Um esqueleto a ser cremado

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1 A mortização egativa Um esqueleto a ser cremado Teotoio Costa Rezede Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios O setor de crédito imobiliário tem dado mostras de que etrou, fialmete, em um ciclo virtuoso e sustetável e já é possível traçar ceários em que, o médio prazo, romperemos a barreira dos % da relação crédito imobiliário/ PIB. A velocidade de crescimeto projetada para o crédito imobiliário, os próximos aos, os leva a um bom problema, qual seja, o crédito direcioado - cadereta de poupaça e FGTS - tede a ser isuficiete para sustetar este crescimeto. Isso remete os agetes ecoômicos a buscarem, o mercado, fudig alterativo para complemetar as fotes atualmete dispoíveis. Os resultados esperados deste movimeto apresetam várias possibilidades de desdobrametos positivos, tais como: i) miimizar a depedêcia do crédito direcioado podedo, o futuro, até mesmo torá-lo desecessário; ii) mitigar o risco de descasameto etre ativos e passivos, itroduzido modalidades de fudig mais adequadas às operações de logo prazo; iii) maior gestão e plaejameto sobre as fotes de recursos; iv) melhor iteração com o mercado iteracioal; iv) moderização do segmeto de crédito imobiliário, iteralizado as melhores práticas e processos de sucesso as ecoomias desevolvidas. No etato, ão é recomedável costruir um edifício modero sobre uma base de etulhos. Nesse cotexto, para que efetivamete ocorra ão apeas um salto quatitativo, mas também qualitativo, é imprescidível saear problemas do passado, que aida se matém latetes e que cotamiam a ova carteira de crédito imobiliário. O ideal seria a costrução de um ovo arcabouço legal, compatível com a atual realidade e em sitoia com a ecoomia global e a coseqüete revogação de todo o emarahado de leis e ormas que etravam a evolução do crédito imobiliário acioal. Porém, ates da costrução do ovo, deve-se cremar algus esqueletos, para que ão cotiuem a assombrar o futuro. O maior de todos é a polêmica sobre a capitalização de juros. Para ão ser repetitivo, vamos apeas reafirmar a urgêcia e a importâcia de uma ampla pesquisa e documetação das experiêcias iteracioais e trazer o resultado para o debate itero, de forma qualificada. Outro desses esqueletos a chamada Iversão da Tabela Price fialmete foi sepultado por meio da Súmula 45, do Superior Tribual de Justiça (STJ). Prevaleceu o lógico e o racioal ou seja, os cotratos de crédito imobiliário, primeiro se deve corrigir o saldo devedor e apurar os juros, para somete etão amortizálo. No etato, trascorreram quase 3 aos para se superar um problema por demais simples, que afrotava a lógica fiaceira e matemática e que ão tiha ehuma sustetação legal. Esse hiato de tempo, certamete, custou ceteas de milhões de reais a elaboração de defesas e a frustração de fluxos de caixa cotratados/precificados, ecarecedo o custo do capital emprestado e, por coseguite oerado a sociedade em geral. Por outro lado, teve como beeficiário uma mioria de espertos (ão cofudir com experts). Caso este problema tivesse sido idetificado e efretado de forma orgaizada e articulada pelo govero federal e pelo setor produtivo/ fiaceiro, com certeza poderia ter sido superado a um custo e tempo muito iferior. Neste artigo, trataremos de um problema associado à massa atiga de cotratos, assiados até 2, regidos pela equivalêcia salarial, a cha- SFI - 25

2 mada amortização egativa. Trata-se de um eveto decorrete do descasameto etre a periodicidade e os ídices de reajustes dos saldos devedores e das prestações, fazedo que estas se torassem isuficietes até mesmo para a quitação da parcela mesal de juros. A parcela dos juros que supera o valor da prestação de amortização e juros [J> ] é icorporada ao saldo devedor, covertida em capital, passado a compor a base de cálculo de juros para os períodos subseqüetes. A discussão que vem sedo travada, pricipalmete a partir do iício da década de 98, é que o fato de se icorporar a amortização egativa ao saldo devedor implica em capitalização de juros e, portato, icorre a proibição estabelecida o artigo 4º do Decreto /33: E proibido cotar juros dos juros: esta proibição ão compreede a acumulação de juros vecidos aos saldos líquidos em cota correte de ao a ao. Os tribuais, reiteradamete, têm cosiderado a amortização egativa como capitalização de juros, divergido apeas quato à forma de seu tratameto. Ora cumpre-se literalmete o que está previsto o Decreto /33, ou seja, determia que a amortização egativa deva ser tratada em separado, sedo icorporada ao saldo devedor aualmete, ora estabelece que a amortização egativa somete deva ser somada ao saldo devedor ao fial do prazo de amortização. Uma recete decisão do STJ, ao aalisar a questão da capitalização de juros, trouxe um ovo agravate a este tema. Decidiu-se que, para os cotratos assiados ateriormete à Lei.977, de 7/7/29, ão pode haver capitalização de