ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS

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1 2T 2015 SÃO PAULO RELATÓRIO DE MERCADO ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS DISPONIBILIDADE APRESENTA QUEDA PONTUAL NO SEGMENTO ALTO PADRÃO

2 São Paulo Indicadores Acumulados 2015 Estoque Total 4,68 milhões m² Absorção Líquida 109 mil m² Absorção Bruta 248 mil m² Novo Estoque 143 mil m² 10 edifícios Taxa de Disponibilidade 18,3% Economia Após anos de crescimento contínuo, o mercado imobiliário corporativo vive uma fase distinta. A conjuntura macroeconômica pouco favorável tem colaborado para uma tomada de decisão mais cautelosa e fundamentada tanto pelo lado do proprietário quanto do ocupante. O consenso de mercado indica uma queda do PIB de mais de 2% para 2015, seguida por pequena queda em Ao mesmo tempo, hoje o mercado convive com inflação elevada e taxas de juros altas, pressionando os retornos esperados sobre os ativos imobiliários, assim como trazendo incertezas adicionais aos processos decisórios. Inflação (%) ,00-0,15 0 1,59 2,12 2, PIB (%) Fonte: Focus 07/08/15 O gráfico acima também mostra que mesmo PIB após IGP-Mo fim da IPCArecessão econômica, o Brasil conviverá com baixo crescimento por alguns anos. O tamanho, qualidade e velocidade do ajuste macroeconômico em curso, assim como a melhora do ambiente político, serão determinantes na confirmação deste cenário mais conservador, sendo possível mas ainda improvável, uma retomada mais forte já em Embora a crise seja mais forte na região Sudeste e Sul do que no resto do país, uma parte significativa dos players de mercado ainda não precificaram corretamente as incertezas de médio e longo-prazo, acreditando que este período de ajustes será tão curto como os dois anteriores (2004/05 e 2009). Isso se traduz em uma enorme distância entre os valores esperados na venda e o que investidores estão dispostos a pagar e, consequentemente, na redução expressiva das transações de compra e venda, diferente do mercado de locações que já está entrando em um novo patamar de equilíbrio. Dentro deste cenário, continuamos acreditando que há boas oportunidades de investimento para compradores com visão de longo-prazo, assim como o momento continua propício para inquilinos que precisam de espaço de melhor qualidade. 13,5 11,5 9,5 7,5 5,5 3,5 1,5-0,5-2,5-4,5 IGP-M IPCA PIB Fonte: Focus 07/08/15 Oferta O estoque existente total monitorado (segmento alto padrão e intermediário em submercados primários) totaliza 4,68 milhões de metros quadrados e apresenta taxa de disponibilidade de 18,3%, um ponto percentual inferior ao período anterior. Termômetro de mercado Oferta Demanda De forma geral, o mercado corporativo de escritórios está se adequando ao que vem sendo chamado de momento do inquilino. Alguns fatores que confirmam tal situação são: redução de preços pedidos e transacionados, revisão de pipeline para novas construções e demanda alavancada pelo flight to quality, movimento que representa a mudança de ocupantes para prédios com melhor eficiência e qualidade e que tem representado a grande parcela das absorções apuradas. Em relação ao estoque esperado para o segundo trimestre, apenas 36% do total foi efetivamente entregue. Extrapolando a tendência até o fim do ano, é possível estimar que a entrega acumulada deva ser 20% inferior ao número projetado no fim de 2014 devido aos atrasos na obtenção do certificado habite-se em alguns empreendimentos. Milhões Milhões m² 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 São Paulo: Crescimento e Oferta (Geral) São Paulo: Crescimento e oferta (Geral) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Estoque Existente B+ e B (milhões m²) Estoque Existente A+ e A (milhões m²) Taxa de Disponibilidade (%) 1

