4T17. Resultados. Teleconferência 4T17 8 de Março de 2018

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1 Resultados 4T17 Teleconferência 4T17 8 de Março de 2018 Português 10h00 (horário de Brasília) 08h00 (horário de Nova York) Tel.: +55 (11) (11) Código: São Carlos Inglês O áudio da apresentação de resultados em inglês estará disponível no site de RI. 0

2 Lucro Líquido no trimestre alcança R$ 102,5 milhões No ano, o lucro líquido atingiu R$ 119,2 milhões, crescimento de 56,4% em relação a 2016 São Paulo, 7 de março de 2018 A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. ( São Carlos ou Companhia ) anuncia hoje os resultados do quarto trimestre (4T17) e do ano de 2017 (2017). Para preservar a comparabilidade dos números, a Companhia apresenta uma análise dos resultados recorrentes da atividade de locação, de modo a excluir os efeitos de eventos considerados extraordinários (vide seção Ajustes à Demonstração de Resultado para mais informações). PRINCIPAIS DESTAQUES Lucro líquido no 4T17 atinge R$ 102,5 milhões, impulsionado pelas vendas de ativos. No ano, o lucro líquido alcança R$ 119,2 milhões, um crescimento de 56,4% em relação a 2016 Vendas de ativos consolidados no montante de R$ 370 milhões (Centro Empresarial do Aço e 37% do Morumbi Park), ocorridas ao longo do 4T17 com valores acima daqueles da avaliação Redução de alavancagem para 5,9 x EBITDA e 26% de dívida líquida sobre o valor do portfólio NAV (net asset value) atingiu R$ 3,0 bilhões, correspondente a R$ 53,7 por ação, contra R$ 52,0 por ação em dezembro de 2016 Portfólio encerrou o 4T17 com taxas de vacância física e financeira de 13,1% e 12,9%, respectivamente, estável em relação ao 3T17 Receita bruta recorrente com locações foi de R$ 64,9 milhões no 4T17, já excluídas as receitas dos imóveis vendidos. Considerando a mesma base de imóveis, a receita bruta com locações permaneceu estável quando comparada com o mesmo período do ano anterior EBITDA e FFO no 4T17 alcançaram R$ 41,7 milhões e R$ 7,8 milhões e margens de 67,9% e 12,7%, respectivamente EBITDA e FFO no ano alcançaram R$ 201,8 milhões e R$ 42,7 milhões e margens de 75,7% e 16,0%, respectivamente Indicadores Operacionais e Financeiros 4T17 4T16 % % Receita Bruta com Locações (R$ milhões) 64,9 78,5-17,3% 282,3 306,3-7,9% Margem NOI 91,7% 93,0% 91,0% 91,8% EBITDA Recorrente (R$ milhões) 41,7 60,7-31,3% 201,8 232,1-13,1% Margem EBITDA Recorrente 67,9% 81,5% 75,7% 80,0% FFO Recorrente (R$ milhões) 7,8 15,1-48,3% 42,7 44,2-3,4% Margem FFO 12,7% 20,3% 16,0% 15,2% Lucro/Prejuízo Líquido Recorrente (R$ milhões) -2,7 4,8-156,3% 0,5 0,5 0,0% Margem Líquida Recorrente -4,4% 6,4% 0,2% 0,2% Lucro/Prejuízo Líquido (R$ milhões) 102,5 6,3 1527,0% 119,2 76,2 56,4% NAV (R$ bilhões) 3,0 2,9 3,6% NAV por ação (R$) 53,7 52,0 3,3% 1

