Apresentação da São Carlos

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1 Apresentação da São Carlos Reunião APIMEC Novembro/

2 Presentes MARCELO SCARABOTOLO - Diretor Comercial e Financeiro FABIO RUSSO CORREA - Diretor de RI MARC GROSSMANN - Gerente de RI Contatos: dri@scsa.com.br Telefone: (11) / 5442 Website: 2

3 Visão Geral Uma das principais empresas do Brasil que investem em imóveis comerciais para locação, principalmente edifícios de escritório classe A. Nós compramos imóveis já existentes, implementamos melhorias, alugamos e oportunamente vendemos. Origem no grupo Lojas Americanas (cisão em 1999). O portfólio da empresa atualmente tem 43 imóveis e valor de mercado estimado em R$ 1,44 bilhão, incluindo edifícios de escritórios, centros de distribuição e lojas de rua. MCap de R$ 1,07 bilhão (R$ 18,00/ação). Receita Bruta de R$ 514 mm no 9M09 (vs. R$ 111 mm no 9M08) e Lucro Líquido de R$ 122 mm (vs. R$ 22 mm no 9M08). Estrutura enxuta (28 funcionários); margens de lucro crescentes; situação financeira sólida e confortável. 3

4 Modelo de Negócios de Sucesso: Dois Drivers de Valor Aumento da Receita de Aluguel Aquisição de um novo imóvel Prospecção pró-ativa no mercado Aquisição do controle da propriedade (>50%) Aquisição com dívida Spread positivo (entre o yield bruto e o custo da dívida) Locação de áreas vagas Queda nas taxas de juros no Brasil (tendência de longo prazo) Redução de despesas condominiais Investimentos em melhorias Valorização do Imóvel Aumento da demanda pela compra de imóveis comerciais Identificação de rendas acessórias Queda nos 'cap rates' Venda da propriedade 4

5 Destaques em 2009 Venda do investimento no Eldorado Business Tower por R$ 290 mm (Maio/09) Venda de 3 centros de distribuição por R$ 107 mm (Julho/09) Aquisição do edifício Venezuela 43 por R$ 6 mm (Setembro/09) Valor de mercado calculado em R$ 1,44 bi ao final de Setembro/09 (+10,5% sobre a mesma base de imóveis em Setembro/08). NAV estimado em 1,31 bi ou R$ 22,79/ação. Lançamento do projeto de ampliação do imóvel Globaltech Campinas (Outubro/09) Pagamento de R$ 30 mm em dividendos (R$ 0,52/ação em Maio/09, payout de 93,5%) e R$ 18 mm em JCP (R$ 0,31/ação em Setembro/09) Lucro líquido no 9M09 é de R$ 122 mm ou R$ 2,11/ação (3,5x maior que lucro de 2008) Grande potencial para aquisições e crescimento futuro (R$ 421 mm em caixa ao final de Setembro/2009 e capacidade de alavancagem) 5

6 Portfólio de imóveis foi reavaliado em R$ 1,44 bi PORTFOLIO DE IMÓVEIS SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS Set/09 Set/09 Set/09 Set/08 nominal mesma base GRUPO Quantidade ABL Própria (m 2 ) Valor (R$' Mil) Valor (R$' Mil) Var (%) Var (%) Lojas de Rua ,7% Multiuso ,8% Escritórios Classe AAA ,5% Escritórios Classe A ,7% Centros de Distribuição ,5% Outros ,0% TOTAL ,2% 10,5% Considerando a mesma base de imóveis, o valor de mercado do portfólio aumentou 10,5% entre Set/08 e Set/09 Avaliação do portfólio é feita anualmente pela consultoria independente CB Richard Ellis, através dos métodos de fluxo de caixa descontado, transações equivalentes, e custo de reposição, entre outros Calculamos que o Net Asset Value da companhia aumentou 9,1% no período, de R$ 1,26 bi ou R$ 21,86/ação em Set/08 para R$ 1,31 bi ou R$ 22,79/ação em Set/09 6

7 Portfólio de Imóveis Atualmente o portfolio tem 43 imóveis comerciais, com 384 mil m 2 de ABL própria e valor de mercado total estimado em R$ 1,44 bilhão Mix por Valor do Portfolio Mix por Quantidade de Imóveis Valor Portfolio: R$ m m 84,0% edifícios de escritório e multiuso 16% 22% 5% 43 im óveis com erciais 21 edifícios de escritório e multiuso % 18 46% 18 Lojas de Rua Escritórios Classe AAA Centro de Distribuição Escritórios Classe A Multiuso Não Operacional Lojas de Rua Escritórios Classe AAA Centro de Distribuição Escritórios Classe A Multiuso Não Operacional 7

