O Universo dos Imóveis Comerciais

Transcrição

1 Tema: O Universo dos Imóveis Comerciais Palestrante: Guilherme B. M. Ribeiro

2 O Universo dos Imóveis Comerciais Conheça as principais características que envolvem a venda e a locação de escritórios na cidade de São Paulo. Serão focalizados os aspectos técnicos desse setor, as necessidades dos clientes e as diferenças entre esse segmento e o mercado de imóveis residenciais.

3 Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro Engenheiro Pós-graduado em Perícias e Avaliações Mestrando em Administração FGV Corretor de Imóveis Executivo de mercado imobiliário (Inovação Imobiliária, Regus & HQ Group, Fernandez Mera, Cia. Bandeirantes, Secovi, IREM) Instrutor da Universidade Secovi, FGV, FAAP, ESPM, FIA, CRS e Universidade RE/MAX Certificações Internacionais: ARM, CPM, CIPS, ABR, TRC, e-buyer, FIRE-UP Autor de 2 livros do mercado imobiliário

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5 Comercial X Corporativo

6 Edifícios Comerciais O endereço não é tão importante. Edifícios comerciais de bairro em localidades descentralizadas. Muitas salas de 20m 2 até 50m 2, podendo ser agrupadas. Existem em quase toda cidade média ou grande. Não é adequado para a grande empresa.

7 Edifícios Comerciais Não há divisão interna. Sala única, sem recepção. Em alguns casos as salas possuem sacadas.

8 Empreendimentos Corporativos Não existe definição padronizada! Normalmente: 1 até 4 ocupantes por andar (menos é melhor) Acima de 600m 2 de laje Acesso 24h (com controle de acesso) Estacionamento rotativo com boa relação de vagas AC central Piso-elevado e/ou forro modular Shafts de telecomunicação Boa localização e recepção

9 Acesso de Veículos Porte-cochère Táxis Trânsito Melhorias viárias

10 Recepção

11 Recepção A recepção deve ser ampla Alguns ocupantes exigem recepções privativas As recepcionistas devem ser bilíngues, pois muitos funcionários e visitantes são de outros países É necessário ter controle de acesso por catracas e segurança

12 Carga e Descarga Ainda não tão comum no Brasil são as entradas de carga e descarga, porém muitos edifícios possuem um local na garagem e elevadores de serviço. Docas, pé-direito alto e resistência para suportar caminhões e carros-fortes.

13 Acesso 24 horas Num mundo global é necessário que muitas empresas e profissionais trabalhem fora do horário comercial local. Acesso, iluminação, segurança, recepção e principais serviços devem funcionar 24 horas. É comum ter restrições no acesso de madrugada. Ex.: não é permitida a entrada de visitantes

14 Sistema de Controle de Acesso Crachá ou digital? Catraca, porta automática ou giratória?

15 Elevadores e deslocamento vertical Elevadores Velocidade Zoneamento Sinalização Pré-chamada Privativo, emergência, baldeação, carga Escadas de circulação Sem alarme automático Acabamento de padrão das demais áreas Iluminação adequada Barulho das portas

16 Hoje os prédios possuem BMS, sistema de automação predial, que monitora e controla diversos sistemas garantindo maior eficiência e segurança. Incêndio Elevadores CFTV Controle de acesso Iluminação Sonorização Geradores AC Etc. Automação Predial

17 Energia A capacidade elétrica instalada no andar pode ser um deal breaker para muitos tipos de empresa. Edifícios mais antigos podem apresentar problemas.

18 Grupo-gerador Grupo-gerador para áreas comuns, segurança e elevadores. Energia escritórios Ar-condicionado Cogeração

19 Ar-condicionado Um edifício corporativo deve ter AC central. Os principal tipo hoje é o VAV. O número de zonas depende do tipo de ocupação. Em alguns casos, é necessário instalar um AC dedicado para áreas de IT que funcione 24h. Se não houver previsão no andar, pode ser necessário instalar equipamento no topo do edifício.

20 Como muitas vezes existe apenas um ocupante por andar, é concedido o direito de utilização e personalização de áreas comuns como: Hall dos elevadores Corredores Banheiros Depósito IT Uso das Áreas Comuns Em muitas cidades há dificuldade na compreensão desta necessidade.

