MARTHA N. VELLOSO FEITOSA ENGª. CIVIL - CREA Nº /D AVALIAÇÕES E PERICIAS. Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Santos

Transcrição

1 fls. 101 Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Santos Processo nº Cartório do 8º Ofício Cível MARTHA NEGREIROS VELLOSO FEITOSA, engenheira civil, registrada no CREA -SP sob o nº /D, Perita Judicial nomeada para servir na Ação de Alienação Judicial de Bens Propriedade requerida por FELIPE TONARELLI ABREU DOS SANTOS contra ANTÔNIO ARMANDO HERRERO ABREU DOS SANTOS, em curso por esse D. Juízo, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa. apresentar seu trabalho consubstanciado no seguinte, L A U D O P E R I C I A L 1

2 fls ) OBJETIVO Tem o presente trabalho o objetivo de apurar o valor do imóvel abaixo descrito. 2) VISTORIA Nomeada por V. Exa e devidamente compromissada para servir nos autos, a Avaliadora Judicial dirigiu-se ao local em questão, onde em minuciosa vistoria realizada "in loco" pôde observar tudo o que direta ou indiretamente pudesse interessar à presente medida judicial. 3 ) LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO Embaré, em Santos. O imóvel localiza-se à Rua Nascimento nº 17, bairro 2

3 fls. 103 A quadra onde o imóvel está situado é completada pelas Avenidas Bartolomeu de Gusmão ( avenida da praia ), Siqueira Campos ( canal 4 ) e Epitácio Pessoa. A propriedade avalianda situa-se em região de uso predominantemente residencial. É servida pelos seguintes melhoramentos e equipamentos públicos básicos: rede de água potável, de esgoto, energia elétrica, iluminação pública, rede telefônica, pavimentação e transporte coletivo. Nas proximidades há banco, igreja, supermercado, centro de compras etc... O referido imóvel é um sobrado isolado locado em terreno seco, plano e regular, com 15,00 metros de frente por 36,20 metros da frente aos fundos, segundo matrícula do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos ( fls. 13/15 ). É cadastrado na Prefeitura de Santos sob número Na parte térrea o imóvel possui uma varanda frontal ( o recuo foi coberto ), duas salas, quarto, cozinha, área de serviço e dois banheiros. Nos fundos possui um quintal coberto com telhas onduladas metálicas e uma edícula com 5 quartos com pequenos banheiros, coberta com telha ondulada de fibrocimento.na parte superior, o imóvel possui 5 quartos e um banheiro. Os caixilhos são em ferro, alumínio e madeira. 3

4 fls. 104 Externamente o imóvel é revestido com pintura sobre massa fina. O piso externo é cimentado. O imóvel é coberto com telhas de barro sobre estrutura de madeira e o forro é laje. Convém salientar que não há possibilidade de entrar em todos os cômodos do imóvel pois estão cheios de entulho. Só foi possível entrar em um quarto e banheiro do pavimento superior, habitado por uma senhora. Em um dos quartos da edícula mora um senhor que zela pela casa, evitando invasão. O estado de conservação do imóvel é precário, pois encontra-se em total estado de abandono. Há infiltrações generalizadas pelo imóvel. 4 ) MEMORIAL FOTOGRÁFICO A seguir apresentaremos algumas fotos elucidativas: 4

5 fls. 105 FOTOS Nº 1 - Vista do imóvel. FOTOS Nº 2 - Vista da varanda fechada do recuo frontal. 5

6 fls. 106 FOTO Nº 3 - Vista do recuo lateral direito.. FOTO Nº 4 Vista do recuo lateral esquerdo. 6

7 fls. 107 FOTO Nº 5 - Vista do quintal coberto dos fundos e da edícula. FOTO Nº 6 - Vista interna de um dos quartos da edícula. 7

8 fls. 108 FOTO Nº 7 Vista do banheiro do quarto. FOTO Nº 8 - Vista do interior de um dos compartimentos do térreo. 8

9 fls. 109 FOTO Nº 9 - Vista de outro cômodo do térreo. Observamos o estado de conservação do imóvel. 9

10 fls. 110 FOTO Nº 10 - Vista da escada de acesso ao pavimento superior. 10

11 fls. 111 FOTO Nº 11 - Vista do quarto ocupado no pavimento superior. FOTO Nº 12 - Vista do banheiro utilizado no pavimento superior. 11