3 MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO É com grande satisfação que apresentamos ao mercado os resultados financeiros e operacionais da São Carlos relativos ao quarto trimestre e ano de O ano de 2017 foi marcado pelas vendas de imóveis consolidados, que totalizaram R$ 417,6 milhões, e pelo combate à vacância nos nossos imóveis, que permaneceram com uma ocupação significativamente acima das médias de mercado. A São Carlos entrega retornos superiores aos seus acionistas através da gestão ativa do portfólio. A companhia adquire imóveis com alto potencial de valorização, gerencia esses imóveis visando o aumento da receita e vende imóveis consolidados. Vendas acima do valor de avaliação significam crescimento do NAV (net asset value) e, consequentemente, criação de valor para os nossos acionistas. Em 2017, a companhia aproveitou oportunidades de mercado e executou três transações de venda acima do valor de avaliação. Como resultado, entregamos no ano um lucro líquido de R$ 119,2 milhões, 56,4% acima do resultado de 2016, e alcançamos um NAV de R$ 3,0 bilhões, equivalente a R$ 53,7 por ação, contra R$ 52,0 por ação em dezembro de Vale destacar a venda do edifício Centro Empresarial do Aço (CEA) no quarto trimestre de 2017 pelo valor de R$ 296 milhões, que representou uma taxa interna de retorno real após impostos de 15% ao ano. O combate a vacância foi uma prioridade da São Carlos em Mesmo vendendo imóveis do portfólio com ocupações elevadas, a companhia manteve as taxas de vacância estáveis e reduzidas ao longo do ano, encerrando o período com 13,1% de vacância física e 12,9% de vacância financeira, patamares inferiores às médias de mercado. Ao longo do ano, fechamos novos contratos de locação que totalizaram 30 mil m² de ABL. Neste relatório, estamos introduzindo uma métrica para apoiar os nossos investidores a entender a capacidade de criação de valor da São Carlos: o Total Accounting Return, amplamente difundido e acompanhado por empresas de properties inglesas. O Total Accouting Return da São Carlos desde dezembro de 2009 foi de 14,7% ao ano. O caixa gerado pelas vendas contribuiu para a redução da alavancagem da companhia. A dívida líquida sobre o valor do portfólio caiu de 32,3% em dezembro de 2016 para 26,1% ao final de No quarto trimestre, concluímos a captação de R$ 100 milhões de financiamento com prazo e juros atrativos e pré-pagamos R$ 16 milhões de financiamento com juros elevados e prazos curtos. Com o reforço no caixa, temos condições para melhorar ainda mais o perfil do nosso endividamento em Encerramos 2017 com saldo de caixa de R$ 350 milhões. A receita bruta com locações alcançou R$ 65 milhões no 4T17, impactada pela ausência da receita de locação dos imóveis vendidos (Mykonos, Centro Empresarial do Aço e 37% do Edifício Morumbi Park). Na mesma base de imóveis, a receita com locações permaneceu estável na comparação com o 4T16, o que reflete a manutenção dos níveis de ocupação dos nossos imóveis. O segmento de centros de conveniência encerrou o ano com 35 centros em operação, sendo 31 centros inaugurados (ABL total de 65 mil m²), 4 centros em fase pré-operacional (ABL total de 6 mil m²) e 4 centros em obras (ABL total de 8 mil m²). Adicionalmente, contamos com um landbank de 18 terrenos para desenvolvimento. Por fim, destacamos a capacidade distintiva da nossa equipe em planejar e executar com excelência, atuando alinhada com os nossos Valores. Estamos otimistas com as perspectivas de retomada do nosso setor e as oportunidades que ela trará para a São Carlos. Estamos bem posicionados para continuar a gerar retornos superiores para os nossos acionistas. 2

4 RECICLAGEM DO PORTFÓLIO - VENDA DO CENTRO EMPRESARIAL DO AÇO Em 26 de outubro de 2017, a São Carlos concluiu a venda do Edifício Centro Empresarial do Aço (CEA) pelo valor de R$296 milhões, incluído o saldo da dívida deste ativo. Do total, R$ 101,9 milhões foram recebidos em 2017 e o saldo de R$ 75,3 milhões, será pago até Jun/18. O CEA é um edifício de escritórios localizado no bairro do Jabaquara, em São Paulo. O imóvel é composto por 2 torres de escritórios classe A, com uma área bruta locável de 33,6 mil m 2 (BOMA), e foi adquirido em Fev/12 por R$ 192 milhões. A alienação reflete a estratégia da Companhia de vender imóveis consolidados para investir em novos projetos com potencial de valorização. O valor de venda foi superior ao da avaliação e a taxa interna de retorno real do projeto após impostos foi de 15% ao ano. 3

5 RECICLAGEM DO PORTFÓLIO - VENDA DE 37% DO MORUMBI PARK Em 13 de novembro de 2017, a São Carlos concluiu a venda de uma participação equivalente a 37% no Morumbi Park pelo valor de R$ 74,3 milhões para o FII Renda Corporativa administrada pela Rio Bravo Investimentos Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. O empreendimento está localizado no bairro do Morumbi, em São Paulo, e possui 22,2 mil m2 de área bruta locável. O Imóvel está 100% locado para a Avenues São Paulo, uma instituição de ensino, encontra-se atualmente em obras de modernização e expansão e foi adquirido em abr/10 por R$ 130 milhões. Em 29 de dezembro de 2017, a São Carlos recebeu notificação da Avenues comunicando a intenção de exercer a opção de compra do imóvel prevista no contrato de locação. A efetivação da transação está sujeita às condições usuais em negócios dessa natureza e à verificação de condições precedentes pelas partes. 4

