1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL LEVANTAMENTO DE DADOS FL VISTORIA FL CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL. 06

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1 fls. 130 ÍNDICE 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL LEVANTAMENTO DE DADOS FL VISTORIA FL CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL FL PARECER CONCLUSIVO FL TERMO DE ENCERRAMENTO FL ANEXOS FL. 09 1

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Foi apresentado Laudo de Avaliação, que constou das fls. 82 a 96 do Processo em epígrafe, referente à AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, sobre o seguinte bem: imóvel matriculado sob nº do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira SP, cuja cópia segue entranhada às fls. 46e 47, a saber: lote de terreno sob o nº. 26 (vinte e seis), da quadra nº. 06 (seis), com frente para a rua Dezesseis (16), do loteamento denominado Parque Residencial Anavec, desta cidade e comarca de Limeira, com a área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 27. Cadastro da Prefeitura: Quadra 2731; Unidade 026. Impugnação de Laudo: Os Ilmos. Defensores da Ilma. Executada, às fls. 100 a 102, impugnaram o Laudo de Avaliação de fls. 82 a 96, tendo como justificativa que este Perito não havia adentrado o imóvel e por considerarem o valor atribuído ao imóvel como abaixo do valor de mercado, solicitando nova avaliação do imóvel, com consequente avaliação interna e externa do imóvel. Foi elaborado então o presente Laudo de Avaliação, em substituição ao já anexado, tendo sido realizada nova pesquisa imobiliária de imóveis disponíveis no mercado e de características semelhantes, bem como utilizado o valor do CUB/Sinduscon-SP atual e seguidas as demais orientações de Norma. 2. LEVANTAMENTO DE DADOS Do levantamento de dados referentes ao imóvel, junto ao Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, obtemos as seguintes informações: Inscrição Cadastral Municipal: ; Proprietário: Waldemar Caetano Gomes; Endereço: Rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, 286; Bairro: Parque Residencial Anavec; Setor 16; Quarteirão: 2731; Unidade: 026; Quadra: 06; Lote: 26; Topografia: Plano; Medida de frente - testada: 10,00m; Medida de fundo médio: 26,84m; Área do lote: 268,40m²; 2

3 fls. 132 Área Construída: 158,98m²; Tipo de Construção: Residencial; Padrão de Construção: Médio; Ano da Construção: 1992; Estado de conservação: Bom; Cidade/ Estado: Limeira/ SP. 3. VISTORIA Esteve o Perito no referido imóvel às 16h00 do dia 15 de junho de 2017, sendo gentilmente recepcionado pela proprietária, Sra. Izilda da Silva Gomes, que autorizou a visita técnica ao imóvel. No imóvel residem a Sr. Izilda, duas filhas, um genro e um neto OBJETIVO: Constatar as características do local e região onde o imóvel está situado, para posterior elaboração de avaliação CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO: Localização localizado na rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, 286, no loteamento denominado "Parque Residencial Anavec", zona urbana da cidade de Limeira SP. O terreno é de meio de quadra, em aclive, constituído de solo firme, seco, localizado em área alta da cidade, livre de inundações. O sistema viário é composto de pavimento asfáltico. O bairro é atendido por sistema de coleta de lixo; o local é dotado de abastecimento de água potável, energia elétrica, esgotamento sanitário, sistema de transporte coletivo, totalmente urbanizado. Distante aproximadamente 3.000,00 metros do centro de Limeira-SP, mais especificamente da Praça Dr. Toledo Barros, esquina das ruas Dr. Trajano e Senador Vergueiro, tem acesso fácil tanto para pedestre como para veículos pela rua Dr. Trajano, após pela rua Presidente Roosevelt, Via Antonio Lucato (Marginal Tatu), avenida das Araras, rua Prof. Otavio Pimenta Reis e finalmente rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, até o numeral 286. Zoneamento: Zona Urbana de Limeira, que admite construções residenciais e comerciais. Vizinhança: É formada por residências de padrões popular e médio nos bairros Jardim Bela Vista, Vila Teixeira Marques, Jardim Planalto e Vila Queiroz. 3

