Apresentação da Companhia. Outubro/2007

Transcrição

1 Apresentação da Companhia Outubro/2007 ticker: SCAR3 1

2 Modelo de Negócios Portfólio e Mercado Destaques Financeiros Case e Indicadores Ação 2

3 Setor Imobiliário: Empresas Listadas Níveis 1, 2 e NM EXPLORAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS CONSTRUTORAS / INCORPORADORAS Escritórios CCP São Carlos Gafisa Cyrela Tecnisa JHSF Shoppings Iguatemi General Shopp BR Malls Multiplan Rossi Company Klabin Segall Brascan Residencial EZ Tec Inpar Agra MRV Outros Camargo Correa Des Imob Brasilagro Invest tur Rodobens PDG Realty CORRETORAS Even Lopes Abyara CR2 Fonte: São Carlos e website Bovespa 3

4 Empresa Cisão do grupo Lojas Americanas em Julho/1999 Adesão ao Novo Mercado e Oferta Pública de Ações em Dezembro/2006 (R$ 353 milhões na primária e R$ 128 milhões na secundária) Hoje os três maiores acionistas são Jorge Paulo Lehman, Carlos Alberto Sicupira e Marcel Hermann Telles, com cerca de 49% do capital Total de 25 funcionários 4

5 Modelo de Negócios: Dois Drivers de Valor Aumento da Renda de Aluguel Aquisição de um novo imóvel Locação de áreas vagas Redução de despesas condominiais Investimentos em melhorias Identificação de rendas acessórias Prospecção próativa no mercado Aquisição do controle da propriedade (>50%) Aquisição com dívida Spread positivo Valorização do Imóvel Queda nas taxas de juros no Brasil Aumento da demanda por imóveis comerciais Queda nos 'cap rates' 5

7 Mix do Portfolio: Total de 482 mil m 2 de ABL Edifícios de Escritório 52% m 2 Multiuso 20% m 2 CEB Centro Empresarial Botafogo (RJ) Shoppings 2% m 2 Centros de Distribuição 13% m 2 Lojas de Rua 13% m 2 OBS: em relação às Receitas Brutas 1S07 e ABL Top Center (SP) Shopping Osasco (SP) Centro de Distribuição Barueri (SP) Loja de Rua João Pessoa (PB) OBS: O imóvel não operacional Praça da Bandeira tem m 2 de ABL 7

8 Aquisições 2007: Total de 48 mil m 2 de ABL Eldorado Business Tower 5 andares em Julho/2007 ABL: m 2 São Paulo Temos 19 andares (do total de 33 andares) com m 2 de ABL Edifício Mykonos 7,5 andares em Julho/2007 ABL: m 2 São Paulo Temos 7,5 andares (do total de 15 andares) Borges Lagoa Adquirido em Abril/2007 ABL: m 2 São Paulo Business Space Tower Logistic Center ABL: m 2 ABL: m 2 Adquirido em Agosto/2007 São Paulo Corporate Plaza 13 andares em Agosto/2007 ABL: m 2 São Paulo Temos 13 andares (do total de 17 andares) 8 Carl Fischer Adquirido em Setembro/2007 ABL: m 2 Rio de Janeiro

9 15 Edifícios de Escritório e 2 Multiuso Cidade de São Paulo Cidade do Rio de Janeiro 9

10 Taxa de Vacância 15% 14,1% 10% 5% 3,2% 4,8% 5,2% 0,9% 0% jun/07 Shoppings 0,2% 0,3% 0,3% 0,3% 0,2% Centros de Distribuição 11,3% Lojas de Rua 1,0% 0,9% 2,0% Multiuso 3,5% 2,4% Edifícios de Escritório 1,3% 1,0% 0,5% Não Operacionais 0,7% 0,7% 0,6% 0,6% 0,5% Total 3,2% 14,1% 0,9% 4,8% 5,2% OBS: As taxas de vacância foram calculadas como proporção da Área Bruta Locável total da carteira 10

11 Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação Aproximadamente 16,2% dos nossos contratos de aluguel em termos de receita, e 46,3% em termos de número de contratos, vencerão em até 1 ano (base: mês de Março/2007) 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Cronograma de Vencimento dos Contratos 46,3% 30,5% 27,1% 23,1% 16,2% 19,4% 16,3% 16,3% 3,2% 1,8% m ar/07<=1ano 1>x>=2anos 2>x>=3anos 3>x>=5anos 5anos+ Em termos de Receita Em termos de # de Contratos 11

12 Pool de Clientes Diversificado e de Primeira Linha Ao final de Março/2007 tínhamos cerca de 210 locatários Inadimplência média de menos de 0,5% nos últimos 4 anos Os 10 maiores locatários Lojas Americanas, Ericsson, Petrobrás, Contax, Dow Brasil, DHL, Deloitte, Repsol, Citibank e Odebrecht representavam 58,6% da receita bruta com aluguéis (*) Principais Clientes (*) 40,4% 22,4% 14,0% 11,7% 11,4% Outros Varejo Telecomunicações Instituições Financeiras Óleo e Gás (*) Percentual da receita bruta total com aluguéis no mês de Março/

