EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP

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1 1 EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP AUTOS DE : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL LOCAÇÃO DE IMÓVEL REQUERENTE : SOL INVEST EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA REQUERIDO : E DE CASSIA BORDINASSI ME e OUTROS PROCESSO : N MARCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng CREA/SP, N , Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, venho respeitosamente à presença de V. Excia., solicitar: I- A juntada deste Laudo Pericial aos Autos; II- A liberação dos honorários periciais já depositados em fls.182 dos Autos. Nestes Termos, Pede Deferimento. ARARAQUARA, 14 de MAIO de 2018 ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP N PERITO JUDICIAL fls. 191

2 2 I- PRELIMINARES LAUDO TÉCNICO PERICIAL Este profissional, em atendimento ao solicitado, venho até V. Excia., apresentar as conclusões sobre o presente trabalho. Refere-se a Avaliação técnica de um imóvel, localizado no perímetro urbano no Município de Araraquara-SP. Após vistoria realizada no imóvel em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmos, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO. II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL LOCALIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO Trata-se de 01 (um) imóvel, onde a sua edificação foi efetuada, no lote de número 05 (cinco), quadra 68 de parte da gleba UM da FAZENDA TRÊS IRMÃS, localizado hoje no bairro denominado Vila Harmonia, no município de Araraquara-SP, localizado e identificado na Matrícula de N , do 1 Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara-SP, conforme cópia da certidão de matrícula juntada aos Autos em fls. 117 à 121 dos Autos, com a seguinte descrição: MATRÍCULA N CRI de Araraquara-SP Avenida Orestes Pieroni Gobbo, N 52, Bairro Vila Harmonia CADASTRO MUNICIPAL: , Araraquara-SP. IMÓVEL : Lote número CINCO (5), quadra 68 de parte da gleba UM da FAZENDA TRÊS IRMÃS, contígua ao fls. 192

3 3 loteamento Vila Harmonia, nesta cidade, correspondente ao remanejamento de lotes componentes de projetos aprovados pela Prefeitura Municipal de Araraquara em , e medindo dito Lote 12,00 metros de frente para a Rua Quinze (hoje Av. Orestes Pieroni Gobbo), por 50,00 metros da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando de um lado como o lote 04, do outro lado com os lotes 6,7,8 e 9 e nos fundos com o lote 14. Proprietária S/A MERCANTIL AGRO-PECUARIA DE ARARAQUARA SAMUA. [...] R Venda Por escritura lavrada nas notas do 27 Tabelião de São Paulo, livro 80, fls.72, em , a S.A. MERCANTIL AGRO PECUÁRIA DE ARARAQUARA SAMUA, já identificada, vendeu o imóvel desta matrícula, à sociedade MAR AZUL ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, Araraquara, 02 de fevereiro de [...] R.7 em 16 de junho de 2000 VENDA Por escritura de 30/05/2000, L 441, fls. 111/112, reratificada por escritura de 15/06/2000, L 441, fls. 175/176, ambas do 1 Tabelião de Notas local, Martha Palomino de Allain, também conhecida por Martha Palomino Y de Uriarte, com o consentimento de seu marido Philippe Maurice Bellanger, já qualificados, vendeu o imóvel para VITOR ELCIO SCARPELINI, empresário, casado sob regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6515/77, com EDINETE DE CASSIA BORDINASSI SCARPELINI, brasileira empresária, residente e domiciliado nesta cidade, na Rua 9 de Julho, N 1125 centro.... VISTORIA Após contato telefônico com o advogado representante dos Requeridos, foi marcado com o Sr. Vitor proprietário, dia e hora para se efetuar a vistoria. No dia e hora marcado, fui recebido pelo Srº Vitor, me apresentei e me identifiquei, informando e esclarecendo a finalidade da vistoria. Prontamente o Srº Vitor concordou liberando o meu acesso a residência, e se prontificando a fornecer quaisquer outros esclarecimentos. Esclareci ao mesmo fls. 193

