PN 4556/06-5; Ap: TC Porto, 7ª. Vara ( ) Apte: Apdos: os mesmos. Em Conferência, no tribunal da Relação do Porto. I Introdução:

Transcrição

1 PN 4556/06-5; Ap: TC Porto, 7ª. Vara ( ) Apte: Apdos: os mesmos Em Conferência, no tribunal da Relação do Porto I Introdução: (1) Os recorrentes, de ambos os lados, não se conformaram com a sentença que condenou a Ré a reconh ecer a propriedade dos AA. sobre o lugar de garagem da fracção autónoma M, sita na e a entregar-lho livre e devoluto, enquanto, na reconvenção, os condenou a reembolsá-la da diferença entre o preço, acima do mercado, que lhe fizeram pela fr acção J, calculado tendo em conta a metragem soma das áreas dos lugares de garagem M e J e o preço correspondente à metragem só com a garagem J. (2) Da sentença recorrida: (a) A R., embora ocupe o lugar de garagem da fracção dos AA., acaba por aceitar que não faz parte integrante da fracção que é sua, J, e não M. Alegou apenas que desconhecia essa circunstância, estando convencida que fazia parte da dita fracção J, que a parte contrária lhe havia vendido anteriormente. (b) E devemos concluir que, embora violando o direito de propriedade dos AA., a R. não actuou com dolo ou sequer com mera culpa. Em certo sentido, aliás, a atitude dos AA. em virem pedir uma indemnização, por estarem privados desse lugar de garagem, configura mesmo abuso de direito: 1 Adv.: Dr. 2 Adv.: Dr.ª. 1

2 criaram nela a convicção de lhe terem vendido também o lugar de garagem em questão. (c) Entretanto, a R. estava verdadeiramente na posse dele, art. 251 CC, possuidora de boa fé, artº CC. (d) Sucede que, nos termos o art C C, o possuidor de boa-fé faz seus os frutos naturais percebidos até ao dia em que souber da lesão pela posse do direito de outrem, e os frutos civis correspondentes ao mesmo período: não tem, por isso e maioria de razão, a R. de indemnizar, por ter and ado a fruir, por si e para si, este bem. (e) Entretanto, a situação só se alterou com a citação da R. nesta acção, só então esta ficou verdadeiramente a saber, pela leitura da petição inicial e pelos documentos que ocupava dois lugares de gar agem e não um só, integrado na fracção que comprou. (f) E, como na contestação acabou por aceitar que, afinal, apenas comprou parte desse espaço, naturalmente que, a partir da citação, passou a ser ocupadora de má-fé e a violar, culposamente, o direito de propriedade dos AA.. (g) Ora, veio a ficar provado que a garagem permite a guarda de dois automóveis, o que proporcionaria aos donos, no mercado de arr endamento, um rendimento médio mensal de, pelo menos, 100,00. (h) Depois, por via d e reconvenção, a R pediu condenação dos AA. em indemnizá-la no montante a liquidar, oportunamente, do dano resultante da diminuição do valor da fracção que estes lhe venderam. (i) Ora, estando em causa a indemnização pelo preço pago a mais, na suposição e como contrapartida de um bem que não se adquiriu, bastam as regras do incumprimento do negócio jurídico para se decidir. (j) Mais do que incorrer em erro, a R. pagou uma contrapartida correspondente aos dois lugares de garagem que supunha estar a comprar, vindo, contudo, a formalizar na escritura pública, a compra, apen as, de um deles. (k) Esta situação consubstancia, assim, um incumprimento parcial da prestação dos AA.: venderam e entregaram apenas uma parte do que disseram vender, recebendo, todavia, a totalidade do preço. (l) Por conseguinte, nos termos dos artºs. 798 e 802 CC, tem a R. o direito de, não querendo ou não podendo arguir a invalidade do negó cio decorrente 2