3 São Paulo Novo plano diretor O novo plano diretor tem entre suas diretrizes estimular a construção de imóveis nas imediações de eixos de transporte público como os corredores de onibus e estações do metrô. Impacto direto nos novos empreendimentos, que terão limites de vagas de garagem. A expectativa é que os terrenos existentes nesses eixos sofram ainda mais pressão sobre os preços, uma que terão menos recursos para garagens. Um outro ponto de atenção são os estacionamentos particulares que podem ter aumento de demanda e consequente elevação em suas diárias e mensalidades. Coworking e Plug & Play O mundo cada vez mais conectado e globalizado estimula novos conceitos de utilização do espaço de trabalho. Uma das tendências apontadas por especialistas é o modelo e a utilização de espaços colaborativos do tipo Plug and Play (conecta e trabalha). A ideia da flexibilidade no ambiente de trabalho tende a otimizar o dia a dia profissional uma vez que o acesso aos centros comerciais está cada vez mais complicado e demorado. No sentido de alavancar os negócios, atualmente algumas empresas já estão adotando medidas para estimular a troca de ideias e experiências por meio da criação de espaços colaborativos e mais estações de trabalho rotativas. O comportamento da taxa de disponibilidade nos segmentos alto padrão (A+ e A) e intermediário (B+ e B) tem sido similar no aspecto de crescimento, todavia, no segundo trimestre, o segmento alto padrão apresentou queda de 3,1 pontos percentuais e encerrou com 22,8% impulsionado por três prédios que entraram 100% pré-locados. No nicho de prédios B+ e B, o ligeiro aumento de 0,8% confirma a curva continua ascendente desde o inicio de Analisando pela perspectiva micro, a classe A+ tem sido aquela que concentra a maior oferta, absorção e variação dos preços pedidos. A classe B tem sua disponibilidade aumentada não pelo novo estoque mas sim pela migração de ocupantes para os prédios de melhor padrão (movimento flight to quality). A curva de entrega de novos produtos do segundo semestre de 2015 em diante é descendente. Até 2018 as negociações devem voltar a favorecer os proprietários. Demanda O resultado da absorção líquida e bruta foi o melhor desde 2012, ano de validade da atual classificação adotada pela ENGEBANC Real Estate. Sete edifícios apresentaram absorção superior a 5 mil metros quadrados sendo parte desse resultado atribuído às pré-locações. Do ponto de vista do ocupante, o segundo semestre de 2015 e o início do ano de 2016 podem representar o ponto ideal para renovações ou mudanças para novos prédios. Os submercados Vila Olímpia e Paulista foram os destaques no trimestre na classe A+. Milhares Milhares Milhares Milhares 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 160,0 160,0 140,0 140,0 160,0 120,0 120,0 140,0 100,0 100,0 120,0 80,0 80,0 100,0 60,0 60,0 80,0 40,0 40,0 60,0 20,0 20,0 40,0 0,0-20,0-20,0-20,0-60,0-60,0-60,0 Oferta por Segmento São Paulo: Oferta por segmento Taxa de Disponibilidade A+ e A (%) Taxa de Disponibilidade B+ e B (%) Demanda (Segmento Alto Alto Padrão) Demanda (Segmento Alto Padrão) São Paulo: Demanda (Segmento Alto Padrão) Absorção Líquida (mil m²) Absorção Líquida Absorção Bruta Bruta (mil m²) Absorção Bruta 2

