ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS (Presidente) e FÁBIO PODESTÁ. São Paulo, 14 de dezembro de 2016.

Transcrição

1 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XX , da Comarca de Campinas, em que é apelante GOLD NORUEGA EMPREEDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, são apelados PUBLIO JOSE DA SILVANIZETE (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA DA SILVA GABRIEL (JUSTIÇA GRATUITA). ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS (Presidente) e FÁBIO PODESTÁ. São Paulo, 14 de dezembro de James Siano Relator Assinatura Eletrônica

2 VOTO Nº: APEL. Nº: XX COMARCA: Campinas MM Juiz de 1º grau: Dr. Carlos Ortiz Gomes APTE.: Gold Noruega Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. APDOS.: Públio José da Silva Gabriel e Nizete Maria da Silva Gabriel AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Promessa de Compra e Venda de imóvel de Cobrança de comissão de corretagem, assessoria de venda e de financiamento, além de CM Repasse na planta, reputados abusivos pelos compradores, ensejando a propositura da ação, objetivando a repetição de indébito dos valores. Sentença de parcial procedência, que desacolheu apenas a pretensão de devolução em dobro. Apela a ré, alegando inaplicabilidade do CDC e impossibilidade de inversão do ônus da prova; inexistência de contrato de adesão e de cláusula nula; adequação da cobrança da comissão de corretagem, diante da prestação do serviço; inexistência de óbice em carrear o ônus da corretagem ao comprador; não recebeu qualquer quantia referente à corretagem; a parcela de CM repasse na planta decorre do contrato de financiamento do autor com a CEF, justificando a cobrança. CDC. Aplicabilidade, diante do enquadramento das partes nos conceitos de consumidor e fornecedor, e da relação de consumo estabelecida. Comissão de corretagem. Ausente no contrato o valor destacado. Vinculação e cobrança da comissão de corretagem não se coadunam com o que restou determinado pelo STJ em recurso repetitivo. Restituição devida. Taxa SATI. Abusividade da cobrança reconhecida pelo STJ em recurso repetitivo. Obrigação de ressarcir. CM Repasse na planta. Valor devido pelos compradores, pois representa a correção monetária do capital empregado na construção de sua unidade, não implicando em acréscimo no preço do imóvel. Determinação de devolução afastada. Precedentes. Sucumbência. Modificação do julgado, com sucumbimento parcial de ambas as partes, ensejando a fixação da sucumbência recíproca em 50% para cada uma. Honorários advocatícios do patrono da ré fixados em 10% do valor da condenação. Recurso parcialmente provido, para afastar a determinação de devolução dos valores pagos a título de CM Repasse na Planta. Fixação da sucumbência recíproca em 50% para cada uma das partes. Trata-se de apelação (f. 250/267) interposta contra a sentença de f. 227/243, que julgou parcialmente procedente a ação de devolução de 2

3 parcelas pagas c.c. repetição de indébito proposta por Públio José da Silva Gabriel e Nizete Maria da Silva Gabriel em face de Gold Noruega Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., para determinar a devolução simples dos valores pagos a título de comissão de corretagem, taxa SATI e CM Repasse na Planta, devidamente corrigidos, deixando de acolher a pretensão de repetição de indébito. As partes celebraram Promessa de Venda e Compra de imóvel (f. 20/22 e 30/64), em , aditado em (f. 23/29), para pagamento em parcelas, todavia foram onerados com o pagamento de comissão de corretagem, assessoria de venda e de financiamento, não previstos em contrato, além de CM Repasse na planta, a motivar a propositura da ação, objetivando a devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados, sobrevindo a sentença de parcial procedência. Apela a ré, buscando a reforma, pelos seguintes motivos: (i) inaplicabilidade do CDC e impossibilidade de inversão do ônus da prova; (ii) inexistência de contrato de adesão e de cláusula nula; (iii) adequação da cobrança da comissão de corretagem, diante da prestação do serviço; (iv) inexiste óbice em carrear o ônus da corretagem ao comprador; (v) não recebeu qualquer quantia referente à corretagem; (vi) a parcela de CM repasse na planta decorre do contrato de financiamento do autor com a CEF, justificando a cobrança. Recurso recebido e respondido (f. 277/288). É o relatório. O recurso comporta parcial provimento. Inicialmente, insta explicitar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à questão dos autos, sobretudo considerando o 2 Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. 3

4 enquadramento das partes nas disposições dos arts. 2º 2 e 3º 3 do CDC e a genuína relação de consumo entre elas estabelecida, de modo que haveria possibilidade de inversão do ônus da prova, relegada à discricionariedade conferida ao magistrado, nos termos do art. 6º, VIII 4, CDC. A determinação de devolução de valores não foi embasada em nulidade de previsão contratual, descabendo tecer considerações a este respeito. O STJ firmou tese quando do julgamento de recurso repetitivo acerca da possibilidade de transferir para o consumidor a obrigação de responder pelo custo da comissão de corretagem desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. A cobrança da SATI vinculada ao compromisso restou afastada. Confira-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão 3 Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. 1º. Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. 2 Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. 4 Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...) VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências; 4

