Mercado de lajes corporativas: em processo de estabilização. Track record consistente de crescimento com rentabilidade

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1 Setembro 2014

2 Agenda Mercado de lajes corporativas: em processo de estabilização Sobre a São Carlos: Introdução e história O case de investimento Track record consistente de crescimento com rentabilidade Oportunidade atrativa de investimento 2

3 Agenda Mercado de lajes corporativas: em processo de estabilização Sobre a São Carlos: Introdução e história O case de investimento Track record consistente de crescimento com rentabilidade Oportunidade atrativa de investimento 3

4 Oferta e demanda de lajes corporativas em São Paulo (mil m²) S2014 Novo estoque Absorção líquida Fonte: CBRE

5 Oferta e demanda de lajes corporativas no Rio de Janeiro (mil m²) Novo estoque Absorção líquida S Fonte: CBRE 5

6 Agenda Mercado de lajes corporativas: em processo de estabilização Sobre a São Carlos: Introdução e história O case de investimento Track record consistente de crescimento com rentabilidade Oportunidade atrativa de investimento 6

7 Visão geral da Companhia A São Carlos tem como principal objetivo a criação de valor para seus acionistas por meio de investimentos em imóveis comerciais Foco em edifícios corporativos em São Paulo e Rio de Janeiro O portfólio da empresa é composto por 79 propriedades com um valor estimado de R$4,4 bilhões 1 R$'milhões % 6M14 6M13 % Receita bruta com locações 275,3 295,8 7,4% 142,3 143,6-0,9% EBITDA ajustado 214,0 236,6 10,6% 114,6 115,4-0,7% FFO 112,6 127,8 13,5% 72,0 60,0 20,1% Lucro líquido 221,0 249,0 12,7% 59,7 65,7-9,2% Lucro líquido ajustado 85,1 101,4 19,2% 59,7 46,2 29,1% 1 CB Richard Ellis - avaliação de Set/13 somadas aquisições e subtraídas vendas desde então. Para acessar portfólio visite o site 7

8 Breve histórico da São Carlos SET/99 Spin-off da Lojas Americanas Market cap:r$ 110MM DEZ/06 IPO: Primário: R$ 341MM Secundário: R$ 198MM Market cap: R$ 1,2B JUN/14 Portfólio: R$ 4,4B NAV/ação: R$ 56 Market cap: R$ 2,0B LIMPEZA DO PORTFÓLIO MUDANÇA DO PORTFÓLIO: DO VAREJO PARA CORPORATIVO RECICLAGEM DO PORTFÓLIO 8

9 O case de investimento: 4 pilares Modelo de negócio Portfólio de imóveis Clientes Recursos humanos Investimento em projetos rentáveis Alta qualidade nas melhores localizações Grandes empresas Estrutura enxuta Visão de longo prazo Preços competitivos Mix diversificado Grande expertise no setor Self-funded Vacância abaixo das médias de mercado Baixo risco de inadimplência Gestão por Objetivos 9

10 Modelo de atuação Busca de projetos com potencial de upside Ineficiências de gestão, vagos, degradados, documentação Aquisição de imóveis com ineficiências Gestão de riscos Turnaround dos imóveis Expertise para corrigir as ineficiências Aumento dos valores de locação e valorização dos imóveis Captura de valor e venda de ativos consolidados 10

11 Track record da reciclagem do portfolio Valor total (R$ milhões) 11

12 Proposta Due diligence Closing Prospecção Análise Valuation Atuação da área de novos negócios passo a passo Direta ou via corretores Mapeamento de regiões BoE analysis Análise comparativa de mercado Visita ao imóvel Estimativa de CAPEX Decisão baseada na TIR, cap rate e ROIC do projeto Aprovação do comitê Estratégia de negociação Reuniões semanais de DD Discussão das minutas de contrato Aprovação do investimento pelo Conselho Assinatura dos contratos Pagamento e assunção de dívida 12

