BORIS DIVIS CONSULTORIA, ASSESSORIA, AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.

Transcrição

1 fls. 74 Excelentíssimo (a) Senhor (a) Doutor (a) Juiz (a) de Direito da MM. Vara Única da Comarca de Santana de Parnaíba /SP. Autos n º Carta Precatória Cível, engenheiro civil inscrito no CREA/SP nº , Perito Judicial honrado com a nomeação nos autos da Carta Precatória Cível em epígrafe, extraída dos autos da Execução de Título Extrajudicial interposta pelo BANCO BBM S/A contra CARLA MARIA CARVALHO FONTANA, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar LAUDO DE AVALIAÇÃO

2 fls HISTÓRICO Ação de Execução de título Extrajudicial em curso perante a 25ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, ajuizada pelo BBM S/A, contra Carla Maria Carvalho Fontana e outros- Processo Digital Nº , , do qual foi extraída a presente Carta Precatória distribuída para a Vara Única da Comarca de Santana de Parnaíba sob o nº , tendo em vista que o imóvel penhorado objeto de avaliação localiza-se na Comarca de Santana de Parnaíba/SP. Bens avaliados: 2 (dois) terrenos unificados e uma edificação: Terreno1 lote nº17 da Quadra 10, no loteamento Fazenda Tamboré Residencial 3 medindo 1.138,10m². Matricula nº do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri- SP. Terreno1 lote nº18 da Quadra 10, no loteamento Fazenda Tamboré Residencial 3 medindo 1.055,12m². Matricula nº do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barueri- SP. Os lotes 17 e 18 são unificados conforme documento abaixo: Área total: Lote 17 Quadra10 + lote 18 Quadra 10 =2.193,22 m². Área de Construção = 1.162,34m² + 104,00m²= 1266,34 m².

3 fls. 76

4 fls. 77

5 fls As imagens extraídas do Google Earth abaixo, ilustram o local objeto dessa perícia.

6 fls. 79

7 fls VISTORIA: Atendendo o disposto no artigo 474, do Novo Código de Processo Civil, foi realizada a vistoria no dia 27 de setembro de 2017, às 15:00 horas, no imóvel em apreço, localizado na Alameda Samoa nº 222, Fazenda Tamboré Residencial 3 Município de Santana de Paraíba, Estado de São Paulo. Estavam presentes os assistentes técnicos: Engenheiros Daniel Lobato Collet e Evandro Henrique. Advogados: Nathalia Satzke Barreto, Anderson Kampnam, Samuel Batista Guiranol, Proprietária: Carla Maria Fontana Filhos: Luiz Filipe Fontana e André Fontana Carvalho. Vistoria iniciada pelo sótão, com sala, lareira, ante-sala e suíte. Nível Superior: com suítes e closet. Térreo: Garagem 2 salas, 2 salas de refeição, cozinha com dispensa e lavado. Elevador com acesso aos níveis. Subsolo com dependências para caseiro. Área de lazer com churrasqueira escritório, piscina e canil. Imóvel com grama, piscina e armários. 4- Caracterização do Bem Avaliando 4.1) Caracterização da região A economia de Santana de Parnaíba, Estado de São Paulo, é baseada na arrecadação de impostos provenientes da prestação de serviços. Em 1973, um terreno de 500 hectares comprado em Barueri, a Fazenda Tamboré, deu origem a um dos bairros mais famosos do Brasil, Alphaville. Hoje, o bairro é um dos maiores polos industriais e comerciais do estado e gera a maior parte dos impostos da cidade.