4 São Paulo Mercado de salas comerciais O mercado de edifícios com unidades inferiores a 100 metros quadrados é entendido como salas comerciais, segundo critério da ENGEBANC Real Estate. Embora alguns tenham características de alto padrão, esse nicho tem em toda cidade de São Paulo cerca de 3,5 milhões de metros quadrados em quase 900 edifícios. A disponibilidade da cidade é de 17,5%, com preço médio de R$ 59,00/m²/mês. O submercado que apresenta mais oferta de salas comerciais em São Paulo, segundo dados do segundo trimestre, é a Vila Leopoldina com quase 47 mil metros quadrados vagos ou 53% do total. Descompasso em Alphaville Com disponibilidade acima de 30%, mas que já chegou a ultrapassar os 50% em alguns momentos, o mercado corporativo de Alphaville é o que mais sofre desde 2012 os efeitos do ciclo imobiliário de superoferta local. Com exceção de algumas operações de back-office, a maioria das demandas tem sido direcionadas para cidade de São Paulo. No entanto, segundo informações obtidas durante a pesquisa do segundo trimestre, houve alguns casos de empresas indo de São Paulo para Alphaville por motivos financeiros. Mesmo que não seja um movimento como o flight to quality, Alphaville pode consumar absorções de empresas nesta situação uma vez que seu preço é bem inferior ao praticado na capital. Pelo sexto período consecutivo, e assim como ocorreu em 12 dos últimos 14 trimestres, o crescimento da demanda no segmento intermediário (B+ e B) foi negativo, ou seja, houve mais devoluções do que ocupações. A projeção deste nicho é de continuo crescimento do percentual de disponibilidade, principalmente na classe B, causado pelas devoluções de espaço. De modo geral, estes imóveis têm encontrado dificuldade para competir com a crescente oferta de prédios de alto padrão que em algumas situações pode sugerir um preço de transação em base 160,0 semelhante aos intermediários, Demanda mais antigos (Segmento e ineficientes. Intermediário) Há também um segundo processo 140,0 migratório 120,0 de ocupantes em prédios C para a classe intermediária. Em linhas gerais, não se 160,0 observa a tendência de migração da classe C para os edifícios de alto padrão. Milhares Milhares Milhares 100,0 140,0 80,0 120,0 60,0 100,0 40,0 80,0 20,0 60,0 0,0 40,0-20,0 20,0 0,0-60,0-20,0-60,0 Preços Demanda (Segmento Intermediário) Absorção Líquida Absorção Líquida Absorção Bruta Absorção Bruta Os preços pedidos de locação apresentaram queda em ambos os segmentos comparados ao trimestre anterior. No alto padrão a redução foi de 1,2% e no intermediário 0,5%. A diferença do preço pedido médio puro entre os dois segmentos, que era de 80% no inicio de 2012, está atualmente em 39%. A redução da margem entre Evolução as classes de Preços deve continuar, por Segmento incentivando o avanço do movimento flight to quality. Nenhum submercado em A+ e A apresentou avanço do preço médio de locação. Dentre os que R$ 160,00 apresentaram maior variação negativa destacam-se Berrini com 3,6% e Roque Petroni com 1,9%. Como os preços R$ 150,00 médios são ponderados de acordo com o estoque existente disponível no trimestre em questão, R$ 140,00 é importante destacar que nem sempre um aumento ou uma redução representa a ação direta R$ 130,00 de um único proprietário. Nota-se que nas classes R$ 110,00 B+ e B a percepção do investidor sobre o ciclo de mercado e as consequentes ações R$ para 100,00 suavizar o aumento da disponibilidade (como adequação de preços) têm sido mais lentas. R$ Segundo 90,00 a pesquisa de mercado trimestral, a taxa de disponibilidade do segmento intermediário R$ de 80,00 14% já pode ser considerada um descompasso entre oferta e demanda. Evolução de Preços por Segmento R$ 180,00 R$ 170,00 R$ 160,00 R$ 150,00 R$ 140,00 R$ 130,00 R$ 120,00 R$ 110,00 R$ 100,00 R$ 90,00 R$ 80,00 R$ 70,00 168,13 93,78 79% R$ 180,00 R$ 170,00 R$ 120,00 R$ 70,00 São Paulo: Demanda (Segmento Intermediário) São Paulo: Evolução de preços por segmento ( R$ / m² / mês) Alto Padrão Intermédiario Geral 114,82 39% 82,57 Alto Padrão Intermédiario Geral 3

5 Tabela estatística trimestral Alto padrão (A+ e A) Submercado Área Locável Novo Estoque Disp. 2T 2015 Disp. 1T 2015 Abs.Líquida Abs. Líquida Acumulada Abs. Bruta Abs.Bruta Acumulada Preço 2T 2015 Preço 1T 2015 Construção Projeto Berrini ,6% 31,7% R$ 107,34 R$ 111, Chácara Santo Antônio ,4% 21,4% R$ 68,36 R$ 69, Faria Lima ,5% 21,0% R$ 161,05 R$ 161, Itaim Bibi ,7% 15,9% 5 0,3 5 6 R$ 125,20 R$ 125, Jardim Paulistano ,4% 13,6% R$ 125,00 R$ 125, Jardins ,4% 46,2% R$ 85,00 R$ 85, Morumbi - Jardim São Luís ,5% 32,9% 0,3-1 -0,3 1 R$ 96,81 R$ 96,85-63 Paulista ,8% 20,3% R$ 121,50 R$ 122, Pinheiros ,8% 11,9% R$ 120,00 R$ 120, Roque Petroni ,1% 18,8% R$ 104,90 R$ 106, Santo Amaro ,3% 47,3% R$ 59,00 R$ 59, Vila Olímpia ,7% 34,0% R$ 119,03 R$ 120, Total ,8% 25,9% R$ 114,82 R$ 116, Padrão Padrão Intermediário (B+ e (B+ B) e B) Berrini ,1% 13,3% R$ 79,70 R$ 81, Chácara Santo Antônio ,6% 13,3% -0, R$ 62,21 R$ 63, Faria Lima 151-9,2% 10,1% R$ 91,60 R$ 90, Itaim Bibi ,7% 12,6% -0, R$ 92,81 R$ 92, Jardim Paulistano 42-7,4% 8,4% 0, R$ 83,85 R$ 85, Jardins ,4% 17,3% R$ 91,81 R$ 91, Morumbi - Jardim São Luís ,6% 15,4% -0,6-2 0,3 5 R$ 52,21 R$ 52, Paulista ,4% 15,8% R$ 97,16 R$ 97, Pinheiros ,1% 15,4% R$ 95,91 R$ 95,93-1 Roque Petroni 19-0,0% 0,0% R$ 0,00 R$ 0, Santo Amaro 134-3,5% 6,5% R$ 66,45 R$ 60, Vila Olímpia ,0% 13,3% R$ 85,02 R$ 86,85-2 Total ,2% 13,4% R$ 82,57 R$ 83,

