Teleconferência de Resultados 4T18 & 2018

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1 Teleconferência de Resultados 4T18 & 2018

2 1 Destaques & Portfólio

3 Destaques do 4T18 e 2018 BR Properties atinge recorde histórico de novas locações, com 118 mil m² de ABL comercializados em 2018 A BR Properties registrou em 2018 receita líquida de R$421,3 milhões, correspondendo a uma redução de 2% em relação a A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$316,6 milhões no ano, resultando em uma redução de 4% em relação a 2017 e margem de 75%, uma das mais altas do setor. Esse resultado é explicado pelo efeito das vendas de ativos (Ed. Henrique Schaumann e Ed Celebration) e pela devolução, em 2018, de m² de ABL no Complexo Ventura por parte da Petrobrás. O resultado financeiro (despesa) ajustado em 2018 foi de R$267,5 milhões, representando um aumento de 3% em relação ao ano anterior. É importante relembrar que as despesas financeiras foram impactadas negativamente pela alta nos índices de inflação (IGP-M), refletindo as paralisações no setor de transportes de cargas que afetou o abastecimento no país no final de maio, além da forte desvalorização cambial no período. Em decorrência, principalmente, dos efeitos não caixa na contabilização da variação cambial sobre o Bônus Perpétuo denominado em dólares e do ganho na valorização das propriedades para investimento, a BR Properties registrou um lucro líquido de R$13,7 milhões no ano. Desconsiderando os efeitos não caixa e não recorrentes do ano, a Companhia apresentou um Lucro Líquido Ajustado (FFO) de R$40,7 milhões, com margem de 10%, também impactado pelo efeito pontual da inflação mencionado acima. A BR Properties fechou o ano com uma dívida líquida de R$2.565,7 milhões e uma posição de caixa de R$1.523,8 milhões. O custo médio efetivo da dívida em 2018 foi de 9,7%. No 4T18, foi emitida a 11ª Emissão de Debêntures, da espécie quirografária, no valor de R$240,0 milhões, com prazo de vencimento de 5 anos e custo anual de 101% do CDI. Os recursos serão destinados às obras de retrofit e desenvolvimentos de ativos no portfólio da Companhia. 3

4 Destaques do 4T18 e 2018 Ainda no trimestre, e dentro das iniciativas visando melhor gestão de seus passivos, foi realizada a 12ª Emissão de Debêntures, com garantia real, no valor de R$500,0 milhões, com prazo de vencimento de 7 anos e custo anual de CDI + 1,7%. Os recursos captados foram utilizados no resgate antecipado total dos títulos de dívida perpétuos (Perpetual Notes) no montante de US$185,0 milhões (R$726,2 milhões), ocorrido em janeiro de Durante o 4T18, foi registrado um volume expressivo de novas locações no total de m², não ocorrendo nenhuma devolução de área. Vale ressaltar que, do total locado no trimestre, m² foram no Ed. Passeio Corporate. Ao longo de 2018, a BR Properties comercializou m² de ABL em novas locações, atingindo volume recorde na história da Companhia, e reduzindo sua vacância em aproximadamente 6 pontos percentuais no período, ainda que sob o efeito negativo da devolução de m² de ABL no Complexo Ventura por parte da Petrobrás. O portfólio da BR Properties fechou o ano com taxas de vacância financeira e física consolidadas de 19,5% e 24,6%, respectivamente. A Companhia celebrou, sob condições resolutivas, documento visando à venda do imóvel comercial denominado Edifício Paulista, localizado na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, pelo preço total de R$405,0 milhões. A alienação faz parte da estratégia da Companhia de reciclar parte de seu portfólio, representando ainda mais um importante passo no processo de otimização de sua estrutura de capital. Eventos Subsequentes Como já mencionado anteriormente, em janeiro de 2019, a Companhia realizou o resgate antecipado total dos títulos de dívida perpétuos (Perpetual Notes) no montante de US$185,0 milhões (R$726,2 milhões). Em continuidade ao processo de reciclagem do portfólio, a BR Properties celebrou, em janeiro, sob condições resolutivas, documentos visando a venda dos seguintes imóveis comerciais: (i) Edifício Alphaville, localizado na Cidade de Barueri, Estado de São Paulo, (ii) Edifício Águas Claras, localizado na Cidade de Nova Lima, Estado de Minas Gerais e (iii) Edifício Barra da Tijuca, localizado na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro. O valor total da transação é de R$395,0 milhões. 4

