sem voto), EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE E JOSÉ ROBERTO FURQUIM CABELLA. São Paulo, 12 de maio de Ana Lucia Romanhole Martucci relator Assinatura Eletrônica

2 Apelação XXXXXX Comarca: Sorocaba Apelante: Vossoroca Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Apelado: Edile (Omitido) Juiz prolator da sentença: Marcio Ferraz Nunes COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Pedido de rescisão cumulado com indenização. Descumprimento contratual pela construtora dá suporte ao desfazimento do negócio. Devolução integral das parcelas pagas que é de rigor para a recomposição das partes ao status quo ante. Retenção de parte do preço pago. Inviabilidade. Devolução de todas as parcelas pagas, sem retenção de qualquer valor, incluídas as taxas de corretagem pagas a terceiros. Multa inversa incabível. Sucumbência recíproca. Recurso da ré parcialmente provido e prejudicado o recurso da autora. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a respeitável sentença de fls. 149/156 (integrada pela decisão lançada às fls. 169), cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindida a avença por culpa da ré (atraso na entrega da obra) e condena-a a restituir integralmente os valores pagos pela compradora bem como os despendidos com comissão de corretagem, além de condená-la ao pagamento de multa contratual (aplicada de modo reverso). Apela a ré, sustentando, em síntese, que a autora somente tomou iniciativa para requerer a rescisão da avença seis meses após a entrega do imóvel, de 2

3 modo que a mora não vendedora não teria sido a real motivação da compradora para requerer a rescisão da avença, senão seu mero arrependimento; que não haveria que se falar em restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem; que, neste tocante, não cobrou e não recebeu quaisquer valores; que igualmente equivocada a aplicação inversa da multa moratória; que não seria possível a aplicação analógica de cláusula contratual sancionatória; que não há, portanto, previsão contratual que justifique a multa; e que se está diante de hipótese de sucumbência recíproca. Houve respostas aos recursos (fls. 188/196). Apela, adesivamente, a autora, argumentando que os honorários advocatícios devem ser fixados entre 10 e 20% sobre o valor atualizado da condenação. Houve resposta ao recurso (fls. 204/208). É o relatório. prejudicado apelo adesivo. O recurso da ré comporta parcial acolhimento, restando Pelo o que consta as partes celebraram compromisso de compra e venda de imóvel residencial, restando pactuado que a ré entregaria o imóvel até setembro de 2010, sendo admitido, ainda, prazo de tolerância de 180 dias para que a entrega se desse até março de 2011, portanto. Ocorre que, conforme restou incontroverso nos autos, a construtora atrasou a entrega da obra, de modo que a autora veio a pleitear a rescisão da avença por culpa exclusiva da ré, com restituição dos valores pagos, indenização por danos materiais e aplicação de multa contratual de modo inverso. Neste ponto, cumpre anotar que não se reputa, de fato, entregue 3

4 a obra até que, efetivamente, transferida a posse direta do bem ao comprador, sendo abusivo entendimento no sentido que a entrega da obra se daria com a mera expedição do habite-se. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização Prazo de conclusão do empreendimento não respeitado Atraso decorrente de fortuito interno Prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra que a princípio é válido, mas inaplicável no caso concreto Mora das vendedoras que cessa com a efetiva entrega do imóvel adquirido e não com a expedição do "habite-se" Consequências da mora Taxas de condomínio que somente podem ser cobradas dos adquirentes com a efetiva entrega do imóvel (...) RECURSO DESPROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE SANÇÃO (Apelação nº Boituva 3ª Câmara de Direito Privado - rel. Des. Alexandre Marcondes j.: 07/04/2015; DJe.: 07/04/2015) (realces não originais). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na entrega da unidade autônoma Nulidade de cláusula contratual abusiva, que prevê que a entrega se dá com a expedição do habite-se, e não com a transferência da posse direta ao adquirente Dever da ré de indenizar os danos materiais experimentados pelo autor, os quais já se encontram compreendidos pela multa contratual predefinida Cláusula de tolerância relativa à data de entrega do imóvel não é abusiva Não comprovação de danos morais pelo atraso injustificado na entrega das obras A cláusula penal prevista no contrato basta para indenizar os eventuais danos causados pela demora na entrega das chaves 4