12 fls. 112 FOTO Nº 13 Outra vista do banheiro acima. 12

13 fls ) DETERMINAÇÃO DO VALOR IMOBILIÁRIO O valor de venda do Método de Custo Para a determinação do valor imobiliário a composição do valor total do bem é feita a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução, à época da avaliação, das benfeitorias e o fator de comercialização, sendo exigido que: a) O valor do terreno seja determinado preferencialmente pelo método comparativo de dados de mercado; b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método de custo de reprodução; c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo- expressão: se que pode ser maior ou menor do que a unidade, depen- dendo da conjuntura de mercado na época da avaliação (no presente caso será considerado 1,00). A determinação do valor imobiliário é dada pela seguinte VI = ( V t + V c ) x F c VI = valor do imóvel V t = valor do terreno V c = valor da construção onde: F c = fator de comercialização 13

14 fls ) VALOR DO TERRENO A obtenção do valor de terreno é determinada através da fórmula a seguir transcrita: Vt = Vu x At x Cp x Ct x Ce onde: Vt = valor de terreno Vu = valor unitário básico do terreno (julho/2.015) A t = área do terreno Cp = coeficiente de profundidade C f = coeficiente de frente C e = coeficiente de esquina ou frentes múltiplas Na apuração de preço referente ao terreno em questão foi empregado o Método Comparativo Direto de dados de mercado, através de pesquisas efetuadas nos arredores onde se situa a propriedade em tela. Essa metodologia de cálculo é a que oferece resultado mais seguro, tendo em vista que todos os elementos que compõem o universo amostral estudado espelham a realidade atual do mercado imobiliário para a zona em foco. Na determinação do valor unitário básico de terreno foram observadas as Normas Brasileiras de Avaliação de Imóvel Urbano, adaptadas às peculiaridades do Município de Santos. 14

15 fls. 115 Visando obter a melhor homogeneização de dados, procurou-se estabelecer a maior paridade possível entre as características dos imóveis pesquisados e aquele objeto da presente avaliação. Assim, e procurando-se atender as diretrizes preconizadas pelas Normas de Avaliações, considerando-se o nível de precisão estabelecido para o caso, esta Perita adotou as seguintes bases para a homogeneização: A) EQUIVALÊNCIA FINANCEIRA: Nos casos de pagamento a prazo, a equivalência financeira foi calculada na previsão da inflação vigente, acrescida de juros de 12% a.a. quando declinada a condição sem juros. B) EQUIVALÊNCIA DE FONTE: No caso da análise se referir a oferta, deu-se um desconto de 10% para compensar a superestimativa do valor normalmente atribuída pelos vendedores. C) EQUIVALÊNCIA DE TEMPO: Nas atualizações e retroações necessárias, foram empregados os índices IPC- FIPE. 15

16 fls. 116 D ) EQUIVALÊNCIA DE SITUAÇÃO: As transposições dos dados obtidos no mercado imobiliário foram adequadas com o emprego dos índices Fiscais da Planta Genérica de Valores do Município de Santos desenvolvida para o exercício de O índice correspondente ao imóvel avaliando é 3.131,00. Após a elaboração dos cálculos já relacionados, chegouse à média do valor unitário básico de terreno para o mês de julho de em: Vu - R$ 5.728,31 /m² 5.1.1) ÁREA DO TERRENO A área do terreno correspondente ao imóvel avaliando é de 543,00m², segundo dados constantes na matrícula do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Santos ( fls. 13/15 ). At = 543,00 m² Em função dos dados retro-mencionados, o valor do terreno é de R$ ,49, de acordo com planilha de cálculo abaixo apresentada. Os elementos de pesquisa estão expostos no anexo 1. 16

