PN 2168.05-5; Ap.: Tc. Mirandela, 2º J. (680-C.99); Ap.e 1 : BPSM, SA, Rua do Ouro, 28, Lisboa; Ap.os: Imoleasing, Soc. Loc. Fin. Imob., SA 2, Ed. CGD, Avª João XXI, Campo Pequeno, Lisboa; João Pedro Barra cc Maria Ondina Santos Mendes Barra, Avª Padre Júlio Fragato, 114, 8 B, Braga; Gabriel dos Santos, cc Maria Virgínia Bacalhau, Lamas de Orelhão, Mirandela. Acordam no Tribunal da Relação do Porto I. Introdução: (a) O Banco recorrente não se conforma com a procedência de embargos de terceiro, intentados pela recorrida Imoleasing, na sequência dos quais foi ordenado o levantamento da penhora que tinha recaído, no âmbito de execução ordinária movida contra João Pedro, Gabriel e cônjuges, sobre casa de habitação (Loteamento Urbimira, R/C amplo, 1º andar, jardim e quintal, insc. mat. Mirandela 3378 e desc. C. Reg. P., id., 1073), bem como o subsequente cancelamento das inscrições respectivas (conversão de arresto em penhora, cota F1). (b) Da sentença: o embargado não é terceiro para efeitos de registo predial, pelo que lhe pode e deve ser oponível o contrato de compra e venda celebrado pela embargante e através do qual foi transferido [para o embargante] o direito de propriedade sobre o imóvel [penhorado]; e tendo este saído já do património de João Pedro Barra e esposa [os executados], não pode o mesmo garantir o 1 Adv.: Dr. Gomes da Mota, Rua Pedro Homem de Melo, 55, 7º, 4150-599 Porto. 2 Adv.: Dr. José Guedes, Rua Brito Capelo, 649 1º, 4450 Matosinhos. 1
pagamento de quaisquer dívidas destes últimos: apenas o respectivo património o poderá fazer, arts. 601 CC e 821/1 CPC. II. Matéria assente: (1) Por decisão de 99.11.10, nos autos nº 680-B/99 e a requerimento de BPSM, SA foi decretado arresto da casa de habitação sita no Loteamento Urbimira, composta por R/C amplo (garagem e arrumos) e 1º andar (habitação), jardim e quintal, com a área coberta de 120 m2, área do jardim de 20 m2 e área do quintal de 80 m2, com o valor patrimonial de Pte 2 142 450$00, insc. mat. Mirandela 3378 e desc. C. Reg. P., id., 1073; (2) este arresto visou acautelar o pagamento de uma dívida que BPSM reclama de João Pedro Barra cc Maria Ondina Santos Mendes Barra; (3) E foi registado na C. Reg. P. Mirandela, 98.11.24, mais tarde convertido em penhora (cota F1 à descrição predial); (4) Por escritura pública de compra e venda, 98.05.08, no Cartório Notarial de Mirandela, João Pedro Barra e esposa Maria Ondina Santos Mendes Barra venderam à embargante, pelo preço de Pte 20 000 000$00, que receberam, o já referido prédio urbano; (5) Esta aquisição foi registada na C. Reg. P. Mirandela em 98.11.27 (cota G3). III. Cls./Alegações: (a) O prédio embargado, na data do registo do arresto a favor do Banco recorrente, estava inscrito a favor dos arrestados João Pedro Barra e mulher, como proprietários e, por essa razão, foi e encontra-se inscrito definitivamente a favor do recorrente esse arresto do dito imóvel; (b) Tal arresto foi convertido em penhora, pela Ap. 15/070699, nos termos do art. 847 CPC, pelo que se encontra inscrita definitivamente, e a favor do recorrente, a penhora do dito imóvel; (c) Por força do disposto no art. 7 Cód. Reg. P., o registo definitivo de factos tais constitui presunção de que os direitos existem e pertencem aos respectivos titulares inscritos; 2
