TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Transcrição

1 Registro: XXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0031XXX , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SAO LUCAS IMOVEIS LTDA e outro, são apelados JOSE AUGUSTO (OMITIDO) e outros. ACORDAM, em 4ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. negado provimento ao recurso da ré e parcial provimento ao adesivo.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente sem voto), LUIZ AMBRA E GRAVA BRAZIL. São Paulo, 29 de outubro de SILVÉRIO DA SILVA RELATOR Assinatura Eletrônica

2 VOTO Nº: 405X APELAÇÃO Nº.: 0031XXX COMARCA: CAPITAL F.R. VILA PRUDENTE 1ª VC APTE(S): SÃO LUCAS IMÓVEIS LTDA E OUTRO APDO (S): JOSE AUGUSTO (OMITIDO) e outros JUIZ: MARCELO LOPES THEODOSIO Apelação Cível Ação de ressarcimento Compromisso de compra e venda rescindido com devolução do imóvel aos réus e parte do valor pago aos autores Pretensão de recebimento do restante do valor pago Ação parcialmente procedente com condenação na devolução dos valores pagos, com retenção de 30% pelos vendedores Apelo da ré para perdimento total dos valores pagos, ou retenção de 70% com devolução, de forma parcelada Cláusulas de perdimento e de retenção de 70% que são abusivas ante o CDC e CC Admitida a retenção de 10% do valor pago Precedentes jurisprudenciais Restituição que deve ser feita de uma vez, não se admitindo o parcelamento (súmula 02 do TJSP) - Recurso adesivo para devolução integral - Devolução integral que não se admite Inadimplemento dos autores Desemprego que não se caracteriza como justo motivo para o inadimplemento - Cabível retenção para fazer frente às despesas administrativas (Súmula 01 do TJSP) Sentença parcialmente reformada para diminuição do valor a ser retido (de 30% para 10%), descontando o valor já devolvido - Recurso da ré improvido e adesivo parcialmente provido. A sentença de fls. 122/124, cujo relatório se adota, nos autos da ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedentes a ação condenar a ré na devolução de 70% dos valores recebidos em razão do contrato firmado entre as partes. Inconformadas apelam as partes. A ré, fls. 132/143, pugnando pela reforma do julgado para que seja reformada a sentença, com a improcedência da ação, ou, alternativamente no caso de manutenção da sentença para que a devolução dos valores se dê de forma parcelada.

3 Os autores, adesivamente, fls. 155/161, pugnando pela reforma do julgado para que seja parcialmente reformada a sentença, com a procedência dos pedidos elencados na inicial, com restituição de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente. Recebidos os recursos no duplo efeito, fls.153 e 169, fls. 304, foram apresentadas contrarrazões, fls. 162/167 e 176/186. É o relatório. Primeiramente, esclareço que os presentes autos foram redistribuídos por força da Resolução nº 643/2014 à 4ª Câmara Extraordinária de Direito Privado. A sentença combatida, condenou a ré na devolução de 70% dos valores recebidos em razão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes. Como a ré já havia devolvido parte do valor, ficou obrigada a complementar a quantia. A ré alega que indevida a devolução, pois o contrato (pag. 22/24) prevê a perda total dos valores no caso de rescisão (cláusula 1ª, 4º) ou de 70% (cláusula 1ª, 5º), no caso de incidência do art. 53 do CDC. Aduz que efetuou a restituição total aos autores, conforme documento de fls. 73/74. Os autores pedem a restituição total dos valores pagos, alegando que sua inadimplência se deu por justo motivo, desemprego. Alegam que pediram o desfazimento do contrato e a ré restituiu apenas R$ 2.500,00, motivo pelo que pedem a complementação da devolução.

4 Pelo que se vê dos autos, as partes celebraram contrato de compra e venda referente ao lote matriculado no registro de imóveis de Guarulhos sob o nº em 07/11/97, fls. 75/77. O pagamento foi ajustado em uma entrada de R$ ,00 e 120 parcelas de R$ 410,00. Os autores adimpliram 22 parcelas e deixaram de pagar o restante. Fizeram o distrato e devolveram o imóvel, fls. 73/74. De início, vale ressaltar que embora a ré alegue a devolução integral dos valores pagos com base no documento de fls. 73/74, este foi contestado pelos autores. E mesmo que o incidente de falsidade em apenso não tenha concluído pela falsificação das assinaturas, não se pode dizer que provem a devolução integral alegada pela ré. Isso porque a perícia somente concluiu que não eram falsas as assinaturas na fl. 2 do referido documento e que os padrões da 1ª e 2ª folhas não diferiam. O valor da quitação, de R$ ,00, está descrito na fl. 1 do mesmo instrumento, que sem rubricas ou assinaturas impede a avaliação mais precisa. Em complementação ao laudo a perita afirmou:...neste caso a perícia não registrou elementos documentoscópicos que autorizassem avançar um pronunciamento categórico quanto a eventual substituição ou omissão da 1ª folha do instrumento particular de rescisão... (fls. 126 do apenso)