17 fls. 117 IMÓVEL RUA NASCIMENTO Nº 17 ELEMENTOS COMPARATIVOS El Endereço Trecho/Quadra/Localização 1 R. Armando Sales de Oliveira 113 Entre Rua Alberto Baccarat e Goiás 2 Rua Delfim Moreira 39 Entre Rua Conselheiro Ribas e Rua Vergueiro Steidel 3 Rua Paraíba nº 110 Entre Rua Euclides da Cunha e Avenida Floriano Peixoto 4 R. Jorge Tibiriçá 11 Entre a Rua Azevedo Sodré e a Rua Galeão Carvalhal 5 Rua Tocan ns 51/53/55 Entre a Rua Dr. Luís Suplicy e Rua Goiás 6 Rua Luis de Faria 86 Esquina com Rua Brasília continuação El Preço Tipo IF1 IF2 IF3 Área Frente 1 Frente 2 (R$) (m²) (m) (m) ,00 Oferta 2.799, ,00 12, ,00 Oferta 2.381,00-480,00 12, ,00 Oferta 2.829, ,00 15, ,00 Oferta 3.673, ,00 15, ,00 Oferta 3.020,00 688,00 16, ,00 Oferta 3.436,00 505,00 11,00 continuação El Frente 3 Prof. Data Índice atualização - FIPE (pesquisa) 17 (data laudo) 1-29,00 jul/15 431, , ,00 jul/15 431, , ,65 out/14 400, , ,00 dez/14 404, , ,00 ago/14 398, , ,91 mar/15 418, ,7047 HOMOGENEIZAÇÃO El Valor Ut Fl Ft Fp Fe Fa qu Descarte (R$/m²) (R$/m²) ( * ) (**) ,16 0,8940 1,0000 1,0000 1,00 1, , ,33 0,7605 1,0000 1,0000 1,00 1, , ,71 0,9035 1,0000 1,0000 1,00 1, , ,98 1,1731 1,0000 1,0000 1,00 1, , ,14 0,9645 1,0000 1,0000 1,00 1, , ,82 1,0974 1,0000 1,0000 1,10 1, ,93 1ª SOMA = ,84 1ª Média Aritimética 5.728,31 Lim. Sup. (+) 30% 7.446,80 I.F. (imóvel avaliando): 3.131,00 Lim. Inf. (-) 30% 4.009,81

18 fls. 118 DATA-BASE: julho/2015 Média Saneada 5.728,31 Situaçao Paradigma Grupo I - 3ª Zona Normas para Avaliações de Imóveis-IBAPE-SP Fr = 12,00 Pmi = não se aplica Pma = não se aplica Múltiplas frentes ou esquina 1,10 RESUMO DE CÁLCULOS (VALOR APURADO) DATA-BASE: julho/2015 TERRENO Área (m²): 543,00 m² Valor do Terreno Vt = Vut x At Vut = R$ 5.728,31 / m² Vt = 5.728,31 /m2 x 543,00 Vt = R$ ,49 GRAU DE PRECISÃO DESVIO PADRÃO: 5512,71 X = 5.728, ,56 LI = 5.123, ,45 LS = 6.332, , , ,93 O Grau de Precisão será dado a partir Desvio Padrão DesPad = 915,61 da amplitude: Coef. de Variação Cv= 0,16 AP = LS-LI/X 21% Como AP? 30% Grau de Precisão III 18

19 fls ) VALOR DO CAPITAL - CONSTRUÇÃO expressão: O valor da construção do imóvel é dado pela seguinte V c = Vuc x A c x F ob onde: V c = valor da construção Vuc = custo unitário básico da construção Ac = área construída da unidade em pauta médio. F ob = fator de obsolescência Conforme o padrão construtivo observado no 19 casa padrão Os valores de venda das construções foram fixados a partir dos custos das Edificações Habitacionais apropriadas pelo Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (mais especificamente R8N) e já incluem todos os fatores determinantes dos preços finais. No presente caso, o valor unitário da construção será dado pela seguinte expressão:

20 fls. 120 Vuc = 1,386 x R$ 1.223,26 Vuc = R$ 1.695,44 O imóvel avaliando, conforme dados constantes no cadastro da prefeitura ( abaixo apresentado ) possui área construída de 429,64m². Ac = 429,64m² 20

21 fls. 121 O fator de obsolescência adotado para o imóvel será igual a 0,24 conforme estudo da já referida comissão, que pressupõe a idade do imóvel em 60 anos, necessitando de reparos importantes. Levando-se em conta todos os elementos acima mencionados, chegou-se ao seguinte valor da construção: V c = Vuc x A c x F ob V c = R$ 1.695,44 x 429,64 x 0,24 V c = R$ ,92 ( julho/2.015 ) 5.3) VALOR DO CAPITAL - IMÓVEL total do imóvel Como foi ilustrado no início deste laudo avaliatório, o valor será: VI = ( V t + V c ) x F c VI = ( R$ ,49 + R$ ,92) x 1,00 VI = R$ ,00 em números redondos O valor do imóvel é de três milhões, duzentos e oitenta e cinco mil reais para julho de