4 fls DESCRIÇÃO DO IMÓVEL VISTORIADO: Terreno Terreno localizado na rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, nº. 286, no loteamento denominado " Parque Residencial Anavec", zona urbana da cidade de Limeira SP. Imóvel registrado na Prefeitura Municipal de Limeira sob nº , localizado na quadra formada pelas ruas Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, Prof. Otavio Pimenta Reis, Giocondo Negro e Bento Vaz de Lima, com frente para a rua Dona Magdalena Munhoz Correa da Silva, nº. 286, com a área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº Construções Existe no local uma residência térrea de padrão médio, com idade aparente de 26 anos, em estado regular de conservação, necessitando de reparos de manutenção de impermeabilização, pintura, correção de fissuras e trincas e correção de falhas em telhado e sistema de captação de águas pluviais. Os cômodos existentes na residência são: abrigo, sala de estar-jantar, hall de circulação, dois dormitórios, uma suíte, dois banheiros, cozinha e área de serviço. Na área externa, aos fundos do lote, existe uma varanda coberta em L, sendo a construção encostada na parede posterior da residência e na lateral esquerda do lote, para quem de dentro do lote olha para a rua. Nos fundos do lote existe piscina de fibra, de medidas 2,00m de largura por 3,50m de comprimento. Segundo o Departamento de Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, a área do imóvel é de 158,98 metros quadrados. Alvenaria aparentemente em tijolos cerâmicos maciços, parede frontal da residência com detalhe de tijolo cerâmico. O piso da calçada (passeio externo) é cerâmico, assim como no interior da residência, no recuo frontal interno e na garagem. Para acesso à residência existem dois portões de metal, vazados, sendo um para acesso de veículo e outro social. 4

5 fls. 134 O telhado da residência é composto por telhas cerâmicas, apoiadas em estruturas de madeira e contendo calhas e condutores de águas pluviais. O trecho de garagem existente entre o alinhamento da residência e o muro de divisa frontal é composto por telhas cerâmicas apoiadas em estruturas de madeira, sem laje de concreto ou forro de madeira. Todo o corpo da residência, exceto área de serviço e varanda existente nos fundos do imóvel, possui lajes de concreto; a área de serviço possui forro de madeira e a varanda possui telhado composto por telhas cerâmicas apoiadas em estrutura de madeira aparente. O piso de toda a residência, tanto interna como externamente, é cerâmico, exceto na sala de estar/jantar, corredor de circulação interno e dormitórios cujo piso é de madeira. Os dois banheiros, a lavanderia, a cozinha e a varanda coberta edificada nos fundos do lote possuem revestimento cerâmico nas paredes, até o teto. A parede da varanda coberta, divisa com dois dormitórios da residência, apresenta os revestimentos cerâmicos soltando da parede. Existe moldura de gesso nas lajes dos cômodos internos da residência. Esquadrias de metal, portas de madeira. A porta existente entre a sala e a área de claridade é de vidro, assim como a porta que separa a garagem da área de serviço e quintal. As instalações elétricas e hidráulicas são embutidas, convencionais. Pode-se verificar que as paredes de todos os cômodos, exceto os cômodos cujas paredes são revestidas com cerâmica, estão danificadas por umidade ascendente, provavelmente ocasionadas por falha na impermeabilização da fundação da construção. Em um dormitório, localizado na divisa com a cozinha, foi realizado serviço de manutenção de pintura em parede de divisa com o corredor externo. Pode-se verificar ainda a existência de umidade em lajes e paredes, na parte alta, que podem ter como causa telhas quebradas ou mal encaixadas ou defeitos no sistema de vedação composto por calhas, rufos e condutores de águas pluviais. A parede mais danificada, por umidade causada por chuvas é a parede do hall de circulação interno, parede de divisa com a área de claridade. Verificou-se a existência de fissuras em lajes e paredes, inclusive em paredes dos banheiros, atingindo o revestimento cerâmico, sendo que uma trinca inclinada, existente na parede do dormitório suíte, sendo a parede de divisa com a varanda coberta do quintal, pode ter como origem recalque de fundação. O piso de madeira da sala, nas proximidades da área de claridade, está danificado por sol e umidade. 5

