ENGº JORGE ANTONIO SOARES DE MOURA SEDEH Consultoria técnica. Avaliações. Perícias CREA - SP Nº

Transcrição

1 4ª Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes - SP Autos de Recuperação Judicial Nº / ( 2.585/10 ) Granjas TOK Ltda. Laudo de avaliação Sumário Data da vistoria : Local : Biritiba Mirim - Bairro do Irohy - Área rural Endereço : Granja do Fundão Matrícula nº : no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes - SP Área total do imóvel : ,60 m² - ( hectares ) Valor total do imóvel : R$ ,00 (duzentos e noventa e dois mil reais) Data de referência : Janeiro 2014

2 Página 2 de 31 Laudo de avaliação Índice 1. Objeto e ressalvas 2. Vistoria 2.1. Caracterização da região 2.2. Caracterização do imóvel 3. Pesquisa 3.1. Metodologia adotada 3.2. Diagnóstico do mercado 3.3. Tratamento por fatores 3.4. Pesquisa de elementos 4. Identificação do valor de mercado 4.1. Avaliação da propriedade 5. Relatório fotográfico 6. Conclusão

3 Página 3 de Objeto e ressalvas O presente laudo de avaliação teve por objeto determinar o atual valor de mercado da propriedade da empresa Granjas TOK Ltda., em processo de recuperação judicial, situada na área rural do município de Biritiba Mirim - SP, no bairro do Irohy, constituída pela gleba de terra com extensão de ,60 m², matriculada sob nº no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, conforme cópia que compõe o Anexo I deste trabalho. A propriedade avalianda constituiu uma das unidades de produção das Granjas TOK. No local existem 6 (seis) galpões que abrigavam galinhas poedeiras, que pelo abandono, idade da construção, características construtivas e estado de conservação foram considerados sem valor econômico para efeito desta avaliação. Não fez parte do trabalho apurar débitos ou ônus de qualquer natureza que gravam ou possam gravar o imóvel, verificar a titulação e situação legal do imóvel, determinar divisas, confrontações e dimensões do terreno avaliando, nem tampouco, aferir o impacto ou os danos ambientais que as atividades desenvolvidas no imóvel no passado, possam ter provocado ao local ou ao entorno. Não é do conhecimento do engenheiro de avaliações, a existência de estudos ou projetos que possam vir afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando. O engenheiro de avaliações não possui e nem possuiu vínculos com a proprietária do imóvel avaliando, nem tampouco, tem ou teve, qualquer interesse pessoal, financeiro ou comercial em relação ao mesmo. Todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada que afetam as análises, opiniões e consequentes conclusões, são apresentadas no corpo do trabalho. O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avalianda, sendo o único responsável pelas análises e respectivas conclusões.

4 Página 4 de Vistoria 2.1. Caracterização da região A propriedade avalianda está situada na região rural denominada Bairro do Irohy, em Biritiba Mirim a cerca de 4 km do centro do município. Situada na região do Alto Tietê, Biritiba-Mirim tem cerca de 88% da sua área considerada como área de proteção de mananciais. Os 12% restantes do seu território são considerados como área de preservação permanente, situação que impõe barreiras ao seu desenvolvimento econômico. As barreiras são tantas que chegam até mesmo aos pedidos de ligações elétricas residenciais, que somente são atendidos com a autorização da Secretaria do Meio Ambiente. Fig. 1 Mapa de localização Fonte: Google Mapas A região onde se situa a propriedade avalianda tem topografia ondulada. Nos imóveis do entorno da propriedade avalianda, onde não há exploração agrícola, existe cobertura vegetal por mata nativa secundária de médio e grande porte. As propriedades vizinhas são na maioria de pequenos produtores rurais de hortaliças, legumes, frutas e chácaras de lazer.