8 fls ) Caracterização Física A região é formada por construções de bom padrão construtivo e possui intensidade de tráfego de veículos e pedestres forte, o padrão de comércio observado é elevadíssimo nos dias de semana, com tipo de comércio local e atratividade grande ) Serviços / Infra-estrutura: É dotada de toda infra-estrutura que normalmente serve as áreas de alto padrão tais como: redes de água, energia elétrica, esgotos, pavimentação, transporte coletivo e telefone, postos de saúde, bancos etc. 5) Caracterização do imóvel avaliando: Trata-se de imóvel para uso residencial, edificado em terreno em dois lotes no loteamento Fazenda Tamboré 3. O imóvel (sobrado) é constituído por pavimento inferior, térreo, superior e sótão, com acesso pelo elevador. 6) Diagnóstico do Mercado O Imóvel no Tamboré II, onde se localiza o imóvel avaliando, têm sido alvo de constante processo de revitalização, pelos órgãos municipais, havendo na cidade um número significativo nessa área de transações imobiliárias. A quantidade de ofertas de bens similares é ALTA e a absorção pelo mercado pode ser considerada ALTA. O imóvel avaliando encontra-se dentro do padrão construtivo encontrado no condomínio, sua área similar à outros imóveis encontrados para a formação da amostra, e seu padrão de acabamento também similar aos dados coletados. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliando, estes são classificados como de LIQUIDEZ ALTA.

9 fls. 82 7) Metodologia empregada Método empregado: Exemplo: Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para elaboração deste trabalho foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento técnico dos dados por utilização da regressão linear inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT NBR , partes 1 e 2. Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados. 8) Tratamento por fatores. Os fatores de homogeneização utilizados, por metodologia científica, pela trilogia comportamental de mercado, abrangência espacial e temporal. Calculados conforme item , da Norma Básica para Pericias de Engenharia do IBAPE/SP. A determinação do valor unitário básico (R$/m²) será o cálculo do Método Evolutivo, considerando características da região. Dados de mercado, com atribuições equivalentes, em que os fatores de homogeneização, esteja na faixa entre 0,50 a 1,50. O preço homogeneizado, após o resultado com todos fatores contidos no intervalo de 0,50 a 1,50. Também serão usadas Estatística, eliminando desvios e valores discrepantes. No campo de arbítrio, também terá um intervalo de valor máximo e mínimo, com limite de 30% do resultado calculado. Fatores apresentarão para cada tipologia, com critérios de apuração nos campos de aplicação, abrangência regional e temporal. Características quantitativas, ou expressas por variáveis próximas a área em questão, não ultrapassa 50% dos limites da amostragem.

10 fls. 83 Fatores de homogeneização aumenta valores heterogêneos, comparadas no intervalo do desvio padrão dos preços unitários homogêneos, com desvio padrão. Desvio padrão homogeneizados tem que ser menor que observados, para não aumentar a heterogeneidade. Serão consideradas características geométricas, tais como área, frente, profundidade, topografia, área utilizável, área teórica. No programa GEOAVALIAR desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, foram inseridos elementos apurados, que constitui um banco de dados auxilia o cálculo da avaliação, para um resultado mais preciso. Processados os dados, valores, elementos e estatística chegou-se a um valor da média aritmética, com limites de confiança com 30% para mais e para menos. 9) Critérios de Avaliação O presente Laudo Técnico, obedece às recomendações da Norma para avaliação de imóveis do IBAPE/2011, que atende item da NBR , de 2011 e do CAJUFA/ ) Escolha da metodologia em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos: 9.1.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

11 fls ) MÉTODO EVOLUTIVO Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros. 10) DEPRECIAÇÃO De acordo com o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP tem-se que depreciação é a diminuição do valor econômico ou do preço de um bem, por alguma causa que lhe modificou o estado ou qualidade. Também pode ser entendida como a perda da plena aptidão da benfeitoria de servir ao fim a que se destina. No caso de imóvel, as depreciações das construções existentes no mesmo ocasionam perda de interesse, de comodidade, de procura e, portanto, de valor. Suas causas podem ser de ordem física e funcional. Depreciação De Ordem Física É a decorrente do desgaste das várias partes que constituem a edificação. 10.1) Depreciação De Ordem Funcional Pode ser decorrente de 3 fatores: INADEQUAÇÃO Devida à falha de projeto ou na execução SUPERAÇÃO Devida ao aparecimento de novas técnicas construtivas ou materiais. ANULAÇÃO Inadaptação a fins diferentes para os quais foi concebido. 10.2) VIDA ÚTIL DE UM BEM (VU) Período decorrido entre a data em que foi concluído e o momento em que deixa de ser utilizado devido à necessidade de manutenção de grande monta.