6 PORTFÓLIO DE IMÓVEIS O portfólio de imóvies da São Carlos encerrou 2017 avaliado em R$ 4,1 bilhões. Considerando a mesma base de ativos, a valorização foi de 4,5% em relação a 2016, segundo avaliação realizada pela consultoria CBRE. O valor de mercado do portfólio total teve uma redução de 5% em função das vendas dos ativos realizados nos últimos 12 meses Edifícios Mykonos, Centro Empresarial do Aço e 37% do Morumbi Park e terreno de Presidente Prudente que totalizaram R$ 412 milhões em valor de avaliação. A tabela abaixo apresenta a evolução do portfólio nos últimos 12 meses¹. Variações no portfólio de imóveis Mês ABL Própria (m²) Office Valor (R$ mm) Centros de Conveniência ABL Própria (m²) Valor (R$ mm) ABL Própria (m²) TOTAL Valor (R$ mm) Posição em Dez/ Ajuste em área do segmento Office Mar/ Ajuste em área de centros de conveniência Mar/ Posição em Mar/ Venda do Edifício Mykonos Mai/ Aquisição de 1 andar no Edifício Corporate Plaza Mai/ Posição em Jun/ Ganhos de área em centros de conveniência Jul/ Venda de terreno (Presidente Prudente) Jul/ Aquisição de Centro de conveniência Ago/ Valorização do Portfólio Set/ Posição em Set/ Venda do Centro Empresarial do Aço Out/ Venda de fração do Morumbi Park Nov/ Ganhos de área em Centros de conveniência Out/ Ganhos de área em Centros de conveniência Nov/ Posição em Dez/ No final do 4T17, o portfólio da Companhia era composto por 25 imóveis do segmento Office e 57 do segmento de centros de conveniência (incluindo terrenos) totalizando 388,1 mil m 2 de área bruta locável, localizados nos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro (mais informações em Perfil do Portfólio ). Esses ativos estão registrados nos demonstrativos financeiros a custo depreciado e seu valor contábil no final de dezembro de 2017 era de R$ 2,3 bilhões ². 1. Não registramos ABL própria para os imóveis do varejo de conveniência em desenvolvimento. Aquisições consideradas ao valor da transação e vendas consideradas ao valor da avaliação feita pela consultoria CBRE. 2.Linha Propriedades para Investimento e Imóveis destinados a venda no Balanço Patrimonial. 5

7 NAV (Net Asset Value) O Net Asset Value (NAV) alcançou R$ 3,0 bilhões ou R$ 53,7/ação no final do 4T17, contra R$ 2,9 bilhões ou R$ 52,0/ação no 4T16. R$ milhões Dez/17 Dez/16 % Valor do portfólio¹ 4.103, ,8-5,1% Dívida líquida , ,7-23,3% Net Asset Value (NAV) 3.030, ,1 3,6% Quantidade de ações ex-tesouraria (milhões) 56,5 56,2 0,5% NAV (R$/ação) 53,7 52,0 3,3% Neste relatório, estamos introduzindo a métrica Total Accounting Return (amplamente difundido e acompanhado por empresas de properties inglesas) que reflete a evolução do NAV por ação ao longo do tempo. Essa métrica fornece uma base transparente e consistente para permitir a comparação entre empresas de properties e monitorar o retorno aos acionistas com base em parâmetros conhecidos (NAV e proventos pagos). No gráfico abaixo, ilustramos o crescimento anual composto do NAV ajustado por proventos desde Dez/09. Total Accounting Return CAGR = 14,7% a.a 6,5 30,7 60,2 23,0 NAV/ação (Dez/09) Valorização do NAV/ação Proventos² NAV/ação (Dez/17) ajustado dos proventos 1. Valor do portfólio de acordo com avaliação realizada pela consultoria CBRE em set/ Juros sobre capital próprio e dividendos distribuídos, corrigidos de acordo com IPCA no período. 6

8 VALOR IMPLÍCITO DOS ATIVOS POR M² Apresentamos, na tabela abaixo, o cálculo do valor por m² do portfólio da Companhia tomando como base o preço de fechamento da ação em dezembro de 2017 e dezembro de Valores em R$ milhões, exceto onde indicado Dez/17 Dez/16 Δ % Valor de fechamento da ação (SCAR3) R$ R$ 42,99 R$ 24,62 74,6% Quantidade de ações ex-tesouraria (milhões) 56,5 56,2 0,5% Market Cap 2.428, ,6 75,5% Dívida Líquida 1.072, ,7-23,3% Valor implícito dos ativos 3.501, ,3 25,8% Valor implícito por m² dos ativos (R$ / m²) R$ 9.020,3 R$ 6.476,14 39,3% VACÂNCIA 11,0% 8,4% 13,2% 12,9% 12,9% 13,2% 13,1% 12,0% 12,6% 12,9% Dez/16 Mar/17 Jun/17 Set/17 Dez/17 Vacância Física Vacância Financeira As taxas de vacância física e financeira encerraram o 4T17 em 13,1% e 12,9%, respectivamente. A vacância da Companhia ficou estável no trimestre e em patamares inferiores as médias de mercado. Ao longo do ano, fechamos novos contratos de locação que totalizaram 30 mil m² de ABL. Vale destacar que as vendas de imóveis consolidados, que estavam com 100% de locação, realizadas no 4T17 (Centro Empresarial do Aço e Morumbi Park) foram compensadas por nova locações no período. 7

