Ex. mo Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE SANTO AMARO SÃO PAULO / SP Execução de Título Extrajudicial Processo nº. 1002320-10.2017.8.26.0002 Requerente: BANCO BRADESCO S/A Requerido: PAULO CESAR MENDES E RTG REFEIÇÕES CASEIRAS LTDA - ME, Perito Judicial, Eng o. Civil, CREA nº. 119756-D, nomeado por VOSSA EXCELÊNCIA vem, com o devido respeito, após todos os estudos e diligências que se fizeram necessários, apresentar a este Digno Juízo o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO fls. 361
Sumário LAUDO DE AVALIAÇÃO... 1 Sumário... 2 1 - PRELIMINARES... 3 1.1 Imóvel... 3 2 - VISTORIA... 4 2.1 Do Local... 4 2.2 - Do Cadastro Municipal... 5 2.3 - Do Terreno... 6 2.4 Das Benfeitorias... 6 2.5 - Das Áreas Construídas (A.C.)... 6 2.6 - Da Classificação... 21 2.7 - Do Estado de Conservação... 22 3 AVALIAÇÃO... 22 3.1 - Homogeneização dos Paradigmas... 23 3.1.1 - Fatores utilizados... 23 3.1.2 - Cálculo do Valor Unitário do Terreno Padrão (q)... 23 3.1.2 - Cálculo do Valor Unitário do Terreno Avaliando (Vut)... 25 3.2 - Valor do Terreno (V.T.)... 26 3.3 Cálculo de Valor das Benfeitorias (V.B.)... 27 3.4 Cálculo do Valor do Imóvel (V.I.)... 28 V.I. = R$ 733.328,00 (setecentos e trinta e três mil e trezentos e vinte e oito reais) Para agosto de 2018. 4 - TERMO DE ENCERRAMENTO... 29 ANEXOS Anexo 01 - Pesquisa de Valores Anexo 02 Homogeneização dos paradigmas 2 fls. 362
imóvel: 1.1 Imóvel 1 - PRELIMINARES O presente trabalho tem por base a avaliação do IMOVEL Um prédio situado na Rua Professor Paulino Longo, nº 94, no bairro de Sumaré, 19 Subdistrito-Perdizes. Terreno medindo 6,00m de frente e 22,00m da frente aos fundos, tendo nos fundos igual medida da frente, com área total de 132,00m². 3 fls. 363
2.1 Do Local 2 - VISTORIA O signatário dirigiu-se ao local, Rua Professor Paulino Longo, nº 94, Sumaré, verificando as condições do local em questão e sua circunvizinhança, procedeu à vistoria externa e interna da residência a ser avaliada. O local é composto por casas residenciais de padrão simples à médio, com acesso a linhas regulares de ônibus. Mapa de Localização. Tem como principal acesso à Avenida Sumaré. 4 fls. 364
2.2 - Do Cadastro Municipal O imóvel objeto da presente Ação está cadastrado pela Prefeitura do Município de São Paulo - SP, e situa-se na Rua Professor Paulino Longo, nº 94, Sumaré, SP. De acordo com a Planta de Valores do Município de São Paulo - SP, pertence ao setor 011, quadra 157, cujo índice local é de 2.250,00/ 18. Cadastro Municipal: 011.157.0077-4. 5 fls. 365
2.3 - Do Terreno as seguintes características: Área: 132,00m² Formato: Regular Consistência: Seco 2.4 Das Benfeitorias O terreno onde está inserida a construção possui O imóvel avaliando está localizado na Rua Professor Paulino Longo, recebendo o número 94 (noventa e quatro). 2.5 - Das Áreas Construídas (A.C.) Área Construída = 164,00 As áreas construídas, referentes ao imóvel são: Abaixo apresentamos algumas fotos internas do imóvel, mostrando suas características e acabamentos. 6 fls. 366
FOTO 1. FOTO 2. 7 fls. 367
FOTO 3. FOTO 4. 8 fls. 368
FOTO 5. FOTO 6. 9 fls. 369
FOTO 7. FOTO 8. 10 fls. 370
FOTO 9. FOTO 10. 11 fls. 371
FOTO 11. FOTO 12. 12 fls. 372
FOTO 13. FOTO 14. 13 fls. 373
FOTO 15. FOTO 16. 14 fls. 374
FOTO 17. FOTO 18. 15 fls. 375
FOTO 19. FOTO 20. 16 fls. 376
FOTO 21. FOTO 22. 17 fls. 377
FOTO 23. FOTO 24. 18 fls. 378
FOTO 25. FOTO 26. 19 fls. 379
FOTO 27. FOTO 28. 20 fls. 380
2.6 - Da Classificação Valores de Venda do IBAPE/SP é classificada como: Imóvel Residencial: A referida construção de acordo com o Estudo 21 fls. 381
2.7 - Do Estado de Conservação classificamos as benfeitorias como: Classificação: Casa padrão médio. Idade: 51 anos. Estado de conservação: Regular. Para efeito de avaliação, no estado atual, 3 AVALIAÇÃO A avaliação terá por base a orientação das Normas Gerais especificamente a NBR 14653-1 e NBR 14653-2 e as orientações gerais e dos estudos realizados pelo IBAPE-SP, dos quais destacamos o novo estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. No presente trabalho será utilizado o Método Involutivo, por ser este o mais indicado para o presente caso. No Método Involutivo o Valor do Imóvel é obtido pela soma do Valor de Terreno (V.T.) e das Benfeitorias (V.Bi.). O Valor Unitário de Terreno para o local em questão é obtido através da comparação direta entre os diversos elementos ofertados, com características semelhantes ao avaliando e situados na mesma região geoeconômica. 22 fls. 382