13 Case de investimento: Brazilian Financial Center Detalhes do investimento Edifício de escritórios de alto padrão com m² de área locável, localizado na Avenida Paulista em São Paulo/SP Aquisição da fração ideal de 40% do imóvel de fevereiro de 2010 por R$ 108 milhões com cap rate de 14,7% Venda da participação no imóvel em outubro de 2013 por R$ 250 milhões com cap rate de 9,1% Taxa interna de retorno (TIR) real do projeto de 35% ao ano Racional do negócio A São Carlos assumiu o risco de vacância do imóvel, realizou investimentos para melhoria na infra-estrutura e atraiu grandes empresas para ocupação do empreendimento Brazilian Financial Center 13

14 Case de investimento: Centro Administrativo Rio Negro Detalhes do investimento Duas torres de escritório padrão A, área de varejo no andar térreo e um edifíciogaragem, totalizando m² de área locável, localizados em Alphaville (SP) Duas torres, terreno e deck-park adquiridos em nov/2006 por R$ 117 milhões Desenvolvimento e venda da torre Jauaperi por R$ 69,3 milhões em dez/2010 Venda das duas torres para o FII Rio Negro, por R$ 232,7 milhões em jun/2012 Taxa interna de retorno (TIR) real do projeto de 23% ao ano Racional do negócio A São Carlos assumiu o risco de vacância, realizou a gestão das locações, e desenvolveu e vendeu a torre adicional Torre Jauaperi 14

15 O case de investimento: 4 pilares Modelo de negócio Portfólio de imóveis Clientes Recursos humanos Investimento em projetos rentáveis Alta qualidade nas melhores localizações Grandes empresas Estrutura enxuta Visão de longo prazo Preços competitivos Mix diversificado Grande expertise no setor Self-funded Vacância abaixo das médias de mercado Baixo risco de inadimplência Gestão por Objetivos 15

16 Estratégia clara: 1 classe de ativos e 2 geografias Missão Propiciar negócios de sucesso no Brasil por meio de imóveis corporativos e comerciais que estimulem a interação, o bem-estar e a responsabilidade social e ambiental, antecipando as necessidades dos nossos clientes. Base: 30/jun/

17 Portfólio de qualidade composto por imóveis corporativos de alto padrão Edifício Sulamérica SP CA Santo Amaro (CASA) SP Centro Empresarial do Aço (CEA) SP Edifício Mykonos SP City Tower RJ Centro Empresarial Botafogo (CEB) RJ Edifício Generali, RJ 17

18 nas melhores regiões de São Paulo imóveis em São Paulo: 15 prédios de escritórios (1 em desenvolvimento) e 1 centro de distribuição CD Barueri Ericsson Antonio Carlos Jardim Europa Top Center Sul America Mykonos Itaim Center Borges Lagoa Brasilprev Corporate Plaza C.A.S.A. Spop II Spop X Torre A EZTowers CEA 18

19 ...e no Rio de Janeiro 13 prédios de escritórios no Rio de Janeiro Região Portuária Cidade Nova Denasa Citi Tower CE Arcos da Lapa Candelária Coutinho Generali Passeio CEB Visconde OP Pasteur 110 Urca 19

20 Vacância do portfólio consistentemente inferior a média de mercado Nota: em área bruta locável Base: CBRE MarketView e São Carlos 20

21 O case de investimento: 4 pilares Modelo de negócio Portfólio de imóveis Clientes Recursos humanos Investimento em projetos rentáveis Alta qualidade nas melhores localizações Grandes empresas Estrutura enxuta Visão de longo prazo Preços competitivos Mix diversificado Grande expertise no setor Self-funded Vacância abaixo das médias de mercado Baixo risco de inadimplência Gestão por Objetivos 21

22 Mix diversificado de locatários de primeira linha Locatários 10 maiores locatários (% da receita de aluguel recorrente) Composição dos Locatários por Setor (% da receita de aluguel recorrente) 17,2% 16,3% 11,4% 11,2% 9,3% 7,6% 7,4% 5,5% 5,3% 8,9% 22