(d) O registo da aquisição do referido imóvel é, pois, inoponível ao recorrente, uma vez que tal aquisição é posterior ao registo do arresto a favor do Ap.e; (e) E o Banco recorrente, enquanto titular de um direito real de garantia sobre o imóvel em causa, por força do arresto registado, convertido em penhora pela já referida Ap., é terceiro para efeitos de registo predial; (f) Ora, nos termos do disposto nos arts. 1/1.a e 5/1 Cód. Reg. P., a aquisição do direito de propriedade está sujeita a registo, e os factos sujeitos a registo só produzem efeitos em relação a terceiros depois da data do referido registo; (g) Na verdade, o registo do mencionado arresto e da conversão deste em penhora deve ser decidido à luz do Cód. Reg. P. em vigor à data dos factos e não pelo regime do DL 533/99, 11.10, que apenas entrou em vigor a partir de 00.01.10; (h) O conceito de terceiro, para efeitos de registo, deverá assim ser apreciado à luz do art. 5 do Código então em vigor e não de acordo com o regime do art. 5/4 do actual Cód. Reg. P.; (i) Deste modo, a arguida não pode opor ao Banco recorrente a prevalência da ajuizada aquisição ao arresto, agora convertido em penhora, registada a favor do embargado, uma vez que tal aquisição é posterior ao arresto em favor do recorrente, e a sua qualidade de terceiro, de acordo com as regras de Registo Predial então em vigor, a tal impede; (j) O tribunal recorrido, face aos factos dados como provados, não podia ter concedido os presentes embargos de terceiro, pelo que a sentença de 1ª instância sempre seria nula, nos termos do art. 668/1.c.d CPC; (k) A sentença recorrida violou o art. 1/1.a.5, na redacção anterior ao DL 533/99, 11.10, art. 5/4, art. 7 e art. 11/3 Cód. Reg. P., e o art. 668/1.c.d. CPC; (l) Deve ser revogada e substituída por outra que julgue os embargos de terceiro improcedentes. IV. Contra-alegações: (a) Quer o arresto, quer a penhora são posteriores à escritura pública de compra e venda, celebrada no C. Not. Mirandela, 98.05.08; 3
(b) A recorrente/embargada não é terceiro para efeitos de registo predial, de acordo com o disposto no art. 5/4 Cód. Reg. P.; (c) A sentença recorrida não violou por conseguinte qualquer preceito legal, nomeadamente o art. 668/1.c.d. CPC. V. Recurso: pronto para julgamento, art. 705 CPC. VI. Sequência: (a) A sentença recorrida segue a orientação do Ac. STJ 99.05.18, DR I, S-A, 99.07.10, sumariado por Januário Gomes 3, como segue: I- A legislação registral tende a agredir princípios fundamentais de natureza substantiva, e a agressão é frontal com a adopção do conceito alargado de terceiro; II- [Contudo,] conforme resulta do art. 7 Cód. Reg. P., o registo predial não tem, no estado legislativo vigente, natureza constitutiva; III- [Entretanto] o exequente que nomeia bens à penhora e o seu anterior adquirente não são terceiros: embora sujeita a registo, no caso de imóveis, a penhora não se traduz na constituição de algum direito real sobre o crédito, sendo apenas um dos actos em que se desenvolve o processo executivo ou, mais directamente, um ónus que passa a incidir sobre a coisa penhorada para satisfação dos fins da execução; IV- [E] o que transfere a titularidade de um bem não é o registo; é designadamente o negócio de compra e venda com a sua eficácia real (arts. 408 e 879.a CC), tudo isto a conjugar com o carácter meramente presuntivo do direito registado, conforme se reflecte no art. 7 Cód. Reg. P. cit.; V- [Ora] a máxima suum quique tribuere continua a ser um muito relevante leit-motif da actividade jurisdicional; [por conseguinte] continua inteiramente válida a justificação do conceito restrito de terceiros, para efeitos do art. 5 Cód. Reg. P., dada por Manuel de Andrade (não existe cadastro geométrico dos prédios urbanos, o dos prédios rústicos não abrange todo o país e não é 3 Gomes, Manuel Januário da Costa (coord.), Direitos Reais. Elementos para as Aulas Práticas I. Publicidade, AAFDL, Lisboa, 2001, p. 69. 4