5 Comissão de corretagem devida Inexistência de direito do demandante à devolução dos respectivos valores pagos Distribuição das verbas de sucumbência mantida Recursos improvidos (Apelação São Paulo 6ª Câmara de Direito Privado rel. Des.: Francisco Loureiro; j.: 26/03/2015; DJe.: 06/04/2015). Assim, patente que o atraso na entrega do imóvel e consequente rescisão contratual efetivamente ocorreu por culpa da ré. E, caracterizada a inadimplência da vendedora, é justificada a resolução da avença, então, por sua responsabilidade, e, por conseguinte, devida devolução integral das parcelas pagas. Não se trata de desistência ou descumprimento contratual por parte da compradora, quando então se cogitaria de eventual perda parcial do quanto pago, a título ressarcitório. Apenas para confirmar o decidido pela sentença vale dizer que a devolução inclui a totalidade das parcelas pagas, sem dedução alguma, porque as despesas corretagem e consultoria imobiliária, no caso, são perdas da incorporadora. Nesse sentido: Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora e não do adquirente (REsp /MG, 4ª Turma, Relator Ministro Aldir Passarinho Junior, julgamento 02/03/2004). Embargos de declaração. Rescisão Contratual. Contrato de compra e venda. Bem imóvel. Atraso na 5

6 entrega da unidade. Culpa exclusiva da construtora/incorporadora. Retenção de parcela do preço pago. Inviabilidade. Embargos acolhidos. Efeitos Infringentes. Havendo rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa exclusiva daquela, indevida a retenção de parcela do preço pago. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção de 25% das prestações pagas, as quais deverão ser integralmente devolvidas para o adquirente. EDcl no REsp n.º /RJ. Relator Ministro Sidnei Beneti. Terceira Turma. J (...) resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitentecomprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. REsp n.º /RJ. Relatora Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. J Desta forma, a devolução integral e em parcela única dos valores pagos, com incidência de juros e correção monetária, apresenta-se adequada, sobretudo porque a construtora, ao deixar de observar o prazo para a entrega do bem, agiu com culpa, fundamentando a rescisão pretendida. 6

7 Necessário esclarecer, ainda, que não se discute que diante da prestação de serviço de corretagem a comissão é devida ao terceiro. A questão versa sobre a quem recai a responsabilidade de arcar com o pagamento pelo serviço. E, porque rescindido o contrato por inadimplemento e culpa da vendedora, evidente o seu dever de restituir à autora esse gasto, com retorno das partes ao status quo ante. É o entendimento deste Tribunal. Veja-se: Rescisão contratual, cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos morais. Aquisição de imóvel em construção. Apelada não observou o prazo para a entrega do bem. Inadimplemento contratual da recorrida dá supedâneo para o desfazimento do negócio. Restituição integral e em parcela única das quantias pagas apta a sobressair, inclusive do montante relativo à comissão de corretagem e SATI. Relação de consumo se faz presente. Retorno das partes ao 'statu quo' primitivo. Imposição de multa não pode prevalecer, pois tal penalidade não constou do pactuado. Danos morais não configurados. Alegação de frustração do sonho da casa própria é mero aborrecimento de quem adquire imóvel em construção. Apelo provido em parte. Apelação nº , 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j. 14/11/2013. Quanto aos valores referentes às parcelas pagas a serem restituídas entende-se que devem corresponder ao quanto efetivamente pago e comprovado pela autora, que deverá ser averiguado em sede de liquidação com as devidas correções e acréscimos. É que demonstrado o pagamento por meio dos referidos comprovantes, não há que prevalecer eventual tabela de controle interno da 7

8 requerida. Com relação ao pedido de aplicação da multa pelo descumprimento da avença, por outro lado, o recurso da ré merece acolhimento. Isso porque referida previsão contratual foi exclusiva para o caso de inadimplemento do comprador, não havendo como aplicá-la em relação ao inadimplemento da ré. A multa prevista no contrato considera o valor necessário para indenizar perdas e danos que sejam sentidos pela construtora, que não serão iguais aos tidos pelos consumidores. Com efeito, a respeitável sentença recorrida merece reforma tão somente para afastar aplicação inversa da multa contratual prevista somente em desfavor do consumidor (ainda que se admita a abusividade de referida previsão contratual). Diante do parcial acolhimento do recurso da ré, está-se, realmente, diante de hipótese de sucumbência recíproca, devendo as partes ratear as custas e despesas processuais e cada qual arcar com os honorários de seu respectivo patrono, restando prejudicado o recurso adesivo. julga-se prejudicado o recurso da autora. Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso da ré e ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI Relatora 8

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