13 Mercado Imobiliário de Escritórios em SP e RJ: Tamanho SP Espaço para Escritórios: 10,2 milhões m 2 milhares m 2 úteis Edifícios de Escritório com ACC: 5,2 milhões m 2 Edifícios de Escritório Classe A e acima: 1,5 milhões m , ,0 985,2 855,0 336,0 Centro Paulista Jardins Marginal Outros Classe A e Acima Com ACC Cidade de São Paulo milhares m 2 úteis Edifícios de Escritório com ACC: 2,5 milhões m 2 Edifícios de Escritório Classe A e acima: 680,3 mil m 2 RJ ,551,5 Espaço para Escritórios: 5,6 milhões m ,4 363,3 120,0 225,5 148,1 Base: Junho/2007 Fonte: CB Richard Ellis Centro Flamengo Botafogo Zona Sul Barra Outros Classe A e Acima Com ACC Cidade do Rio de Janeiro 13

14 Mercado Imobiliário de Escritórios em SP e RJ SP Mercado de Escritórios: Taxa Média de Vacância (Junho/2007) Centro 9,3% Paulista 6,3% Jardins 3,4% Marginal 12,7% Outros 13,4% Média 9,9% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 4,9 5,0 5,1 5,1 5,2 4,7 4,5 4,1 4,3 24,0% 23,0% 20,0% 19,0% 17,5% 13,0% 16,6% 16,4% 12,6% 11,1% 14,0% 9,9% 7,0% 11,0% 10,0% 10,0% 9,0% 6,0% mar/07 jun/07 Espaço para Escritórios (m2) Mercado Escritórios Classe A RJ Mercado de Escritórios: Taxa Média de Vacância (Junho/2007) Centro 6,7% Flamengo 9,1% Botafogo 7,9% Zona Sul 10,8% Barra 9,6% Outros 9,0% Média 7,5% Base: Junho/2007 Fonte: CB Richard Ellis 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 11,4% 2,5 2,5 2,5 2,5 9,3% 10,0% 2,4 9,0% 8,9% 8,0% 8,1% 8,0% 2,4 9,0% 7,5% 7,0% 7,0% 7,0% 2,3 7,0% 7,0% 7,0% 2,3 2,2 3,0% 2,0% mar/07 jun/07 Espaço para Escritórios (m2) Mercado Escritórios Classe A 14

16 Destaques Financeiros Demonstrativo Proforma (R$ mil) Ano 2006 %Rec. Líquidas 1S07 %Rec. Líquidas Receita Bruta Impostos sobre Receita (4.484) 6,0% (3.088) 6,7% Receita Líquida ,0% ,0% Depreciação e Amortização (8.401) (7.126) Lucro Bruto Despesas Gerais e Administrativas (15.331) 20,4% (9.046) 19,6% Despesas com a OPA (27.030) Ajuste do Banco de Honorários (5.642) Outras Receitas Operacionais, Líquidas Lucro Operacional Antes do Resultado Financeiro Receitas Financeiras Despesas Financeiras (28.627) 38,0% (17.686) 38,3% Comissão s/ Financiamento Imóveis (3.510) Despesas Não Operacionais, Líquidas (748) Lucro Antes do IR e CS (7.499) IR e CS Corrente (6.134) 8,1% (4.739) 10,3% IR e CS Diferido (582) 0,8% (1.091) 2,4% Lucro Líquido do Exercício (14.215) (a) Dívida Bancária Líquida (3.749) (b) Obrigações por Aquisição de Imóveis Dívida Líquida (a + b) Proporção sobre EBITDA 1,7x 1,7x OBS: O Demonstrativo de Resultados de 2006 é consolidado e revisado, e também é proforma, pois foi ajustado para excluir os ativos, passivos e resultados das empresas Noxville LLP e Silkim Participações S.A.. As demonstrações financeiras de 1S07 são consolidadas e auditadas. 16

17 Receita Bruta 1S07 % sobre Receita Bruta Aluguel Médio (R$/m 2 /mês) Escritórios 52% 35,0 Multiuso 20% 30,0 Lojas de Rua 13% 9,7 Centros de Distribuição 13% 9,2 Shoppings 2% 11,6 Receita Bruta (R$'000) ,2 No 2S07 deveremos ter também receitas de aluguel dos empreendimentos que acabamos de comprar Outras variáveis importantes são os reajustes dos aluguéis por inflação, a possibilidade de aumentos reais nos aluguéis e a possibilidade de redução da vacância 17