5 de corretagem Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp /SP, Segunda Seção, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j , g.n.). O art do Código Civil prevê o pagamento da comissão de corretagem, ainda que o negócio ao final não se concretize, e, não obstante a praxe seja que a responsabilidade pelo pagamento recaia sobre o vendedor do bem, diante da contratação do serviço de intermediação da venda, em que se coloca na posição de comitente-contratante, nada obsta que o comprador arque com tal ônus. Todavia, para não evidenciar a ocorrência de venda casada, nos termos do art. 39, I, do CDC 6, imprescindível constar no contrato o valor destacado dessa verba, para que a subscrição do instrumento represente a admissão expressa do consumidor em responder por seu custeio. Não se evidencia no contrato o valor destacado da comissão de corretagem. A planilha de cálculos da imobiliária (f. 98/99) não se coaduna com o que restou determinado pelo STJ, se mostrando de rigor a manutenção da determinação de devolução simples dos valores, devidamente corrigida. A abusividade da cobrança da taxa de assessoria imobiliária também restou reconhecida no referido recurso repetitivo, razão pela qual os 5 Art A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 6 Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de ) I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; 5

6 valores devem ser devolvidos, conforme determinado na sentença. Apenas assiste razão à ré quanto à pertinência da cobrança a título de CM Repasse na Planta, contratualmente prevista à f. 22, na medida em que representa a correção monetária do capital empregado na construção da unidade dos autores, atingido pelos efeitos deletérios do tempo, não implicando em acréscimo no preço de custo do imóvel. Neste sentido: "APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. Ação revisional de contrato e Ação indenizatória. Reunião para julgamento conjunto. Sentença de procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes. LEGITIMIDADE PASSIVA. A corré 'Avance' é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, uma vez que participou da cadeia de fornecimento do bem. Inteligência dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, 1º do CDC. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DA OBRA. Legalidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância, não superior a 180 dias, para entrega da obra. Aplicação da Súmula nº 164 deste Tribunal. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Obra não concluída no prazo contratual. Alegação de atraso na expedição do 'habite-se' que encerra 'res inter alios acta' em relação aos compromissários adquirentes. Aplicação da Súmula nº 161 deste Tribunal. COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA APÓS A CELEBRAÇÃO DO FINANCIAMENTO. Valores exigidos pelas rés a título de 'C.M. Repasse na Planta' e 'Inadimplência Repasse na Planta' que são efetivamente devidos, e representam correção monetária sobre os valores repassados, de forma parcelada, pela CEF para custeio das obras. Constatada previsão contratual neste sentido. APLICAÇÃO DE MULTA E JUROS DE MORA CONTRATUAIS. Penalidades estabelecidas para o caso de mora dos compradores, que não pode ser estendida para o caso de mora da vendedora. Aplicação da Súmula nº 159 deste Tribunal. LUCROS CESSANTES. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. Aplicação da Súmula nº 162 deste Tribunal. Indenização mantida em 0,7% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, tendo em vista a ausência de impugnação específica por parte das rés. VERBAS DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. Valores pagos a título de comissão de corretagem que são efetivamente devidos, uma vez que previstos de forma clara e inteligível em documento assinado pelos autores. Precedente do STJ. DANOS MORAIS. Devida indenização pelos danos morais sofridos, diante das peculiaridades do caso concreto. Valor arbitrado em R$ ,00, que se harmoniza com o entendimento que vem prevalecendo nesta Câmara. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO DOS 6

7 AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO, NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS DAS RÉS".(v.23869). (TJSP 3ª Câmara de Direito Privado Apelação nº São José dos Campos rel. Des. VIVIANI NICOLAU j ). Compra e venda de imóvel Declaratória de inexigibilidade de débito e indenizatória - Legalidade da chamada cláusula "CM repasse" Precedentes desta E. Corte Abusividade, todavia, cobrança de juros de obra e de IPTU e taxas condominiais, antes da efetiva entrega das chaves - Precedentes Devolução dos valores pagos a tais títulos Sentença parcialmente reformada - Recurso provido, em parte. (TJSP 5ª Câmara de Direito Privado Apelação nº São Paulo rel. Des. A. C. MATHIAS COLTRO j ). Compromisso de venda e compra - Declaratória c.c. indenização e devolução de valores - Preliminares afastadas- Alegado interesse da CEF que não comporta remessa dos autos à Justiça Federal Competência da Justiça Comum Estadual para apreciar a matéria- Denunciação da lide descabida- Ilegitimidade passiva inocorrente - Cobrança de valores, pela incorporadora, a título de "correção monetária repasse na repasse na planta" Possibilidade Realização de financiamento pela incorporadora, pelo método de crédito associativo Repasse de valores durante a obra, pelo agente financeiro, à construtora, sem a incidência de correção monetária Existência de clara previsão contratual acerca da cobrança de correção monetária do adquirente Verba, ademais, que constitui mera reposição do valor da moeda Inexistência de ofensa ao CDC- Inadimplemento referente a estes valores que não permitem a postergação da entrega das chaves- Obras que já estavam atrasadas - Ressarcimento pelos aluguéis por outro imóvel pagos no período de atraso- Recurso parcialmente provido. (TJSP 5ª Câmara de Direito Privado Apelação nº Presidente Prudente rel. Des. MOREIRA VIEGAS j ). Considerando a modificação do julgado, com o parcial sucumbimento de ambas as partes, pertinente a fixação da sucumbência recíproca, em 50% para cada uma das partes, nos termos do art do CPC. Os honorários advocatícios do patrono dos autores já foram estabelecidos pelo magistrado a quo, razão pela qual resta somente fixar honorários advocatícios de 10% do valor da condenação ao patrono da ré. Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, apenas para afastar a determinação de devolução dos valores cobrados a título de CM Repasse na Planta. Fixação da sucumbência recíproca. JAMES SIANO 7 Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. 7