5 Página 5 de Caracterização do imóvel A propriedade avalianda é um terreno rural em formato poligonal irregular, com área total de ,60 m². Dista cerca de 4 km do centro de Biritiba Mirim e 20 km de Mogi das Cruzes, com o acesso feito pela rodovia SP 088 e, posteriormente, na altura do km 17, por via municipal não pavimentada. A região é entrecortada por estradas vicinais e intermunicipais e, a topografia do imóvel avaliando, como de toda região, apresenta ondulação média, o que impõe certas limitações à plena utilização do terreno avaliando. Fig 2. Vista aérea do imóvel avaliando Google Maps 2014 Destaque meramente ilustrativo, sem precisão de forma, posição e dimensão Como há algum tempo não é desenvolvida nenhuma atividade produtiva na área da propriedade avalianda, a mata nativa toma conta de grande parte da área, notadamente nas regiões onde se localizam os galpões de galinhas poedeiras. As instalações elétricas, de abastecimento de água ou quaisquer outras benfeitorias, devido à inatividade e ao vandalismo sofrido, estão bastante comprometidas em suas funcionalidades.

6 Página 6 de Caracterização do imóvel (continuação). Terreno: O terreno da propriedade avalianda com formato poligonal irregular tem extensão de ,60 m², conforme apresentado na cópia anexada da matrícula nº do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.. Benfeitorias e edificações: Não há benfeitorias ou edificações averbadas na matrícula do imóvel avaliando. As edificações existentes no local tratam-se de galpões abandonados que abrigavam galinhas poedeiras. Pelo atual estado de conservação, idade de construção e características construtivas, as edificações foram consideradas sem valor econômico, restando fora dos cálculos avaliatórios.. Delimitação e Topografia: A propriedade avalianda está perfeitamente delimitada por cercas de arame e livre de invasões. O terreno avaliando tem topografia ondulada, o que limita a plena utilização em algumas áreas do terreno.. Acesso: O acesso à propriedade avalianda se faz através de estrada não pavimentada, distante cerca de 2 km das pistas de rolamento da SP Serviços públicos: A propriedade avalianda dispõe de rede elétrica trifásica e é servida por estradas municipais e vicinais não pavimentadas.

7 Página 7 de Caracterização do imóvel (continuação) Fig 3. Mapa de uso e ocupação do solo na região...

8 Página 8 de Pesquisa 3.1. Metodologia adotada O levantamento de dados de mercado constitui a base do processo avaliatório. A pesquisa de campo teve por objetivo coletar dados que compreendessem transações realizadas, ofertas de áreas com características assemelhadas e opiniões de profissionais do setor imobiliário de Biritiba Mirim e Mogi das Cruzes. Como explicitado no item da norma ABNT NBR :2011, o objetivo dessa etapa do trabalho é obter uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando está inserido. Com a pesquisa pretendeu-se obter uma amostra de dados de imóveis, tanto quanto o possível, semelhantes ao avaliando, usando-se toda evidência disponível. O trabalho de coleta de dados resultou o seguinte: Tabela 1. Representatividade dos dados de campo Pesquisa de dados Quant. Representatividade Transações assemelhadas - Sim Ofertas de terrenos assemelhados - Sim Estimativas de corretores 5 Sim A NBR :2001 preceitua que nas avaliações, a metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos 1995 do IBAPE/SP estabelece a seguinte distinção quanto à metodologia empregada na avaliação de imóveis: 5.2 Os métodos subdividem-se em: Direto Aquele que define o valor de forma imediata através da comparação direta com dados e elementos assemelhados, constituindo-se em método básico; Indireto Os que definem o valor através de processos de cálculos com o emprego de sub-métodos auxiliares como o de custo, o da renda, o involutivo, o residual ou outros.

9 Página 9 de Metodologia adotada (continuação) A partir dos resultados da pesquisa de mercado tabulados no item 3.4, foi empregado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por comparação direta homogeneizada pelo Tratamento por Fatores. Na sequencia foi aplicada a técnica estatística clássica pelo critério excludente de Chauvenet, verificando-se a pertinência do rol das amostras com grau de confiança de 80%, conforme preconizado em norma, para se chegar ao cálculo do valor unitário básico (Vu) e o consequente valor do terreno (VT). A coleta das informações e dados de mercado foi realizada nos dias 24 e 27 de Janeiro de 2014, junto a profissionais conceituados e com elevada experiência no mercado imobiliário de Biritiba Mirim e Mogi das Cruzes, cujos nomes e telefones são apresentados no item 3.4. Pesquisa de Elementos. Desta maneira, a caracterização de cada um dos elementos comparativos, a confiabilidade dos mesmos, a homogeneização efetuada e a justificação fundamentada da utilização do método empregado, permitem caracterizar a presente avaliação como Laudo de Avaliação Completo, com nível II de Grau de Fundamentação, como estabelece a norma NBR :2011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