22 fls ) TERMO DE ENCERRAMENTO A Perita Judicial dando por encerrado o seu trabalho, apresenta o respectivo laudo que vai impresso no anverso de 22 (vinte e duas) folhas, todas rubricadas, a última devidamente assinada para os fins de Direito. Segue um anexo. Santos, 17 de setembro de ENGª perita judicial 22

23 fls. 123 ANEXO 1 ELEMENTOS COMPARATIVOS 23

24 fls. 124 ELEMENTO Nº 1 Local: Rua Dr. Armando Salles de Oliveira nº 113 Quadra: Entre Rua Goiás e Rua Alberto Bacarat Fonte: Sr. Padovan (Lopes Imóveis ) tel.: (13) Valor: R$ ,00 Forma de Pagamento: À vista Oferta em: 07/2.015 Área: 348 m² frente: 12,00 m Índice Local: 2.799,00 Obs.: Terreno com sobrado isolado reformado médio superior A.C. 315 m² Vb = 1,776 x 1223,26 x 0,69 x 315 = R$ ,00 ( valor arredondado) 24

25 fls. 125 ELEMENTO Nº 2 Local: Rua Delfim Moreira nº 39 Quadra: Entre R. Conselheiro Ribas e Rua Vergueiro Steidel Fonte: Sr. Maurílio - tel: (0xx13) Valor: R$ ,00 Forma de Pagamento: À vista Oferta em: 07/2.015 Área: 480 m² frente: 12,00m Índice Local: 2.381,00 Obs.: terreno com sobrado isolado padrão médio - idade aparente 50 anos - A.C. 380,00m² Vb =1,386 x 1223,26 x 0,34 x 380 = R$ ,00 ( valor arredondado) Local: Rua Paraíba nº 110 ELEMENTO Nº 3 Quadra: Entre Rua Euclides da Cunha e Avenida Floriano Peixoto Fonte: B.S.Imóveis Sr. Luís - tel: (0xx13) Valor: R$ ,00 Forma de Pagamento: À vista Oferta em: 10/2.014 Área: 506,00 m² frente: 15,50m Índice Local: 2.829,00 Obs.: terreno com edificação antiga sem valor comercial. 25

26 fls. 126 ELEMENTO Nº 4 Local: Rua Jorge Tibiriçá nº 11 Quadra: Entre a Rua Azevedo Sodré e a Rua Galeão Carvalhal Fonte: Lors Imóveis Sr. Rudvan. tel.: (0xx-13) Valor: R$ ,00 Forma de Pagamento: À vista Oferta em: 12/2.014 Área: 600 m² Índice Local: 3.637,00 frente: 15,00 m Obs.: terreno com sobrado isolado padrão superior - idade aparente 50 anos - A.C. 400,00m² Vb =1,572 x 1223,26 x 0,40 x 400 = R$ ,00 ( valor arredondado) ELEMENTO Nº 5 Local: Rua Tocantins nº(s) 51,53,55 Quadra: Entre a Rua Dr. Luís Suplicy e Rua Goiás Fonte: Bezerra Imóveis Sr. Bezerra tel.: (0xx-13) ou Valor: R$ 6.000,00 m² Forma de Pagamento: Oferta em: 08/2.014 Área: 688 m² Índice Local: 3.020,00 Obs.: terreno vazio À vista frente: 16,00 m 26

27 fls. 127 ELEMENTO Nº 6 Local: Rua Luis de Faria 86 Quadra: Esquina com Rua Brasília Fonte: Sra. Irene ( corretora ) tel.: (0xx-13) ou Valor: R$ ,00 Forma de Pagamento: À vista Oferta em: 09/2.014 Área: 505 m² Índice Local: 3.436,00 frente: 11,00 m Obs.: sobrado médio geminado de um lado A.C. 342m² - idade aparente 60 anos Vb =1,383 x 1223,26 x 0,30 x 342 = R$ ,00 ( valor arredondado) 27