Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 105 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP Ação: Execução de Título Extrajudicial Processo: nº 1014504-48.2015.8.26.0008 Requerente: Nelson Rodrigues da Cunha Requerido : Ferrara Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 106 1. INTRODUÇÃO Trata o presente Laudo a avaliação do seguinte imóvel, objeto de Ação Execução de Título Extrajudicial, proferida nos Autos: imóvel constituído por um terreno, localizado na Rua Jaúna, nº 121, Vila Gomes Jardim, Bairro Tatuapé, no Município de São Paulo- SP. 2. DOCUMENTAÇÃO Matrícula: Nº 210.557 do 9º CRI de São Paulo, nos Autos fls. 77. 3. VISTORIA A vistoria ao imóvel foi efetuada no dia 09 de junho de 2016. Foi constatado que o imóvel está sem uso e sem benfeitorias. Área do Terreno: 168,00m² 7,00m de frente, 24,00m lado direito, 24,00m lado esquerdo e 7,00m nos fundos. 4. MELHORAMENTOS PÚBLICO Trata-se de local com ocupação de uso predominantemente residencial, de padrão simples e médio, servido dos principais melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica, iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades há estabelecimentos de serviços de primeiras necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus). 2
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 107 5. TERRENO Referenciado um observador que esteja localizado na Rua Jaúna, olhando para a frente do imóvel, o lote possui 7,00m de frente, 24,00m lado direito, 24,00m lado esquerdo e 7,00m nos fundos, encerrando uma área de 168,00m². Terreno predominantemente plano. A profundidade equivalente (A/f) =168,00m² /24,00m = 7,00m O índice fiscal para o local é 1.026,00. Terreno Paradigma: A testada de referência foi adotada de 5,00m, a profundidade mínima de 15,00m e a máxima de 30,00m. 6. BENFEITORIAS Não há benfeitorias no imóvel. 3
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 108 7. AVALIAÇÃO 7.1 - Critério O critério de avaliação do imóvel será o do Método Comparativo de Dados de Mercado, no qual são comparados imóveis equivalentes e situados na mesma região, e desta maneira, determina-se um valor justo e real do imóvel em pauta. A comparação com áreas e avaliações situadas no mesmo setor, com as devidas Homogeneizações, dará o valor dos imóveis com o qual o Requerente os venderia normalmente. 7.2 - Normas Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de Avaliações de Imóveis Urbanos e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011. 4
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 109 7.3 - Valor Unitário do Terreno dos Imóveis Comparativos: Para obtenção do valor do terreno foram pesquisados os seguintes imóveis, semelhantes ao avaliado: 5
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Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 111 7.4. - Valor Unitário do Terreno dos Imóveis Comparativos Desconto das Construções: 7
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 112 7.5. Homogeneização por Aplicação de Fatores: 8
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Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 114 7.6. Cálculo do Terreno: Com base em pesquisa efetuada junto ao mercado imobiliário local, cotejando-se imóveis em oferta para venda na circunvizinhança, após estudos e cálculos de homogeneização, conclui-se que o valor unitário é de R$ 2.765,74 / m². Vt = At x Vu = 168,00m² x 4.886,38 = R$ 821.911,84 R$ 8.000,00 (arredondados) 10
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 115 8 CONCLUSÃO Conforme exposto no presente Laudo, é estimado o valor, para pagamento à vista, correspondente a um terreno, localizado na Rua Jaúna, nº 121, Vila Gomes Jardim, Bairro Tatuapé, no Município de São Paulo- SP, calculado para o mês de junho de 2016. Valor do Imóvel = R$ 8.000,00 (oitocentos e vinte e dois mil reais) 9. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11 (onze) folhas. Acompanham 3 (três) anexos. 10. ANEXOS: I Mapa de localização do imóvel avaliando 02 fls. II Fotos do imóvel avaliando 05 fls. III - Fotos dos elementos comparativos - 03 fls. São Paulo, 10 de junho de 2016. Fernando Rosolia Dabdab perito judicial 11
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 116 ANEXO I MAPA DE LOCALIZAÇÃO 12
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 117 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 13
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 118 ANEXO II FOTO DO IMÓVEL AVALIANDO 14
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 119 F.01 Vista da frente F.02 Vista da rua 15
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 120 F.03 Vista da lateral 16
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 121 ANEXO III FOTOS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS 17
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 1 F.04 Elemento comparativo 01 F.05 Elemento comparativo 02 18
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 123 F.06 Elemento comparativo 03 F.07 Elemento comparativo 04 19
Arquiteto e Urbanista CAU A288-5 fls. 124 F.08 Elemento comparativo 05 20