Apresentação Institucional. Abril/2019

Transcrição

1 Apresentação Institucional Abril/2019

2 MODELO DE NEGÓCIO

3 Estratégia de investimento 2 Classes de Ativos 2 Geografias Edifícios Corporativos São Paulo Centros de Conveniência Rio de Janeiro São Carlos 3

4 Perfil do portfólio Base: Dez/18 Edifícios Corporativos Centros de Conveniência Total Número de imóveis 24 52¹ 76 ABL % ² 17% % Valor de mercado (R$ milhões) % % % Notas: (1) 32 centros inaugurados, 5 centros em fase pré-operacional e 15 terrenos para desenvolvimento; (2) Considera apenas a ABL dos centros inaugurados. São Carlos 4

5 Office: Investimento em ativos com alto potencial de valorização Fluxo de geração de valor: 3. VENDA 1. AQUISIÇÃO AQUISIÇÃO: Investir em projetos com potencial de apreciação GESTÃO ATIVA: Agregar valor ao imóvel via retrofit, redução da vacância e reposicionamento 2. GESTÃO ATIVA VENDA: Vender ativos consolidados Empreendimento Aquisição Venda Retorno Ativo Cidade ABL Data Centro Empresarial do Aço Valor da transação (R$ milhões) Data Valor da transação (R$ milhões) Múltiplo do capital investido TIR Real São Paulo Fev/12 192,0 Set/17 296,0 3,1x 15,3% Mykonos São Paulo Ago/07 14,2 Mai/17 41,3 8,4x 14,3% Top Center São Paulo Nov/04 63,4 Jul/16 152,6 381,5x 59,3% Brazilian Financial Center São Paulo Mar/10 107,7 Set/13 250,0 5,6x 34,3% São Carlos 5

6 Portfólio localizado nas melhores regiões de São Paulo Jardim Europa Corporate Plaza CA Santo Amaro 2 8 Itaim Center SPOP II e X CE Tietê 3 6 EZ Towers Torre A Brasilprev São Carlos 6

7 Portfólio localizado nas melhores regiões do Rio de Janeiro CA Cidade Nova CE Região Portuária CE Botafogo 2 CE Arcos da Lapa 7 Latitude Visconde Ouro Preto Souza Cruz Generali CE Urca CE Candelária 62 Passeio Pasteur João Ursulo City Tower São Carlos 7

8 Pioneirismo em sustentabilidade na América Latina O 1º certificado LEED Core & Shell Platinum da América Latina foi concedido ao Eldorado Business Tower, empreendimento coincorporado pela São Carlos e concluído em 2007 Em 2018, novamente, o 1º certificado LEED O+M Platinum concedido a um edifício corporativo multiusuário na América Latina foi obtido pela São Carlos para o EZ Towers Torre A O certificado LEED O+M (Operation & Maintenance) na categoria Platinum é concedido apenas aos edifícios que alcançam altíssima eficiência na utilização de recursos, através da implementação de boas práticas de operação e investimentos em tecnologia São Carlos 8

9 Gestão ativa: retrofit do Centro Empresarial Botafogo O Centro Empresarial Botafogo CEB teve suas áreas comuns e seus elevadores inteiramente renovados em 2018, trazendo modernidade a este tradicional endereço corporativo da orla carioca O Centro de Convenções do CEB também foi totalmente modernizado e conta com 4 salas de reuniões interligáveis e um auditório com capacidade para 104 pessoas São Carlos 9

10 Gestão ativa: retrofit do Centro Administrativo Santo Amaro O Centro Administrativo Santo Amaro CASA, localizado no eixo da Chucri Zaidan, terá suas áreas comuns inteiramente modernizadas em 2018, aumentando o conforto e oferecendo uma ampla gama de serviços, como um novo foodtruck hall e um novo bicicletário, aos seus ocupantes São Carlos 10

11 Best Center: atuação em toda a cadeia de valor PROSPECÇÃO E AQUISIÇÃO DE TERRENOS Presença nas principais cidades dos Estados de SP e RJ, com potencial de expansão para todo o Brasil. DESENVOLVIMENTO DOS CENTROS Centros térreos, modelo open mall, com grande visibilidade e estacionamento gratuito. LOCAÇÃO Mix de locatários equilibrado com foco em alimentação e serviços. OPERAÇÃO Baixo custo de operação. PROPÓSITO: Ser a melhor solução em centros de conveniência do Brasil. São Carlos 11