3 de erro ou dolo, exigir que lhe seja devolvida a parte da contraprestação correspondente ao lugar de garagem que não comprou. (m) Sucede que apenas ficou provado ser menor o valor da fracção J com uma garagem de apenas 20 metros quadrados, i.e., o preço da fracção, nestas circunstâncias, e que a Ré adquiriu aos Autores seria menor que o preço pago pela Ré, no pressuposto de que o lugar de garagem tinha a área de duas, e não só de uma garagem, mas não está provada a amplitude dessa diferença: a liquidação será feita, pois, oportunamente. II. MATÉRIA ASSE NTE (1) Os AA. são donos da fracção M, habitação no segundo andar direito e um lugar de garagem na cave, com 26,5 metros quadrados, e entrada pelo nº. 56 do prédio urbano, em propriedade horizontal, sito na Rua Martins Sarmento- 40/70, Paranhos, PORTO (C.Reg.Predial nº. 4589/ ), inscrita na matriz predial urbana respectiva (art M). (2) O lugar de garagem dessa fracção está assinalado na planta que foi exibida em Juízo. (3) Por escritura pública, 98/02/13, os AA. venderam à Ré a fracção J do mesmo prédio, habitação no rés-do-chão esquerdo, com entrada pelo mesmo número 56 e garagem na cave, com área de 20 metros quadrados. (4) De igual modo, a garagem dessa fracção está assinalada na planta acima referida. (5) Os AA. incumbiram Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, de promover a venda da fracção J. (6) Algum tempo após a venda respectiva, a Ré passou a ocupar a garagem da fracção M. (7) Depois de tomarem conhecimento da ocupação da garagem M, pela Ré, os AA. Interpelaram-na, para lha entregarem, pelo menos através da carta de 03/04/27. (8) A garagem em causa, permite a guarda e apar camento de dois automóveis. (9) Circunstância esta que proporcionaria aos AA., no mercado do arrendamento, um rendimento médio mensal, de, pelo menos, 100. (10) O vendedor de Lda., mostrou à Ré o espaço d as duas garagens, afirmando-lhe que a garagem J, correspondia a todo ele. 3

4 (11) Pelo menos até à carta de 03/04/27, n ão foi informada a Ré que esse espaço em questão correspondia a duas garagens d e fracções distintas. (12) A Ré adquiriu a fracção J na convicção de que a garagem, que dela fazia parte integrante, ocupava todo o espaço das duas. (13) O preço da fracção J é menor, com uma garagem d e apenas 20 metros quadrados, do que com uma garagem com a área de todo o espaço das duas. III. CLS/ALEGAÇÕE S ( (a) Os RR. interpelaram a Recorrida, pelo menos através da carta de 03/04/17, no sentido de esta lhes entregar a garagem M. (b) Com efeito, a carta referida identifica bem essa fracção pertença dos AA., discriminando todas as componentes e respectivas áreas, onde se inclui, sem margem para dúvidas, a garagem em causa. (c) E ao contrário da sentença recorrida, defendem os RR. que a Ré, a partir dessa data, se constitui na obrigação de os indemnizar pela ocupação, pois ficou ciente e consciente da falta de direito em que incorria. (d) Por isso, a condenação da Ré tem de abranger todos os meses, à razão de 100, desde 03/04/27 até à devolução efectiva da garagem M. (e) De outro ponto de vista, a sentença recorrida baseia-se em que o mediador actuou por conta dos AA. e no interesse destes, mas o art. 800 CC, donde decorre a solução é inaplicável ao caso vertente. (f) É que o Tribunal parte do pressuposto do incumprimento da obrigação ou da mora ou da impossibilidade, mas os AA. não devem uma prestação, porque já cumpriram, no acto da escritura: não há por conseguinte, falta de cumprimento ou mora imputáveis ao devedor, neste caso. (g) Assim, os devedores, i.e., os AA., não respondem pelos actos dos seus representantes e auxiliares, como se tivessem sido praticados por si próprios, porque tais actos não foram causais do incumprimento ou da mora. (h) Entretanto, a Recorrida pediu a condenação dos AA. na indemnização resultante da diminuição do valor da fr acção, sem ao mesmo tempo ter pedido a anulação da compra e venda. 4

5 (i) Aqui, o Tribunal recorrido, socorrendo-se dos arts. 798 e 802 CC, fez equivaler a situação, mesmo assim, à do incumprimento parcial e condenou os AA. no pedido da reconvenção. (j) Porém, entendem os RR. que se não trata de incumprimento parcial: os AA. cumpriram na totalidade a prestação a que estavam adstritos. (k) Mas é a própria Ré R.te. quem sempre sustentou ter sido o negócio cumprido por ambas as partes: entre o mais, alega, por isso, erro de essencialidade manifesta. (l) Sendo assim, não tem direito à indemnização que pediu, justamente por não ter pedido a declaração da nulidade, a anulação, ou a invalidade da compra e venda: não são aplicáveis ao caso os arts. 798 e 802 CC. (m) Deve ser revogada a sentença e substituída por Acórdão que condene a Ré a pagar a indemnização desde 03/04/27 e, por outro lado, absolva os AA. do pedido reconvencional. IV. CLS/ALEGAÇÔES ( (a) A R.te, acaso soubesse não ter adquirido a fracção J com uma área de garagem da soma das duas, pelo menos não teria pago o preço de que efectivamente largou mão em favor dos AA.. (b) E desconhecia assim que estava a ocupar um espaço que não lhe pertencia: não agiu com dolo ou culpa, uma vez que, em face das circunstâncias concretas se tem de concluir que não podia ou não devia ter agido d e outro modo, sem consciência da ilicitude do facto, de estar a violar direito de outrem e sem omissão de maior diligência exigível no sentido do esclarecimento dos factos. (c) Com efeito, foi-lhe mostrado todo o espaço e vendido como uma só garagem: o agente imobiliário agiu em nome dos AA., criando-lhe a convicção da propriedade de uma garagem constituída pelas duas. (d) Depois, a R.te ocupou sempre aquele lugar, na convicção de que se tratava de coisa sua, possuidor a de boa fé: não tem que restituir os frutos civis correspondentes ao período da fruição. (e) E noutra vertente do caso, a carta de 03/04/27 não esclarece o porquê da ilegalidade referida como abusiva: não parece suficiente para modificar ou afastar a convicção da Ré, quanto a pertencer-lhe todo o espaço. 5