8 Portfólio de Imóveis Mix por Receita Bruta no 9M09 ABL (Área Bruta Locável) Própria Receita Bruta: R$ 121,5 mm 81,8% edifícios de escritório e multiuso 41,1% ABL Própria: em m ,1% 10,1% ,6% 8,0% Lojas de Rua Escritórios Classe AAA Centro de Distribuição Multiuso Escritórios Classe A Lojas de Rua Escritórios Classe AAA Centro de Distribuição Escritórios Classe A Multiuso Não Operacional Mix por Região do Brasil Sudeste 93% Sul 4% Norte 1% Nordeste 1% Centro- Oeste 1% 8

9 21 edifícios de escritório no portfólio, sendo 11 na cidade de São Paulo... 9

10 ...e 7 na cidade do Rio de Janeiro 10

11 Vacância Média no Portfólio 4,8% 5,2% 5,7% 4,9% Vacância Grupos de Imóveis Set/09 Centros de Distribuição - Lojas de Rua 0,8% Escritórios Classe A 2,0% Escritórios Classe AAA - Multiuso 0,5% Não Operacional 0,6% TOTAL 3,9% 5,0% 4,1% 3,6% 3,9% 2,8% 2,8% 3,1% 2,0% 2,0% 0,9% 1,1% 1,4% 1,5% 4T05 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 OBS: Vacância calculada sobre ABL (Área Bruta Locável) Própria do portfólio, final de período 11

12 Pool de locatários diversificado e de primeira linha Atualmente trabalhamos com cerca de 150 locatários Inadimplência praticamente inexistente Os 10 maiores locatários Lojas Americanas, Ericsson, Odebrecht, Petrobrás, Contax, Dow Brasil, DHL, Deloitte, Tozzini Freire Adv e Repsol representam cerca de 45% da receita bruta com aluguéis (9M09) Principais Clientes (*) 42% 17% 13% 17% 11% Outros Varejo Telecomunicações Instituições Financeiras Óleo & Gás (*) Percentual da receita bruta com aluguéis em

13 Duration dos Contratos de Locação Aproximadamente 53% dos nossos contratos de locação em termos de receita, vencerão em até 2 anos após Setembro/09 (56% em termos de quantidade de contratos) 39% 36% 16% 17% 9% 12% 15% 13% 6% 6% 18% 13% Set/09<=1ano 1>x>=2 anos 2>x>=3 anos 3>x>=4 anos 4>x>=5 anos 5 anos+ Em Quantidade de Contratos Em Termos de Faturamento com Alugueis 13

14 1T03 2T03 3T03 4T03 1T04 2T04 3T04 4T04 1T05 2T05 3T05 4T05 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 1T03 2T03 3T03 4T03 1T04 2T04 3T04 4T04 1T05 2T05 3T05 4T05 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 Mercado de Edifícios de Escritório: Aluguéis ($) Escritórios Classe A+ SP: Aluguel Médio 140 R$/m 2 /mês Escritórios Classe A+ RJ: Aluguel Médio 180 R$/m 2 /mês SP Escritórios Classe A+ SP: Aluguél Médio (R$/m 2 /mês) 3T09 Centro: 14,0-25,0 Paulista: 70,0-100,0 Jardins: 75,0-110,0 Marginal: 50,0-90,0 Outros: 50,0-65,0 Média: 50,0-110,0 RJ Escritórios Classe A+ RJ: Aluguél Médio (R$/m 2 /mês) 3T09 Centro: 90,0-140,0 Botafogo: 100,0-150,0 Flamengo: 80,0-100,0 Barra: 80,0-110,0 Zona Sul: 100,0-170,0 Outros: 60,0-80,0 Média: 80,0-170,0 Base: SETEMBRO/09 Fonte: CB Richard Ellis 14

