CLAREL PERÍCIAS Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais Fone/Fax: (53) /

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1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA XXXX VARA CÍVEL ESPECIALIZADA EM FAMÍLIA DA COMARCA DE RIO GRANDE/RS Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE ALIMENTOS, processo N.º 023/ XXXX-8, em que é AUTORA C. C. S. e RÉU C. A. F. S, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte, LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 1

2 ÍNDICE 1. SOLICITANTE OBJETIVO DO TRABALHO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO REGIÃO TERRENO EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS MEMORIAL DESCRITIVO SUCINTO DIAGNÓSTICO DO MERCADO METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATAS DE REFERÊNCIA CONSIDERAÇÕES FINAIS ANEXO I - DADOS DA AMOSTRA E AVALIANDO PESQUISA DE VALORES DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO ANEXO II - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO MODELO MATEMÁTICO ADOTADO COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO (R²) COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R) TESTES DE HIPÓTESES CÁLCULO DAS PROBABILIDADES DOS ESTIMADORES "BI" ANÁLISE DA VARIÂNCIA TESTE DA SIGNIFICÂNCIA DO MODELO RESÍDUOS PADRONIZADOS VERIFICAÇÃO DA ATIPICIDADE DOS DADOS (OUTLIERS) PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO MATEMÁTICO ADOTADO RESÍDUOS MÉDIA ZERO LINEARIDADE RESÍDUOS PADRONIZADOS VERIFICAÇÃO DA NORMALIDADE DOS RESÍDUOS TESTE DE DURBIN WATSON VERIFICAÇÃO DE CORRELAÇÃO ENTRE OS RESÍDUOS INTERVALO DE CONFIANÇA CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 2

3 1. SOLICITANTE XXX Vara Cível do foro de Rio Grande/RS. 2. OBJETIVO DO TRABALHO Obtenção do valor de mercado de compra e venda de um imóvel residencial, sito a Rua das Caravelas n. XXX, no Parque Marinha, zona urbana desta cidade com um terreno de 10m de frente por 30m de fundos, matrícula n no livro 2 do Registro de Imóveis de Rio Grande. 3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 3.1. REGIÃO Região urbana, litorânea, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, possuindo uma grande extensão de praia, clima ameno, relevo em forma de planície, padrão sócio econômico cultural nível médio, topografia em nível, solo predominantemente arenoso permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de atividade alta 1. A ocupação atual é condizente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, não existindo tendência de modificação a médio prazo. A Infra-estrutura da região possui serviços de coleta de lixo, redes de telefonia, energia elétrica, água, viária, esgoto e pluvial, sendo as ruas predominantemente pavimentadas, com guias e sarjetas. As atividades e serviços comunitários disponíveis compreendem transporte coletivo, escolas municipais e estaduais, postos bancários, comércio, segurança, saúde, e igrejas TERRENO A topografia do terreno é em nível, possuindo o solo, as mesmas características da região, localizando-se no lote 38 da quadra 86, medindo 10,00m de frente por 20,00m de comprimento, confrontando a frente com a Rua das Caravelas, sob o n.º 147, com orientação solar nordeste EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS O imóvel avaliando dispõe da mesma infra-estrutura, atividades e serviços comunitários da região. As benfeitorias possuem aspectos construtivos, qualitativos e quantitativos coerentes com o uso recomendado para o local, sendo o tipo de ocupação residencial. Trata-se de uma casa de alvenaria, considerando como um todo em bom estado de conservação, com pé direito de 2,60 metros, constituída de garagem, dois dormitórios, sala, cozinha, WC. Observar que no momento da vistoria constatou-se que o imóvel possui aproximadamente 60m 2 de área construída, diferente da área constante na matrícula n do Registro de Imóveis que menciona uma casa tipo C-2 com 29,82m 2. 1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995) CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 3

4 Foto 1- A fachada do imóvel MEMORIAL DESCRITIVO SUCINTO Pisos A sala e WC com cerâmica esmaltada 30x30cm, a cozinha com piso cerâmico esmaltado 20x30cm, a garagem com cerâmica colonial 30x30cm e os dormitórios com carpete. Revestimentos (Paredes) O WC com azulejos até a altura do teto e as paredes internas das demais dependências e externas (inclusive a fachada), revestidas com reboco. Forros/Telhado O telhado da casa é constituído de telhas fibrocimento espessura 6mm. A cozinha e garagem com forro de PVC e o WC, dormitórios e sala com forro em chapas tipo "eucatex", pintadas com tinta esmalte. Esquadrias A fachada com um portão de garagem de madeira com 4 folhas 60x210cm e uma porta de madeira maciça 80x210cm com vidro lateral, de acesso a sala. A cozinha com uma janela basculante de ferro 60x210cm e uma porta lateral de madeira com 80x210cm, com vidro e postigo na metade superior, a qual permite acesso ao pátio dos fundos, o WC com uma basculante de ferro 60x80cm e os dormitórios com janelas do tipo guilhotina de madeira 120x120cm e as portas internas das dependências de madeira semi-oca. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 4