3.1 - Homogeneização dos Paradigmas Para as homogeneizações necessárias foram utilizados 10 (dez) paradigmas, apresentados abaixo conforme tabela 01. TABELA 01: FATORES UTILIZADOS 3.1.1 - Fatores utilizados Fator Localização (Floc): índice de 2250,00/18 retirados da planta genérica de valores da Capital, para o local avaliando. 3.1.2 - Cálculo do Valor Unitário do Terreno Padrão (q) Após as homogeneizações levadas a efeito com todos os fatores, foram encontrados os seguintes valores, para o terreno padrão no local do avaliando: 23 fls. 383
TABELA 02: HOMOGENEIZAÇÃO COM TODOS OS FATORES E ELEMENTOS seguintes resultados: Média saneada (q) = R$ 5.086,52/m². Limite inferior: 3.560,56/m². Limite superior: 6.612,47/m². Coef. De variação do unitário básico: (cv) = 11,99. Homogeneizando- se sem os fatores, encontramos os Verificamos que a melhor homogeneização para o presente caso é aquela utilizando todos os fatores. Assim encontramos os seguintes resultados: Média saneada (q) = R$ 5.174,28/m². Limite inferior: 3.621,99/m². Limite superior: 6.726,56/m². Coef. De variação do unitário básico: (cv) = 11,86. 24 fls. 384
Todos os elementos utilizados estão dentro dos limites pré-definidos (máximo e mínimo), de acordo com as normas adotadas. Destarte, utilizando-se os fatores A B C D e E, temos: Valor unitário (q) = R$4.409,00/m² Na tabela, abaixo apresentamos os resultados finais: 3.1.2 - Cálculo do Valor Unitário do Terreno Avaliando (Vut) Após as homogeneizações levadas a efeito com todos os fatores, foram encontrados os seguintes valores, para o terreno padrão no local do avaliando: TABELA 3: QUADRO RESUMO 25 fls. 385
3.2 - Valor do Terreno (V.T.) O valor do terreno (V.T.) será obtido através da multiplicação da área de terreno do imóvel (At) pelo valor unitário por metro quadrado de terreno (q) já saneado, conforme especificado no Anexo 01, do presente laudo, e visualizado na tabela acima, com o resumo dos valores obtidos. Onde: At: Área de terreno At = 132,00m 2 V.T. = At x Vut Vut: Valor Unitário homogeneizado por metro quadrado do terreno avaliando. Vut = R$ 4.409,00/m² V.T. = 132,00 x 4.409,00 V.T. = R$581.988,61 Ou em números redondos V.T. = R$ 581.989,00 (quinhentos e oitenta e um mil e novecentos e oitenta e nove reais) Para agosto de 2018. 26 fls. 386
3.3 Cálculo de Valor das Benfeitorias (V.B.) O Valor das Benfeitorias (V.Bi.) será obtido pela multiplicação de seus valores unitários de construção (V.U.Ci), pelas suas respectivas áreas construídas (Ai) e pelo fator de obsolescência (foc) Onde, V.U.C = c x R8N V.Bi.= (V.U.Ci x Aci x foc) c: Coeficiente adotado para o intervalo= 1,386 R8N: Para Julho de 2018= R$ 1361,56 Ac: Área construída da benfeitoria Foc: Fator de obsolescência da benfeitoria. Obtido através do Método Ross/Heidecke, que leva em conta a obsolescência do imóvel, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. CONSTRUÇÃO Área = 164,00m² Casa Padrão Médio Idade = 51 Estado de conservação = Regulare 27 fls. 387
V.B.= R$ 151.339,65 3.4 Cálculo do Valor do Imóvel (V.I.) dos valores de terreno (V.T.) e benfeitorias (V.B.). V.I. = V.T. + V.B. O valor do imóvel (V.I.) será obtido através da soma V.I. = 581.988,61+ 151.339,65 V.I. = R$ 733.328,26 Ou em números redondos V.I. = R$ 733.328,00 (setecentos e trinta e três mil e trezentos e vinte e oito reais) Para agosto de 2018. 28 fls. 388
4 - TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais a ser esclarecido, encerramos o presente trabalho que constam de 29 (vinte e nove) folhas timbradas, impressas, todas rubricadas, sendo esta última datada e assinada. Consta também de 02 Anexos. - Pesquisa de Valores Unitários de Terreno - Homogeneização dos Paradigmas São Paulo, 13 de agosto de 2018. Engº. Cândido Padin Neto Perito Judicial dos MM. Juízes de Direito - CREA 119756/SP - 29 fls. 389