4 4 que a finalidade é a de observar o acabamento e a divisões internas do mesmo, e o seu estado de conservação. As características dos acabamentos serão relatadas nos itens AVALIAÇÃO DA RESIDÊNCIA, que passarei a descrever em separado, nos próximos itens. O imóvel esta localizado na Av. Orestes Pierini Gobbo, N 52, Bairro Vila Harmonia, localizado em área definida como residencial de alto padrão, possuindo as seguintes infraestruturas residências. III- AVALIAÇÃO -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias : Sim; -Calçada: Sim; -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. AVALIAÇÃO DO TERRENO Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes em torno de 500 metros quadrados. O terreno possui as suas divisas definidas por muros em alvenaria. PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO - HDZ IMÓVEIS R$ 400,00 / metro quadrado Av. Espanha, N Centro ARARAQUARA - SP fls. 194

5 5 - IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 350,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n ARARAQUARA - SP -IMOBILIARIA BORSARI IMÓVEIS Rua Maria Janasi Biagioni, n 556 ARARAQUARA/SP mesmos. Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 1.120,00/m2 : 3 = R$ 373,33 / m2 Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 261,33 / m2 > 30% = R$ 485,32 / m2 R$ 370,00 / metro quadrado Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os R$ 373,33 /m2 VALOR DO TERRENO R$ 373,33 / m2 x 600,00 m2 = R$ ,00 R$ ,00 (DUZENTOS E VINTE E TRÊS MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E OITO REAIS) fls. 195

6 6 AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO DESCRIÇÃO RESIDÊNCIA Trata-se de um casa com projeto arquitetônico misturando o rústico e o contemporâneo, de dois pavimentos, térreo e um pavimento superior, utilizando-se o pé-direito da edificação, térreo e a parte superior, fazendo-se o aproveitamento dos desníveis dos pisos (cotas) no térreo em direção as partes dos fundos da construção, criando-se desta forma um espaço interno livre e único, sendo a sua parte interna superior constituída de um mezanino, com acesso por uma escada em madeira tratada, sendo o mesmo construído em duas partes separadas, uma voltada para a frente do prédio, e a outra para os fundos, permitindo-se assim um vão livre entre os espaços do piso inferior até a cobertura, sendo o mezanino interligado por uma passarela em ferro e madeira interligando e os dois extremos, no mesmo encontram-se edificados 02 (duas) suítes com sacadas, e foram planejados outros espaços menores, que podem ser utilizados como uma pequena sala de estar mais íntima, com vistas para o quintal onde se encontram um quiosque e um um espaço de jardim com piscina. A construção pelo padrão apresentado conforme a tabela de preços fornecida pela Editora Pini, na revista Construção é de Padrão Fino com uma idade aparente praticamente nova em torno de 07 (sete) anos, O imóvel de uma forma geral, encontra-se muito bem conservado, com poucos desgastes normais, pelo tempo de utilização, e intempéries, não necessitando de reparos, a parte elétrica e hidráulica é toda embutida, na vistoria o que foi possível observar é que se encontram em ordem, a garagem externa no corpo do imóvel, para 04 (quatro) carros, com cobertura, possui condições de abrigar até 02 (dois) veículos. A cobertura do imóvel é de telhas cerâmicas, a casa é toda forrada em laminados de madeira tratada, posicionados abaixo das telhas cerâmicas e apoiados acima de palanques de eucalipto tratado aparentes que funcionam como vigotas de apoio a estrutura da cobertura. As paredes de toda a edificação são de tijolos aparentes, os muros laterais localizados na frente do imóvel também são de tijolos aparentes facetados, o piso do imóvel inteiro é de concreto polido, com acabamento em verniz dando uma aparência de rusticidade. A edificação possui as seguintes subdivisões internas, e acabamento: QUARTOS SUÍTE (2) fls. 196

7 7 Piso: Concreto polido, com acabamento em verniz, incolor; Paredes: Tijolos aparentes, com aplicação de impermeabilizante incolor ; Portas: Madeira. Janelas: Tipo balcão em madeira, tipo veneziana rústica; Sacadas: Acabamento idêntico ao quarto. BANHEIRO DAS SUÍTES (2) Piso: Concreto polido, com aplicação de verniz incolor; Paredes: Tijolos aparentes, com aplicação de Impermeabilizante incolor; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; OBSERVAÇÃO: Uma das suítes possui banheira de hidromassagem, a outra box simples. COZINHA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Tijolos aparentes, com impermeabilizante incolor; SALA DE ESTAR, SALA DE JANTAR E BARZINHO PARA APERITIVOS Situados em um espaço comum, separados pelas diferenças das cotas dos pisos em direção aos fundos do imóvel. Piso: concreto polido e verniz incolor; Paredes: Tijolos aparentes com aplicação de impermeabilizante Incolor; Portas: Em madeira de correr em acabamento em Vidro; Iluminação dos espaços: Paineis em madeira e vidro. QUARTO COM BANHEIRO PARA EMPREGADA Piso: Concreto polido e verniz incolor; Paredes: Tijolos aparentes com aplicação de impermeabilizante Incolor; Portas: Madeira; Janelas: Madeira. fls. 197