5 4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO O mercado imobiliário local está funcionando de forma moderada, com poucas perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, razoável facilidade de venda. 5. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS Este trabalho avaliatório seguiu as diretrizes da NBR da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a qual regula os procedimentos avaliatórios considerando as partes 1 (Procedimentos Gerais) e 2 (Imóveis Urbanos), desta. Esta norma visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos. O método de avaliação adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo este o que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas (Ver Anexo I). Este método é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez que são pesquisadas as características e atributos que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística. A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Apesar dos resultados terem sido obtidos com a utilização da Inferência Estatística para equalizar as diferenças nos elementos da amostra, dado o número de elementos amostrais ser inferior ao previsto na NBR , não será possível qualificar o presente Laudo quanto a aos Graus de Fundamentação e Precisão, constituindo-se de um Parecer Técnico. 7. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO O tratamento dos dados, cálculos e identificação do resultado deste trabalho avaliatório foram efetuados com o auxílio de software exclusivo para Avaliações de Bens por Estatística Inferencial e Regressões Múltiplas, sendo os mesmos disponibilizados no Anexo II. 8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATAS DE REFERÊNCIA Vistoria: 05/04/2007 Avaliação: 20/04/2007 Laudo: 23/04/2007 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 5

6 VALOR ESTIMADO DO IMÓVEL= R$29.135,95 (Vinte e nove mil, cento e trinta e cinco reais e noventa e cinco centavos), equivalentes a 32, CUB s (Custo Unitário Básico da Construção), tomando como base o mês de abril/2007, com o CUB ponderado cotado em R$908,85/m CONSIDERAÇÕES FINAIS Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de algumas ofertas com preços abaixo do real valor de mercado. Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se dentro dos padrões reais de mercado. Vai o presente Laudo, desenvolvido em 06 (Seis) folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada, acompanhado dos seguintes anexos, totalizando 11 (folhas). N. I Dados da amostra N. II Tratamento dos dados e identificação do resultado À disposição de Vossa Excelência para outras informações que forem julgadas necessárias. Rio Grande, 24 de abril de Clarel da Cruz Riet Eng. Civil CREA D Perito - IBAPE 1.047/99 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 6

7 ANEXO I DADOS DA AMOSTRA E AVALIANDO 1. PESQUISA DE VALORES A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. A seguir, o quadro com os dados coletados; Imóveis Informação Localização Valor (R$) AC (M 2 ) Área construída 01 18/12/06 Rua das Dunas , /12/06 Rua Rio Tocantins , /12/06 Rua das Dunas , /12/06 Rua Rio Tapajós , /12/06 Rua das Caravelas , DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO Imóvel Localização AC (M 2 ) Área construída 01 Rua das Caravelas n. 147, Bairro Parque Marinha 60 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 7

8 ANEXO II TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 1. MODELO MATEMÁTICO ADOTADO LN (VALOR)= 6, , x LN (AC) VALOR = R$29.135,95 (Ver item 8. do Laudo) onde, VALOR = Valor estimado (R$) AC = Área construída (m2) 2. COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO (R²) O Coeficiente de Determinação (R²) representa a percentagem do valor da avaliação que é explicado pelo modelo de Regressão utilizado, devendo ficar acima de 80%. R² = 85,9639 % 3. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R) O Coeficiente de Correlação (R) expressa o grau de relacionamento entre as variáveis utilizadas na regressão, sendo 1 R +1 A relação é considerada Fortíssima se 0,90 R 0,99 R = 0, TESTES DE HIPÓTESES CÁLCULO DAS PROBABILIDADES DOS ESTIMADORES "BI" VARIÁVEL Bi (ESTIMADOR) ERRO PADRÃO (Sbi) T calc. SIGNIFICÂNCIA (%) X1 = AC 0, , , , T calc. = Coeficiente de STUDENT = bi/sbi Significância (%) = Valor encontrado na tabela de STUDENT correspondente ao Tcalc. e (N-K-1) = 3 G.L. (Graus de Liberdade) Onde, N = número de elementos da amostra K = número de variáveis independentes Verifica a hipótese de haver Regressão. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 8