12 fls ) MÉTODO DE ROSS-HEIDECKE Trata-se de um método misto, considerando idade real (Ross) e estado de conservação (Heidecke). O cálculo é efetuado através da seguinte fórmula: D = [ + (1 - ) c ] Vd D = Depreciação total = 1/2 ( x/n + x ²/n ) = Parcela de depreciação pela idade real já decorrida - Ross c = Coeficiente de Heidecke Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual) A vida útil ou referencial (VU) e o valor residual (R), estimados para os padrões especificados neste estudo, são: Classe: Residencial Valor residual( Vr) =20% Grupo Luxo Idade (x) 18 anos Vida útil(n) =60 anos Condições físicas: requer reparações simples. Solução Ross: = 1/2 ( x/n + x ²/n ) = 1/2 (18/60 +18²/60 ) = 0,20 Heidecke = c= 0,877 = 87,70% D = [ + (1 - ) c ] Vd D = [ 0,20 + (1 0,20 ) 0,877] (1-0,20) D=0,72

13 fls. 86 Valor multiplicador por novo = 1-0,72 = 0,28 % vida referencial 18/60 = 0,30 Coeficiente de depreciação: Kd = 0,20 + 0,30 ( 1-0,20) = Utilizando Tabela na coluna b, % vida referencial= 0,30 Calculando K =0,20+0,802 (1-0,20) Kd= 0.84 METODO EVOLUTIVO LOTE M² L17Q ,10 L18Q ,12 TOTAL 2.193,22 PREÇO MÉDIO TERRENO= R$ 2.200,00/M² VALOR DO TERRENO : R$ 2.200,00 X 2.193,22M²= R$ ,00 Preço da edificação /m² (obra nova) 1266,34 m² X R$ 2.800,00/m² R$ ,00 Kd= 0,84

14 fls. 87 Avaliação do imóvel pelo Metodo Ross Heidecke VI=Vt + Vc x Kd R$ 4, ,00 + R$ ,00 X 0,84 Valor do imóvel =R$ ,68 Valor do imovel =R$ ,68 (Ross Heidecke) Valor do Imóvel = R$ ,42 (GEOAVALIAR) 10 - Resultado da Avaliação Valor de mercadológico: De acordo com os dados acima, os quais também foram embasados no valor praticado no mercado de ALPHAVILLE, Método Evolutivo, comparativo e Geoavaliar.

15 fls Conclusão Imóvel avaliado no importe em R$ ,00 (sete milhões e oitocentos mil reais), ressaltando que os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário. Santana de Parnaíba, 19 de outubro de CREA

16 fls. 89 FOTOS (TERREO). Foto1- Al Samoa sentido portaria Foto2- Al. Samoa sentido oposto portaria.

17 fls. 90 Foto3- Frente do imóvel. Foto4-Frente do Imóvel visto pela esquerda.

18 fls. 91 Foto 5- Foto4-Frente do Imóvel visto pela direita. Foto 6- Hall de entrada,

19 fls. 92 Foto 7- Lavabo Foto 8- entrada lateral direita para acesso a garagem.

20 fls. 93 Foto 9- Garagem.