23 Case de sucesso: locação do Centro Empresarial Urca Detalhes e racional do negócio Adquirido da El Paso Energia do Brasil em abril de 2012 por R$ 45 milhões A São Carlos assumiu o risco da vacância pela grande atratividade do imóvel (qualidade, localização premium, preço de aquisição e potencial de valorização) O imóvel foi alugado dois meses após a data da aquisição para um único inquilino Descrição do imóvel Edifício de escritórios classe A com m² de área locável 8 andares para área corporativa e 3 pavimentos de garagem (45 vagas) Localizado na zona sul do Rio de Janeiro, no bairro de Botafogo, em uma das regiões mais valorizadas para lajes corporativas, de frente para a Baía de Guanabara 23

24 Pré-locação de 25% da Torre A EZ Towers Detalhes do contrato de pré-locação Empresa multinacional de primeira linha com vários anos de presença no país 7 andares totalizando 25% ou m² da área locável Prazo de 10 anos, sendo o início da vigência na data da entrega das chaves (Jan/2015) Valor de locação em linha com a expectativa apresentada pela São Carlos Descrição do imóvel Edifício de escritórios classe AAA, com m² de área locável (BOMA) 26 pavimentos, 8 andares de estacionamento (1.648 vagas) e heliporto Projetado de acordo com critérios do LEED Gold Localizado na Avenida Chucri Zaidan em São Paulo 24

25 O case de investimento: 4 pilares Modelo de negócio Portfólio de imóveis Clientes Recursos humanos Investimento em projetos rentáveis Alta qualidade nas melhores localizações Grandes empresas Estrutura enxuta Visão de longo prazo Preços competitivos Mix diversificado Grande expertise no setor Self-funded Vacância abaixo das médias de mercado Baixo risco de inadimplência Gestão por Objetivos 25

26 Modelo de gestão Gestão Por Objetivos (GPO) Definição das metas Políticas de incentivos Desenvolvimento de recursos humanos Comunicação interna e alinhamento 26

27 Definição das metas Sonho de longo prazo Plano de negócio de 3 anos (Julho) Orçamento e metas da Companhia (Novembro) Proposta realizada pela diretoria Aprovado pelo Conselho de Administração O desdobramento das metas garante o alinhamentos dos colaboradores com o plano de negócio Metas individuais* (Dezembro) *Conselho de administração aprova as metas individuais dos diretores executivos 27

28 Política de incentivos: meritocracia Membros do Conselho Salário base reduzido Plano de stock option Diretores executivos Variável determinado pela combinação das metas da Companhia (tamanho do bolo) e metas individuais (fatia do bolo) Plano de stock option desenhado para reter % do bônus Gestores selecionados Variável determinado por metas individuais e pela meta de EBITDA da Companhia Plano de stock option desenhado para reter % do bônus Colaboradores Variável determinado por metas individuais e pela meta de EBITDA da Companhia 28

29 Desenvolvimento de pessoas e comunicação interna Desenvolvimento de recursos humanos Avaliação anual individual de aderência aos valores da Companhia Feedback formal Definição de planos o desenvolvimento individual Comunicação interna Reuniões periódicas de acompanhamento de metas Eventos semestrais de alinhamento Gestão à vista 29

30 Foco em criação de valor para os acionistas Modelo de negócio Portfólio de imóveis Clientes Recursos humanos Investimento em projetos rentáveis Alta qualidade nas melhores localizações Grandes empresas Estrutura enxuta Visão de longo prazo Preços competitivos Mix diversificado Grande expertise no setor Self-funded Vacância abaixo das médias de mercado Baixo risco de inadimplência Gestão por Objetivos Criação de valor para os acionistas 30