15 Mercado de Edifícios de Escritório: Vacância 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 5,5 5,6 4,9 5,0 5,1 5,3 4,7 4,5 4,1 4,3 24,0% 23,0% 20,0% 19,0% 13,0% 16,4% 17,5% 16,6% 12,6% 14,0% 9,5% 7,0% 11,0% 8,0% 6,8% 10,0% 8,9% 6,0% 5,5% 6,5% set/09 SP Mercado de Escritórios: Taxa Média de Vacância (Set/09) com ACC Classe A+ Centro 3,5% 0,0% Paulista 5,3% 9,2% Jardins 5,5% 8,0% Marginal 9,2% 8,7% Outros 4,6% 2,7% Média 6,5% 8,0% Espaço para Escritórios (m2 MM) Mercado Escritórios Classe A e acima 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 11,4% 10,0% 9,3% 9,0% 8,9% 7,0% 7,0% 7,8% 8,0% 8,6% 6,9% 6,6% 6,4% 5,4% 3,3% 3,6% 2,5% 4,6% 3,1% 3,1% 2,2 2,3 2,3 2,4 2,4 2,5 2,5 2,5 2,6 2, set/09 RJ Mercado de Escritórios: Taxa Média de Vacância (Set/09) com ACC Classe A+ Centro 3,2% 4,2% Flamengo 0,0% 0,0% Botafogo 1,0% 1,0% Zona Sul 1,6% 6,1% Barra 4,9% 2,0% Outros 6,7% 0,0% Média 3,1% 3,1% Base: SETEMBRO/09 Fonte: CB Richard Ellis Espaço para Escritórios (m2 MM) Mercado Escritórios Classe A e acima 15

16 Mercado de Edifícios de Escritório: Tamanho SP milhares m 2 úteis Edifícios de Escritório com ACC: 5,6 milhões m 2 Edifícios de Escritório Classe A e acima: 1,8 milhões m ,8 Espaço para Escritórios: 10,9 milhões m ,6 937, , ,0 0 Centro Paulista Jardins Marginal Outros Classe A e acima Com ACC São Paulo milhares m 2 úteis Edifícios de Escritório com ACC: 2,7 milhões m 2 Edifícios de Escritório Classe A e acima: 826,2 mil m 2 RJ ,9 Espaço para Escritórios: 5,8 milhões m ,4 353,2 308,0 124,5 148,1 0 Base: SETEMBRO/09 Fonte: CB Richard Ellis Centro Flamengo Botafogo Zona Sul Barra Outros Classe A e acima Com ACC Rio de Janeiro 16

17 Mercado é grande e fragmentado Esperamos que o mercado de São Paulo receba o total de 150 mil m 2 de ABL em 2009 e 300 mil m 2 de ABL entre 2010/11 (recebeu 211 mil m 2 em 2008), e o mercado do Rio de Janeiro receba o total de 100 mil m 2 em 2009 e 160 mil m 2 entre 2010/11 (recebeu 122 mil m 2 em 2008). SP São Carlos 2% RJ São Carlos 3% m 2 de ABL m 2 de ABL Resto Mercad o 98% Resto Mercad o 97% OBS: Trata-se da ABL Própria dos edifícios de escritório e multiuso do portfólio da São Carlos, sobre o universo de edifícios de escritório com no mínimo: 1 mil m 2 de ABL; ar condicionado central; piso elevado; laje acima de 250 m 2 ; e construídos depois de 1965, conforme divulgado pela consultoria CB Richard Ellis 17

18 Demonstrativo de Resultados Consolidado, em BR GAAP com efeitos da Lei 11638/07 DRE (R$'Mil) 2008 % 9M09 Ajustado % Receita Bruta ,3% ,6% Locação de Imóveis ,0% ,6% Serviços ,3% - 0,0% PIS/Cofins (9.469) -6,3% (7.547) -6,6% Receita Líquida ,0% ,0% Custo dos Produtos Vendidos (23.083) -15,4% (16.716) -14,7% Lucro Bruto ,6% ,3% (Despesas) Receitas Operacionais (24.151) -16,1% (14.267) -12,5% Gerais e administrativas (20.610) -13,8% (12.599) -11,1% Honorários da Administração (3.942) -2,6% (2.093) -1,8% Outras receitas operacionais, líquidas 401 0,3% 425 0,4% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,4% ,8% Resultado Financeiro (58.156) -38,9% (25.783) -22,6% Receitas Financeiras ,0% ,2% Despesas Financeiras (76.162) -50,9% (44.229) -38,8% Lucro Antes do IR e CSLL ,5% ,2% Imposto de Renda e Contribuição Social (10.401) -7,0% (10.149) -8,9% IR / CSLL Corrente (10.019) -6,7% (10.179) -8,9% IR / CSLL Diferido (382) -0,3% 29 0,0% Lucro Líquido do Exercício ,6% ,3% EBITDA ,9% ,5% FFO (Funds From Operations) ,0% ,0% OBS: O DRE 9M09 Consolidado foi ajustado para excluir os seguintes eventos não recorrentes: (i) venda do investimento no Eldorado Business Tower; (ii) venda de 3 centros de distribuição; e (iii) provisão para pagamento de JCP. Sem estes ajustes, o Lucro Líquido da companhia no 9M09 é de R$ mil ou R$ 2,11/ação 18