5 Atuação em 2018 Locações Gestão de Passivos M&A Recorde Histórico de novas locações: 118 mil m² 62% das locações do ano concentradas na cidade do Rio de Janeiro Representatividade de ⅓ do Market Share da absorção do Rio de Janeiro Locação de 82% do Passeio Corporate (RJ) Pré-locação para WeWork de 100% do Ed. Centenário (SP), ainda em retrofit Redução da Vacância em 6 pontos percentuais em 2018 Captação de + R$ 1 bilhão em novas dívidas em 2018, com Custo Médio de 7,7% a.a. Renegociação das dívidas em TR, reduzindo o Custo Médio em 170 bps Alongamento do perfil da dívida Pré-pagamento de Dívidas mais caras: R$ ,8% Recompra do Bônus Perpétuo: US$185 a.a. Reposicionamento no segmento de Galpões industriais e logísticos: Aquisição do Galpão Tucano Entrega do Galpão Araucária Aquisição de Terreno em Cajamar com ABL potencial de 134 mil m² Início do Retrofit no Complexo Centenário Plaza Reciclagem do Portfólio: Venda do Ed. Celebration por R$ 57 milhões Assinatura de CCVs para a venda de 4 ativos por R$ 800 milhões 5

6 Estudos de Caso Passeio Corporate 0% 21% Fev 17 Dez 17 Tipo Localização Escritório AAA Centro - Rio de Janeiro 22 meses Valor de Aquisição R$ 715,0 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Preço Médio de Aluguel R$ 85 Ocupação Atual 82% Cap Rate Atual 9,5% Cap Rate (0% Vacância) 11,6% 67% Jul 18 82% Dez 18 6

7 Estudos de Caso Complexo Centenário Plaza Tipo Localização Valor de Aquisição Valor do Retrofit Escritório AAA Marginal - São Paulo R$ 439,6 milhões R$ 72,0 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Preço Médio de Aluguel R$ 90 Ocupação Atual 73% Cap Rate Atual 8,3% Cap Rate (0% Vacância) 11,4% 7

8 Portfólio Valor de Mercado do Portfólio T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 Composição do Portfólio (Valor) Composição do Portfólio (ABL) 3% 30% 28% 40% 67% 32% Escritório AAA Escritório Industrial Escritório AAA Escritório Industrial 8

9 2 Destaques Financeiros

10 Receita Líquida Receita Líquida (R$ mil) Composição da Receita 2018 (2%) 2% 4% (9%) % 4T17 4T Escritórios Industrial Serviços 10

11 Despesas Gerais e Administrativas SG&A (R$ mil) 17% 20% 14% 14% (1%) % T17 4T % Receita Líquida Conta Despesas Gerais e Administrativas 4T18 4T17 var % var % (12) SG&A (12.456) (22.227) -44% (92.410) ( ) -34% (13) Despesas Operacionais (4.153) -420% (3.596) (32.798) -89% (14) Impostos e Tributos (5.615) % (28.532) -107% (15) Despesas com Pessoal (3.898) (6.777) -42% (23.890) (24.601) -3% (16) Honorários da Administração (1.181) (1.146) 3% (4.651) (5.179) -10% (17) Provisão de ILP / Stock Option (1.552) % (6.313) (6.066) 4% (18) Despesas de Vacância (13.504) (11.664) 16% (56.081) (43.489) 29% SG&A Ajustado (19.037) (17.505) 9% (59.388) (59.806) -1% (18) (+) Despesas de Vacância % % (17) (+) Provisão de ILP / Stock Option (783) -298% % (14) (+) Impostos e Tributos (730) -869% (2.121) % (13) (+) Despesas Advocatícias com Arbitragem - - n/a n/a (13) (+) Outras Receitas/Despesas Não-Recorrentes - (5.429) n/a n/a (13) (-) Reversão de Provisão (Contingência One Properties) (27.252) - n/a (27.252) - n/a Percentual: SG&A Ajustado / Receita Líquida 20% 17% 3 p.p. 14% 14% 0 p.p. 11

