1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL LEVANTAMENTO DE DADOS FL VISTORIA FL CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL VALOR DO IMÓVEL FL.

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1 fls. 469 ÍNDICE 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES FL LEVANTAMENTO DE DADOS FL VISTORIA FL CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FL VALOR DO IMÓVEL FL RESPOSTAS AOS QUESITOS DE FLS. 449/450 FL PARECER CONCLUSIVO FL TERMO DE ENCERRAMENTO FL ANEXOS FL. 09 1

2 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente Laudo refere-se à AVALIAÇÃO DE IMÓVEL, conforme Mandado de Penhora, sobre os direitos sobre o bem objeto da matricula do 2º. cartório de registro de Imóveis de Limeira, cuja cópia da escritura segue entranhada às fls. 297/299, assim descrito: Apartamento nº. 06, Tipo 1, localizado no térreo da Torre 1 Allegro, do condomínio denominado ATTUALE RESIDENCIAL, situado na Rua da Imprensa, nº. 385, nesta cidade, com área privativa de 58,9800m², área comum de 10,9150m², totalizando 69,8950m²; área de terreno exclusivo de 54,6881m²; área de terreno comum de 47,5091m², área de terreno total de 102,1972m², sendo a fração ideal no terreno de 0,619230% com direito a 1 (uma) vaga de garagem, na área de uso comum, em local indeterminado para veículo de porte médio. Cadastro Municipal nº Perícia: o signatário foi nomeado pelo M.M. Juiz, às fls. 446, para proceder a Vistoria e Avaliação do imóvel. 2. LEVANTAMENTO DE DADOS Do levantamento de dados junto ao Departamento de Cadastro da Prefeitura Municipal de Limeira, obtivemos as seguintes informações: Inscrição Cadastral Municipal: ; Imóvel: Apartamento 06; Tipo 1, Torre 1 - Allegro; Proprietário: Imprensa Empreend. Imobiliários SPE Ltda; Compromissário Responsável: Adriano de Oliveira Martins; Quarteirão: 1112; Unidade: 005; Sub-unidade: 005; Topografia: Plana; Área do lote: ,96m²; Medida de frente testada: 121,91m; Medida de fundo médio: 120,00 Área da construção: 68,60m²; Endereço: Rua da Imprensa, nº. 385; Denominação Empreendimento: Condomínio Attuale Residencial; Bairro: Parque Novo Mundo; Tipo de construção: Residencial; Padrão de construção: médio; Ano de construção: 2014; Cidade/ Estado: Limeira - SP. 2

3 fls VISTORIA Esteve o Perito em diligências no imóvel situado à Rua da Imprensa, nº. 385, no loteamento denominado Condomínio Attuale Residencial, na cidade de Limeira SP, às 16h30 do dia 27 de setembro de Na portaria de controle de acesso ao Condomínio, os funcionários em serviço informaram que o imóvel nunca foi habitado, que permanece vazio desde a implantação do Condomínio, bem como tentam contato com proprietários para que efetuem a manutenção do gramado existente na frente do apartamento, em área do apartamento, sem sucesso. Com as informações obtidas na Prefeitura Municipal de Limeira e com a visualização do apartamento através da porta de vidro da sala foi possível a elaboração da avaliação sem adentrar o imóvel. O imóvel em questão é um apartamento de médio padrão, de 03 (três) dormitórios sendo 01 (um) tipo suíte com banheiro privativo, sob nº. 06, do tipo 1, localizado no pavimento térreo da Torre 1 denominada Allegro, de um edifício de 14 (catorze) pavimentos OBJETIVO: Constatar as características do local e região onde o imóvel está situado, para posterior elaboração de avaliação CARACTERÍSTICAS DO LOCAL E REGIÃO: Localização localizado na Rua da Imprensa, nº. 385, no condomínio denominado Condomínio Attuale Residencial, no loteamento denominado Parque Novo Mundo, nesta cidade de Limeira SP. O terreno é constituído de solo firme, seco, topografia plana, localizado em área alta da cidade, livre de inundações. O sistema viário é composto de pavimento asfáltico. O bairro é atendido por sistema de coleta de lixo; o local é dotado de abastecimento de água potável, energia elétrica, esgotamento sanitário, sistema de transporte coletivo, totalmente urbanizado. Distante metros do centro de Limeira-SP, mais especificamente da Praça Dr. Toledo Barros, esquina das ruas Carlos Gomes e Boa Morte, tem acesso fácil tanto para pedestre como para veículos pelo trajeto: rua Boa Morte, rua Tiradentes, avenida Santa 3

4 fls. 472 Bárbara, avenida Dr. Lauro, Via Antonio Cruãnes Filho, rua Flávio Roque da Silveira e finalmente, rua da Imprensa, até o numeral 385. Hospitais, rede bancária, hipermercados e clubes recreativos estão localizados a distâncias não superiores a metros do local. Zoneamento: Zona Urbana de Limeira, que admite construções residenciais e comerciais. Vizinhança: É formada por residências e comércios de padrões médio e popular nos bairros: Parque das Nações, Jardim Ipiranga, Jardim Ibirapuera, Jardim Santa Eulália, Parque Cecap, Jardim Residencial Santina Paroli Pecinini DESCRIÇÃO DO IMÓVEL VISTORIADO: Terreno Localizado na quadra formada pela rua da Imprensa e rua Flavio Roque da Silveira, com frente para a rua da Imprensa, nº. 385, loteamento denominado Parque Novo Mundo Construção Trata-se do apartamento de padrão médio, sob nº. 06, do tipo 1, localizado no pavimento térreo da Torre 1 denominada Allegro, de um edifício de 14 (catorze) pavimentos, localizado em condomínio residencial denominado Condomínio Attuale Residencial. O Condomínio possui 03 (três) torres (blocos), contendo pavimento térreo e 14 (catorze) pavimentos, totalizando 118 (cento e dezoito) apartamentos por torre. O Condomínio Attuale Residencial é muito bem administrado, com manutenção impecável de áreas comuns e conta com piscinas para adultos e crianças, churrasqueiras, quadra esportiva, salão de festas, playground e portaria 24 horas. O imóvel possui os seguintes cômodos: entrada social, sala de jantar/estar, terraço, cozinha, área de serviço, circulação, banheiro social, 03 (três) dormitórios, sendo um do tipo suíte com banheiro privativo, quintal descoberto e contém as seguintes áreas: privativa real de 58,9800m², área comum real de 10,9150m², totalizando 69,8950m²; área de terreno exclusivo de 54,6881m²; área de terreno comum de 47,5091m², área de terreno total de 102,1972m², sendo a fração ideal no terreno de 0,619230%, com direito a 01 (uma) vaga de garagem, na área de uso comum, em local indeterminado para veículo de porte médio. 4

5 fls. 473 Trata-se do apartamento mais próximo da guarita de controle de acesso ao Condomínio, ou seja, é o primeiro apartamento do Condomínio, na melhor localização. O apartamento, térreo, possui quintal particular frontal, fechado por cerca de madeira. As paredes do apartamento são rebocadas e pintadas com látex sobre massa corrida. Esquadrias externas de alumínio, portas internas de madeira. Pisos do imóvel são cerâmicos e as paredes da cozinha, lavanderia e banheiros são revestidas de cerâmica. As instalações hidráulicas e elétricas são embutidas convencionais. Apartamento em estado de novo, em perfeitas condições de conservação. Fotos do imóvel, numeradas de 01 a 06, são mostradas no Anexo 02 de fls. 31 a CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO A) METODOLOGIA EMPREGADA O método aplicado para apuração do imóvel foi o seguinte: Devido à especificidade do imóvel avaliando, para que não ocorressem distorções, o método escolhido para avaliá-lo foi a pesquisa direta de mercado, ou seja, foram contatadas várias empresas do ramo imobiliário de Limeira, pesquisando-se exata e diretamente o valor de apartamentos com 03 (três) dormitórios, de médio padrão, similares e localizados no Condomínio Attuale Residencial. 5. VALOR DO IMÓVEL Com base na média obtida da pesquisa imobiliária apresentada no Anexo 01 de fls. 07 e 08, obtivemos o valor de R$ ,33 (DUZENTOS E QUARENTA E NOVE MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E TRÊS REAIS E TRINTA E TRÊS CENTAVOS), para o Apartamento 06; Tipo 1, Torre 1 - Allegro, localizado no pavimento térreo do Condomínio Attuale Residencial, situado na Rua da Imprensa, nº. 385, no 5