6 fls. 135 A piscina foi construída num nível acima do nível do restante da edificação e no entorno da piscina, com a divisa de fundos do lote, esse piso está afundando. Praticamente toda a residência necessita de manutenção corretiva, envolvendo impermeabilização, correção de fissuras e trincas e avaliação do telhado, no que envolve as telhas, as calhas, rufos e condutores de águas pluviais. As fotos numeradas de 01 e 02 referentes ao imóvel avaliando, constantes do anexo 02, são mostradas às fls CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO 4.1. METODOLOGIA EMPREGADA O método aplicado para apuração do imóvel foi o seguinte: Terreno método direto comparativo, através de pesquisas e informações realizadas diretamente no mercado de imóveis, aplicadas a NB-502/89 e as Normas de Avaliações do IBAPE-SP. Construção CUB Custo Unitário Básico de Edificações em São Paulo, levandose em conta o tipo e padrão da construção avaliada, com depreciação baseada na idade e condições da edificação, segundo o método de Ross-Heidecke. O valor do CUB Custo Unitário Básico do Sinduscon Sindicato da Construção do Estado de São Paulo, para o mês de junho de 2017, para o padrão médio de construção que será aplicado na avaliação das construções é de R$ 1.603,39/metro quadrado HOMOGENEIZAÇÃO Os terrenos pesquisados foram homogeneizados considerando os principais fatores que influem diretamente nos seus preços finais, tais como: topografia, testada, profundidade, vizinhança, melhoramentos, etc. Padrão: Testada - ar = 10,00m; Profundidade - Mi= 15,00m ; Ma= 30,00m. Fonte: Oferta - Ff= 0,9; Trans. - Ff = 1,0. 6

7 fls CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Tendo em vista que o valor do imóvel implica terreno e benfeitorias, temos o seguinte: 5.1. Valor Total do Terreno (Vt) - Área do Terreno: At= 268,40m² - Valor Unitário Básico, por metro quadrado pesquisado: v= R$ 608,25/m² (Anexo 02 de fls. 08 a 10). Vt= At * v = 268,40m 2 * R$ 608,25/m² Vt= R$ ,30 (CENTO E SESSENTA E TRÊS MIL, DUZENTOS E CINQUENTA E QUATRO REAIS E TRINTA CENTAVOS) Valor Total das Benfeitorias (Construção) (Vc) Área das Benfeitorias: Ac = 158,98m²; Idade aproximada I = 26 anos; Fator Depreciativo (Ross-Heidecke) f = 0,60; Custo Unitário. C= R$ 1.603,39/m²; Piscina 7,5m² P = R$10.000,00 Vc = (Ac x C x f ) + P Vc = (158,98m² x R$ 1.603,39/m² x 0,60) + R$10.000,00 Vc = R$ ,16 (CENTO E CINQUENTA E DOIS MIL, NOVECENTOS E QUARENTA E QUATRO REAIS E DEZESSEIS CENTAVOS) 5.3. VALOR DA AVALIAÇÃO: Valor Terreno + Construção (Vi100%) Vi100%= Vt + Vc = R$ ,30 + R$ ,16 Vi100%= R$ ,46 (TREZENTOS E DEZESSEIS MIL, CENTO E NOVENTA E OITO REAIS E QUARENTA E SEIS CENTAVOS). 7

8 fls PARECER CONCLUSIVO Efetuados as diligências de vistorias, análises, levantamentos imobiliários, estudos e cálculos que se fizeram necessários, podemos concluir o seguinte: O valor referente ao imóvel matriculado sob nº do 1º. Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Limeira SP, cuja cópia segue entranhada às fls. 46e 47, a saber: lote de terreno sob o nº. 26 (vinte e seis), da quadra nº. 06 (seis), com frente para a rua Dezesseis (16), do loteamento denominado Parque Residencial Anavec, desta cidade e comarca de Limeira, com a área de 268,40 metros quadrados, ou seja, dez 10,00m (dez metros) de frente, igual largura nos fundos, onde confronta com o lote nº. 09; de um lado 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 25; e de outro lado, também mede 26,84m (vinte e seis metros e oitenta e quatro centímetros), confrontando com o lote nº. 27. Cadastro da Prefeitura: Quadra 2731; Unidade 026, bem como as construções nele existentes é de R$ ,46 (TREZENTOS E DEZESSEIS MIL, CENTO E NOVENTA E OITO REAIS E QUARENTA E SEIS CENTAVOS). 7. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais tendo a esclarecer, o signatário encerra o seu trabalho, com a elaboração do presente laudo que contém 08 (oito) folhas e 02 (dois) anexos, totalizando 15 (quinze) folhas, todas impressas de um só lado. 8 Limeira (SP), 16 de junho de Engenheiro Civil CREA-SP:

9 fls. 138 Anexo nº. 01 PESQUISA IMOBILIÁRIA DO VALOR DO TERRENO: ELEMENTO COMPARATIVO 1) Tipo: Terreno Bairro: Chácaras São José - Limeira Área do Terreno: 250,00m² Topografia: Plano Valor: R$ ,00 Natureza: Oferta Data: 16/06/2017 Fonte: Imobiliária Sassi Informante: Fone: A) Valor do terreno: R$ ,00 (à vista) B) Área do terreno: 250,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00 G) Fator de Correção da Área: 0,99 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V1= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V1=R$ 605,88/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 2) Tipo: Terreno Bairro: Jardim Elite - Limeira Área do Terreno: 250,00m² Topografia: Plano Valor: R$ ,00 Natureza: Oferta Data: 16/06/2017 Fonte: Imobiliária Sassi Informante: Fone: A) Valor do terreno: R$ ,00 (à vista) B) Área do terreno: 250,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00 G) Fator de Correção da Área: 0,99 9

10 fls. 139 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V2= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V2=R$ 570,24/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 3) Tipo: Terreno Bairro: Jardim Anavec - Limeira Área do Terreno: 268,00m² Topografia: Plano Valor: R$ ,00 Natureza: Oferta Data: 16/06/2017 Fonte: Imobiliária Bom Lar Informante: Fone: A) Valor do terreno: R$ ,00 (à vista) B) Área do terreno: 268,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00 G) Fator de Correção da Área: 1,00 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V3= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V3=R$ 604,48/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 4) Tipo: Terreno Bairro: Parque das Nações - Limeira Área do Terreno: 250,00m² Topografia: Plano Valor: R$ ,00 Natureza: Oferta Data: 16/06/2017 Fonte: Imobiliária Roque Informante: Sr. Maurício - Fone: A) Valor do terreno: R$ ,00 (à vista) B) Área do terreno: 250,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00 G) Fator de Correção da Área: 0,99 10

11 fls. 140 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V4= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V4= R$ 605,88/ m² ELEMENTO COMPARATIVO 5) Tipo: Terreno Bairro: Jardim Anhanguera - Limeira Área do Terreno: 300,00m² Topografia: Plano Valor: R$ ,00 Natureza: Oferta Data: 16/06/2017 Fonte: Imobiliária Tiengo Informante: Fone: A) Valor do terreno: R$ ,00 (à vista) B) Área do terreno: 300,00m² C) Fator Atualização: 1,00 D) Coeficiente de Frente: 1,00 E) Fator Topografia: 1.00 F) Coefic. de Valorização Zona: 1,00 G) Fator de Correção da Área: 0,97 H) Correção da elasticidade da informação pelo valor de fonte: 0,90 V5= (A/B) * C * D * E * F * G * H * I V5= R$ 654,75/ m² TABELA DE CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA Amostra Endereço Valor/ m² 1 Chácaras São José R$ 605,88 2 Jd. Elite R$ 570,24 3 Jd. Anavec R$ 604,48 4 Parque das Nações R$ 605,88 5 Jardim Anhanguera R$ 654,75 Média Aritmética= R$ 608,25/m² Limite Inferior (-30%)= R$ 425,78/ m² Limite Superior (+30%)= R$ 790,72/m² Como não houve resultados discrepantes, a Média Aritmética é R$ 608,25/m². 11

12 fls. 141 FOTOS DO IMÓVEL FOTO 01: VISTA EXTERNA FOTO 02: VISTA INTERNA FRENTE DA RESIDÊNCIA 12 Anexo nº. 02

13 fls. 142 FOTO 03: VISTA EXTERNA 13