6 (f) Não existe pois, por parte da R.te qualquer obrigação de indemnizar. (g) Até porque os AA. nem sequer alegaram que se tivessem a disponibilidade da garagem M a arr endariam: não está demonstrado o vínculo necessário a receber a respectiva renda. (h) Enfim, a R.te nunca aceitou que comprara, afinal, parte do espaço correspondente às duas garagens, mas sim que comprou na convicção de que aquele espaço que lhe foi mostrado era parte integrante da fracção J que adquiriu, sempre teve a convicção que possuía todo aquele espaço, de acordo com a lei e sem prejudicar terceiros: não se está, portanto, perante um dano indemnizável. (i) Deve a sentença de primeira instância ser parcialmente revogada, para a R.te ser absolvida do pagamento aos AA. de 100, de indemnização por cada mês entre 04/12/29 e a data em que lhes entregar o lugar de garagem M. V.RECURSO, julgado nos termos do art. 705 CPC: (1) Não havendo divergência quanto à matéria de facto, os problemas que se levantam são: (i) determinar qual o efeito de um erro parcial que afectou o negócio e da sua essencialidade no sentido de demover, esclarecido, a parte prejudicada do desembolso de um preço afinal desajustado ao mercado; (ii) marcar a data a partir da qual haverá de ser indemnizada, se o houver de ser, a ocupação, justamente da parte predial retirada ao objecto do negócio, sobre ela incidindo aquele erro primeiro. (2) A solução da sentença recorrida correspond e a uma qualificação deste erro como erro sobre a base do negócio, considerando a garagem x 2 como ambiente da decisão de contratar: por isso, a redução do preço. (3) Parece ser de aceitar este ponto de vista, porque o objecto do negócio, na sua caracterização essencialmente normativa e documental não variou, como aliás defendem os AA.. (4) E parece ser de aceitar justamente porque esse elemento ambiental nos aparece firmemente indexado ao mercado e ao preço de mercado que regeu, sem qualquer tipo de dúvidas, as vontades da compra e venda. (5) S endo assim, também tem razão a sentença recorrida quando marcou a retribuição por ocupação abusiva da garagem M, a partir da citação, i.e., do 6

7 momento em que a posse passou a ser tida ex lege de má fé, logo procedendo a argumentação da Ré quanto à não restituição dos frutos civis enquanto possuiu de boa fé. (6) Com efeito, a caracterização do erro como erro sobre a base do negócio, consolida a indemnidade para o ocupante, da ocupação, pois radica nele um convencimento tão incontornável quanto lhe permite obter uma reformulação do negócio imperativa. (7) Deste modo, não houve censura a fazer à sentença recorrida que foi inteiramente confirmada, vistos os arts 252/2 e 1270/1 CCivil, art. 481/a CPC. VI. RECLAMAÇÃO: nos termos do artº 700/3 CPC, sem apresentação de motivos e, naturalmente, sem resposta. VII. SEQUÊNCIA: (a) Revistos os fundamentos e o dispositivo decisório do despacho reclamado, não vêem razão útil de o modificar, pois concordam com o modelo de apreciação e aplicação d a lei em que se firmou e decidiu. (b) Por isso mesmo, tomam-no, aqui, ao despacho em causa como acórdão, para manterem inteiramente a sentença de primeira instância no contexto das decisões legais citadas: artºs 252/2, 1270/1 CC e artº 481 a CPC. VIII. CUSTAS: Pelos ap.es, que sucumbiram, não sendo contadas neste p asso, indispensável à consolidação do julgado. 7