FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES

Transcrição

1 fls. 274 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 04ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE AMERICANA/SP Ref. : Autos n , Engenheiro Civil, devidamente registrado no CREA sob n /D, Perito Judicial louvado nos autos da Ação de Execução de Título requerida por BANCO SAFRA S/A em face de NOVAMOTO VEÍCULOS LTDA E OUTROS, tendo procedido a todas as diligências necessárias ao cumprimento da honrosa missão, vem apresentar à V. Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente : LAUDO DE AVALIAÇÃO São Paulo, 15 de Agosto de

2 fls. 275 L A U D O C A P Í T U L O I PRELIMINARES Refere-se o presente parecer técnico aos autos da Ação de Execução de Título requerida por BANCO SAFRA S/A em face de NOVAMOTO VEÍCULOS LTDA E OUTROS. Vem como objeto da prova pericial a avaliação dos imóveis identificados pelas Matrículas nº (fls. 137/138), nº (fls. 139/140), nº (fls. 141/142), nº (fls. 143/144), nº (fls. 145/146), nº (fls. 147/148) e nº (fls. 149/150), todas do C.R.I. de Santa Bárbara D`Oeste/SP. Nomeado Jurisperito no feito pelo R. Comando de fls. 263, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malicia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue : 2

3 fls. 276 C A P Í T U L O II OS IMÓVEIS AVAIANDOS Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria dos imóveis penhorados, quando então buscou observar dimensionamento dos mesmos, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação técnica da matéria. Ressalte-se que o exame pericial se aterá aos documentos existentes nos autos, analisados em confronto com os elementos colhidos por ocasião da vistoria. 3

4 fls. 277 II.1 - LOCALIZAÇÃO Conforme documento de fls. 135/136, os imóveis avaliandos assim vem identificados : 4

5 fls. 278 Tudo conforme configurado nas reproduções parciais de foto aérea da região e plantas do local a seguir apresentadas : QUADRA (4911) DE SITUAÇÃO DOS LOTES AVALIANDOS 5

6 fls. 279 QUADRA (4911) DE SITUAÇÃO DOS LOTES AVALIANDOS 6

7 fls. 280 IDENTIFICAÇÃO DA PLANTA CADASTRAL II.2 - DESCRIÇÃO Os imóveis avaliandos assim vem dimensionados : - Matrícula nº = 4.318,80 m² - Edificações = nihil; - Matrícula nº = ,48 m² - Edificações = 84,00 m²; - Matrícula nº = 8.147,65 m² - Edificações = nihil; - Matrícula nº = 2.143,50 m² (Área de Preservação Permanente); - Matrícula nº = 3.715,15 m² - Edificações = nihil; - Matrícula nº = 4.448,04 m² - Edificações = nihil; - Matrícula nº = ,94 m² - Edificações = nihil; 7

8 fls. 281 II.3 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO FOTO 01 : Rua do Ósmio esquina com a Rua José Jorge Patrício, com a quadra de situação dos grandes lotes avaliandos apontada. 8

9 fls. 282 FOTO 02 : Rua José Jorge Patrício esquina com a Rua do Ósmio, na direção da quadra de situação dos grandes lotes avaliandos. FOTO 03 : Edificação erigida no lote identificado pela Matricula nº

10 fls. 283 FOTOS 04/05 : Vistas da edificação erigida no lote identificado pela Matricula nº

11 fls. 284 FOTOS 06/08 : Vistas da edificação erigida no lote identificado pela Matricula nº

12 fls. 285 De acordo com os ditames preconizados pelo estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP, a edificação erigida no grande lote identificado pela Matrícula nº caracterizase como CASA PADRÃO SIMPLES, termo mínimo, com idade aparente estimada em 10 (dez) anos e necessitando de reparos simples. II.4 - APURAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL II METODOLOGIA Para a apuração do justo e correto valor de mercado do imóvel avaliando, o Jurisperito se louvará nas normas ABNT aplicáveis à matéria, quais sejam, a NBR AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1; CONCEITOS GERAIS, NBR AVALIAÇÃO DE BENS PARTE 2; IMÓVEIS URBANOS e NBR AVALIAÇÃO DE BENS PARTE 3; IMÓVEIS RURAIS, bem como na NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2011. Já a avaliação das benfeitorias será conduzida, como já apontado em tópico II.3 do presente Laudo Oficial, pelos ditames preconizados no estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP, aliado aos informes coletados junto a profissionais atuantes no mercado imobiliário de construção civil local. 12

13 fls. 286 II AVALIAÇÃO DO TERRENO II VALOR UNITÁRIO Para a fixação do justo e correto valor unitário de terreno, que reflita a realidade imobiliária da região objetivada, o signatário se louvará no MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde foram analisados dados de 15 (quinze) elementos, a saber : 13