9 ANÁLISE DA RECEITA A receita bruta com locações totalizou R$ 64,9 milhões no 4T17, uma queda de 17,3% em relação ao 4T16, impactada pela ausência da receita com locação dos imóvies vendidos - Edifícios Centro Empresarial do Aço, 37% do Morumbi Park e Mykonos. Considerando a mesma base de imóveis, a receita com locações no 4T17 atingiu R$ 62,8 milhões, estável quando comparado ao 4T16. No acumulado do ano, a receita bruta com locações atingiu R$ 282,3 milhões, uma queda de 7,8% em função de vendas de imóveis realizadas nos últimos 12 meses. Receita bruta com locações (R$ milhões) Receita bruta com locações (R$ milhões) 78,5-17,3% 306,3-7,8% 282,3 64,9-0,2% (mesma 62,9 base) 62,8-5,7% 249,2 (mesma base) 235,0 4T16 4T A receita recorrente com locações anualizada é de R$ 262,0 milhões, com base nos contratos vigentes no mês de dezembro de A receita anual potencial do portfólio de imóveis é de R$ 300,5 milhões e considera a geração de receita do portfólio atual em operação sem vacância. Vale ressaltar que a receita dos centros de conveniência em desenvolvimento não foi considerada na receita potencial. 282,3 Receita 2017 Receita Recorrente e Potencial (R$ milhões) 262,0 Receita Recorrente Abaixo, apresentamos o cronograma de vencimentos dos atuais contratos de locação e o prazo médio ponderado pela receita recorrente com locações. 300,5 Receita Potencial sem Vacância Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% da receita recorrente) Prazo médio: 4,8 anos 56% 4% 6% 13% 13% 8%

10 No 4T17, 91% da receita de locação e 88% do valor do portfólio tiveram origem no segmento Office. Composição da Receita com Locação (% da receita) Composição do Portfólio (% do valor de mercado) Office 91% Centros de Conveniência 9% Office 88% Centros de Conveniência 12% A margem NOI da Companhia segue em patamar elevado, alcançando 91,7% da receita bruta com locações no 4T17. R$ milhões 4T17 4T16 % % Receita bruta com locações 64,9 78,5-17,3% 282,3 306,3-7,8% G&A com manutenção e áreas vagas -5,4-5,5-1,8% -25,4-25,0 1,6% NOI 59,5 73,0-18,5% 256,9 281,3-8,7% Margem NOI 91,7% 93,0% -1,3 p.p. 91,0% 91,8% -0,8 p.p. DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS As despesas G&A atingiram R$ 21,6 milhões no 4T17, um aumento de 33,3% em relação ao mesmo período de Esse aumento refere-se ao complemento da remuneração variável paga aos executivos da Companhia em função do atingimento de metas no ano e ao aumento de outras depesas. R$ milhões 4T17 4T16 % % Manutenção de Imóveis e áreas vagas 5,4 5,5-1,8% 25,4 25,0 1,6% Pessoal e Honorários Administração 12,9 8,5 51,8% 38,2 31,8 20,0% Outras despesas 3,3 2,2 50,0% 6,8 5,6 21,4% Total Despesas G&A 21,6 16,2 33,3% 70,4 62,4 12,8% Margem G&A 35,2% 21,7% 13,5 p.p. 26,4% 21,5% 4,9 p.p. 9

11 EBITDA RECORRENTE O EBITDA no 4T17 atingiu R$ 41,7 milhões com margem de 67,9%, impactada pela ausência da receita com os imóveis vendidos e pelo aumento das depesas G&A. No ano, a margem EBITDA foi de 75,7%. R$ milhões 4T17 4T16 % % Receita Líquida 61,4 74,5-17,6% 266,7 289,9-8,0% Despesas G&A -21,6-16,2 33,3% -70,4-62,4 12,8% Outras Rec. Operacionais 1,9 2,4-20,8% 5,5 4,6 19,1% EBITDA Recorrente 41,7 60,7-31,3% 201,8 232,1-13,1% Margem EBITDA 67,9% 81,5% -13,6 p.p. 75,7% 80,0% -4,3 p.p. Calculamos o EBITDA recorrente anualizado da Companhia em R$ 181,1 milhões com margem de 73,6%, considerando a receita bruta recorrente anualizada em R$ 262,0 milhões, alíquota efetiva de PIS/Cofins de 6,1% da receita bruta e despesa G&A média nos últimos 12 meses. Destacamos que a receita dos centros de conveniência em desenvolvimento não está refletida no cálculo do EBITDA recorrente abaixo. R$ milhões Anual Receita Bruta 262,0 Taxa efetiva de PIS/Cofins -16,0 Receita Líquida 246,0 G&A recorrente -64,9 EBITDA Recorrente 181,1 Margem EBITDA Recorrente 73,6% RESULTADO FINANCEIRO O resultado financeiro líquido atingiu R$ 32,3 milhões no 4T17, uma redução de 20,3% quando comparado com o 4T16. Essa variação é explicada principalmente pela redução das despesas financeiras, em função da queda dos índices de correção dos financiamentos e pela redução no saldo de dívidas da Companhia. As receitas financeiras totalizaram R$ 4,8 milhões no 4T17 contra R$ 8,5 milhões no 4T16. A queda é explicada pela combinação de menor saldo médio de caixa e redução na taxa de juros (CDI) entre os dois períodos. R$ Milhões 4T17 4T16 % % Receitas Financeiras 4,8 8,5-43,5% 25,0 38,5-35,1% Despesas Financeiras -37,1-49,1-24,3% -163,2-203,8-19,9% Resultado Financeiro -32,3-40,6-20,3% -138,2-165,3-16,4% 10