21 Banheiros Voltamos a ver banheiros comuns nos andares. Vantagens: Limpeza e manutenção centralizadas pelo condomínio Visual mais corporativo Ganho de área

22 Pé-direito A altura entre o piso e o forro influencia o padrão e valor do imóvel O pé-direito livre deve ter 2,70m ou mais

23 Flexibilidade de Layout

24 Core & Shell Enquanto muitos edifícios são entregues com o piso, forro e até luminárias já instaladas, outros não. Estes últimos são chamados de Core & Shell. O ocupante certamente fará a conta do custo de instalação e negociará a carência e valor. Começam a aparecer os primeiros que estão sendo entregues sem banheiros ou piso nos halls., extrapolando este conceito e perdendo liquidez e valor.

25 Heliponto O real valor depende muito do edifício e região. A capacidade máxima deve suportar as aeronaves típicas da região.

26 Sacadas Alguns edifícios no Brasil começam a ter sacadas. Não utilizadas pelos ocupantes. Perda de vista. Problemas de limpeza, manutenção e segurança. Inquilino poderá não pagar por esta área.

27 Devem ser realmente acessíveis, pois os ocupantes podem ser obrigados a ter cotas. Entradas Banheiros Estacionamentos Elevadores Acessibilidade

28 Relação de Vagas Enquanto em Chicago e Nova Iorque os novos edifícios possuem poucas vagas, em São Paulo possuem centenas. A diferença existe devido à enorme malha de metrô nas primeiras cidades.

29 Relação de Vagas Metros quadrado de escritório / Vaga Quanto menor, melhor 30-35m 2 /vaga é um bom indicador Atenção: no centro do Rio é normal ter edifícios sem vaga alguma

30 Localização, Localização, Localização

31 Localização A mudança de um bairro para outro impacta demais, mas estar na avenida principal versus a uma quadra dela já faz muita diferença. Alguns endereços são muito nobres Ex.: Av. Faria Lima

32 Commuting

33 Facilities Serviços oferecidos dentro do condomínio Café e restaurante Academia Lavagem de veículos

34 Facilities

35 Facilities Salas de reunião, auditórios e centros de convenção Só utilizados se de alto padrão e bem administrados Geralmente representam um local subutilizado e um custo adicional (incorporador e ocupante) Parcerias podem ser a solução

36 Negociação & Condições Sale & Lease Back Compra Exclusividade Arbitragem Prazo Relocation Garantia Carência Capex Revisional NDA Cash Allowance Locação Tenant Rep Renovação Built to Suit Pré-locação LOI

37 Tendências

38 Saudável

39 Home working

40 Flexivível

41 Compartilhado Ocupantes

42 Co-working

43 Confortável

44 Classificação

45 Resumo: Classificação C Edifícios antigos sem AC B Edifícios antigos com AC A Edifícios mais recentes, com infra de telecom, AC, laje de pelo menos 400m 2, piso elevado AAA (Triple A) ou A+ ou AA Ótima localização, lajes maiores que 1.000m 2, alta tecnologia, pé-direito livre maior que 2,70m, piso-elevado, elevadores de alta velocidade, relação de vagas de 1/35m 2 ou menor

46 Multinacionais podem exigir padrões e normas internacionais ou requisitos globais de sua empresa. Incêndio (sinalização, rotas de fuga) Health & Safety (banheiros, gripe suína, primeiros socorros) Segurança (CFTV, controle de acesso, estacionamento privativo) Área Normas Internacionais

47 Variáveis de Análise e Desempenho

48 Existem diversas metodologias de cálculo. As principais são: Carpete Útil Privativa BOMA Não adequada para o ocupante IPMS Áreas

49 Estoque Quantidade de imóveis vagos em metros quadrados. Pode ser dividido por padrão, tipo, com ou sem AC. Estoque futuro é o estoque dos edifícios em construção e dá uma projeção do aumento do estoque nos próximos meses e anos.

50 Vacância Percentual de imóveis vagos (medido em área). 10% é considerado normal por muitos

51 Liquidez Tempo médio para uma unidade vaga ser locada. É razoável que seja até 6 meses.

52 Absorção Percentual do estoque que é locado num determinado período (mês). Absorção Líquida é a que apenas considera a diferença entre o total absorvido e o total devolvido.

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54 Guilherme Ribeiro (11)