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21 fls. 294 Todo o rol pesquisado foi homogeneizado conforme os ditames preconizados pela normalização técnica já mencionada, conforme os parâmetros preconizados pela NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2011, a saber : Todos os procedimentos técnicos de homogeneização foram adotados com o fito de se apurar : 21

22 fls. 295 FATOR FONTE : Nos casos de ofertas, que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%, compensando-se, desta forma, a sua superestimativa natural. A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso) : Fator Oferta: 0,9 Oferta Ref. Valor total Nat. Fator Diferença Efeito do fator VU Corrigido 1, ,00 oferta 0, ,00-0,10 900,00 2, ,00 oferta 0, ,00-0,10 900,00 3, ,00 oferta 0, ,00-0,10 900,00 4, ,00 oferta 0, ,00-0,10 900,00 5, ,00 oferta 0, ,00-0,10 900,00 6, ,00 oferta 0, ,00-0,10 648,00 7, ,00 oferta 0, ,00-0,10 640,80 8, ,00 oferta 0, ,00-0,10 846,00 9, ,00 oferta 0, ,00-0,10 684,00 10, ,00 oferta 0, ,00-0,10 780,00 11, ,00 oferta 0, ,00-0,10 684,00 12, ,00 oferta 0, ,00-0,10 802,90 13, ,00 oferta 0, ,00-0,10 924,32 14, ,00 oferta 0, ,00-0,10 855,00 15, ,00 oferta 0, ,00-0,10 855,00 22

23 fls. 296 LOCAL : A transposição de valores baseada nos índices fixados pela Municipalidade gerou seguinte tabela homogeneizante : Indice Avaliando = 100 Localização IF comparativos Fator Diferença Efeito do fator VUcorr. 100,00 1,00 0,00 0,00 900,00 100,00 1,00 0,00 0,00 900,00 100,00 1,00 0,00 0,00 900,00 100,00 1,00 0,00 0,00 900,00 100,00 1,00 0,00 0,00 900,00 100,00 1,00 0,00 0,00 648,00 100,00 1,00 0,00 0,00 640,80 100,00 1,00 0,00 0,00 846,00 100,00 1,00 0,00 0,00 684,00 100,00 1,00 0,00 0,00 780,00 100,00 1,00 0,00 0,00 684,00 100,00 1,00 0,00 0,00 802,90 100,00 1,00 0,00 0,00 924,32 100,00 1,00 0,00 0,00 855,00 100,00 1,00 0,00 0,00 855,00 23

24 fls. 297 TOPOGRAFIA : A transposição de valores baseada nas condições topográficas dos comparativos em reação aos avaliandos gerou a seguinte tabela homogeneizante : Topografia Fator Diferença Efeito do fator VUcorr. 1,00 0,00 0,00 900,00 1,00 0,00 0,00 900,00 1,00 0,00 0,00 900,00 1,00 0,00 0,00 900,00 1,00 0,00 0,00 900,00 1,00 0,00 0,00 648,00 1,00 0,00 0,00 640,80 1,00 0,00 0,00 846,00 1,00 0,00 0,00 684,00 1,00 0,00 0,00 780,00 1,00 0,00 0,00 684,00 1,00 0,00 0,00 802,90 1,00 0,00 0,00 924,32 1,00 0,00 0,00 855,00 1,00 0,00 0,00 855,00 ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para Agosto/2.017; CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção, sofreram a dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valor unitário final represente tão somente valor de terreno-nu; 24

25 fls. 298 O grande diferencial da nova norma é que vem como necessário proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar um que represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas : Comb 1 Fo Floc Comb 2 Fo Ftop Comb 3 Fo Floc Ftop Para cada combinação fez-se o cálculo do valor médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir : 25

26 fls. 299 s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3 s 1 900,00 900,00 900,00 900,00 s 2 900,00 900,00 900,00 900,00 s 3 900,00 900,00 900,00 900,00 s 4 900,00 900,00 900,00 900,00 s 5 900,00 900,00 900,00 900,00 s 6 648,00 648,00 648,00 648,00 s 7 640,80 640,80 640,80 640,80 s 8 846,00 846,00 846,00 846,00 s 9 684,00 684,00 684,00 684,00 s ,00 780,00 780,00 780,00 s ,00 684,00 684,00 684,00 s ,90 802,90 802,90 802,90 s ,32 924,32 924,32 924,32 s ,00 855,00 855,00 855,00 s ,00 855,00 855,00 855,00 média 814,67 814,67 814,67 814,67 desvio 102,18 102,18 102,18 102,18 CV 13% 13% 13% 13% Linferior 570,27 570,27 570,27 570,27 Lsuperior 1.059, , , ,07 Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo software), elencou o Jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do mercado local a de número 03, qual seja : Onde : Fo = fator oferta; Floc = fator localização; Ftop = fator topografia. COMBINAÇÃO Nº 07 = Fo + Floc + Ftop Tal combinação fornece um valor unitário básico médio de R$ 814,67/m² (OITOCENTOS E QUATORZE REAIS E SESSENTA E SETE CENTAVOS POR METRO QUADRADO). 26

