ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS

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1 3T 2015 SÃO PAULO RELATÓRIO DE MERCADO ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS FLIGHT TO QUALITY DETERMINA MELHOR RESULTADO ACUMULADO EM ALTO PADRÃO DOS ÚLTIMOS ANOS

2 São Paulo Economia Indicadores Acumulados 2015 A+, A, B+ e B Estoque 4,76 milhões m² Absorção Líquida 152 mil m² Absorção Bruta 367 mil m² Novo Estoque 271 mil m² 15 edifícios Taxa de Disponibilidade 18,8% Apesar dos esforços para amenizar a atual crise políticoeconômica no Brasil, o cenário que se desenrola no curto prazo é de incerteza e de continuidade da volatilidade da moeda. A evolução de mecanismos de contenção e uma política de austeridade mais sólida podem se traduzir numa melhora de humor dos agentes econômicos a partir do final de 2016, confirmando as perspectivas de melhora para 2017 e Mesmo nessa conjuntura instável, a crescente e rápida valorização do dólar frente ao real traz à tona a atratividade da aquisição de ativos imobiliários de escritórios em moeda estrangeira a preços mais convidativos. Inflação (%) ,75 0,91 1,25 1,85 2, PIB IGPM IPCA PIB (%) Todavia, com o rebaixamento do grau de investimento da Standard & Poors, esperase que haja reflexo no apetite dos investidores internacionais que aportam dinheiro no país, de certa maneira contrabalanceando os efeitos da desvalorização. De acordo com informações do ultimo relatório FOCUS (02/10/2015), esperase que a taxa de juros caia menos do que o previsto até o fim de 2016, refletindo uma maior expectativa inflacionária (IGPM), colocando pressão de subida nos contratos de aluguel mas também se traduzindo em queda real no preço dos ativos. Neste panorama instável os descontos que têm sido concedidos recentemente poderão ser revertidos nas renovatórias, especialmente se houver melhora nas condições macroeconômicas do país. 13,50 11,50 9,50 7,50 5,50 3,50 1,50 0,50 2,50 4,50 IGPM IPCA PIB Fonte: Focus 02/10/15 Oferta Termômetro de mercado Oferta Demanda A conjuntura econômica e financeira do país tem tido papel decisivo na evolução das discussões entre proprietários e inquilinos, uma vez que esses têm aumentado e aprofundado suas análises de custo total de ocupação. Consequentemente os proprietários continuam enfrentando um ambiente ainda desfavorável de mercado. Nesse cenário, as entregas de novos produtos ficaram dentro do esperado com 128 mil m² em cinco edifícios. Essas entregas representam 1,7% de crescimento dos submercados primários (vide mapa na página 5) do segmento alto padrão (A+ e A) e intermediário (B+ e B), totalizando um estoque de 4,76 milhões m². Milhões m² Milhões m² 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 São Paulo: Crescimento e oferta (Geral) Crescimento e Oferta (Geral) 25% 20% 15% 10% 5% 0% Estoque Existente B+ e B (milhões m²) Estoque Existente A+ e A (milhões m²) Taxa de Disponibilidade (%) Estoque Existente A+ e A (milhões m²) Estoque Existente B+ e B (milhões m²) Taxa de Disponibilidade (%) 1 1