12 LUCRO LÍQUIDO E FFO RECORRENTE O lucro líquido do 4T17 foi impactado positivamente pela venda do Centro Empresarial do Aço e de 37% do Morumbi Park atingindo R$ 102,5 milhões. No ano, o lucro líquido da Companhia alcançou R$ 119,2 milhões, um crescimento de 56,4% quando comparado com o ano anterior. Ganho líquido de R$ 105,2 milhões com a venda do CEA e de 37% do Morumbi Park 6,3 102,5 Lucro Líquido (R$ milhões) 76,2 Ganho líquido de R$ 119 milhões com a venda do Mykonos, do CEA e de 37% do Morumbi Park 119,2 4,8 Lucro (Prejuízo) Líquido Recorrente (R$ milhões) 0,5 0,5 4T16 4T T16 4T ,7 No 4T17, o FFO recorrente atingiu R$ 7,8 milhões impactado pela redução do EBITDA recorrente no período. No ano, o FFO atingiu R$ 42,7 milhões com margem de 16%. R$ milhões 4T17 4T16 % % Lucro Líquido Recorrente -2,7 4,8-156,8% 0,5 0,5 0,0% Depreciação 10,5 10,3 1,5% 42,2 43,7-3,4% FFO Recorrente 7,8 15,1-48,3% 42,7 44,2-3,4% Margem FFO 12,7% 20,3% -7,6 p.p. 16,0% 15,2% 0,8 p.p. INVESTIMENTOS No 4T17, a São Carlos investiu R$ 7,1 milhões, dos quais R$ 2,7 milhões em reformas nos imóveis do segmento Office e R$ 4,4 milhões no segmento de Centros de conveniência. Em 2017, o total investido foi de R$ 45,6 milhões. R$ milhões 1T17 2T17 3T17 4T17 Total Manutenção de imóveis Office 11,2 2,2 1,3 2,7 17,4 Aquisição de 1 andar (640,6 m 2 ) no Edifício Corporate Plaza - 3, ,5 Desenvolvimento de Centros de conveniência 4,8 1,4 2,0 4,4 12,6 Aquisição de Centro de conveniência ,1-12,1 Total 16,0 7,1 15,4 7,1 45,6 11

13 ENDIVIDAMENTO R$ milhões Dez/17 Dívida Bruta ,0 Disponibilidades e Aplicações Financeiras 350,4 Contas a receber com a venda do CEA 75,3 Dívida Líquida 1.072,3 EBITDA Recorrente Anualizado 181,1 Valor de Avaliação do Portfólio 4.103,0 Dívida Líquida / EBITDA Recorrente Anualizado (x) 5,9 Dívida Líquida / Valor do Portfolio (%) 26,1% Prazo Médio (anos) 8,4 Custo Nominal da Dívida (% a.a.) 10,0% A São Carlos encerrou o 4T17 com um saldo de caixa de R$ 350,4 milhões. A posição de caixa no 4T17 foi impactada principalmente por (i) R$ 177,2 em venda de imóveis no período, (ii) captação de financiamento de R$ 100,0 milhões, (iii) 49,3 milhões de pagamento de principal e encargos sobre financiamentos, (iv) 23,8 milhões de distribuição de JCP, e (v) R$7,8 milhões de geração de caixa líquido das operações. No fim de 2017, a dívida bruta totalizou R$ 1.498,0 milhões e apenas 10% do saldo tem vencimento nos próximos 12 meses. As dívidas da Companhia estão em moeda local (R$), não sendo afetadas por flutuações cambiais. A dívida líquida ficou em R$ 1.072,3 milhões. O excelente perfil de crédito da São Carlos permite a captação de financiamentos de longo prazo com baixo custo. Em dezembro de 2017, a São Carlos captou R$ 100,0 milhões com a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI, com taxa de IPCA + 5,47% a.a. e amortização do principal em dezembro de No final do 4T17, o prazo médio de vencimento das dívidas era de 8,4 anos. TR 87% Dívida por Indexador IGPM 1% IPCA 10% 13,75% 12,0% 11,8% Custo Médio da Dívida (% a.a.) 12,25% 10,3% 10,2% 10,25% 8,25% 10,0% 7,00% CDI 2% 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 Custo médio SELIC 1 Soma de empréstimos e financiamentos de curto e longo prazo. 12