19 Balanço Patrimonial Consolidado, em BR GAAP com efeitos da Lei 11638/07 BP Consolidado (R$'Mil) Set/09 Ativo Circulante Disponibilidades 820 Títulos e Valores Mobiliários Contas a receber por venda de imóveis Outras contas a receber Impostos a recuperar Outros créditos 591 Ativo Realizável a Longo Prazo 18 Contas a receber 18 Ativo Permanente Imobilizado Intangível TOTAL DO ATIVO Passivo Circulante Empréstimos e financiamentos Salários e encargos sociais 530 Impostos Dividendos 452 Outras contas a pagar Passivo Exigível a Longo Prazo Empréstimos e financiamentos Provisão para contingências Patrimônio líquido Capital social Reserva de capital Ações em tesouraria (24.789) Reserva de lucros Lucro do Período TOTAL DO PASSIVO E PATR. LÍQUIDO Dívida Líquida ( ) Dívida Líquida / EBITDA (*) 1,1 x 19 (*) Consideramos o EBITDA do 3T09 multiplicado por 4.

20 Receita Bruta com Aluguéis Bases Recorrentes R$ milhões RECEITA BRUTA COM ALUGUÉIS 39,7 39,8 48,0 44,3 42,3 31,9 31,4 35,0 18,6 19,7 18,1 23,4 23,3 26,0 26,5 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 20

21 EBITDA e Margem EBITDA Bases Recorrentes R$ milhões EBITDA e MARGEM EBITDA 120% 15,6 11,5 14,2 18,2 17,9 20,8 21,2 21,9 24,3 30,4 32,5 38,6 37,0 35,0 27,8 110% 100% 90% 80% 70% 88,6% 61,8% 82,8% 82,6% 81,6% 85,5% 85,1% 73,5% 82,2% 81,2% 86,5% 86,0% 88,5% 88,9% 84,6% 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 60% 50% 21

22 FFO e Margem FFO Bases Recorrentes R$ milhões FFO e MARGEM FFO 23,0 22,2 120% 15,4 17,0 14,8 18,9 18,6 100% 80% 8,9 7,3 6,4 7,9 10,2 8,5 11,6 12,2 60% 40% 20% 50,6% 39,1% 37,2% 35,7% 70,4% 69,9% 41,1% 28,6% 39,3% 32,6% 39,3% 42,1% 55,2% 56,3% 56,6% 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 0% 22

23 Lucro Líquido e LPA Bases Recorrentes R$ milhões LUCRO LÍQUIDO e LPA 17,4 16,5 11,8 13,4 12,5 13,2 8,7 7,1 5,3 4,3 5,3 6,2 3,9 7,0 6,2 0,00 0,00 0,10 0,09 0,19 0,22 0,10 0,06 0,11 0,11 0,15 0,22 0,30 0,29 0,23 1T06 2T06 3T06 4T06 1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 23

24 Endividamento Líquido Dívida Líquida / EBITDA 2,7x 3,4x 1,2x 1,1x 101,1 328,0 487,8 121,9 Dez/06 Dez/07 Dez/08 Set/09 Dívida Líquida (R$'MM) Dívida Líquida/EBITDA (*) (*) No cálculo do índice Dívida Líquida/EBITDA de Dez/06 e Dez/07 utilizou-se o EBITDA dos próximos 12 meses; no caso de Dez/08 utilizou-se o EBITDA Ajustado do 3T09 e 9M09; e no caso de Set/09 utilizou-se 4 vezes o EBITDA Ajustado do 3T09. A Dívida Líquida refere-se ao final do período e considera também o 'Contas a Pagar por Compra de Imóveis' e o Contas a Receber por Venda de Imóveis'. 24