3 São Paulo Mercado ABCD e Osasco O mercado de escritórios corporativos (unidades >100 m²) de ABCD/Osasco (Santo André, São Bernardo, São Caetano do Sul, Diadema e Osasco) tem cerca de 200 mil m². Embora o perfil de ocupação seja diversificado, a maior parte se refere a escritórios de indústrias e empresas da cadeia logística. De forma semelhante ao que ocorre no mercado paulistano, há reflexos da oferta excessiva acarretando em revisão de preços. A disponibilidade de 20% no segmento corporativo deve diminuir uma vez que os empreendimentos em fase de construção são do tipo salas comerciais (unidades <100 m²). Atualmente o preço médio pedido para os escritórios de melhor padrão é de R$ 65/m²/mês. A taxa de disponibilidade do mercado aumentou meio ponto percentual, totalizando 18,8%, com contínua tendência de alta devido à expectativa de entrega de novo estoque nos próximos seis meses. No segmento de alto padrão (A+ e A) a disponibilidade encerrou o terceiro trimestre em 23,3% ante 22,8% no 2T15 e no segmento intermediário o total apurado foi de 14,6% ante 14,2%. De acordo com estimativas da ENGEBANC REAL ESTATE, 2015 deverá fechar com uma taxa de disponibilidade entre 24% e 28% para o nicho A+ e A, dependendo essencialmente da confirmação da entrega dos empreendimentos esperados para o quarto trimestre. A pesquisa da ENGEBANC REAL ESTATE apurou que, especialmente no segmento intermediário (B+ e B) há um descasamento significativo nas expectativas dos termos de locação entre proprietários e inquilinos. 3% 25,0% 2% 15,0% 1% 5,0% % Demanda São Paulo: Oferta por Oferta Segmento por segmento Taxa Taxa de Disponibilidade de A+ A+ e A e (%) A (%) Taxa Taxa de Disponibilidade de Disponibilidade B+ e B (%) B+ e B (%) Mercado de Santos Com um estoque existente de aproximadamente 400 mil m² o mercado de Santos está em processo intenso de transformação em relação à qualidade dos edifícios. O perfil de ocupação é formado por empresas de comércio exterior, cadeia do petróleo 16 e outras que atendem demandas 14 locais. Cerca 12 de 40% da área total é do segmento 10 corporativo e nos 8 próximos três anos o estoque deverá 6 aumentar 50%. 4 2 A atual disponibilidade 2 de 25% reflete os empreendimentos 4 mais 6 novos onde houve absorção mais lenta. Os preços para os melhores empreendimentos apresentam média de R$ 70/m²/mês. Apesar do evidente descolamento entre oferta e demanda, o resultado acumulado da absorção líquida em imóveis de alto padrão foi 66% superior ao mesmo período acumulado do ano passado e tende a ser recorde caso as premissas atuais se mantenham. Este bom resultado se deve ao flight to quality, que impacta fundamentalmente os produtos intermediários e defasados que perdem inquilinos para prédios mais modernos. Sob a perspectiva da absorção bruta, que mede essencialmente as movimentações de mercado, o total foi de 77 mil m² (entre A+ e A) e acumula até o momento 280 mil m² em Embora o número possa sugerir um aumento na demanda, grandes migrações e consolidações de empresas maiores justificam tal dado. Em termos de negociações, em números absolutos o ano de 2015 tem sido similar à Demanda (Segmento Alto Padrão) 14 São Paulo: Demanda (Segmento Alto Padrão) Demanda (Segmento Alto Padrão) Absorção Líquida Absorção Líquida Bruta Absorção Líquida Demanda (Segmento Alto Padrão Absorção Bruta Líquida Absorção Bruta Absorção B 2