rigoroso, e o que se regista são actos de transmissão com base em título que pode ser bem pouco fiável, nomeadamente pelo que respeita aos casos de justificação judicial, justificação notarial e habilitação de herdeiros); VI- Enquanto se mantiver a legislação de que dispomos, é demasiado arriscado adoptar, [pois], o conceito amplo de terceiro; VII- [Assim] às excepções ao princípio geral de que os factos sujeitos a registo só produzem efeitos quanto a terceiros depois da data do respectivo registo, há que acrescentar também a que resulta da posse ainda não usucapiante, mas já em exercício; VIII- [Aqui,] o direito real de propriedade, obtido por efeito próprio da celebração da competente escritura, está em confronto com um direito de crédito, embora sob protecção de um direito real de garantia (penhora); e nesta situação, mesmo que o credor esteja originariamente de boa fé, i.é, ignorante de que o bem já tinha saído da esfera jurídica do devedor, manter a viabilidade executiva, quando, por via de embargos de terceiro, se denuncia a veracidade da situação, seria colocar o Estado, por via do aparelho judicial, a deliberadamente ratificar algo que vai necessariamente desembocar numa situação ilícita intrínseca, que se aproxima da subsunção criminal, ao menos se for o próprio executado a indicar os bens à penhora; IX- Terceiros, para efeitos no disposto no art. 5 do Cód. Reg. P., são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis sobre a mesma coisa. (b) No encadeamento das justificações para a tirada do acórdão, tenhamos em conta também um excerto da declaração de voto conforme do Senhor Conselheiro Noronha de Nascimento: O registo, necessário para a publicidade e o efeito translativo de um acto abstracto, não causal, aparece, pois, como elemento constitutivo intrínseco da própria transferência da propriedade: se esta se transfere por contrato cuja causa se ignora (e porque se ignora, mais difícil se torna atacá-la por vícios estruturais à luz do direito), necessário se torna que o registo garanta aquilo que a abstracção de um acto não causal não pode garantir nem legitimar; 5
... neste campo, desenvolveram-se duas orientações diferentes: os países que se desligaram da concepção romana da compra e venda e atribuíram eficácia real àquele contrato jamais concederam ao registo efeito constitutivo, porque a transmissão da propriedade provinha do contrato, e não do registo;... Portugal copiou, tal como a Espanha, o sistema de registo predial germânico, rejeitando o francês (são estes os dois principais sistemas registrais europeus), mas tem um modelo de transferência imediata de propriedade nos contratos de alienação completamente diferente do modelo germânico e igual ao francês...; copiámos o registo predial alemão com os seus princípios estruturantes (trato sucessivo, legitimação, legalidade, identificação do prédio, etc), mas não lhe atribuímos efeito constitutivo, porque temos contratos de compra e venda com efeitos reais e automáticos; e porque a alienação de imóveis se faz por virtude do contrato, conferimos ao registo o carácter publicitário característico do modelo francês: nesta discrepância radicam, a meu ver, todas as dificuldades com que nos deparamos hoje na definição do conceito de terceiro;... O conflito de interesses que aqui se desenha é evidente: de um lado o do credor que confiou na infabilidade registral; do outro o do verdadeiro proprietário, que não tem nada que ver com o diferendo credor/devedor, mas que não registou em tempo o seu direito; com a tradição histórica do nosso país, o seu sistema publicitário de registo, a imperfeição do cadastro predial 4, os hábitos sociológicos ainda dominantes no nosso povo, entendemos que o conflito terá de ser resolvido através da concepção restrita de terceiros, que melhor defende o proprietário não devedor. (c) Contudo, o sentido do acórdão aparece claramente explicado no também voto de vencido do Senhor Conselheiro Lucas Ferreira de Almeida: 4 Impor o registo constitutivo, ou atribuir-lhe efeitos vinculativos similares, só faz sentido, na verdade, onde o cadastro da propriedade existe e está organizado: este foi aliás o principal argumento de Manuel de Andrade quando defendeu a concepção restrita de terceiro (aut. cit., Teoria Geral da Relação Jurídica II, pp. 18/20 ss), mais recentemente defendido também por Orlando de Carvalho; não há em Portugal cadastro de prédios urbanos e o dos prédios rústicos abrange tão só parte do território (vd. Mendes, Isabel Pereira, Estudos sobre Registo Predial, p. 172): alargar assim o conceito de terceiro a uma 6
É certo que... a noção ora proposta... introduz, como ingrediente temperador e moralizador o conceito de adquirente de boa fé para os fins de protecção concedida pelo art. 5 Cód. Reg. P., de resto na peugada de certa jurisprudência francesa e alguma doutrina nacional 5 ; isto como forma de evitar considerar como terceiros, como tal protegidos face ao conceito amplo..., os que adquiriram o direito e lograram registá-lo, apesar de cientes de que o titular inscrito já havia onerado ou transmitido esse direito a outrém que não procedeu ao respectivo registo;... A eficácia do registo não deveria poder, em princípio, ficar dependente da boa ou má fé de quem regista um determinado direito ou de quem adquire um determinado bem imóvel de um mesmo transmitente; porém, se o preço a pagar pela subsistência cerne da eficácia registral, vis a vis o conceito amplo de terceiro adoptado no acórdão de uniformização, 97.05.20, for o da limitação aos terceiros de boa fé da protecção conferida pelo registo, então que se introduza tal restrição;... temos para nós que as soluções de jure condendo neste domínio, caminharão no sentido do alargamento da eficácia do registo, mormente perante a chamada globalização económica em curso, que não no da sua restrição ou limitação, fazendo apelo a ancestrais hábitos de oralidade, indocumentação e alergia ao registo no âmbito dos direitos reais. (d) E é certo que a alteração legislativa, aliás citada na minuta do recurso, não confirmou a expectativa em prol da mudança de hábitos sociológicos do nosso povo. Assim, decerto que a argumentação do recorrente não procede quando defende a aplicabilidade da lei antiga. É que a nova norma do art. 5/4 Cód. Reg. P. afinal consagrou apenas uma das duas posições em confronto até então: tem natureza meramente interpretativa. latitude tão ampla quanto aquela que foi anteriormente acolhida é contraditório, socialmente perverso, e corresponde a construir a casa pelo telhado. 5 Carvalho Fernandes, ROA, 57, 12.97, pp. 1303 ss. 7
(e) Dos debates também não emergiu qualquer elemento indiciador da má fé da embargante que contudo retém a propriedade do imóvel, em boa verdade, como garantia do bom retorno e dos ganhos de um financiamento ao locatário, no fim de contas muito provável familiar dos executados João Pedro Barra e Maria Ondina Santos Mendes Barra 6 ; ele, perfeito o período de leasing, beneficiará da opção de compra pelo valor residual. Mas a eventual má fé da parte que transmitiu o prédio penhorado ao adquirente embargante, demonstra-se sem relevo para a solução do caso. Por conseguinte não procede o recurso. (f) Tudo visto, e os arts. 5 e 7 Cód. Reg. P., vai mantida inteiramente a decisão recorrida. VII. Custas: pelo Ap.e, sucumbente. 6 Com a petição de embargos de terceiro, foi junto pela embargante Imoleasing um contrato de locação financeira/habitação em que o 2º outorgante é Nuno José Mendes Barra. 8