10 Página 10 de Diagnóstico de mercado Os corretores de imóveis ouvidos na pesquisa de campo do mercado imobiliário de Biritiba Mirim e Mogi das Cruzes afirmaram que, atualmente, são realizadas poucas transações de venda de glebas assemelhadas à avalianda. Essa situação é confirmada pela inexistência de ofertas de vendas ou registros de transações recentes reportadas por eles. Como decorrência, todos os elementos amostrais obtidos na pesquisa se referem às opiniões e estimativas de valor dos corretores acerca do próprio terreno avaliando. A inexistência de transações recentes ou mesmo de oferta de imóveis assemelhados, demonstra a estagnação do mercado imobiliário local, fato confirmado pelos corretores ouvidos na pesquisa. Nunca é demais citar o Profº Engº Sérgio Abunahman, que assevera em trecho do seu livro Curso de Engenharia Legal e de Avaliações que: A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada momento, o resultado final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um único aspecto da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade, este especialmente, porque todo valor decorre da utilidade. Diante das variáveis que se apresentam ao imóvel avaliando, fica nítida a perda de valor comercial da área em vista das limitações à sua plena utilização, fato mencionado pelos corretores pesquisados. Como de toda a região onde se situa a propriedade avalianda, a vocação desta é a produção hortifrutigranjeira, embora com algumas limitações impostas pela topografia. Deve ter-se em conta que outras utilizações, exceto como propriedade de lazer, ficam dificultadas pela aplicação da Lei dos Mananciais, que tem abrangência sobre essa região. Segundo os corretores consultados na pesquisa de campo, as possibilidades comerciais de venda do terreno limitam-se, portanto, entre a utilização para a produção hortifrutigranjeira e o aproveitamento como área de lazer. Concluindo, com o mercado imobiliário local apresentando certa estagnação, como apontou a pesquisa de campo, a venda da propriedade avalianda dependerá de interesses pontuais, que poderão surgir por ocasião da hasta pública, desde que o valor do imóvel reflita as condições do mercado local.

11 Página 11 de Tratamento por fatores A clássica metodologia de homogeneização através do tratamento por fatores admite, a priori, a existência de relações fixas entre as diferenças de atributos específicos e os respectivos preços dos imóveis comparados na mesma região do imóvel avaliando. Tendo-se em vista que os cinco elementos amostrais obtidos na pesquisa de campo se referem a estimativas de preço relativas ao terreno avaliando, os fatores de homogeneização como oferta, área, localização, topografia e outros, restam iguais a 1, ou seja, naturalmente homogeneizados.

12 Página 12 de Pesquisa de Elementos Tabela 2. Dados coletados

13 Página 13 de Identificação do valor de mercado 4.1. Avaliação da propriedade Com base nos valores tabulados e homogeneizados no item 3.4, Pesquisa de Elementos, será efetuado o cálculo do valor unitário básico (Vu) do terreno, com o seguinte rol de amostras: Tabela 3. Cálculo da média e desvio padrão Elemento Valor homogeneizado amostral R$ / m² 1 4,10 2 4,50 3 6,90 4 7,20 5 5,40 A média aritmética X das cinco amostras apresentadas é calculada pela fórmula: n 1 Xi X, que resulta o valor de X = R$ 5,60 / m² n O cálculo do desvio padrão S pela fórmula: 2 (Xi X) S, resulta em S = R$ 1,40 / m² n 1 Verificação da pertinência pelo critério de Chauvenet Na verificação da pertinência pelo critério excludente de Chauvenet, para cinco amostras temos o valor crítico igual a 1,65. Assim, a amostra será pertinente se o quociente entre o seu desvio (módulo da diferença entre o valor da amostra e a média) e o desvio padrão for inferior ao número crítico de Chauvenet = 1,65. Amostras extremas E4 = R$ 7,20 / m² E 1 = R$ 4,20 / m² ( E 4 X ) / S = ( 7,20 5,60 ) / 1,40 = 1,14 < 1,65 / a amostra é pertinente ( X E1 ) / S = ( 5,60 4,20 ) / 1,40 = 1,00 < 1,65 / a amostra é pertinente