31 Valorização do portfolio R$' bilhões 4,6 3,6 2,8 1,6 1,7 1,4 2,1 0,6 set/06 set/07 set/08 set/09 set/10 set/11 set/12 set/13 Valorização na mesma base de imóveis (12 meses) +32% +9% +11% +25% +26% +20% +11% Fonte: CB Richard Ellis 31

32 Track record de crescimento consistente com elevada rentabilidade Receita Bruta com Locações EBITDA Ajustado R$' milhões 275,3 295,8 R$' milhões 213,6 236,7 227,5 176,7 167,0 121,6 78,1% 83,3% 83,2% 85,4% R$' milhões Lucro líquido ajustado 101,4 R$' milhões NAV (Net Asset Value) 2, , ,0 85,1 2, , , Dez/10 Dez/11 Dez/12 Dez/13 32

33 Agenda Mercado de lajes corporativas: em processo de estabilização Sobre a São Carlos: Introdução e história O case de investimento Track record consistente de crescimento com rentabilidade Oportunidade atrativa de investimento 33

34 NAV (Net Asset Value) aumentou 9% vs. jun/13 para R$ 3,18 bilhões NAV Jun/14 Jun/13 % Valor do portfólio (R$' mm) 4.401, ,4 5,5% Dívida líquida (R$' mm) -714,8-752,4-5,0% Ajuste EZTowers (R$' mm) -507,6-507,6 n.a. NAV (R$' mm) 3.179, ,4 9,2% Quantidade de ações ex-tesouraria (mm) 57,0 57,2-0,4% NAV (R$/ação) 55,8 50,9 9,6% 34

35 Drivers de upside potencial (1) Aumento da área locável (imóveis em desenvolvimento, retrofits e oportunidades de expansão) Torre A EZTowers irá somar 47 mil m² na ABL em 1T15 CA Cidade Nova adicionará 35 mil m² na ABL em 3T14 Imóveis em retrofit: Jardim Europa, CE Candelária, Latitude e Coutinho (19 mil m² de ABL) (2) Aquisições futuras de imóveis para renda Buying power estimado em R$ 1,2 bilhão (Jun/14) Baixa alavancagem (Dívida líquida / valor do portfolio: 16,2% e dívida líquida / EBITDA recorrente: 3,3x) 35

36 Resumo dos projetos em desenvolvimento EZ Towers Torre A Jardim Europa Latitude / Coutinho Tipo: Escritório AAA Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 4T14 ABL Próprio: Participação: 100% Candelária 62 Tipo: Comercial Localização: Rio de Janeiro / RJ Data de Entrega: 1T15 ABL Próprio:3.975 Participação: 50% Tipo: Comercial Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 3T14 ABL Próprio:9.001 Participação: 100% CA Cidade Nova Tipo: Comercial Localização: Rio de Janeiro / RJ Data de Entrega: 1T15 ABL Próprio:6.401 Participação: 100% Tipo: Comercial Localização: Rio de Janeiro / RJ Data de Entrega: 3T14 ABL Próprio: Participação: 100% 36

37 FELIPE GÓES CEO FABIO ITIKAWA CFO & IRO M. ISABEL MÜSSNICH PEDROSO Gerente de RI CARLOS MONTENEGRO Gerente de Planejamento Financeiro e Estratégico Relações com Investidores dri@scsa.com.br Telefone: +55 (11) Website:

38 Anexos

39 Cronograma de amortização da dívida Dívida total de R$1,08 bi Dívida de R$ 425 milhões será assumida pela São Carlos após a entrega da Torre A EZ Towers A duration da dívida da empresa irá aumentar com a aquisição da Torre A EZ Towers Alavancagem de 16,2% do valor de mercado do portfólio e 3,3x EBITDA recorrente 39