5 Assim atestou, apenas, que não foram encontradas irregularidades formais no documento, não podendo afirmar que, materialmente, o seu conteúdo corresponde à realidade, E, em conjunto com o restante das provas, a ré somente demonstrou a devolução de R$ 2.500,00, (fls. 15 do apenso). Assim, é este o valor que deve prevalecer como efetivamente devolvido. A controvérsia cinge-se ao valor a ser devolvido pela rescisão contratual. Tanto a cláusula 1ª, 4º que prevê a perda total dos valores no caso de rescisão como a cláusula 1ª, 5º, prevê a retenção de 70% no caso de rescisão com incidência do art. 53 do CDC são abusivas. Veja que a 1ª, 5º, chega mesmo a admitir a invalidade da 1ª, 4º, já que diz que no caso do art. 53 do CDC (que veda a perda total) se autoriza a perda de 70%. A ré quer o perdimento das parcelas pagas ou, alternativamente, perda de 70% o que não se admite. Esta Câmara tem entendido como justa a retenção de 10% do valor pago, a título de compensação pelas despesas elencadas na súmula 1. Assim correto o entendimento do juiz monocrático em que a devolução seja parcial, já que os autores foram responsáveis pela rescisão, mas, o percentual de retenção, 30%, se mostra exagerado, devendo ser minorado para 10%, descontando-se os R$ 2.500,00, já devolvidos.

6 Neste sentido, o acórdão desta relatoria: Apelação cível Resolução do contrato c.c. restituição das parcelas pagas Atraso na liberação do financiamento imputado à vendedora ré Impedimento na obtenção das chaves no prazo previsto em contrato Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada Provas suficientes para julgamento Mérito - Vinculação da quitação do preço e entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento, que é incerto Não se pode imputar exclusivamente a nenhuma das partes a não obtenção do financiamento O caso é de resolução do contrato com retorno das partes à situação anterior Devolução das parcelas pagas de uma só vez com retenção de 10% - Danos morais incabíveis na espécie Sucumbência recíproca - Recurso parcialmente provido (Apelação Civel nº ) E quanto ao pedido alternativo de que a devolução se dê de forma parcelada, não prospera. A questão é sumulada por este Tribunal: Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

7 A rescisão devolve às partes ao status quo ante. Já no recurso adesivo os autores sustentam a devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente e com juros. Alegam justo motivo para o inadimplemento, qual seja, o desemprego. Mas o desemprego, não constitui justa causa nem força maior ou caso fortuito a justificar o atraso. imprevisível. Não é causa A propósito do tema, confira-se a definição de WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO:, "...resulta a força maior de eventos físicos ou naturais, de índole ininteligente, como o granizo, o raio e a inundação; o caso fortuito decorre de fato alheio, gerador de obstáculo que a boa vontade do devedor não logra superar, como a greve, o motim e a guerra". Para que se configure o caso fortuito, ou força maior, "exigem-se os elementos seguintes: a) o fato deve ser necessário, não determinado por culpa do devedor...; b) o fato deve ser superveniente e inevitável...; c) finalmente, o fato deve ser irresistível, fora do alcance do poder humano" (Curso de Direito Civil, Direito das Obrigações, 1ª parte, 13ª ed., Saraiva, págs.331 e 332). Assim, inescusável o inadimplemento dos autores não havendo o que se falar em devolução integral, já que foram eles quem deram azo à rescisão. Neste sentido a súmula 1, do TJSP:

8 Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Em sendo o imóvel um lote, não se aplica ao caso o valor de ocupação. Assim, reforma-se parcialmente a sentença, para que a ré restitua aos autores 90% dos valores pagos pelo contrato, retendo 10%, corrigidos monetariamente do desembolso e com juros a partir da citação, de acordo com o art. 219 do CPC e 405 do CC, descontando-se o já devolvido administrativamente (R$ 2.500,00). Pelo exposto, nego provimento ao apelo da ré e dou parcial provimento ao recurso adesivo dos autores, nos termos supra. SILVÉRIO DA SILVA Relator