8 ÀREA DE LAZER Piscina: Em vinil. Com as dimensões: 9,00 m x 4,00 m x 1,50 m Com acabamento no seu entorno em tijolos impermeabilizados. Quiosque: Pé direito em palanques de eucalipto tratado, e telhas cerâmicas Área Total Construída = 361,75 metros quadrados. CÁLCULO DA ÁREA CONSTRUÍDA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista Construção, onde utilizaremos o índice Residencial Fino, para construções novas, sendo o mais atualizado de Novembro / 2017: Residencial Médio = R$ 2.250,58/ m2 Área Construída = 361,75 m2 361,75 m 2 x R$ 2.250,58/m2 = R$ ,31 TOTAL = R$ ,31 PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA R$ ,31 O valor da construção acima de R$ ,31 é referente aos Custos de Edificações Novas. Considerando-se a IDADE APARENTE do 8 fls. 198

9 9 imóvel de 07 (sete) anos. A idade que o imóvel aparenta possuir em relação ao seu estado de conservação atual. Como a mesma encontra-se em ótimo estado de conservação, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R), onde R = Razão de depreciação (0,020), n = Idade Aparente (07) Anos Portanto, 7 Kd = (1-0,020) = 0, Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd, em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ ,31; Kd = Fator de depreciação = 0, VE = R$ ,31 x 0, Valor final da Edificação R$ ,63 (SETECENTOS E SEIS MIL, SETECENTOS E OITENTA E UM REAIS E SESSENTA E TRÊS CENTAVOS) fls. 199

10 10 VALOR FINAL DO TERRENO E CONSTRUÇÃO (Matrícula N ) TERRENO + EDIFICAÇÃO R$ R$ ,00 + R$ ,63 R$ ,63 (NOVECENTOS E TRINTA MIL, SETECENTOS E SETENTA E NOVE REAIS E SESSENTA E TRES CENTAVOS) V- ENCERRAMENTO O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 10 (dez) laudas, ao final no item ANEXOS, encontram-se fotos do imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações. ARARAQUARA, 14 de MAIO de 2018 ENG MARCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP N PERITO JUDICIAL fls. 200

11 11 ANEXOS Fotos do Imóvel fls. 201

12 12 Foto Nº 01: Mostrando a frente do imóvel. Foto Nº02: Mostrando parte da garagem no corpo da casa. fls. 202

13 13 Foto Nº 03: Mostrando parte da sala de estar e o parte do mezanino. Foto Nº 04: Mostrando de um outro ângulo parte da sala de estar, acima a passarela que liga os doi mezaninos. fls. 203

14 14 Foto Nº 05: Mostrando o mesmo espaço, o barzinho à esquerda, os desníveis com relação as cotas dos pisos, e ao fundo parte de um espaço onde se encontra a cozinha. Foto N 06: Ainda no mesmo espaço, mostrando a direita a escada de acesso aos mezaninos, e ao fundo o jardim. fls. 204

15 Foto N 07: Mostrando a cozinha. Foto N 08: Mostrando o espaço para refeições ao lado da cozinha. 15 fls. 205

16 16 Foto N 09: Mostrando a área de lazer no quintal. Foto N 10: Mostrando a passarela que liga os dois mezaninos no vão livre acima da sala de estar. fls. 206

17 17 Foto N 11 : Mostrando os detalhes das paredes inernas, foto tirada de um mezanino para o outro. fls. 207

18 18 Foto N 12: Foto do interior de uma das suítes. Foto N 13: Detalhe do banheiro de uma das suítes. Foto N 14: Foto da varanda de uma das suítes. fls. 208

19 19 Foto N 15: Foto da mesma passarela em outro ângulo. Foto N 16: Foto da suíte do casal. fls. 209

20 20 Foto N 17: Detalhes da banheira de hidromassagem da suíte do casal. fls. 210