14 Página 14 de Avaliação da propriedade (continuação) Como as amostras que representam os limites superior e inferior são pertinentes, significa dizer que todas as amostras compreendidas no intervalo também serão, o que ratifica o cálculo inicial da média e do desvio padrão. Limites de confiança Como estabelece a norma ABNT NBR :2004, deverá ser aplicada a Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30). Então, por meio da distribuição t de Student, para n amostras, com n-1 graus de liberdade, com nível de confiança de 80%, definiremos os limites do intervalo de decisão, mediante a aplicação da fórmula: X MAX MIN X t c S n 1 onde: tc = valores percentis para a distribuição t Student, com n (5) amostras, n-1 (4) graus de liberdade e confiança de 80% (tabelado) = 1,533 substituindo-se vem: Xmax = 5,60 ± 1,533. 1,40 / 2,0 min efetuando, temos: Xmax = 5,60 + 1,07 = 6,67 Xmin = 5,60 1,07 = 4,53 Resultando os limites de confiança iguais a: Xmax = R$ 6,67 / m² Xmin = R$ 4,53 / m² Determinação da amplitude e classes do intervalo A amplitude A do intervalo é igual a Xmax Xmin = 6,67 4,53 = 2,14 Para obtermos três classes dentro dessa amplitude, temos : A / 3 = 0,71

15 Página 15 de Avaliação da propriedade (continuação) Divisão em classes para a determinação do valor de decisão: 1ª Classe amplitude de 4, ,24 neste intervalo não existe nenhum elemento amostral 2ª Classe amplitude de 5, ,95 neste intervalo existe um elemento amostral E 5 = R$ 5,40 / m² peso 1 3ª Classe amplitude de 5, ,67 neste intervalo não existe nenhum elemento amostral Cálculo do valor de decisão O valor de decisão coincide com o valor do único elemento amostral encontrado no intervalo de decisão - E 5 = R$ 5,40 / m². Portanto, o valor unitário básico (Vu) do terreno da propriedade avalianda é: Vu = R$ 5,40 / m² do terreno avaliando, calculado em Janeiro de 2014.

16 Página 16 de Avaliação da propriedade (continuação) O cálculo do valor do terreno (VT) resultará a avaliação total da propriedade: onde: VT = At. Vu At = Área do terreno = ,60 m² Vu = Valor unitário básico = R$ 5,40 / m² para o mês de Janeiro 2014 VT = ,60 m² x R$ 5,40 / m² VT = R$ ,84 arredondando: VT = R$ ,00 (duzentos e noventa e dois mil reais), calculado em Janeiro de A partir dos cálculos realizados no corpo do presente trabalho, conclui-se que o valor de mercado para a venda da propriedade avalianda é: Valor total da propriedade VI = R$ ,00 (duzentos e noventa e dois mil reais), calculado em Janeiro de 2014.

17 Página 17 de Relatório fotográfico Foto 1. Vista reversa da entrada da propriedade avalianda Foto 2. Entrada com rampa de acesso aos galpões abandonados

18 Página 18 de Relatório fotográfico (continuação) Foto 3. Galpão em ruínas Foto 4. Interior de um dos galpões, vendo-se o estado geral das gaiolas tomadas pelo mato

19 Página 19 de Relatório fotográfico (continuação) Foto 5. Galpão abandonado com parte da cobertura removida por terceiros Foto 6. Vista parcial da região alta da propriedade avalianda

20 Página 20 de Conclusão Concluída sua missão, emite o signatário o presente laudo de avaliação, composto por 20 laudas impressas somente no anverso, sendo esta última datada e assinada, mais 11 páginas referentes ao anexo e separador, totalizando 31 páginas, todas elas rubricadas. O anexo que integra o presente trabalho é a seguir denominado: Anexo: I - Cópia da matrícula nº do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes - ( 10 páginas ) Itatiba, 12 de Fevereiro de 2014 Engº Jorge Antonio Soares de Moura Sedeh CREA SP Nº IBAPE SP Nº 1.605

21 Página 21 de 31 Anexo I Cópia da matrícula nº , do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes