Reunião Pública 2018

Transcrição

1 Reunião Pública 2018

2 AGENDA 1ª Parte Abertura Vinícius Corrêa e Sá, Vice-Presidente da APIMEC-SP Palestra de José Luciano de Mattos Dias, Cientista Político Intervalo: 5 minutos 2ª Parte Vídeo Institucional Destaques da Companhia - Martín Jaco (CEO) Painel com os Diretores (Q&A) - Martín Jaco (CEO) e André Bergstein (CFO e IRO) Coquetel de Encerramento

3 Destaques

4 Destaques da Companhia (12 meses) Operacional Maior volume de locações na história da Companhia Caixa Econômica, Shell, PB-Log, Decolar.com, AES Tietê, Cervejaria Proibida mil m ² Aquisições Galpão Araucária, Setembro de 2017 Galpão Tucano, Março de 2018 Terreno Cajamar, Maio de 2018 R$167 milhões Vendas de Ativos Ed. Henrique Schaumann, Outubro de 2017 Ed. Celebration, Abril de 2018 R$141 milhões Retrofit Início das obras no Complexo Centenário Plaza Entrega 1T19 Financeiro Repactuação de Dívidas atreladas à TR Novas Emissões de Dívidas Economia de 170 bps R$650 milhões

5 Q&A

6 COMO ESTÁ A RECUPERAÇÃO DO MERCADO DE ESCRITÓRIOS EM SÃO PAULO?

7 Taxa de Vacância (%) Taxa Mercado de Vacância de (%) Escritórios SP Ciclo do Mercado - São Paulo O mercado de escritórios apresenta um comportamento cíclico típico, com períodos de expansão e contração, criando oportunidades de investimento altamente rentáveis São Paulo 25% Mercado dos Locatários Tenants Market Mercado dos Proprietários Landlord s Market Mercado dos Tenants Locatários Market Mercado dos Proprietários Landlord s Market Mercado dos Locatários Tenants Market Mercado dos Proprietários Landlord s Market Mercado dos Locatários Tenants Market 20% 15% 10% 5% 0% Fonte: CBRE

8 Mercado de Escritórios - São Paulo Nova Oferta (m²) ¹ Absorção Bruta (m²) ¹ M M18 Aluguel Médio / m² / Mês ¹ Taxa de Vacância (%) ¹ ,0% 21,0% ,0% ,0% 6,0% M18 1,0% M18 Fonte: CBRE 1 Exclui a Região de Alphaville (SP)

9 Mercado de Escritórios - São Paulo Novo Estoque Esperado - SP (m²) Média m² (70%) Média m² Fonte: CBRE e BRPR

10 Análise Ocupação - São Paulo Crise Cambial Occupied Area Vacancy Rate GDP Crise dos EUA (Subprimes) Impeachment Dilma Estoque ocupado (x 1000 m²) 25% 20% 15% 10% 15,2% Plano Real 12,2% Ciclo 1 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: 9,1% a.a. 10,1% 9,9% 9,1% 9,4% 9,1% Atentado 11/09 6,5% 8,8% Eleição Lula Crise de Energia 13,0% 14,7% 16,0% 16,7% 13,7% Ciclo 2 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: 1,6% a.a. Ciclo 3 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: 7,6% a.a. 9,9% 5,3% 7,3% 7,5% Ciclo 4 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: 2,4% a.a. 4,0% 8,4% 12,0% 13,9% 17,8% 21,2% 20,5% 21,2% % 0% 4,9% 5,8% 4,2% 2,2% 3,4% 0,3% 0,5% 4,4% 1,4% 3,1% 1,1% 5,8% 3,2% 4,0% 6,1% 5,1% -0,1% 4,9% 5,9% 1,9% 3,0% 0,5% 1,0% 0,3% % -3,8% -3,6% % Q 2018 Governo FHC ( ) Governo Lula ( ) Governo Dilma ( ) Média de Crescimento anual (PIB): 2,4% Média de Crescimento anual (PIB): 4,1% Média de Crescimento anual (PIB): 0,3% Média de crescimento anual (ocupação): 6,0% Média de crescimento anual (ocupação): 5,7% Média de crescimento anual (ocupação): 2,8% -

11 Propriedades AAA - São Paulo TNU JK - Torre B Centenário Plaza Das 21 propriedades em SP, as 3 principais representam 52% da receita total

12 JÁ ESTAMOS VENDO A MESMA RECUPERAÇÃO ACONTECER COM O MERCADO DO RIO DE JANEIRO?

13 Taxa de Vacância(%) Ciclo do Mercado - Rio de Janeiro Atualmente o mercado de escritórios apresenta alta taxa de vacância e desvalorização no valor das propriedades, proprício para Investimentos de alta rentabilidade RJ 25% Mercado dos Proprietários Mercado dos Proprietários Mercado dos Locatários 20% 15% 10% 5% 0% Fonte: CBRE

14 Mercado de Escritórios Rio de Janeiro Nova Oferta (m²)¹ Absorção Bruta (m²) ¹ M M18 Aluguel Médio / m² / Mês ¹ Taxa de Vacância (%) ¹ ,0% ,0% ,0% ,0% 70 6,0% M18 1,0% M18 Fonte: CBRE 1 Exclui a Região da Barra da Tijuca (RJ)

15 Mercado de Escritórios - Rio de Janeiro Novo Estoque Esperado - RJ (m²) Média m² (79%) Média m² Fonte: CBRE e BRPR

16 Análise Ocupação - Rio de Janeiro 30% 25% 20% Atentado 11/09 Ciclo 1 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: -0,1% a.a. Eleição Lula Crise de Energia Ciclo 2 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: 3,8% a.a. Área ocupada Taxa de vacância PIB Crise dos EUA (Subprimes) Ciclo 3 ( ) Média de crescimento de áreas ocupadas: 0,7% a.a. 18,3% Olimpíadas do RJ Impeachment Dilma 25,8% 27,8% 27,2% Estoque ocupado (x 1000 m²) % 13,7% 10% 5% 0% 5,0% 5,2% 4,4% 1,4% 7,8% 3,1% 9,5% 1,1% 7,9% 5,8% 8,7% 3,2% 8,0% 4,0% 6,4% 6,1% 4,6% 5,1% 3,7% -0,1% 7,5% 2,0% 4,1% 4,1% 4,0% 1,9% 8,5% 3,0% 0,5% 1,0% 0,3% % -3,8% -3,6% % Q Governo Lula ( ) Média de Crescimento anual (PIB): 4,1% Média de crescimento anual (ocupação): 3,0% Governo Dilma ( ) Média de Crescimento anual (PIB): 0,3% Média de crescimento anual (ocupação): 2,1%

17 Propriedades AAA - Rio de Janeiro Manchete Passeio Corporate Torres Ventura Das 14 propriedades no RJ, as 3 principais representam 81% da receita total

18 COMO A RECUPERAÇÃO DO MERCADO REFLETIU NO PORTFÓLIO DA BR PROPERTIES?

19 Locações 2018 Market Share vs Locações % 7% 4% 29% Absorção Estoque Absorção Estoque SP BRPR RJ BRPR Estoque Total SP¹ mil m² 100% ABL BRPR SP 268 mil m² 3% Absorção Bruta SP 6M18 Absorção Bruta BRPR 375 mil m² 100% 15 mil m² 4% Estoque Total RJ¹ mil m² 100% ABL BRPR RJ 270 mil m² 7% Absorção Bruta RJ 6M18 Absorção Bruta BRPR 188 mil m² 100% 54 mil m² 29% Fonte: CBRE 1 Escritórios A+, A e B

20 COMO A COMPANHIA ESTÁ ATUANDO NA GESTÃO DOS SEUS PASSIVOS?

21 Repactuação e Novas Emissões A Companhia realizou a repactuação de R$516,2 milhões de dívidas atreladas à TR, reduzindo o custo médio ponderado de TR + 11,38% a.a. para TR + 9,69% a.a (economia de 169 bps), e aumentando o seu duration em 0,7 anos. A repactuação gerou uma economia financeira de R$31,3 milhões. Empréstimos Modalidade Índice Cupom Pré Repac. Cupom Pós Repac. Saldo Repactuado Itaú Unibanco CCB TR 11,25% 9,90% Santander CCB TR 11,50% 9,50% Total Novas Emissões Empréstimos Modalidade Índice Custo Nominal¹ Prazo Vencimento Montante Banco do Brasil Debêntures - 8ª Emissão CDI 7,76% 48 meses 20/12/ Mercado de Capitais Debêntures - 9ª Emissão CDI 7,09% 60 meses 28/02/ Banco do Brasil Debêntures - 10ª Emissão CDI 7,76% 48 meses 30/08/ Total CDI 31/08/2018 6,39%

22 Endividamento Estrutura de Capital Conservadora Loan-to-Value Dívida Líquida / EBITDA Ajustado vs. Dívida Líquida 40% 37% 44% 41% 52% 34% 46% 44% 45% 46% 33% 29% 29% 29% 54% 53% 37% 39% 42% 43% 43% 44% 30% 29% 30% 32% ,2x 6,3x ,4x ,8x 5,0x ,6x ,3x 6,5x ,1x ,9x 6,8x ,1x ,6x 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 LTV Bruto LTV Líquido 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 Cobertura de Juros ¹ Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) ² Set * 1,3x 1,4x 1,2x 1,3x 1,4x 1,3x 1,4x 1,4x 1,3x 1,4x 1,3x 1,4x 1,3x * 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 EBITDA / Despesa Financeira Líquida Set EBITDA / Despesa Financeira Líquida (Últimos 12 meses) 2 Em anos (Considerando o Bônus Perpétuo Vencendo em 2050)

23 E O PERPÉTUO?

24 Bônus Perpétuo Bônus Perpétuo Saldo (US$) Cupom (US$) Hedge (Cupom) Data de Início $ % Swap do CDI 08/04/ % Data de Término Custo (R$) 07/04/ ,20% do CDI 79% Câmbio R$ 3,2963 US$ R$ Dívida Líquida / EBITDA Economia com o Hedge 7,6x (26%) Economia gerada pelo Hedge do Cupom no 2T8 5,3x T18 2T18 (Ex-Perpétuo) Despesa sem Hedge Despesa com Hedge

25 ESTUDO DE CASO: PASSEIO CORPORATE

26 Passeio Corporate FACHADA: Revestimento em pele de vidro Laminado Guardian semi-reflexivo. LOCALIZAÇÃO: Centro do Rio de Janeiro - Mobilidade Urbana, Infraestrutura e Entretenimento. ESCRITÓRIO: Pé direito de 2,50m; área de piso de escritório com previsão para piso elevado de 12 cm; carga de piso de 400kgf/m²; forro modular instalado; e sistema de Ar-Condicionado central. VAREJO: O projeto apresenta um mall/shopping de m² com acesso pelo pavimento térreo, com excelente integração entre lojas e os acessos das torres.

27 Passeio Corporate Passeio Corporate Ocupação 0% 16% 21% Fev 17 Jul 17 Dez 17 Movimento de Flight-to-quality Região com forte demanda e grandes barreiras de entrada 67% 7 meses 80% Tipo Localização Escritório AAA Centro - Rio de Janeiro/RJ Jul 18 Fev 19 E Data de Aquisição Dezembro de 2016 Valor de Aquisição R$ 715,0 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Preço de Aluguel Médio (R$/m²) Análise de Sensibilidade do Cap Rate R$ 85 R$ 90 R$ 95 R$ 100 R$ 110 Cap Rate (%) 11,6% 12,3% 13,0% 13,7% 15,0% Contrato de Locação - Caixa Econômica Federal Locatário Caixa Econômica Federal Edifício Passeio Corporate ABL Passeio ABL CEF Prazo 180 meses (15 anos) Geração EBITDA E ~ R$35 milhões Geração EBITDA E (%) ~ 11%

28 ESTUDO DE CASO: COMPLEXO CENTENÁRIO PLAZA

29 Complexo Centenário Plaza Complexo Centenário Plaza Localização VIVO Região consolidada e com limitação a novos desenvolvimentos Criação de valor através de retrofit Estação CPTM - Berrini LANDMARK TNU WTC CENU / HILTON TOWER BRIDGE Tipo Localização Escritório AAA Marginal São Paulo/SP Conexão Data de Aquisição Julho de 2017 Valor de Aquisição R$ 439,6 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ CAPEX Retrofit Estimado R$ 72,0 milhões Análise de Sensibilidade do Cap Rate Preço de Aluguel Médio (R$/m²) R$ 75 R$ 80 R$ 85 R$ 90 R$ 95 Cap Rate (%) 11,0% 11,8% 12,5% 13,2% 14,0%

30 Complexo Centenário Plaza Antes do Retrofit Complexo Centenário Plaza Antes do Retrofit

31 Projeto Centenário Plaza

32 Projeto Centenário Plaza

33 Projeto Centenário Plaza

34 Projeto Centenário Plaza

35 Projeto Centenário Plaza

36 COMO ESTÁ O REPOSICIONAMENTO NO MERCADO DE GALPÕES?

37 Galpões em Jarinú - SP Galpão Imbuia Galpão Araucária Galpão Tucano Reposicionamento no setor Infraestrutura State-of-the-Art Reposicionamento no setor Infraestrutura State-of-the-Art Reposicionamento no setor Cap Rate de aquisição (atual) de 9% Tipo Industrial Localização Cond. Gaia Terra - Jarinu/SP Data de Aquisição Julho de 2017 Valor de Aquisição R$ 49,4 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Tipo Industrial Localização Cond. Gaia Terra - Jarinu/SP Data de Aquisição Setembro de 2017 Valor de Aquisição R$ 32,0 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Tipo Industrial Localização Cond. Gaia Ar - Jarinu/SP Data de Aquisição Março de 2018 Valor de Aquisição R$ 71,0 milhões ABL Total (m²) Valor de Aquisição por m² R$ Análise de Sensibilidade do Cap Rate Análise de Sensibilidade do Cap Rate Análise de Cap Rate Preço de Aluguel Médio (R$/m²) R$ 19 R$ 20 R$ 21 R$ 22 R$ 23 Cap Rate (%) 10,6% 11,2% 11,7% 12,3% 12,8% Preço de Aluguel Médio (R$/m²) R$ 19 R$ 20 R$ 21 R$ 22 R$ 23 Cap Rate (%) 10,2% 10,8% 11,3% 11,8% 12,4% Ocupação Atual 75% Cap Rate Atual 9% Cap Rate Potencial (100% Ocupado) 12%