21 fls. 94

22 fls. 95

23 fls. 96

24 fls. 97

25 fls. 98

26 fls. 99

27 fls. 100

28 fls. 101

29 fls. 102

30 fls. 103

31 fls. 104

32 fls. 105

33 fls. 106

34 fls. 107

35 fls. 108

36 fls. 109

37 fls. 110

38 fls. 111

39 fls. 112

40 fls. 113

41 fls. 114 PLANTA GENÉRICA DE VALORES EXERCÍCIO DE 2017

42 fls. 115 TABELA I IPTU/2017 Listagem da Planta Genérica de Valores A) A Listagem da Planta Genérica de Valores define o valor venal do m² das construções existentes no bairro por tipo em função do uso e área da edificação. B) A Listagem da Planta Genérica de Valores define o valor venal do m² territorial para logradouros-trechos dentro dos padrões por áreas de terreno. Descritos abaixo: PADRÃO ÁREA 01 TERRENO COM ÁREA ATÉ 800 m² 02 TERRENO COM ÁREA DE 800,01 A m² 03 TERRENO COM ÁREA ACIMA DE m²

43 fls. 116 C) Define o valor para os imóveis enquadrados no art. 9º da lei nº de dezembro de 1.993, alterado pelas leis nº de 2 de dezembro de 1994, nº de 23 de novembro de 1999, nº de dezembro de 2001 e nº de 26 de novembro de R$ 4,32 (quatro reais e trinta e dois centavos) D) Para os trechos de logradouros lindeiros as maiores indústrias do município e as grandes áreas potencialmente destinadas à finalidade industrial, também serão adotados o valor de no mínimo R$ 94,33 (noventa e quatro reais e trinta e três centavos) por metro quadrado. TABELA II - IPTU/2017 Listagem da Planta Genérica de Valores Define o valor do m² de construção por uso e ocupação.

44 fls. 117 A) Define o tipo do Prédio. COD. USO PREDOMINANTE ÁREA CONSTRUÍDA A 01 RESIDENCIAL ATÉ 70 m² A 02 RESIDENCIAL DE 70,01 m² a 150 m² A 03 RESIDENCIAL DE 150,01 a 300 m² A 04 RESIDENCIAL ACIMA 300 m² B 01 COM / INDUSTRIA ATÉ 250 m² B 02 COM / INDUSTRIA DE 250,01 m² a 500 m² B 03 COM / INDUSTRIA DE 500,01 a 1000 m² B 04 COM / INDUSTRIA ACIMA 1000 m²

45 fls. 118 TABELA III - IPTU/2017 Listagem da Planta Genérica de Valores FATOR DE OBSOLESCÊNCIA PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO IDADE DO PRÉDIO DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL FATOR DE OBSOLESCÊNCIA DE 00 A 05 ANOS zero 1,00 DE 06 A 10 ANOS 5% 0,95 DE 11 A 15 ANOS 10% 0,90 ACIMA DE 15 ANOS 20% 0,80

46 fls. 119 TABELA IV - IPTU/2017 Listagem da Planta Genérica de Valores FATOR DE GLEBA FAIXA DE ÁREA DE TERRENO (m²) FATOR ATE ,00 DE A ,99 DE A ,98 DE A ,97 DE A ,96 DE A ,95 DE A ,94 DE A ,93 DE A ,92 DE A ,91 DE A ,90 DE A ,89 DE A ,88 DE A ,87

47 fls. 120 DE A ,86 DE A ,85 DE A ,84 DE A ,83 DE A ,82 DE OU MAIS 0,81 TABELA V - IPTU/2017 Listagem da Planta Genérica de Valores FATOR PROFUNDIDADE ÁREA / M² PRONFUNDIDADE PADRÃO ATÉ 1.500,00 DE 1.500,01 A 1.999,99 DE 2.000,00 A 2.499,99 DE 2.500,00 A 2.999,99 DE 3.000,00 A 3.499,99 DE A 3.999,99 SUPERIOR A 4.000,00 30 METROS LINEARES 35 METROS LINEARES 40 METROS LINEARES 45 METROS LINEARES 50 METROS LINEARES 55 METROS LINEARES 60 METROS LINEARES

48 fls. 121 ÍNDICE ALFABÉTICO DE LOTEAMENTO CODIGO LOTEAMENTO 217 FAZENDA TAMBORÉ RESIDENCIAL 2A (TAMBORÉ 3) 216 FAZENDA TAMBORÉ RESIDENCIAL 2B (TAMBORÉ 2)

49 fls. 122