25 São Carlos na Bovespa (Novo Mercado: SCAR3) VAR 12 MESES até 16/Nov/09: SCAR3 vs. ÍNDICES Tesouraria 3% HSBC 14% SCAR3: +75% 50 IBOV: +87% IGC: +82% SMLLBV: +137% SCAR3 IBOV IGC SMALL CAPS BV 0 Nov-08 Dec-08 Jan-09 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct-09 Lem ann/si cupira/tell es 47% AC0 FIM 15% Outros 21% VAR 12 MESES até 16/Nov/09: SCAR3 vs. PARES NACIONAIS SCAR3: +75% CCP3: +86% IGTA3: +235% BRML3: +250% GSHP3: +35% MULT3: +205% VAR 12 MESES até 16/Nov/09: SCAR3 vs. PARES INTERNACIONAIS SCAR3: +75% SLG US: +70% BPO US: +44% VNO US: +29% BXP US: +37% GFC FP: +80% CLI US: +74% LAND LN: -15% MPG US: -2% BLND LN: +16% OFC US: +41% 8959 JT: -2% Nov-08 Dec-08 Jan-09 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 Jun-09 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct nov-08 dez-08 jan-09 fev-09 mar-09 abr-09 mai-09 jun-09 jul-09 ago-09 set-09 out-09 OBS: Atualizado até 16/Nov/09 25

26 Anexos 26

27 Sub-grupos no Setor Imobiliário INVESTIDORES (IMÓVEIS COMERCIAIS) INCORPORADORAS Gafisa Helbor Tenda JHSF Escritórios Tecnisa CCDI São Carlos CCP Cyrela Rossi MRV PDG Realty Agra Rodobens Shoppings Iguatemi BR Malls Klabin Segall Abyara Inpar Brookfield CR2 Even EZ Tec Trisul General Shopp Multiplan CORRETORAS DE IMÓVEIS Lopes Brasil Brokers OBS: Somente empresas listadas nos níveis 1, 2 e Novo Mercado de Governança Corporativa da BOVESPA Fonte: São Carlos e website Bovespa 27

28 Imóveis adquiridos / vendidos desde o IPO VALOR DE AQUISIÇÃO / VENDA Propriedade Grupo Localização 4T T07 2T07 3T07 4T T08 2T08 3T08 4T T09 2T09 3T09 CA Rio Negro Multiuso São Paulo x Dow Quimica Escritório Classe A São Paulo x 9 andares do Itaim Center Escritório Classe A São Paulo x SPOP II Escritório Classe A São Paulo x SPOP X Escritório Classe A São Paulo x 9 andares do Eldorado Business Tower Escritório Classe AAA São Paulo x Borges Lagoa Escritório Classe A São Paulo x 5 andares do Eldorado Business Tower Escritório Classe AAA São Paulo x 7,5 andares do edifício Mykonos Escritório Classe A São Paulo x Business Space Tower (BST) Escritório Classe A São Paulo x Logistic Center Centro de Distribuição São Paulo x 13 andares do edifício Corporate Plaza Escritório Classe A São Paulo x Carl Fischer Escritório Classe A Rio de Janeiro x 8 andares do edifício Visconde de Ouro Preto Escritório Classe A Rio de Janeiro x Centro Empresarial Guaíba Escritório Classe A Porto Alegre x Ipiranga/SP Escritório Classe A São Paulo x GlobalTech Campinas Escritório Classe A Campinas x 0,5 andar do edifício Mykonos Escritório Classe A São Paulo x Recife/PE Centro de Distribuição Recife x Nova Iguaçú/RJ Centro de Distribuição Nova Iguaçú x Venezuela 43 Escritório Classe A Rio de Janeiro x PROPRIEDADES ADQUIRIDAS (R$' mm) 291,2 291,2-26,0 203,5 19,0 248,5 65,1-12,7 23,7 101, ,5 Shopping Osasco Shopping São Paulo x Shopping Presidente Prudente Shopping São Paulo x Top Center Shopping Multiuso São Paulo x Loja de Rua São José do Rio Preto Loja de Rua São Paulo x 19 andares do Eldorado Business Tower Escritório Classe AAA São Paulo x Recife/PE Centro de Distribuição Recife x Cordovil/RJ Centro de Distribuição Rio de Janeiro x Nova Iguaçú/RJ Centro de Distribuição Nova Iguaçú x PROPRIEDADES VENDIDAS (R$' mm) (65,6) (65,6) (290,5) (107,0) 28