4 São Paulo Mercado de Campinas Após um período de falta de novos e bons empreendimentos, a oferta em Campinas retomou há pelo menos dois anos e totaliza no segmento alto padrão 200 mil m² existentes sobre um total de 450 mil m². A disponibilidade oscila entre 20% e 25% e se concentra principalmente na região da avenida NorteSul e imediações da Rodovia Dom Pedro I. Os melhores edifícios apresentam preço médio de R$ 68/m²/mês e alcançam em alguns casos patamares encontrados em São Paulo, caso do edifício Toulon Office Center com R$ 110/m²/mês. Há diversos projetos e estudos que contemplam empreendimentos em parques empresariais nas imediações das rodovias mais próximas, fruto da falta de bons terrenos, preços elevados na região central e trânsito intenso. Entendendo o estoque do relatório ENGEBANC O mercado de escritórios da cidade de São Paulo tem 13 milhões de metros quadrados em edifícios. Cerca de 28% da área total se refere ao segmento de salas comerciais (unidades <100 m²). O estoque corporativo corresponde a 72% do total. No relatório ENGEBANC é considerado o estoque dos submercados primários que é de seis milhões de metros quadrados. Deste grupo o total de 40% referese aos imóveis de alto padrão, 45% aos imóveis intermediários e apenas 15% ao estoque defasado (segmento não considerado). Apesar de quedas constantes desde o final de 2013, com absorções liquidas negativas entre e m² por trimestre, o segmento intermediário apresentou seu melhor resultado com uma absorção líquida negativa de m². Contudo, esse resultado foi consequência de demandas pontuais e não significa uma recuperação do segmento. É perceptível que o movimento flight to quality continua tendo papel importante na formação da demanda por espaço. Além disso, a pesquisa de ENGENBANC REAL ESTATE apurou que há um movimento 16 de downsizing onde algumas empresas estão reduzindo seu respectivo espaço, quadro 14 de funcionários ou encerrando atividades, impactando negativamente a demanda geral do mercado. 12 Demanda (Segmento Intermediário) 10 São Paulo: Demanda (Segmento Intermediário) Preços Demanda (Segmento Intermediário) Absorção Líquida Absorção Líquida Absorção Bruta Absorção Bruta Os preços pedidos de locação apresentaram ligeira queda neste terceiro trimestre se comparado aos períodos anteriores. A média ponderada de R$ 114,00 em A+ e A representa diminuição de 0,7% e reflete os desequilibrios no mercado de alto padrão. A redução da taxa de queda sinaliza que o mercado esteja próximo de seu limite. Todavia, os termos contratuais que estão sendo negociados continuam favorecendo os inquilinos, especialmente para grandes áreas e bons nomes de crédito. Analisando de forma segmentada o nicho de alto padrão, na classe A+ a diminuição foi de 1,1% enquanto na classe A a diminuição foi de 1%. Confirmando a tendência apontada pela ENGEBANC REAL ESTATE no relatório do segundo trimestre, os imóveis do segmento intermediário, especialmente os de classe B, têm sentido os efeitos do ciclo de mercado com mais intensidade. Embora haja adequações na precificação, especialmente nos nichos superiores, os proprietários de prédios classe B ainda estão distantes Evolução de Preços por Segmento das expectativas dos ocupantes. R$ 180 Evolução de Preços por Segmento O R$ atual 170 momento do ciclo de mercado indica que agora é o mais indicado para se considerar o desenvolvimento R$ 180 de novos empreendimentos, uma vez que o prazo médio de produção de cinco R$ 160 anos colocaria R$ 170eventuais novos produtos em um momento de recuperação. R$ 150 R$ 160 Preço: Série Histórica R$ São Paulo: Evolução de preços por segmento ( R$ / m² / mês) R$ 150 R$ 130 R$ ,27 168,13 161,17 R$ 120 R$ , ,68 R$ ,20 R$ ,61 R$ % 129,16 R$ ,94 120,84 123,29 48% 118,40 R$ ,18 114,82 114,00 R$ R$ 90 40% 93,78 95,44 96,40 39% R$ 80 90,17 88,54 90,62 93,21 92,54 R$ 80 89,90 86,46 86,32 87, ,00 82,57 R$ 70 80,41 R$ T 12 2T 12 3T 12 4T 12 1T 13 2T 13 3T 13 4T 13 1T 14 2T 14 3T 14 4T 14 1T 15 2T 15 3T 15 A+ e A B+ e B Alto Alto Padrão Intermédiario Geral Geral 3

5 Tabela estatística trimestral Alto padrão (A+ e A) Submercado Área Locável Novo Estoque Disp. 3T 2015 Disp. 2T 2015 Abs.Líquida Abs. Líquida Acumulada Abs. Bruta Abs.Bruta Acumulada Preço 3T 2015 Preço 2T 2015 Construção Projeto Berrini ,6% 30,6% R$ 106,31 R$ 107,34 20 Chácaro Santo Antônio 36 21,4% 21,4% R$ 68,36 R$ 68, Faria Lima ,7% 20,5% R$ 151,49 R$ 161,05 97 Itaim Bibi ,8% 12,7% 13 14, R$ 113,74 R$ 125,20 14 Jardim Paulistano 93 16,6% 11,4% R$ 125,00 R$ 125,00 Jardins 18 12,6% 3,4% R$ 85,00 R$ 85,00 Morumbi Jardim São Luís 91 32,5% 32,5% R$ 96,81 R$ 96,81 63 Paulista ,1% 18,8% 0, R$ 120,16 R$ 121,50 Pinheiros 79 10,8% 10,8% R$ 120 R$ 120 Roque Petroni ,2% 15,1% R$ 116,86 R$ 104, Santo Amaro 76 47,3% 47,3% R$ 59,00 R$ 59,00 Vila Olímpia ,8% 25,7% R$ 120,29 R$ 119, Total ,3% 22,8% R$ 114,00 R$ 114, , Padrão Padrão Intermediário Intermediário (B+ e B) (B+ e B) Berrini ,9% 18,1% R$ 77,33 R$ 79,70 8 Chácaro Santo Antônio ,7% 13,6% R$ 63,01 R$ 62,21 Faria Lima 151 9,2% 9,2% 0, R$ 90,37 R$ 91,60 Itaim Bibi ,7% 12,7% R$ 88,40 R$ 92,81 3 Jardim Paulistano 42 6,2% 7,4% 0, R$ 76,55 R$ 83,85 Jardins ,3% 15,4% R$ 88,34 R$ 91,81 4 Morumbi Jardim São Luís ,5% 15,6% 0, R$ 50,85 R$ 52,21 Paulista ,4% 15,4% 0, R$ 95,98 R$ 97,16 Pinheiros ,6% 19,1% R$ 95,48 R$ 95,91 1 Roque Petroni 19 % % R$ 0 Santo Amaro 134 2,2% 3,5% 1, R$ 68,50 R$ 66,45 1 Vila Olímpia ,5% 14,0% R$ 81,68 R$ 85,02 2 Total ,6% 14,2% R$ 80,41 R$ 82, A ENGEBANC REAL ESTATE pode alterar dados de mercado previamente divulgados afim de garantir a precisão e coerência das informações. 4