27 fls. 300 II GRAU DE PRECISÃO A nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de 80% para a média. O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte formulação : X- t p S t p S < m< X+ n n O valor de t p, para um dado nível de significância, deve ser obtido com base na distribuição t-student, cuja densidade segue representada a seguir : 27

28 fls. 301 obtém-se a tabela a seguir : Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), PRECISÃO - NBR Média Saneada 814,67 Desvio-Padrão 102,18 Erro-Padrão 36,73 IC(significância=20%) 777,9383 < VUmed < 851,3989 Amplitude do IC 9% Grau III de Precisão Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO. II GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Conforme exposto na tabela 4 do item da NBR 14653, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de fatores, com posterior classificação segundo um grau de fundamentação. Os fatores atingiram os seguintes graus de fundamentação : 28

29 fls. 302 Onde : FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR O fator Fo atingiu grau III O fator Floc atingiu grau III O fator Ftop atingiu grau III O conjunto de fatores atingiu grau III Ref. Vu Comb 3 FG 1 900,00 900,00 1, ,00 900,00 1, ,00 900,00 1, ,00 900,00 1, ,00 900,00 1, ,00 648,00 1, ,80 640,80 1, ,00 846,00 1, ,00 684,00 1, ,00 780,00 1, ,00 684,00 1, ,90 802,90 1, ,32 924,32 1, ,00 855,00 1, ,00 855,00 1,00 - Ref = elemento de referência; - Vu = valores unitários não homogeneizados; - Comb 03 = valores unitários homogeneizados; - FG = fator de ajuste global. De todo o exposto, apresenta o signatário o valor unitário do lote padrão, por fundamentado tecnicamente : q = R$ 814,67/m² OITOCENTOS E QUATORZE REAIS E SESSENTA E SETE CENTAVOS POR METRO QUADRADO 29

30 fls. 303 II VALOR DO LOTE II MATRÍCULA Nº IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando 4.318,80 VU Homogeneizado 814,67 Topografia terreno plano Consistência seco Localização meio de quadra Aplicação do Fator Localização Local Fator Diferença Aplicação do Fator Topografia Paradigma Fator Diferença plano 1 0 VU CORRIGIDO 814,67 VALOR TOTAL DO AVALIANDO ,00 V = R$ ,00 TRÊS MIHÕES QUINHENTOS E DEZOITO MIL TREZENTOS E NOVENTA E SETE REAIS 30

31 fls. 304 II MATRÍCULA Nº IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando ,48 VU Homogeneizado 814,67 Topografia terreno plano Consistência seco Localização meio de quadra Aplicação do Fator Localização Local Fator Diferença Aplicação do Fator Topografia Paradigma Fator Diferença plano 1 0 VU CORRIGIDO 814,67 VALOR TOTAL DO AVALIANDO ,00 V = R$ ,00 DEZ MILHÕES CENTO E TRINTA MIL OITOCENTOS E DOZE REAIS 31

32 fls. 305 II MATRÍCULA Nº IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando 8.147,65 VU Homogeneizado 814,67 Topografia terreno plano Consistência seco Localização meio de quadra Aplicação do Fator Localização Local Fator Diferença Aplicação do Fator Topografia Paradigma Fator Diferença plano 1 0 VU CORRIGIDO 814,67 VALOR TOTAL DO AVALIANDO ,00 V = R$ ,00 SEIS MILHÕES SEISCENTOS E TRINTA E SETE MIL SEISCENTOS E QUARENTA E SEIS REAIS 32

33 fls. 306 II MATRÍCULA Nº O imóvel com 2.143,50 m² objetivado no registro em comento vem identificado como Área de Preservação Permanente. Considerando que a área com 2.143,50 m² vem individualizada na Matrícula nº 71.52, entende o Jurisperito que a mesma não apresenta valor de mercado. 33

34 fls. 307 II MATRÍCULA Nº IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando 3.715,15 VU Homogeneizado 814,67 Topografia terreno plano Consistência seco Localização meio de quadra Aplicação do Fator Localização Local Fator Diferença Aplicação do Fator Topografia Paradigma Fator Diferença plano 1 0 VU CORRIGIDO 814,67 VALOR TOTAL DO AVALIANDO ,00 V = R$ ,00 TRÊS MILHÕES VINTE E SEIS MIL SEISCENTOS E VINTE E HUM REAIS 34