40 Resultados: resumo Indicadores Financeiros e Operacionais 2T14 2T13 % 6M14 6M13 % Receita Bruta com Locações (R$' mm) 70,2 73,4-4,4% 142,3 143,6-0,9% Margem NOI (%) 95,9% 98,4% 96,7% 98,3% EBITDA Ajustado (R$' mm) 56,1 58,2-3,6% 114,8 115,5-0,6% Margem (%) 84,9% 85,0% 85,7% 86,1% FFO (R$' mm) 34,9 30,5 14,4% 72,1 60,0 20,2% Margem (%) 52,8% 44,5% 53,8% 44,7% Lucro Líquido Ajustado (R$' mm) 28,7 23,8 20,6% 59,7 46,2 29,2% Margem (%) 43,5% 34,7% 44,5% 34,4% NAV (R$' bi) 3,18 2,91 9,2% NAV por Ação (R$) 55,7 50,9 9,6% 40

41 Resultados: demonstração de resultados DRE Ajustado (R$' mil) 2T14 2T13 % 6M14 6M13 % Receita Bruta ,4% ,0% Locação de Imóveis ,3% ,9% Serviços ,9% ,7% PIS/Cofins (4.274) (5.096) -16,1% (8.675) (9.853) -12,0% Receita Líquida ,5% ,2% Custo dos Produtos Vendidos (6.193) (6.682) -7,3% (12.373) (13.789) -10,3% Lucro Bruto ,1% ,0% (Despesas) Receitas Operacionais (9.972) (10.323) -3,4% (19.148) (18.707) 2,4% Gerais e administrativas (8.245) (7.506) 9,8% (15.190) (13.671) 11,1% Honorários da Administração (2.716) (2.622) 3,6% (5.292) (4.954) 6,8% Outras receitas operacionais, líquidas 989 (195) -608,4% (83) -1716,0% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,0% ,8% Resultado Financeiro Líquido (13.674) (20.968) -34,8% (28.559) (42.277) -32,4% Receitas Financeiras ,5% ,0% Despesas Financeiras (26.271) (26.079) 0,7% (54.514) (53.417) 2,1% Lucro Antes do IR e CSLL ,7% ,4% IR / CSLL (7.370) (6.719) 9,7% (13.995) (13.153) 6,4% Acionistas não controladores (186) (58) n/a (284) (87) n/a Lucro Líquido do Exercício ,8% ,1% 41

42 Resultados: balanço patrimonial resumido Balanço Patrimonial Consolidado (R$'Mil) Jun/14 Dez/13 % Balanço Patrimonial Consolidado (R$'Mil) Jun/14 Dez/13 % Ativo Circulante ,7% Disponibilidades ,3% Aplicações Financeiras ,3% Contas a receber ,1% Contas a receber por venda de imóveis 42 0 n/a Bens destinados à venda ,1% Impostos ,7% Outros créditos ,9% Ativo Realizável a Longo Prazo ,4% Valores a receber de controladas n/a Aplicações Financeiras 0 0 n/a Outros créditos ,8% Ativo Permanente ,6% Investimentos em controladas e coligadas ,9% Propriedades de Investimento ,7% Imobilizado ,6% Intangível ,4% TOTAL DO ATIVO ,5% Passivo Circulante ,3% Empréstimos e financiamentos ,7% Adiantamento de clientes ,0% Salários e encargos ,2% Impostos ,6% Contas a pagar por compra de imóveis ,6% Provisões para garantia 0 0 n/a Dividendos e JCP a pagar ,0% Outras contas a pagar ,1% Passivo Exigível a Longo Prazo ,4% Empréstimos e financiamentos ,7% Impostos ,8% Provisões para contingências ,3% Provisões para garantia 0 0 n/a Outras contas a pagar ,0% Patrimônio líquido ,0% Capital social ,2% Reserva de capital ,9% Ações em tesouraria ,5% Reserva de lucros ,7% Acionistas não controladores ,4% TOTAL DO PASSIVO E PATR. LÍQUIDO ,5% Dívida Líquida ,5% Dívida Líquida / EBITDA (**) 3,2 x 2,6 x (**) EBITDA do trimestre multiplicado por 4. 42

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