6 Definições e terminologias Mapa de submercados Jardins Pinheiros Paulista Jardim Paulistano Faria Lima Itaim Bibi Vila Olímpia Morumbi Jardim São Luís Berrini Roque Petroni Chácara Santo Antônio Santo Amaro Ribeirão Preto Piracicaba Glossário Atibaia Grande Campinas Vale do Paraíba Paulista Cajamar Estoque Existente Universo de empreendimentos, com certificado habitese, em metros quadrados e que compõe um dado mercado. Absorção Bruta Áreas alugadas em empreendimentos com habitese. Jundiaí Guarulhos Sorocaba Barueri Estoque em Construção Universo de empreendimentos em metros quadrados em estágio de obras. Preço Pedido Médio Grande ABC Média ponderada de Cotia preço informado pelo proprietário ou contato Embu similar em um dado imóvel ou mercado. Estoque em Projeto Universo de empreendimentos em projeto que poderão ou não entrar no mercado após 18 meses. A maioria dos projetos estão aprovados, contudo, em casos específicos são considerados ainda projetos em fase de diligência. Submercado Delimitação geográfica segundo entendimento mercadológico levando em consideração, vetores, similaridade e proximidade de um agrupamento de imóveis. Disponibilidade Total disponível para locação em empreendimentos com habitese em metros quadrados ou %. Corporativo Segmento de edifícios com unidades ou conjuntos com área superior a 100 metros quadrados. Absorção Líquida Diferença entre áreas alugadas e devolvidas em empreendimentos com habitese. Representa o indicador de crescimento ou diminuição da demanda. Salas comerciais Segmento de edifícios com unidades ou conjuntos com área inferior a 100 metros quadrados. Rodoanel Osasco São Paulo 5

7 Definições e terminologias Características técnicas por classe Classe A+ Classe A Classe B+ Classe B Classe C Área Locável Média do Andar Tipo (m²) Área Locável Média do Conjunto (m²) Média de Relação de Vagas (m²) Tipo de Ar condicionado Inteligente Central Central Split Janela Tipo de Piso Elevado Elevado Elevado / convencional Convencional Convencional Tipo de Forro Rebaixado modular Rebaixado modular Rebaixado / gesso Gesso Gesso Gerador de energia elétrica Completo Áreas comuns Áreas comuns/ Automação predial Completo Parcial Parcial Certificação LEED Recomendada Opcional Eficiência de laje (%) 90% 85% 80% 75% <75% Cada um dos itens ilustrados acima representa uma média, não sendo obrigatório para efeito classificatório o preenchimento de todos. RELATÓRIO DE MERCADO ESCRITÓRIOS CORPORATIVOS SÃO PAULO 2T

8 A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação de melhor uso e viabilidade financeira, estudos de desenvolvimento imobiliário, comercialização de propriedades, gerenciamento e fiscalização de obras e engenharia de avaliações. Para mais informações, entre em contato. Responsável Leandro Angelino Gerente Sênior Pesquisa e Inteligência de Mercado leandroangelino@engebanc.com.br Corresponsável Gustavo Lotufo Analista Pesquisa e Inteligência de Mercado gustavolotufo@engebanc.com.br Apoio Daniel Iannicelli Diretor Escritórios danieliannicelli@engebanc.com.br COPYRIGHT ENGEBANC REAL ESTATE LTDA Esta publicação é de propriedade exclusiva da Engebanc Real Estate Ltda. e não deve ser copiada, reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou por qualquer outro meio, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio por escrito da Engebanc Real Estate Ltda. As informações contidas nesta publicação foram obtidas de fontes geralmente consideradas confiáveis. No entanto, a Engebanc Real Estate não se responsabiliza, ou garante, pela precisão dessas informações. Nós gostaríamos de ser informados sobre quaisquer imprecisões para que possamos corrigilas. A Engebanc Real Estate não aceitará qualquer responsabilidade por negligência ou por qualquer perda ou dano sofrido por qualquer das partes atribuída a esta publicação. Imagens ilustrativas. ENGEBANC.COM.BR