38 Galpão em Cajamar - SP Rodovia Anhanguera Terreno Cajamar Rodovia dos Bandeirantes Tipo Localização Industrial Cajamar - SP Data de Aquisição¹ Maio de 2018 Valor de Aquisição R$ 64,0 milhões Área Total (m²) ABL Potencial (m²) ¹ Assinatura do CCV

39 Galpão em Cajamar - SP

40 E A RECICLAGEM DE ATIVOS? 40

41 Reciclagem do Portfólio Oportunidades de Reciclagem Vendas Recentes Tipo Escritório ABL (m²) Valor de Venda Cap Rate de Venda R$ 84,0 milhões 7,0% Data de Venda Outubro de 2017 Tipo Escritório Venda de ativos que já alcançaram sua maturidade e potencial de criação de valor no seu ciclo dentro da Companhia Aproximadamente 20 imóveis que correspondem a R$1,5 bilhão (~20% do Valor Total do Portfólio) ABL (m²) Valor de Venda Cap Rate de Venda R$ 57,0 milhões 8,4% Data de Venda Abril de 2018

42 O QUE É TENANT EXPERIENCE?

43 Tenant Experience IMÓVEL Localização Especificações Técnicas Manutenção do Imóvel TENANT EXPERIENCE Serviços ao Locatário Gestão das Propriedades Rede BR Properties

44 Foco na Satisfação do Locatário Gestão e Serviços nas Propriedades Atenção ao Locatário TENANT EXPERIENCE Diferentes Soluções de Ocupação Sustentabilidade Rede BR Properties

45 Gestão e Serviços Gestão Ativa das Propriedades a fim de antecipar e atender necessidades dos locatários Grande variedade de Serviços disponíveis OPÇÕES DE ALIMENTAÇÃO DISPONÍVEIS NOS EDIFÍCIOS BICICLETÁRIOS COM VESTIÁRIOS BICICLETAS ELÉTRICAS PARA USO DOS LOCATÁRIOS CARREGADOR DE CARRO ELÉTRICO FACILIDADE DE ACESSO A TRANSPORTE PÚBLICO WI-FI DE ALTA VELOCIDADE NAS ÁREAS COMUNS Sustentabilidade LOCAÇÃO DE GUARDA-CHUVAS AUDITÓRIOS PAINEIS DE INFORMAÇÕES DAS PROPRIEDADES ACADEMIAS FEIRAS ORGÂNICAS SEMANAIS FESTIVAL DE FOOD TRUCK

46 Atenção ao Locatário Acompanhamento próximo dos Locatários para entender suas necessidades e antecipar demandas GERENTES DE PROPRIEDADES TREINADOS PARA ATENDER NECESSIDADES DOS LOCATÁRIOS IN LOCO SISTEMAS DE ACOMPANHAMENTO EM TEMPO REAL DE CADA CONTRATO CENTRAL PARA SOLICITAÇÃO DE SERVIÇOS E MANUTENÇÃO

47 Soluções de Ocupação Diferentes alternativas para atender às necessidades de ocupação específicas de cada locatário A B C LOCAÇÃO DE ESPAÇOS LOCAÇÃO DE ESPAÇOS COM FITTING OUT DESENVOLVIDO DE ACORDO COM NECESSIDADES DE CADA LOCATÁRIO LOCAÇÃO DE ESPAÇOS COM FITTING OUT E FACILITIES DE ÁREAS PRIVATIVAS

48 Sustentabilidade Responsabilidade Social e Ambiental desde a concepção à gestão dos espaços MEMBRO FUNDADOR DO GBC BRASIL E MEMBRO DO USGBC DIVERSAS PROPRIEDADES COM CERTIFICAÇÃO LEED 1ª EMPRESA DO BRASIL A OBTER A CERTIFICAÇÃO WELL PARCERIA COM A COOPERATIVA YOUGREEN PARA IMPLEMENTAÇÃO DE COLETA SELETIVA NOS EMPREENDIMENTOS BR PROPERTIES

49 Rede BR Properties Acesso à Rede de Locatários BR Properties e espaços compartilhados em propriedades do portfólio ESPAÇOS DE USO COMPARTILHADO MOBILIADOS E COM INTERNET DISPONÍVEIS PARA USO DOS LOCATÁRIOS UNIDADES EM DIFERENTES LOCALIDADES

50 LANÇAMENTO DO NOVO WEBSITE

51 Website BRPR

52