14 Desempenho Taxa de Juros Custo da Dívida Saldo da Dívida Indexador (a.a.) Média (a.a.) (a.a.)¹ (R$ milhões) TR 0,6% 9,5% 10,1% 1.307,0 CDI 9,9% 1,8% 11,9% 25,8 IGPM -0,5% 10,4% 9,8% 20,2 IPCA 2,9% 5,8% 8,9% 145,0 Total 1,2% 8,9% 10,0% 1.498,0 O gráfico a seguir apresenta o cronograma de amortização da dívida da São Carlos. O detalhamento completo do passivo bancário encontra-se na Tabela de Financiamentos. Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) 218,6 142,7 155,8 165,3 174,2 163,2 120,4 73,0 69,8 61,8 55,3 60,3 37, MERCADO DE CAPITAIS As ações da São Carlos são listadas no segmento Novo Mercado da B3 sob o código SCAR3 e fazem parte dos índices ITAG, IGCX e IGC-NM. Em 31 de dezembro de 2017, a Companhia tinha um capital social representado por ações ordinárias, incluindo ações em tesouraria. Em AGOE de 28 de abril de 2017, os acionistas da Companhia aprovaram o aumento do capital social em R$ 400 milhões, mediante a capitalização de parcela da reserva de retenção de lucros. Em 4 de maio de 2017, o Conselho de Administração da Companhia aprovou um novo programa de recompra de ações de até de ações e prazo de 1 ano. Em 31 de outubro de 2017, o Conselho de Administração da Companhia aprovou a distribuição de R$ 46 milhões, ou R$ 0,8139 por ação, em juros sobre o capital próprio a ser pago em duas parcelas, sendo a primeira no valor de R$ 27 milhões paga em 30 de novembro de 2017 e a segunda no valor de R$ 19 milhões a ser paga em 31 de maio de Média ponderada da taxa de juros anual 13

15 RECONCILIAÇÃO ENTRE DRE CONTÁBIL E RECORRENTE No intuito de preservar a comparabilidade entre as informações financeiras de 2017 e 2016, a Companhia apresenta uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram preparadas a partir da demonstração de resultados elaborada de acordo com as práticas contábeis brasileiras (IFRS) e ajustadas para excluir os efeitos de venda de imóveis nos períodos reportados. R$ Mil 4T17 Itens Não 4T17 Itens Não Recorrentes Recorrente Recorrentes Recorrente Receita Bruta Locação de Imóveis Venda de Imóveis Serviços PIS/Cofins Receita Líquida Custo dos Produtos Vendidos Depreciação Custo dos Imóveis Vendidos Lucro Bruto (Despesas) Receitas Operacionais Vendas, Gerais e Administrativas Honorários da Administração Outras Receitas (Despesas) Operacionais Equivalência Patrimonial Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro Resultado Financeiro Líquido Receita Financeira Despesa Financeira Lucro Antes do IR e CSLL Imposto de Renda e Contribuição Social Acionistas não controladores Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício R$ Mil 4T16 Itens Não 4T16 Itens Não Recorrentes Recorrente Recorrentes Recorrente Receita Bruta Locação de Imóveis Venda de Imóveis Serviços PIS/Cofins Receita Líquida Custo dos Produtos Vendidos Depreciação Custo dos Imóveis Vendidos Lucro Bruto (Despesas) Receitas Operacionais Vendas, Gerais e Administrativas Honorários da Administração Outras Receitas (Despesas) Operacionais Equivalência Patrimonial Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro Resultado Financeiro Líquido Receita Financeira Despesa Financeira Lucro Antes do IR e CSLL Imposto de Renda e Contribuição Social Acionistas não controladores Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício

16 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO RECORRENTE R$ mil 4T17 4T16 % % Receita Bruta ,2% ,7% Locação de Imóveis ,3% ,9% Serviços ,4% ,8% PIS/Cofins ,9% ,4% Receita Líquida ,5% ,0% Custo dos Produtos Vendidos ,5% ,4% Lucro Bruto ,5% ,8% (Despesas) Receitas Operacionais ,2% ,2% Gerais e administrativas ,4% ,8% Honorários da Administração ,5% ,8% Outras Receitas (Despesas) Operacionais ,6% ,4% Equivalência Patrimonial ,5% ,5% Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro ,0% ,1% Resultado Financeiro Líquido ,9% ,4% Receitas Financeiras ,5% ,1% Despesas Financeiras ,7% ,9% Lucro Antes do IR e CSLL ,1% ,1% IR / CSLL ,7% ,0% Acionistas não controladores ,4% ,9% Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício ,8% ,5% 15