6 fls. 474 bairro Parque Novo Mundo, zona urbana da cidade de Limeira/SP, imóvel esse contendo os seguintes cômodos: entrada social, sala de jantar/estar, terraço, cozinha, área de serviço, circulação, banheiro social, 03 (três) dormitórios, sendo um do tipo suíte com banheiro privativo, quintal descoberto e contém as seguintes áreas: privativa real de 58,9800m², área comum real de 10,9150m², totalizando 69,8950m²; área de terreno exclusivo de 54,6881m²; área de terreno comum de 47,5091m², área de terreno total de 102,1972m², sendo a fração ideal no terreno de 0,619230%, com direito a 01 (uma) vaga de garagem, na área de uso comum, em local indeterminado para veículo de porte médio. 6. RESPOSTAS AOS QUESITOS DE FLS. 449/ Queira o Senhor perito informar qual o valor atual de aluguel do imóvel da ora requerida? Resposta: O valor de aluguel residencial varia entre 05% e 0,8% do valor do imóvel, porém, em decorrência da crise econômica que o país enfrenta, verifica-se que em função de quantidade de imóveis disponíveis, esse valor de aluguel tem variação entre 0,45% e 0,5%. Efetuados os levantamentos de imóveis similares, localizados no mesmo Condomínio Attuale Residencial e disponíveis para locação, conforme demonstrado no Anexo 02 de fls. 25 a 30, verificou-se que o valor médio de aluguel para o imóvel é de R$ 1.150,00 (HUM MIL, CENTO E CIINQUENTA REAIS) Queira o Senhor perito informar se o imóvel sofreu alguns melhoramentos, sob o ponto de vista comercial, em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região? Resposta: O apartamento se encontra no padrão que foi entregue pela construtora, conforme descrito no item do presente Laudo de Avaliação. A região encontra-se desenvolvida e valorizada, desde a implantação do Condomínio Queira o Senhor perito informar qual o tipo de zona comercial em que se situa o imóvel, sob o ponto de vista comercial? Resposta: O imóvel se localiza em zona urbana da cidade de Limeira/SP que permite construções residenciais e comerciais. Trata-se de zona valorizada, com imóveis valorizados, contendo residências e comércios de médio padrão na vizinhança. 6

7 fls Queira o Senhor perito informar se existe fácil locomoção de ônibus para o centro da cidade e demais bairros? Resposta: Sim, o bairro é servido pelas duas linhas de ônibus intermunicipal relacionadas abaixo: Linha 08 C Jardim Santina x Parque Hipólito (Via Santa Casa); Linha 12 Jardim Santa Eulália x Nossa Senhora das Dores (Via Santa Casa) Queira o Senhor perito informar se existem mais imóveis na região com características semelhantes para locação? Em caso afirmativo, qual o valor do aluguel do m² destes imóveis? Em caso negativo, qual o valor do m² dos imóveis da região? Resposta: Sim, existem imóveis similares, no próprio Condomínio Attuale Residencial, disponíveis para locação. Conforme demonstrado no levantamento imobiliário constante do Anexo 02 de fls. 25 a 30, verificou-se que o valor médio de aluguel para o referido imóvel é de R$1.150,00 (HUM MIL, CENTO E CIINQUENTA REAIS) Queira o Senhor perito informar qual o valor de mercado atual do imóvel? Resposta: O valor do Apartamento 06; Tipo 1, Torre 1 - Allegro, localizado no pavimento térreo do Condomínio Attuale Residencial, situado na Rua da Imprensa, nº. 385, no bairro Parque Novo Mundo, zona urbana da cidade de Limeira/SP é de R$ ,33 (DUZENTOS E QUARENTA E NOVE MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E TRÊS REAIS E TRINTA E TRÊS CENTAVOS) 6.7. Queira o Senhor perito informar se o imóvel encontra-se em boas condições de uso? Resposta: Sim, apartamento em estado de novo, em perfeitas condições de conservação e de uso. 7