12 EBITDA EBITDA Ajustado (R$ mil) 73% 69% 77% 75% (4%) (14%) T17 4T Margem EBITDA Ajustado Conta Composição do EBITDA Ajustado 4T18 4T17 var % var % (30) Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício % % (27) (+) Impostos Diferidos % (26.767) -658% (26) (+) Provisão para IR e CSLL % % (24) (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. ( ) ( ) 72% ( ) ( ) 72% (23) (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento - - n/a (1.554) (62.523) -98% (22) (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (426) -2198% (18.695) -148% (19) (+) Resultado Financeiro % % (17) (+) Provisão de ILP / Stock Option (783) -298% % (14) (+) PIS/Cofins sobre Venda de Ativos - Galpão SBC - (Não-Recorrentes) - - n/a n/a (14) (+) ITBI na Incorporação One Properties (Não-Recorrentes) - - n/a n/a (14) (+) ITBI na Reestruturação Societária (Não-Recorrentes) n/a n/a (13) (+) Depreciação % % (13) (-) Reversão de Provisão (Contingência One Properties) (27.252) - n/a (27.252) - n/a (13) (+) Outras Receitas/Despesas Não-Recorrentes - (5.429) n/a n/a (31) EBITDA Ajustado % % (32) Margem EBITDA Ajustado 69% 73% -4 p.p. 75% 77% -2 p.p. 12

13 Resultado Financeiro Resultado Financeiro Ajustado (R$ mil) 3% % T17 4T Resultado Financeiro 4T18 4T17 var % var % Receitas Financeiras (265) % % Aplicações Financeiras % % Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (3.991) -341% % Variação Cambial - (16.851) n/a - - n/a Outros % % Atualização Monetária na Venda do Galpão SBC - - n/a n/a Atualização Monetária no Reembolso de Despesa (One Properties) n/a n/a Atualização Monetária dos Créditos Fiscais % % Despesas Financeiras (66.577) (87.481) -24% ( ) ( ) 13% Juros e Encargos Sobre Empréstimos (91.867) (77.427) 19% ( ) ( ) -5% Ganho AVJ com Repactuação da Dívida (1.970) - n/a n/a Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (469) -1048% (24) (1.397) -98% Variação Cambial (9.197) -359% ( ) (9.197) 1060% Outros (997) (388) 157% (4.421) (488) 806% Resultado Financeiro (37.580) (87.746) -57% ( ) ( ) 63% (-) Ganhos Não-caixa na Variação Cambial n/a - - n/a (+) Perdas Não-caixa na Variação Cambial (23.807) % % (-) Ganhos Não-caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (9.623) % (9.738) (3.982) 145% (+) Perdas Não-caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (4.449) % % (-) Atualização Monetária na Venda do Galpão SBC - - n/a - (49.503) n/a (-) Atualização Monetária no Reembolso de Despesa (One Properties) - (1.708) n/a - (1.708) n/a (-) Ganho AVJ com Repactuação da Dívida n/a (27.627) - n/a (+) Fee de Pré-Pagamento de Dívidas (Reestruturação Societária) n/a n/a (+) Despesa de Hedge (NDF - Recompra do Bônus Perpétuo) n/a n/a Resultado Financeiro Ajustado (61.648) (58.946) 5% ( ) ( ) 3% 13