29 Variação no valor de mercado do portfólio R$' mm 1.732,3 32,6-360,0-105,7 135, ,1 +10,5% Apreciação no valor de mercado dos imóveis 1.291, ,7 Set/08 4T08 1T09 2T09 3T09 Set/09 OBS: O montante de R$ 32,6 milhões no 4T08 refere-se ao valor de aquisição de meio andar no edifício de escritórios Mykonos (R$ 1,3 milhão) e ao valor de mercado do investimento na ampliação dos CDs Recife/PE e Nova Iguaçú/RJ (R$ 31,3 milhões). O montante de -R$ 360,0 milhões no 2T09 refere-se ao valor de avaliação em Set/08 do investimento no Eldorado Business Tower, vendido em Mai/09; O montante de -R$ 105,7 milhões no 3T09 refere-se ao valor de avaliação em Set/08 dos 3 CDs vendidos em Jul/09 (-R$ 112,2 milhões) e ao valor de aquisição do edifício de escritórios Venezuela 43 em Set/09 (R$ 6,5 milhões). 29

30 Mykonos (0,5 andar) Investimento CDs Recife e Nova Iguaçú Eldorado (19 andares) CDs Recife, Nova Iguaçú e Cordovil Venezuela 43 Variação na ABL própria do portfólio '000 m 2 de ABL Própria 486,6 0,3 25,7-33,0-100,6 4,5 383,5 Set/08 Set/09 ABL = Área Bruta Locável 30

31 Receita Bruta R$' milhões 39,8 2,1-6,9 3T09 vs 3T08 0,5 0,1-12,2% -0,7 35,0 Receita Locações 3T08 Escritórios A Escritórios AAA Multiuso Lojas CDs Receita Locações 3T09 R$' milhões 0,6 1,2 121,6-2,0 2,0 8,8 9M09 vs 9M08 110,9 +9,6% Receita Locações 9M08 Escritórios A Escritórios AAA Multiuso Lojas CDs Receita Locações 9M09 31

32 EBITDA e Margem EBITDA (%) R$' MM 32,5-4,8 3T09 vs 3T08 0,0 0,0-14,6% 27,8 86,5% 84,6% Ebitda 3T08 Menor Rec.Líq. Maior G&A Menor Outr.Op. Ebitda Ajustado 3T09 99,7 3,0 9M09 vs 9M08 87,2 9,5 +14,4% 83,4% 87,5% Ebitda 9M08 Maior Rec.Líq. Menor G&A Maior Outr.Op. Ebitda 9M09 Ajustado EBITDA = Lucro Líquido do exercício/período excluindo os efeitos do resultado financeiro, resultado não operacional, imposto de renda, contribuição social sobre o lucro e depreciação e amortização. 32

33 Lucro Líquido R$' m m 115,5% 47,1 51,9% 21,8 16,5 13,2 8,7 23,0% 41,9% 40,1% 20,9% 41,3% 3T08 2T09 3T09 9M08 9M09 Racional das Variações no Lucro Líquido (R$'mm) Lucro Líquido no 3T08 8,7 Lucro Líquido no 9M08 21,8 Receita Líquida (4,8) Receita Líquida 9,5 G&A (0,0) G&A 3,0 Outras Rec.Operacionais 0,0 Outras Rec.Operacionais 0,1 Variação no Resultado Operacional (EBITDA) (4,7) Variação no Resultado Operacional (EBITDA) 12,6 Depreciação e Amortização 0,7 Depreciação e Amortização 0,0 Resultado Financeiro 8,2 Resultado Financeiro 15,9 IR/CS 0,3 IR/CS (3,2) Variação em Outras Linhas do DRE 9,2 Variação em Outras Linhas do DRE 12,7 Lucro Líquido no 3T09 13,2 Lucro Líquido no 9M09 47,1 Lucro por Ação: R$ 0,23/ação no 3T09 (+51,9% vs. 3T08) e R$ 0,82/ação no 9M09 (+115,5% vs. 9M08) Se incluidos os eventos considerados não recorrentes o Lucro Líquido e o LPA no 3T09 são R$ 68,0 mm e R$ 1,18/ação, respectivamente, e o Lucro Líquido e o LPA no 9M09 são R$ 121,8 mm e R$ 2,11/ação, respectivamente. 33