6 Definições e terminologias Mapa de submercados Jardins Pinheiros Paulista Jardim Paulistano Faria Lima Itaim Bibi Morumbi Jardim São Luís Berrini Vila Olímpia Roque Petroni Chácara Santo Antônio Santo Amaro Glossário Estoque Existente Universo de empreendimentos, com certificado habite-se, em metros quadrados e que compõe um dado mercado. Estoque em Construção Universo de empreendimentos em metros quadrados em estágio de obras. Estoque em Projeto Universo de empreendimentos em projeto que poderão ou não entrar no mercado após 18 meses. A maioria dos projetos estão aprovados, contudo, em casos específicos são considerados ainda projetos em fase de diligência. Disponibilidade Total disponível para locação em empreendimentos com habite-se em metros quadrados ou %. Absorção Líquida Diferença entre áreas alugadas e devolvidas em empreendimentos com habite-se. Representa o indicador de crescimento ou diminuição da demanda. Absorção Bruta Áreas alugadas em empreendimentos com habite-se. Preço Pedido Médio Média ponderada de preço informado pelo proprietário ou contato similar em um dado imóvel ou mercado. Submercado Delimitação geográfica segundo entendimento mercadológico levando em consideração, vetores, similaridade e proximidade de um agrupamento de imóveis. Corporate Segmento de edifícios com unidades ou conjuntos com área superior a 100 metros quadrados. Salas comerciais Segmento de edifícios com unidades ou conjuntos com área inferior a 100 metros quadrados. 5

7 Definições e terminologias Características técnicas por classe Classe A+ Classe A Classe B+ Classe B Classe C Área Locável Média do Andar Tipo (m²) Área Locável Média do Conjunto (m²) Média de Relação de Vagas (m²) Tipo de Ar condicionado Inteligente Central Central Split Janela Tipo de Piso Elevado Elevado Elevado / convencional Convencional Convencional Tipo de Forro Rebaixado modular Rebaixado modular Rebaixado / gesso Gesso Gesso Gerador de energia elétrica Completo Áreas comuns Áreas comuns/ Automação predial Completo Parcial Parcial Certificação LEED Recomendada Opcional Eficiência de laje (%) 90% 85% 80% 75% <75% Cada um dos itens ilustrados acima representa uma média não sendo obrigatório para efeito classificatório o preenchimento de todos. 6

8 A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação de melhor uso e viabilidade financeira, estudos de desenvolvimento imobiliário, comercialização de propriedades, gerenciamento e fiscalização de obras e engenharia de avaliações. Para mais informações, entre em contato. Responsável Leandro Angelino Gerente Sênior - Pesquisa e Inteligência de Mercado leandroangelino@engebanc.com.br Corresponsável Gustavo Lotufo Analista - Pesquisa e Inteligência de Mercado gustavolotufo@engebanc.com.br Apoio - Comercialização Daniel Iannicelli Diretor - Escritórios danieliannicelli@engebanc.com.br COPYRIGHT ENGEBANC REAL ESTATE LTDA Esta publicação é de propriedade exclusiva da Engebanc Real Estate Ltda. e não deve ser copiada, reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou por qualquer outro meio, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio por escrito da Engebanc Real Estate Ltda. As informações contidas nesta publicação foram obtidas de fontes geralmente consideradas confiáveis. No entanto, a Engebanc Real Estate não se responsabiliza, ou garante, pela precisão dessas informações. Nós gostaríamos de ser informados sobre quaisquer imprecisões para que possamos corrigi-las. A Engebanc Real Estate não aceitará qualquer responsabilidade por negligência ou por qualquer perda ou dano sofrido por qualquer das partes atribuída a esta publicação. Imagens ilustrativas. ENGEBANC.COM.BR