12 Presença geográfica: consolidação do mercado de São Paulo # centros ABL (1.000 m²) Centros operacionais¹ Terrenos para desenvolvimento Total ~101E REGIÃO DA CASTELO 06 centros operacionais¹ 05 terrenos ABL: 23,5k m² São José do Rio Preto SAO PAULO Franca Ribeirão Preto Araraquara REGIÃO METROPOLITANA DE CAMPINAS II 04 centros operacionais¹ 06 terrenos ABL: 15,7k m² REGIÃO METROPOLITANA DE CAMPINAS I 11 centros operacionais¹ 03 terrenos ABL: 31,3k m² Bauru RIO DE JANEIRO Campinas Macaé Taubaté REGIÃO GRANDE SÃO PAULO Sorocaba São José dos Campos RIO DE JANEIRO 09 centros operacionais¹ 01 terrenos ABL: 17,2k m² São Paulo VALE DO PARAÍBA 02 centros operacionais¹ 00 terrenos ABL: 5,2k m² 05 centros operacionais¹ 00 terrenos ABL: 8,3k m² Nota: (1) Inclui centros inaugurados e centros em fase pré-operacional São Carlos 12

13 Case Best Center Campinas Chácara Primavera 100% locado em 9 meses de comercialização Taxa de ocupação: 100% Início da comercialização: fev/18 ABL: m² Vagas: 46 Área do terreno: m² Área de abrangência: mil pessoas Público predominante: A/B Açaí São Carlos 13

14 DIFERENCIAIS

15 Diferenciais da São Carlos Cultura de dono Expertise no negócio Posição sólida de capital São Carlos 15

16 Cultura de dono Alinhamento de interesses e visão de longo prazo 1 Desenvolvimento de gente 2 Metas alinhadas para todos os colaboradores 3 Política de incentivos de longo prazo 4 Grupo de controle desde a criação da Companhia São Carlos 16

17 Expertise no negócio Management com larga experiência no setor COMPRA Seletividade e agilidade R$ 1,8 bi em aquisições nos últimos 10 anos 19 transações concluídas nos últimos 10 anos, totalizando aproximadamente 250 mil m² de ABL GESTÃO ATIVA Retrofits, controle de custos e plataforma comercial Equipe técnica altamente qualificada Eficiência na gestão dos empreendimentos com otimização do custo de condomínio Pioneiro em certificações LEED Comprovada diferenciação comercial, com taxas de vacância consistentemente abaixo das médias de mercado VENDA Sustentação do valor Solidez da estrutura de capital permite escolher o melhor timing para a desmobilização dos ativos R$ 2,2 bi em desmobilizações nos últimos 10 anos São Carlos 17

18 Posição sólida de capital Perfil de endividamento conservador R$ milhões Dez/18 Dívida bruta 1.238,4 Disponibilidades e aplicações financeiras 271,7 Contas a receber com a venda de imóveis 2,5 Contas a pagar com a compra de imóveis 12,0 Dívida líquida 976,2 Dívida Líquida/EBITDA recorrente 5,4 Dívida Líquida/Valor do Portfólio 23,5% Custo Médio Nominal 9,5% Dívida por Indexador (Dez/2018) TR 85% IGP-M 1% IPCA 12% CDI 2% Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) Dez/18 194,5 213,3 Prazo médio: 8,0 anos 108,6 124,7 135,2 94,2 73,3 70,8 62,7 58,1 63,4 39, São Carlos 18

19 REALIZAÇÕES

20 Principais destaques VALORIZAÇÃO E GESTÃO ATIVA DO PORTFÓLIO PERFORMANCE COM RENTABILIDADE ELEVADA NAV por ação atinge R$ 56,7, um aumento de 5,6% em relação a 2017 Valor do portfólio em dezembro totaliza R$ 4,1 bilhões Reciclagem de ativos, com venda de 1 terreno adjacente ao C.E. Tietê por R$ 42,0 milhões e aquisição de 2 andares do C.E. Visconde de Ouro Preto por R$ 12,5 milhões Taxas de vacância física e financeira estáveis em 12,5%, com 30 mil m² em novos contratos de locação no ano FFO alcança R$ 44,0 milhões no ano, com margem de 19,2% Receita bruta recorrente com locações cresce 5,5% em comparação com o 4T17 na mesma base de ativos, atingindo R$ 62,9 milhões EBITDA recorrente no ano totaliza R$ 168,4 milhões, com margem de 73,5% Redução de alavancagem impulsiona margem FFO de 19,2%, atingindo R$ 44 milhões no ano ESTRUTURA DE CAPITAL SÓLIDA Redução do endividamento de 5,9x para 5,4x (Dívida Líquida sobre EBITDA) Índice de endividamento de 23,5% do valor do portfólio (LTV) ou 5,4x EBITDA recorrente anualizado Pré-pagamento de R$ 183,6 milhões em financiamentos em 2018 R$ 24,8 milhões destinados à recompra de ações São Carlos 20

21 Alienação de terreno no C.E. Tietê Em Dez/18 foi concluída a venda de um terreno com m² adjacente ao C.E. Tietê por R$ 42,0 milhões. Na data da venda foi recebido o montante de R$ 14,0 milhões e o saldo remanescente será recebido até Mai/19, corrigido pelo IPCA. Adicionalmente, em Fev/19, foi realizada a venda de outro terreno de m² no empreendimento por R$ 29,7 milhões. O montante de R$ 10,0 milhões foi recebido na mesma data e o saldo remanescente será pago até Mai/19, também corrigido pelo IPCA. Após as vendas dos terrenos, o empreendimento C.E. Tietê é composto por uma torre de escritórios com 6 pavimentos, m² de ABL e m² de terreno. São Carlos 21