9 5. ANÁLISE DA VARIÂNCIA TESTE DA SIGNIFICÂNCIA DO MODELO Para verificar a Regressão, a Significância de F calc. deve ser inferior à 5%. Soma dos ORIGEM DA VARIAÇÃO Quadrados (1) Desvio (erro) explicado 2,110098*10^-02 pelo modelo de regressão (4) Desvio (erro) residual não 3,445353*10^-03 explicado pelo modelo de (7) regressão Desvio (erro) Total 2,454633*10^-02 (4)+(7) Graus de Liberdade (G.L.) (2) K = 1 (5) N K 1 = 3 (8) N-1 = 4 (5)+(8) Quadrados Médios (1)/(2) 2,110098*10^-02 (4)/(5) 1,148451*10^-03 (7)/(8) Onde, Variância Residual = 1,148451*10^-03 Erro Padrão da Regressão = 3,388880*10^-02 F calc. (F de SNEDECOR) = 18, = [(4)/(5)] / [(7)/(8)] Significância de F calc. (%) = 2, (Valor obtido da tabela de FISCHER-SNEDECOR entrando-se com o Fcalc., 1 G.L. para o Numerador e 3 G.L. para o Denominador). Verifica a Regressão com uma probabilidade de 97,84798 % 6. RESÍDUOS PADRONIZADOS VERIFICAÇÃO DA ATIPICIDADE DOS DADOS (OUTLIERS) Valores normais para (R/DP) ± 2 Tabela com os dados dos imóveis coletados (variável dependente VALOR), transformados matematicamente (linearizados), na forma de logaritmos nepereanos (LN) DADOS COLETADOS ESTIMADOS RESÍDUOS RESÍDUOS PADRONIZADOS (R/DP) 1. 10, ,1122 0, , , ,2163-0, , , ,2486-0, , ,309 10,2797 0, , ,309 10,2949 0, ,41 Não foram constatados pontos atípicos (outliers). 7. PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO MATEMÁTICO ADOTADO Tabela com os dados em seu estado original (com o desfazimento da transformação), mostrando os dados da variável VALOR em (R$) DADOS COLETADOS ESTIMADOS RESÍDUOS , ,81 358, , ,30-345, , , , , ,13 864, , ,37 418,63 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 9

10 Valores Coletados (R$) Valores Estimados (R$) Gráfico dos valores estimados pelo modelo versus valores coletados, em conformidade com o item da NBR , que diz que o poder de predição do modelo deve ser verificado a partir da existência de pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. 8. RESÍDUOS MÉDIA ZERO A verificação de que os erros têm valor esperado zero pode ser investigado pelo gráfico da plotagem dos resíduos versus valores estimados (preditos), pelo modelo, devendo os pontos estar distribuídos em torno do zero Resíduos Valores Estimados (R$) Gráfico dos valores estimados pelos resíduos, mostrando a existência de média zero. 9. LINEARIDADE A linearidade ocorre quando observamos através da análise do gráfico de dispersão, a existência de uma relação linear entre os valores observados para a variável dependente e cada um dos regressores (variáveis independentes), que representam as características (atributos) dos elementos da amostra. Podemos afirmar a existência de linearidade quando a plotagem destes pontos permitem um ajuste (alinhamento) através de um hiperplano. CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 10

11 Variável dependente VALOR (R$) Variável Independente AC (m2) O gráfico ao lado demonstra uma relação linear pela plotagem da variável dependente VALOR, observada versus a variável independente AC (Área construída). 10. RESÍDUOS PADRONIZADOS VERIFICAÇÃO DA NORMALIDADE DOS RESÍDUOS O percentual Calculado deve ser ao Normal. R / DP NORMAL (% mínimo) CALCULADO -1 e +1 68,27 % 80 % -1,64 e +1,64 90 % 100 % -1,96 e +1,96 95 % 100 % Verifica a distribuição dos resíduos. 11. TESTE DE DURBIN WATSON VERIFICAÇÃO DE CORRELAÇÃO ENTRE OS RESÍDUOS d= 2,2422 Levando este valor a Tabela de Pontos Críticos de DURBIN-WATSON, extrapolada para N= 5 (onde N= número de elementos da amostra), encontramos o valor de "du". Como d > du, a hipótese nula é aceita, indicando a inexistência de autocorrelação, que é a melhor condição. 12. INTERVALO DE CONFIANÇA Recomenda a teoria das regressões, e exige a NBR /2004 que se determine para Y um intervalo de confiança em torno da média Ў, máximo de 80%, que indica a faixa dentro da qual deve se situar o valor estimado, constituindo-se, por outro lado, na faixa de arbítrio do avaliador. Considerando o intervalo de confiança de 80% e 3 G.L., o Coeficiente "T" de STUDENT é (Ttab. = 1,638), de forma a obtermos o quadro abaixo. INTERVALO Valores calculados com o modelo matemático adotado. Limite Superior R$ ,82 Valor Estimado R$ ,95 Limite Inferior R$ ,41 CNPJ: / / CREA / Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP / Rio Grande-RS 11