35 fls. 308 II MATRÍCULA Nº IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando 4.448,04 VU Homogeneizado 814,67 Topografia terreno plano Consistência seco Localização meio de quadra Aplicação do Fator Localização Local Fator Diferença Aplicação do Fator Topografia Paradigma Fator Diferença plano 1 0 VU CORRIGIDO 814,67 VALOR TOTAL DO AVALIANDO ,00 V = R$ ,00 TRÊS MILHÕES SEISCENTOS E VINTE E TRÊS MIL SEISCENTOS E OITENTA E CINCO REAIS 35

36 fls. 309 II MATRÍCULA Nº IMÓVEL AVALIANDO Área do Avaliando ,94 VU Homogeneizado 814,67 Topografia terreno plano Consistência seco Localização meio de quadra Aplicação do Fator Localização Local Fator Diferença Aplicação do Fator Topografia Paradigma Fator Diferença plano 1 0 VU CORRIGIDO 814,67 VALOR TOTAL DO AVALIANDO ,00 V = R$ ,00 OITO MILHÕES SETECENTOS E CINQUENTA E TRÊS MIL QUINHENTOS E OITENTA REAIS 36

37 fls. 310 II VALOR DAS BENFEITORIAS II MATRÍCULA Nº Não existem benfeitorias erigidas na área. II MATRÍCULA Nº De acordo com os ditames preconizados pelo estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP, a edificação com 84,00 m² erigida no grande lote identificado pela Matrícula nº caracteriza-se como CASA PADRÃO SIMPLES, termo mínimo, com idade aparente estimada em 10 (dez) anos e necessitando de reparos simples. A apuração será conduzida pela seguinte expressão apuradora: 37

38 fls. 311 Onde : Logo : VB = SC x 0,912 x R8N x [R + K x (1 R)] VB = Valor das benfeitorias =? Sc = Área edificada = 84,00 m²; R8N = Unitário de edificações SINDUSCON ( A Construção São Paulo ), e estimado para Agosto/2.017 = R$ 1.297,00/m²; R = Coeficiente residual correspondente ao padrão expresso em decimal, obtido na Tabela 01 do estudo adotado = 0,20; K = Coeficiente de Ross/Heideck, encontrado na Tabela 02 do estudo adotado = 0,754; VB = 84,00 m² x 0,912 x R$ 1.297,00/m² x [0,20 + 0,754 x (1 0,20)] Vb = R$ ,00 SETENTA E NOVE MIL OITOCENTOS E SEIS REAIS II MATRÍCULA Nº Não existem benfeitorias erigidas na área. 38

39 fls. 312 II MATRÍCULA Nº Não existem benfeitorias erigidas na área. II MATRÍCULA Nº Não existem benfeitorias erigidas na área. II MATRÍCULA Nº Não existem benfeitorias erigidas na área. II MATRÍCULA Nº Não existem benfeitorias erigidas na área. 39

40 fls. 313 II VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS AVALIANDOS II MATRÍCULA Nº Será dado pela somatória do valor do lote com o das benfeitorias, a saber : V = R$ ,00 TRÊS MIHÕES QUINHENTOS E DEZOITO MIL TREZENTOS E NOVENTA E SETE REAIS II MATRÍCULA Nº Será dado pela somatória do valor do lote com o das benfeitorias, a saber : V = R$ ,00 DEZ MILHÕES DUZENTOS E DEZ MIL SEISCENTOS E DEZOITO REAIS 40

41 fls. 314 II MATRÍCULA Nº benfeitorias, a saber : Será dado pela somatória do valor do lote com o das V = R$ ,00 SEIS MILHÕES SEISCENTOS E TRINTA E SETE MIL SEISCENTOS E QUARENTA E SEIS REAIS II MATRÍCULA Nº Considerando que a área com 2.143,50 m² vem individualizada na Matrícula nº 71.52, entende o Jurisperito que a mesma não apresenta valor de mercado. 41

42 fls. 315 II MATRÍCULA Nº Será dado pela somatória do valor do lote com o das benfeitorias, a saber : V = R$ ,00 TRÊS MILHÕES VINTE E SEIS MIL SEISCENTOS E VINTE E HUM REAIS II MATRÍCULA Nº Será dado pela somatória do valor do lote com o das benfeitorias, a saber : V = R$ ,00 TRÊS MILHÕES SEISCENTOS E VINTE E TRÊS MIL SEISCENTOS E OITENTA E CINCO REAIS 42

43 fls. 316 II MATRÍCULA Nº Será dado pela somatória do valor do lote com o das benfeitorias, a saber : V = R$ ,00 OITO MILHÕES SETECENTOS E CINQUENTA E TRÊS MIL QUINHENTOS E OITENTA REAIS 43

44 fls. 317 E N C E R R A M E N T O Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Pericial em 44 (quarenta e quatro) folhas enumeradas, vindo a primeira e a última assinadas e datadas. São Paulo, 15 de Agosto de