22 Atividade comercial Taxa de vacância física São Carlos vs. mercado 30% 25% 20% 15% 27,1% 18,7% 12,5% 10% 5% 0% Dez/18 Mercado RJ Mercado SP São Carlos Fonte: Mercado RJ e SP: CBRE Vacância São Carlos = ABL vaga/abl total (excl. imóveis não operacionais) São Carlos 22

23 Desempenho: Rentabilidade operacional elevada Receita Bruta Recorrente (R$ milhões) Vendas de Ativos (R$ milhões) 417,6 284,7 319,1 306,3 282,3 242,5 104,9 110,8 172,8 150,7 Cresc. mesma base: % +9% +5% -6% +4% FFO Recorrente (R$ milhões) Lucro Líquido (R$ milhões) 163,1 128,5 80,8 44,2 42,7 44,0 120,9 76,2 119,2 15,7 Margem % 27% 15% 16% 19% São Carlos 23

24 Desalavancagem R$ milhões Dez/17 Dez/18 Dívida Líquida/Valor do Portfólio LTV (%) Dívida bruta 1.498, ,4 Disponibilidades e aplicações financeiras 350,4 271,7 Contas a receber com a venda de imóveis 75,3 2,5 Contas a pagar com a compra de imóveis - 12,0 Dívida líquida 1.072,3 976,2 26% Dez/17 24% Dez/18 EBITDA Recorrente Anualizado 180,7 178,2 Dívida Líquida/EBITDA - (x) Valor de Avaliação do Portfólio 4.103, ,6 Prazo Médio (anos) 8,4 8,0 Custo Nominal da Dívida (% a.a.) 10,0% 9,5% 5,9 5,4 Pré-pagamento de R$ 183,6 milhões em dívidas de curto prazo Dez/17 Dez/18 São Carlos 24

25 Rentabilidade R$ milhões Δ% Receita Líquida 266,7 229,1-14,1% Margem EBITDA 75,7% 73,5% Despesas G&A -70,4-61,2-13,1% Outras Rec. Operacionais 5,5 0,5-90,9% EBITDA Recorrente 201,8 168,4-16,6% Margem EBITDA 75,7% 73,5% -2,2 p.p. Equivalência Patrimonial -3,3-2,2-33,3% Resultado Financeiro -138,2-108,5-21,5% IR/CSLL -16,7-12,3-26,3% Acionistas não controladores -0,9-1,4 55,6% Margem FFO 19,2% 16,0% FFO Recorrente 42,7 44,0 3,0% Margem FFO 16,0% 19,2% 3,2 p.p São Carlos 25

26 CRIAÇÃO DE VALOR

27 Retorno elevado aos acionistas NAV (net asset value) Total Accounting Return R$ milhões Dez/18 Dez/17 % CAGR = 13,0% a.a ( ) Valor do Portfólio¹ ,2% 33,7 Dívida Líquida ,0% 56,7 Net Asset Value (NAV) ,7% Quantidade de ações ex-tesouraria (milhões) 56,0 56,5-0,9% 18,9 4,1 23,0 NAV (R$/ação) 56,7 53,7 5,6% NAV/ação inicial ajustado Proventos por ação² NAV/ação inicial ajustado Valorização do NAV/ação NAV/ação final Nota: (1) Valor do portfólio de acordo com avaliação realizada pela consultoria CBRE em set/18; (2) Juros sobre capital próprio e dividendos distribuídos, corrigidos de acordo com IPCA no período. São Carlos 27

28 Valor implícito dos ativos por m² Valores em R$ milhões, exceto onde indicado Dez/18 Dez/17 % Valor de fechamento da ação (SCAR3) R$ 32,48 42,99-24,4% Quantidade de ações ex-tesouraria (milhões) 56,0 56,5-0,9% Market Cap ,1% Dívida Líquida ,0% Valor implícito dos ativos ,2% Valor implícito por m² dos ativos (R$ / m²) R$ 7.372,7 R$ 9.020,0-18,3% São Carlos 28

29 Drivers de crescimento Desalavancagem traz oportunidades em novas aquisições R$ milhões Dez/18 Dívida bruta 1.238,4 Office Aquisições oportunísticas Vendas de ativos consolidados Disponibilidades e aplicações financeiras 271,7 Contas a receber com a venda de imóveis 2,5 Contas a pagar com a compra de imóveis 12,0 Best Center Dívida líquida 976,2 Crescimento orgânico Maturação dos centros inaugurados Inauguração de novos centros Crescimento inorgânico Buying power estimado em R$ 500 milhões Aquisições oportunísticas LTV 23,5% Sale & leaseback Gestão da dívida São Carlos 29

30 OBRIGADO Relações com Investidores Telefone: (11)