34 FFO (Funds From Operations) e Margem FFO R$' MM 14,8 4,5-0,7 18,6 3T09 vs 3T08 +25,9% 39,3% 56,6% FFO 3T08 Maior Lucro Líquido Menor Depreciação FFO 3T09 0,0 63,8 25,2 9M09 vs 9M08 38,6 +65,4% 36,9% 56,0% FFO 9M08 Maior Lucro Líquido Maior Depreciação FFO 9M09 FFO (Funds from Operations) = Lucro Líquido do exercício mais depreciação e amortização, menos ganhos com a venda de imóveis e outros itens extraordinários. Os itens considerados extraordinários (venda do investimento no Eldorado Tower, venda de 3 centros de distribuição e provisão para pagamento de JCP) já foram excluídos no DRE Ajustado (vide último slide desta apresentação para maiores detalhes). 34

35 Endividamento Bancário Racional do Financiamento Data Início Prazo (anos) Juros Saldo em 30/09/09 1) Aquisição Itaim Center 21/12/06 14 TR + 10,00% aa R$ mil 2) Aquisição Rio Negro 1 22/11/06 14 TR + 10,00% aa R$ mil 3) Aquisição Spop II e X 28/12/06 15 IGP-M + 10,89% aa R$ mil 4) Aquisição Top Center 30/11/04 10 IGP-M + 8,60% aa R$ mil 5) Aquisição Citibank 30/11/05 10 IGP-M + 10,30% aa R$ mil 6) Aquisição CEB 24/11/07 15 CDI + 1,80% aa R$ mil 7) Aquisição Borges Lagoa 11/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ mil 8) Aquisição Rio Negro 2 20/4/07 15 TR + 10,00% aa R$ mil 9) Aquisição BST&Logistic 16/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil 10) Aquisição Mykonos 3/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil 11) Aquisição Corporate Plaza 28/8/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil 12) Aquisição Carl Fischer 5/9/07 15 TR + 9,70% aa R$ mil 13) Aquisição Eldorado 1 12/11/07 15 TR + 9,90% aa R$ mil 14) Aquisição Eldorado 2 23/11/07 15 TR + 9,95% aa R$ mil 15) Aquisição Visconde O.P. 28/3/08 15 TR + 9,90% aa R$ mil 16) Aquisição CE Guaíba 27/2/08 15 TR + 10,00% aa R$ mil 17) Aquisição Ipiranga SP 27/3/08 15 TR + 10,00% aa R$ mil 18) Construção Rio Negro (torre D) 16/9/08 15 TR + 10,50% aa R$ mil 19) Aquisição 60% GlobalTech 18/10/08 15 TR + 10,20% aa R$ mil TOTAL R$ mil Dívidas em TR correspondem a 75%, IGPM a 20% e CDI a 5%; Prazo médio de vencimento: 11,8 anos; custo médio ponderado da dívida: 7,0% a.a. no 9M09. 35

36 Administração (total de 28 funcionários) CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO ROLANDO MIFANO (presidente) RICCARDO ARDUINI EMANUEL SCHIFFERLE (independente) JORGE FELIPE LEHMANN ROBERTO THOMPSON CECILIA SICUPIRA (suplente) CLEMENTINA SILVA (suplente) DIR. PRESIDENTE Rolando Mifano DIR. RI Fabio Russo DIR. COMERCIAL E FINANCEIRO Marcelo Scarabotolo DIR. NOVOS NEGÓCIOS Rubens Cardoso A administração está alinhada com os interesses dos acionistas através de um sistema de metas de performance e remuneração variável, e de um plano de opções de ações da companhia, já iniciado 36

37 Disclaimer Esta apresentação poderá conter certas projeções e tendências que não são resultados financeiros realizados, nem informação histórica. Estas projeções e tendências estão sujeitas a riscos e incertezas, sendo que os resultados futuros poderão diferir materialmente daqueles projetados. Muitos destes riscos e incertezas relacionam-se a fatores que estão além da capacidade da São Carlos em controlar ou estimar, como as condições de mercado, as flutuações de moeda, o comportamento de outros participantes do mercado, as ações de órgãos reguladores, a habilidade da companhia de continuar a obter financiamentos, as mudanças no contexto político e social em que a São Carlos opera ou em tendências ou condições econômicas, incluindo-se as flutuações de inflação e as alterações na confiança do consumidor, em bases global, nacional ou regional. Os leitores são advertidos a não confiarem plenamente nestas projeções e tendências. A São Carlos não tem obrigação de publicar qualquer revisão destas projeções e tendências que devam refletir novos eventos ou circunstâncias após a realização desta apresentação. 37