8 fls PARECER CONCLUSIVO Efetuados as diligências de vistorias, análises, levantamentos imobiliários, levantamento de dívidas fiscais, estudos e cálculos que se fizeram necessários, podemos concluir o seguinte: O valor do imóvel objeto da matrícula do 2º. cartório de registro de Imóveis de Limeira, cuja cópia da escritura segue entranhada às fls. 297/299, assim descrito: Apartamento nº. 06, Tipo 1, localizado no térreo da Torre 1 Allegro, do condomínio denominado ATTUALE RESIDENCIAL, situado na Rua da Imprensa, nº. 385, nesta cidade, com área privativa de 58,9800m², área comum de 10,9150m², totalizando 69,8950m²; área de terreno exclusivo de 54,6881m²; área de terreno comum de 47,5091m², área de terreno total de 102,1972m², sendo a fração ideal no terreno de 0,619230% com direito a 1 (uma) vaga de garagem, na área de uso comum, em local indeterminado para veículo de porte médio. Cadastro Municipal nº é de R$ ,33 (DUZENTOS E QUARENTA E NOVE MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E TRÊS REAIS E TRINTA E TRÊS CENTAVOS). 8. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais tendo a esclarecer, o signatário encerra o seu trabalho, com a elaboração do presente laudo que contém 08 (oito) folhas e 04 (quatro) anexos, totalizando 38 (trinta e oito) folhas, todas impressas de um só lado. 8 Limeira (SP), 28 de setembro de Engenheiro Civil CREA-SP:

9 fls. 477 Anexo nº. 01 PESQUISA IMOBILIÁRIA DO VALOR DO APARTAMENTO: ELEMENTO COMPARATIVO 1) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Dinâmica Negócios Imobiliários Fone: Fonte: V1= R$ ,00 9

10 fls. 478 ELEMENTO COMPARATIVO 2) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Daiane Leandro - Assessora Imobiliária - Fone: Fonte: V2= R$ ,00 10

11 fls. 479 ELEMENTO COMPARATIVO 3) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Igor Freire - Fone: Fonte: mundo-bairros-limeira-com-garagem-venda-rs id /#onde=BR%3ESao_Paulo%3ENULL%3ELimeira%3EBarrios%3EParque_ Novo_Mundo&quartos=3&tipo-usado=apartamento V3= R$ ,00 11

12 fls. 480 ELEMENTO COMPARATIVO 4) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Portinari Imóveis - Fone: Fonte: V4= R$ ,00 12

13 fls. 481 ELEMENTO COMPARATIVO 5) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Portinari Imóveis - Fone: Fonte: V5= R$ ,00 13

14 fls. 482 ELEMENTO COMPARATIVO 6) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Tiengo Negócios Imobiliários, Fone: Fonte: V6= R$ ,00 14

15 fls. 483 ELEMENTO COMPARATIVO 7) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Imobiliária Bom Lar, Fone: Fonte: mundo-bairros-limeira-56m2-venda-rs id /#onde=BR%3ESao_Paulo%3ENULL%3ELimeira%3EBarrios%3EParque_ Novo_Mundo&quartos=3&tipo-usado=apartamento V7= R$ ,00 15

16 fls. 484 ELEMENTO COMPARATIVO 8) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Imobiliária Roque, Fone: Fonte: Apartamento-Limeira-Parque-novo-mundo-3-quarto/tpr/V/fic/ V8= R$ ,00 16

22 fls. 490 ELEMENTO COMPARATIVO 14) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Thaís Fone: (16) Fonte: apartamento-no-residencial-attuale-rico-em-moveis-planejados ?xtmc=attuale+limeira&xtnp=1&xtcr=1 V14= R$ ,00 22

23 fls. 491 ELEMENTO COMPARATIVO 15) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira; Valor: R$ ,00; Natureza: Oferta Vendedor: Impactos Empreendimentos Imobiliários Fone: Fonte: V15= R$ ,00 23