18 Despesas Financeiras Racional do Financiamento Credor Data Início Valor Financiado Prazo (anos) Juros Saldo em 30/06/07 1) Aquisição Ericsson ABN 29/4/05 R$ mil 4 IGPM + 9,89% aa R$ mil 2) Aquisição Itaim Center ABN 21/12/06 R$ mil 14 TR + 11,90% aa R$ mil 3) Aquisição Rio Negro 1 ABN 22/11/06 R$ mil 14 TR + 12,00% aa R$ mil 4) Aquisição Passeio ABN 11/12/03 R$ mil 6 IGPM + 11,25% aa R$ mil 5) Aquisição Spop II e X Santander 28/12/06 R$ mil 15 IGPM + 11,50% aa R$ mil 6) Aquisição Top Center Altere 30/11/04 R$ mil 10 IGPM + 8,60% aa R$ mil 7) Aquisição Citibank Altere 30/11/05 R$ mil 10 IGPM + 10,40% aa R$ mil 8) Aquisição CEB Bradesco 12/7/05 R$ mil 5 IGPM + 12,15% aa R$ mil 9) Financiamento + SWAP ABN 12/7/02 R$ mil 5 IGPM + 12,00% aa 10) Aquisição Borges Lagoa ABN 11/4/07 R$ mil 15 TR + 11,20% aa R$ mil 11) Aquisição Rio Negro 2 ABN 20/4/07 R$ mil 15 TR + 10,86% aa R$ mil TOTAL R$ mil 60 R$ milhões

19 Dívida Líquida 126,0 2,6x 101,1 138,1 1,7x 1,7x Q07 Dívida Líquida = Soma dos valores das rubricas 'Caixa', 'Aplicações Financeiras', 'Empréstimos e Financiamentos' e 'Contas a Pagar por Compra de Imóveis' 19

21 Case: Aquisição do Edifício Citibank em 2005 Data de Aquisição = Novembro 2005 Valor de Aquisição = R$43,3 MM % de Dívida = 99,3% 10,30% a.a. + IGPM Prazo = 10 anos Investimentos em melhorias de R$4,4 MM Retrofit no hall principal Troca de elevadores Troca do sistema de ar condicionado Redefinição do mix de locatários Aumento no aluguel cobrado R$38,0/m 2 para R$42,0/m 2 em 1 ano Queda do valor do condomínio R$14,6/m 2 para R$10,7/m 2 em 1 ano Valor de Avaliação Out/06 = R$65,0 MM TIR do Projeto (100% Equity) a.a = 53,0% (R$ MM) (44,1) 13,1 Investimento Receita Líquida Inicial Dez/05 (1) Acumulada (1) Inclui ITBI Retorno do Projeto (4,4) Capex (2,6) Despesas Operacionais 65,0 Valor de Mercado Out/06 (4,4) Pis/Cofins e IR/CS sobre venda 22,6 Geração de Valor Jul/07 Estratégia de alavancagem para maximização do retorno para o acionista 21

22 Principais Indicadores NOI Net Operating Income (R$' Mil) Ano S07 Receita Líquida Despesas alocadas à propriedade (3.439) (2.130) NOI Margem NOI sobre Receita Líquida 95,4% 95,4% NOI = Receita Líquida menos despesas alocadas à propriedade, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. FFO Funds From Operations (R$' Mil) Ano S07 Lucro Líquido Depreciação Ajustes por venda de imóveis FFO Margem FFO sobre Receita Líquida 40,3% 73,7% FFO = Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos da depreciação, amortização e os ganhos ou perdas com a venda de imóveis. EBITDA (R$' Mil) Ano S07 Lucro Líquido IR/CS Despesas Não Operacionais 748 Despesas Financeiras Líquidas Depreciação EBITDA Margem EBITDA sobre Receita Líquida 79,8% 87,3% OBS: O Demonstrativo de Resultados de 2006 é consolidado e revisado, e também é proforma, pois foi ajustado para excluir os ativos, passivos e resultados das empresas Noxville LLP e Silkim Participações S.A.. As demonstrações financeiras de 1S07 são consolidadas e auditadas. Yield = Receita Bruta dos próximos 12 meses sobre o atual valor de mercado do imóvel Cap Rate = NOI dos próximos 12 meses sobre o atual valor de mercado do imóvel NAV (Net Asset Value) = Valor de Mercado do Portfolio menos Dívida Líquida da empresa 22

24 SCAR3 MarketCap atual: ~ R$ 1,3 bilhão Freefloat real: ~ 37% Base acionária: ~ acionistas Volume Médio Diário (R$' Mil) Min Med Max Dez/06 341, , ,4 Jan/07 325, , ,7 Fev/07 58, , ,0 Mar/07 13, , ,8 Abr/07 63, , ,0 Mai/07 28, , ,7 Jun/07 225, , ,2 Jul/07 270, , ,8 Ago/07 4,4 938, ,8 até 21/Set/07 40, , ,6 24