17 BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO R$ mil Dez/17 Dez/16 % Ativo Circulante ,2% Caixa e Equivalentes de Caixa ,7% Aplicações Financeiras ,0% Contas a receber ,0% Valores a receber de partes relacionadas ,0% Impostos a recuperar ,9% Despesas antecipadas e outros créditos ,7% Imóveis destinados à venda ,9% Ativo Não Circulante ,9% Contas a Receber ,0% Transações e saldos com partes relacionadas ,3% Depósitos judiciais ,5% Despesas antecipadas e outros créditos ,7% Investimentos em controladas em conjunto ,2% Propriedades de investimento ,8% Imobilizado ,6% Intangível ,4% Total do Ativo ,3% Passivo Circulante ,3% Empréstimos e financiamentos ,1% Adiantamento de clientes ,2% Salários e encargos sociais ,6% Provisão para imposto de renda e contribuição social ,8% Impostos parcelados Impostos, taxas e contribuições ,1% Dividendos e Juros sobre Capital Próprio ,1% Contas a pagar por compra de imóveis ,2% Outras contas a pagar ,3% Passivo Não Circulante ,5% Impostos diferidos ,4% Empréstimos e financiamentos ,6% Provisão para contingências ,0% Patrimônio Líquido ,0% Capital social ,4% Plano de ações ,2% Ações em tesouraria ,0% Reservas de lucros ,6% Acionistas não controladores ,3% Total do Passivo e Patrimônio Líquido ,3% 16

18 PORTFÓLIO DE IMÓVEIS SEGMENTO OFFICE Propriedade Cidade/Estado ABL Própria (m 2 ) Brasilprev São Paulo/SP C.E. Arcos da Lapa Rio de Janeiro/RJ C.E. Botafogo Rio de Janeiro/RJ C.E. Candelária 62 Rio de Janeiro/RJ C.E. Região Portuária Rio de Janeiro/RJ C.E. Urca Rio de Janeiro/RJ C.A. Cidade Nova Rio de Janeiro/RJ C.A. Santo Amaro São Paulo/SP C.E. Visconde Ouro Preto Rio de Janeiro/RJ City Tower Rio de Janeiro/RJ Corporate Plaza São Paulo/SP C.E. Tietê (antigo Ericsson) São Paulo/SP EZ Towers - Torre A São Paulo/SP Generali Rio de Janeiro/RJ GlobalTech Campinas/SP Itaim Center São Paulo/SP Jardim Europa São Paulo/SP João Úrsulo Rio de Janeiro/RJ Latitude* Rio de Janeiro/RJ 0 Morumbi Park São Paulo/SP Passeio Rio de Janeiro/RJ Pasteur 110 Rio de Janeiro/RJ Souza Cruz Rio de Janeiro/RJ SPOP II São Paulo/SP SPOP X São Paulo/SP Sub-total Office * Imóvel composto de salas comerciais destinados a venda. 17

19 PORTFÓLIO DE IMÓVEIS CENTROS DE CONVENIÊNCIA Propriedade Cidade/Estado ABL Própria (m 2 ) Araraquara Av. 36 Araraquara / SP Atibaia - Lago Atibaia/SP Campinas - Taquaral Campinas/SP Cotia José Giorgi Cotia / SP Cotia - São Camilo Cotia/SP Diadema - Centro Diadema/SP Embu das Artes - Elias Yazbek Embu das Artes/SP Guaratinguetá - Pedregulho Guaratinguetá/SP Hortolândia - Olívio Franceschini Hortolândia/SP Indaiatuba - Pq. Ecológico Indaiatuba/SP Itapetininga Vl. Rio Branco Itapetininga / SP Itatiba - Centro Itatiba/SP Jacareí - Centro Jacareí/SP Jacareí - Villa Branca Jacareí/SP Jaguariúna - Centro Jaguariúna/SP Macaé - Glória Macaé/RJ Paulínia - Jd. América Paulinia/SP Pindamonhangaba - Centro Pindamonhangaba/SP Rio de Janeiro - Cidade Nova Rio de Janeiro/RJ Santo André - Pirelli Santo André/SP São José dos Campos Urbanova São José dos Campos / SP São João de Meriti - Vilar dos Teles São João de Meriti/RJ São Paulo - Chácara Santo Antônio 1 São Paulo/SP 438 São Paulo - Chácara Santo Antônio 2 São Paulo/SP 555 São Paulo - Ellis Maas São Paulo/SP São Paulo - Verbo Divino São Paulo/SP Sorocaba - Horto Florestal Sorocaba/SP Sorocaba - Pannunzio Sorocaba/SP Sumaré - Villa Flora Sumaré/SP Taubaté - Padre Fisher Taubaté/SP Vinhedo - Benedito Storani Vinhedo/SP Centros pré operacionais e terrenos 26 Sub-total Centros de Conveniência