24 fls. 492 VALOR DO APARTAMENTO TABELA DE CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA Amostra Endereço Valor 1 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 2 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 3 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 4 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 5 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 6 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 7 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 8 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 9 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 10 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 11 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 12 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 13 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 14 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 15 Condomínio Attuale Residencial R$ ,00 Média Aritmética= R$ ,33 Limite Inferior (-30%)= R$ ,33 Limite Superior (+30%)= R$ ,33 Como o elemento de amostras não apresentaram resultados discrepantes, não houve necessidade de reprocessamento da Média Aritmética. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: R$ ,33 (DUZENTOS E QUARENTA E NOVE MIL, NOVECENTOS E NOVENTA E TRÊS REAIS E TRINTA E TRÊS CENTAVOS). 24

25 fls. 493 PESQUISA IMOBILIÁRIA DO VALOR DO ALUGUEL: ELEMENTO COMPARATIVO 1) 25 Anexo nº. 02 Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira 03 dormitórios; Valor: R$1.150,00,00; Condomínio: R$350,00 Natureza: Aluguel Locador: Imobiliária Roque, Fone: Fonte: Im%C3%B3vel/ref/-Apartamento-Limeira-Parque-novo-mundo-3- quarto/tpr/l/fic/ V1= R$ 1.150,00

26 fls. 494 ELEMENTO COMPARATIVO 2) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira 03 dormitórios; Valor: R$1.200,00,00; Condomínio: R$350,00 Natureza: Aluguel Locador: Imobiliária Roque, Fone: Fonte: Im%C3%B3vel/ref/-Apartamento-Limeira-Parque-novo-mundo-3- quarto/tpr/l/fic/ V2= R$ 1.200,00 26

27 fls. 495 ELEMENTO COMPARATIVO 3) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira 03 dormitórios; Valor: R$1.000,00,00; Condomínio: R$350,00 Natureza: Aluguel Locador: Tiengo Negócios Imobiliários, Fone: Fonte: mundo-bairros-limeira-com-garagem-60m2-aluguel-rs1000-id /#onde=BR%3ESao_Paulo%3ENULL%3ELimeira%3EBarrios%3EParque_ Novo_Mundo&tipo-usado=apartamento V3= R$ 1.000,00 27

28 fls. 496 ELEMENTO COMPARATIVO 4) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira 02 dormitórios; Valor: R$1.200,00,00; Condomínio: R$350,00 Natureza: Aluguel Locador: Imobiliária Bom Lar, Fone: Fonte: mundo-bairros-limeira-com-garagem-aluguel-rs1200-id /#onde=BR%3ESao_Paulo%3ENULL%3ELimeira%3EBarrios%3EParque_ Novo_Mundo&tipo-usado=apartamento V4= R$ 1.200,00 28

29 fls. 497 ELEMENTO COMPARATIVO 5) Tipo: Apartamento Attuale Residencial Limeira 02 dormitórios; Valor: R$1.200,00,00; Condomínio: R$350,00 Natureza: Aluguel Locador: Portinari Imóveis - Fone: Fonte: mundo-bairros-limeira-47m2-aluguel-rs1200-id /#onde=BR%3ESao_Paulo%3ENULL%3ELimeira%3EBarrios%3EParque_ Novo_Mundo&tipo-usado=apartamento V5= R$ 1.200,00 29

30 fls. 498 VALOR DO ALUGUEL MENSAL LOCAÇÃO DO APARTAMENTO TABELA DE CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA Amostra Endereço Valor 1 Condomínio Attuale Residencial R$ 1.150,00 2 Condomínio Attuale Residencial R$ 1.200,00 3 Condomínio Attuale Residencial R$ 1.000,00 4 Condomínio Attuale Residencial R$ 1.200,00 5 Condomínio Attuale Residencial R$ 1.200,00 Média Aritmética= R$ 1.150,00 Limite Inferior (-30%)= R$ 805,00 Limite Superior (+30%)= R$ 1.495,00 Como o elemento de amostras não apresentaram resultados discrepantes, não houve necessidade de reprocessamento da Média Aritmética. AVALIAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL (LOCAÇÃO) DOI IMÓVEL: R$1.150,00 (HUM MIL, CENTO E CIINQUENTA REAIS). 30