14 Lucro Líquido Ajustado (FFO) Lucro (Prejuízo) Líquido (R$ mil) Lucro Líquido Ajustado (R$ mil) (95%) 18% 2% 19% 10% (51%) 38% (88%) T17 4T T17 4T Margem FFO Conta Composição do Lucro Líquido Ajustado (FFO) 4T18 4T17 var % var % (30) Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício % % (27) (+) Impostos Diferidos % (26.767) -658% (26) (+) Impostos de Renda sobre Vendas de Propriedades n/a n/a (24) (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. ( ) ( ) 72% ( ) ( ) 72% (23) (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento - - n/a (1.554) (62.523) -98% (22) (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (Não-Recorrentes) (426) -2198% (18.695) -148% (19) (+) Variação Cambial Não-Caixa (23.807) % % (19) (+) Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (14.072) % (9.714) (2.585) 276% (19) (-) Atualização Monetária (Não-Recorrentes) - (1.708) n/a - (51.211) n/a (19) (-) Ganho AVJ com Repactuação da Dívida n/a (27.627) - n/a (19) (+) Fee de Pré-Pagamento de Dívidas (Reestruturação Societária) n/a n/a (19) (+) Despesa de Hedge (NDF - Recompra do Bônus Perpétuo) n/a n/a (17) (+) Provisão de ILP / Stock Option (783) -298% % (14) (+) PIS/Cofins sobre Venda de Ativos - Galpão SBC - (Não-Recorrentes) - - n/a n/a (14) (+) ITBI na Incorporação One Properties (Não-Recorrentes) - - n/a n/a (14) (+) ITBI na Reestruturação Societária (Não-Recorrentes) n/a n/a (13) (+) Depreciação % % (13) (-) Reversão de Provisão (Contingência One Properties) (27.252) - n/a (27.252) - n/a (13) (+) Outras Receitas/Despesas Não-Recorrentes - (5.429) n/a n/a (33) Lucro Líquido Ajustado (FFO) % % (34) Margem Lucro Líquido Ajustado (Margem FFO) 2% 18% -16 p.p. 10% 19% -9 p.p. 14

15 Endividamento Endividamento 4T18 3T18 var % Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo % Empréstimos e Financiamentos % Bônus Perpétuos % Derivativos - - n/a Obrigações por Aquisição de Imóvel % Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo % Empréstimos e Financiamentos % Bônus Perpétuos n/a Obrigações por Aquisição de Imóvel % Dívida Bruta % Caixa e Equivalentes de Caixa % Dívida Líquida % Valor do Portfólio Imobiliário % Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) 51% 44% 7 p.p. Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) 32% 32% 0 p.p. Dívida Líquida/ EBITDA 8,1x 7,7x 5% EBITDA Ajustado / Resultado (Despesa) Financeiro Ajustado¹ 1,2x 1,2x -5% Duration (anos) 3,6 3,6-1% Dívida Quirografária / Dívida Total 39% 40% -1 p.p. ¹ Considerando Resultado (Despesa) Financeiro Ajustado e EBITDA Ajustado (Últimos 12 meses) Pró Forma Endividamento Pró Forma 2018 Aumento de Caixa (Venda de Ativos) Redução de EBITDA 2018 (Ativos Vendidos) Dívida Líquida 4T Dívida Líquida Pró Forma Valor do Portfólio Pró Forma Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value Pró Forma) 24% EBITDA Ajustado EBITDA Ajustado 2018 (Pró Forma)¹ Dívida Líquida/ EBITDA (Pró Forma) 6,8x ¹ EBITDA Ajustado (Últimos 12 meses) deduzido as receitas e despesas incorridas em 2018 relacionadas as propridades vendidas 15

16 Endividamento Cronograma de Amortização (R$ milhões) 726 ¹ Dívida Líquida / EBITDA Ajustado (x) vs Dívida Líquida ,4x 4,8x 5,0x 5,6x 6,5x 7,3x 8,1x 6,9x 6,8x 7,1x 7,6x 7,7x 8,1x T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 ¹ Recompra do Bônus Perpétuo Cobertura de Juros (x) LTV: Bruto e Líquido (%) 52% 46% 44% 45% 46% 54% 53% 42% 43% 43% 44% 44% 51% 1,2x 1,3x 1,4x 1,3x 1,4x 1,4x 1,3x 1,4x 1,3x 1,4x 1,3x 1,2x 1,2x 34% 29% 29% 29% 33% 37% 39% 30% 29% 30% 32% 32% 32% 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 EBITDA / Resultado (Despesa) Financeiro Ajustado LTV Bruto LTV Líquido 16