20 PERFIL DO PORTFÓLIO Segmento Quantidade ABL Própria (m 2 ) Valor Mercado 2 (R$ mil) Office Centros de Conveniência Total Portfólio (# de imóveis) Composição da ABL (% ABL) Office 25 Centros de Conveniência 57 Office 83% Centros de Conveniência 17% Composição Valor de Mercado (% valor mercado) Localização do Portfólio (% valor mercado) Office 88% Centros de Conveniência 12% São Paulo 56% Rio de Janeiro 44% 28% Perfil dos Clientes (% da receita recorrente) 13% 10% 10% 6% 6% 5% 5% 4% 4% 9% 2 Calculado pela CBRE em avaliação realizada em Set/17 19

21 TABELA DE EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS Empréstimos e Financiamentos Vencimento Prazo (anos) Saldo (R$ mil) Indexador Cupom (% a.a.) Aquisição - Centro Empresarial Botafogo 24-nov-22 4, CDI 1,80% Aquisição - Rio Negro 22-nov-20 2, TR 10,00% Aquisição - SPOP II e X 5-dez-21 3, IGPM 10,40% Aquisição - BST 16-ago-22 4, TR 9,70% Aquisição - Corporate Plaza 28-ago-22 4, TR 9,70% Aquisição - Pasteur set-22 4, TR 9,70% Aquisição - Eldorado 14-nov-22 4, TR 9,90% Aquisição - Eldorado 23-nov-22 4, TR 9,95% Aquisição - Centro Empresarial Guaíba 27-fev-23 5, TR 10,00% Aquisição - Visconde de Ouro Preto 27-fev-23 5, TR 9,90% Aquisição - Antonio Carlos 27-fev-23 5, TR 10,00% Aquisição - Ciatec II 18-set-23 5, TR 10,20% Aquisição - Arcos da Lapa 11-dez-19 1, TR 9,70% Aquisição - BFC 5-mar-22 4, TR 10,00% Aquisição - CASA 17-out-22 4, TR 10,25% Aquisição - Sul America 4-jun-25 7, TR 9,70% Aquisição - CA Cidade Nova 7-out-26 8, TR 9,70% Aquisição - CE Urca 25-abr-25 7, TR 9,70% Aquisição Imóveis Varejo de Conveniência 28-ago-20 2, IPCA 6,10% Aquisição Imóveis Varejo de Conveniência 28-ago-24 6, IPCA 6,50% Aquisição Imóveis Varejo de Conveniência 28-ago-24 6, IPCA 6,30% Aquisição - Cidade Nova 15-fev-24 6, TR 9,81% Retrofit - Jardim Europa 28-jun-23 5, TR 9,25% Retrofit - Cadelaria 25-mar-24 6, TR 9,35% Retrofit e desenvolvimento - Torre A EZ Towers 5-set-24 6, TR 9,80% Desenvolvimento Imóveis Varejo Conveniência 5-set-24 6, TR 9,80% Desenvolvimento Imóveis Varejo Conveniência 6-dez-27 9, TR 9,80% Aquisição - Souza Cruz 5-jan-27 9, TR 9,80% Aquisição - Torre A Ez Towers 15-jul-30 12, TR 8,90% Investimentos no portfolio 16-dez-23 6, IPCA 5,47% Total

22 EBITDA INSTRUÇÃO CVM 527/12 A metodologia determinada pela Instrução CVM 527/12 considera os resultados com a venda de imóveis. R$ milhões 4T17 4T16 % % Lucro Líquido 102,5 6,3 1527,0% 119,2 76,2 56,4% Impostos (IR e CSLL) 13,5 5,7 136,8% 39,9 56,5-29,4% Resultado Financeiro 32,3 40,6-20,4% 138,9 165,3-16,0% Depreciação 10,5 10,3 1,9% 42,2 43,7-3,4% EBITDA 158,8 62,9 152,5% 340,2 341,7-0,4% Margem EBITDA 51,9% 82,0% -30,1 p.p. 61,6% 75,9% -14,3 p.p. GLOSSÁRIO ABL Cap rate EBITDA Área Bruta Locável Receita bruta de um imóvel com locações nos próximos 12 meses, considerando os atuais valores nos contratos de locação e sem qualquer reajuste, dividido pelo valor do imóvel. Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, equivalência patrimonial, imposto de renda e contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras Companhias. FFO (Funds from Operations) Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extraordinários contabilizados no período, se houver. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras Companhias. NOI (Net Operating Income) NAV (Net Asset Value) Receita bruta com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. O NOI por nós calculado pode não ser comparável ao NOI calculado por outras Companhias. Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias. RELAÇÕES COM INVESTIDORES Fabio Itikawa Diretor Financeiro e DRI Fabiana Lawant Gerente de RI Tel.: ri@scsa.com.br 21