17 3 Destaques Operacionais

18 Contratos de Locação Aluguel / m² / Mês Mesmas Propriedades Aluguel / m² / Mês - Mesmas Propriedades * 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 4T18 x 3T18 Escritório 2,0% 0,1% 1,8% 3,6% -0,3% -4,4% -5,5% -5,1% -2,8% -1,8% -1,5% -0,3% -2,0% 0,4% 2,1% Industrial 4,6% 0,2% 0,2% 10,8% 10,6% 10,6% n/a n/a n/a n/a n/a n/a 0,3% 2,6% 0,8% Total 2,4% 0,1% 1,7% 3,9% 0,0% -4,0% -5,5% -5,1% -2,8% -1,8% -1,5% -0,3% -2,0% 0,4% 2,0% IPCA 9,5% 10,7% 9,4% 8,8% 8,5% 6,3% 4,6% 3,0% 2,5% 2,9% 2,7% 4,4% 4,5% 3,7% 0,4% IGP-M 8,4% 10,5% 11,6% 12,2% 10,7% 7,2% 4,9% -0,8% -1,4% -0,5% 0,2% 6,9% 10,0% 7,5% -0,7% Média Ponderada: IPCA¹ x IGP-M (~ 7% x 93%) 8,7% 10,6% 11,4% 11,9% 10,6% 7,1% 4,8% -0,6% -1,3% -0,4% 0,4% 6,7% 9,7% 7,3% -0,6% * Comparação entre: o aluguel médio da mesma propriedade no período atual vs o aluguel médio da mesma propriedade em igual período do ano passado * Considera somente o aluguel médio das áreas locadas de cada propriedade * Em termos nominais ¹ IPCA e Outros Duration dos Contratos de Locação Contratos Existentes Todos Contratos Contratos Built-to-Suit Prazo Médio Atual 6,6 anos 2,8 anos Cronograma de Vencimento (% Receita) Cronograma de Revisional (% Receita) 32% 0% 4% 14% 82% > % 12% 15% >

19 Vacância do Portfólio Evolução da Vacância Aquisição Passeio Corporate Aquisição Centenário Plaza e Galpão Imbuia Retrofit Centenário Plaza e Galpão Araucária Financeira Física 32,5% 32,6% 30,8% 30,2% 31,8% 31,3% 28,0% 22,6% 23,5% 22,9% 22,6% 22,0% 23,2% 23,3% 22,4% 24,6% 25,7% 19,8% 19,5% 19,3% 14,5% 11,8% 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 4T18 4T18¹ ¹ Inclui a locação do Ed Centenário (Retrofit) e a recém entrega do Galpão Araucária. 19

20 4 Mercado de Capitais

21 Mercado de Capitais Desempenho BRPR % 20% 10% 0% -10% -20% -30% Volume Financeiro Diário BR Properties Ibovespa % 0 dez-17 jan-18 mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 Performance da Ação (BRPR3) 4T18 4T17 var % var % Número total de ações % % Free Float (%) 29% 30% -1 p.p. 29% 30% -1 p.p. Preço da ação (média do período) 7,74 10,89-29% 8,69 9,79-11% Preço da ação (final do período) 8,20 10,60-23% 8,20 10,60-23% Market Cap final do período (R$ milhões) % % Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 10,53 6,38 65% 6,91 7,45-7% Volume de ações médio diário % % Número de negociações médio diário % % 21

22 Relações com Investidores Contatos do RI André Bergstein CFO e DRI Gabriel Barcelos Gerente de RI Marina Motta Analista de RI Fone: (55 11) ri@brpr.com.br Ticker: BRPR3 22