juros em ehum período. Muito embora seja evidete que, para ateder à referida decisão, a amortização egativa somete possa ser Não é recomedável costruir um edifício sobre uma base de etulhos, como é o caso da amortização egativa Os modelos de cálculo têm de prever que a parcela de juros previstos mas ão pagos é icorporada ao saldo devedor adicioada ao saldo devedor ao fial do prazo de amortização, devedo ser itegralmete quitada jutamete com a última prestação, tem surgido uma tese segudo a qual se deve isetar, itegralmete, o pagameto dos juros ão quitados durate a fase de retoro da dívida (amortização egativa). É, portato, um típico problema em que a demora em seu efretameto somete cotribui para agravá-lo. Na visão do Poder Judiciário, o caso de cotratos assiados ateriormete a 7/7/29, há muito está pacificada a proibição da capitalização mesal da amortização egativa. Do poto de vista ecoômico, é iquestioável que o fato de ão se icorporar a amortização egativa ao saldo devedor, a data de sua ocorrêcia, afeta egativamete o resultado fiaceiro da operação, fazedo que a taxa de juros realizada seja iferior à taxa de juros cotratada. Assim, ao se proibir a icorporação mesal da amortização egativa ao saldo devedor (cotratos firmados até 7/7/29), do lado do devedor cumpre-se um requisito legal, o Decreto /33. No etato, do lado do credor descumpre-se uma codição fudametal cotratada etre as partes e, vital para defiição do resultado da operação a taxa de juros. A rigor, detro da lógica fiaceira, os juros ão quitados o vecimeto devem ser vistos de forma similar a um ovo empréstimo cocedido ao devedor, razão pela qual devem ser covertidos em capital e, assim, passado a ser remuerado como se capital fosse. Deixar esses juros esterilizados, sem remueração equato ão quitados, implica eriquecimeto sem causa do devedor, impodo ao credor ôus ão precificado quato da estruturação da operação. Nas ecoomias desevolvidas, que priorizam a trasparêcia das relações etre devedores e credores, há muito foram aba- doadas práticas equivocadas como a proibição da capitalização de juros. Portato, é possível cotratar fiaciametos prevedo, explicitamete, a ocorrêcia de amortizações egativas, que são, como ão podia ser diferete, covertidas simultaeamete em capital, passado a compor a base de cálculo dos juros subseqüetes. Como exemplo, podemos citar os Estados Uidos, em que o sistema de amortização-padrão é o Straight Lie (Tabela Price). Existe uma variate muito parecida com a atiga Série em Gradiete, que foi utilizada o Brasil o iício da década de 99. Este modelo de fiaciameto GPM (Graduated Paymet Mortages) tem como público-alvo profissioais em iício de carreira e que têm perspectiva de aumeto da reda. As prestações iiciais são reduzidas em relação ao que seria o pagameto ormal pela Tabela Price - 2,5%, 5% ou 7.5% durate os primeiros cico aos, ou aumetos de 2% a 3% durate aos - e vão sedo reajustadas até atigir o patamar de equilíbrio. Exemplo: fiaciameto de US$ 2., por 3 aos, com taxa fixa de ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja ,5% ao ao. A prestação, pelo Straight Lie (Tabela Price), seria de U$.264. Caso se opte pelo GPM, com o plao 7,5%, a prestação iicial se reduzirá para US$ 94 e sofrerá acréscimo de 7,5% os cico primeiros aos, até atigir a prestação de equilíbrio. Nota-se que, durate certo período, o devedor pagará uma prestação que é iferior aos juros mesais, gerado o que o Brasil chamamos de amortização egativa. A parte dos juros vecidos e ão pagos são mesalmete covertidos em capital, passado a compor a base de cálculo para os juros subseqüetes, ou seja, tem-se explicitamete a ocorrêcia de aatocismo. Os exemplos a seguir evideciam os impactos dos diversos tratametos da amortização egativa. Tem-se como referêcia um fiaciameto de 5. UPF, prazo de 3 aos, cocedido em jaeiro/983, pela Equivalêcia Salarial, com revisões de ídice da categoria profissioal. Para facilitar as demostrações, foi cosiderada uma taxa de juros de 6,% ao ao, para melhor evideciar a relação etre ativos e passivos. Tabela 2 - Tabela Price Evolução Normal (ativo agete fiaceiro) Atualização Moetária 873.3, , , , 47.74,46.43, 8.39, , , , , , 2.7,85.46,73.26,2.78,2.54, ,35 376,4 798,6 Tabela : GPM Graduated Paymet Mortages - Plao 7,5% juros amort ,33.92,.97,98.99,2.95,7., 983,6 2,92 6, 379,3 7,28 (43,33) (52,) (87,) (,9),68 7,5 7,53 58,23,79 97,83.343,87 94, 94,.,5.86,29.67,76.255,34.35,5.35,5.35,5.35,5.35,5 Fote: simulação realizada em site orte-americao , , , , ,7 82, , , ,89 3..,7 9.6,9 3, 59,7 63,,58 83,3 9,65 977,29.6,7.57, ,28 3.,94 (23.275,66) (.7.29,68) (2.227,5) (.337,6) (33,6) (3.25,58) (42.,6) (.625,23) ( ,7) (89.853,3) (6,) (5,25) (595,68) (693,76) (793,33) (89,98) (6,7) (.,88) (.44,8) SD 2., 2.43,33 2.7, , , ,97 2.8, , , , , (,) 4.274, , , ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83,52 Saldo devedor , , , , , ,46.549, , , , , , , ,58.292,64 4.2, ,8 8.22,94.4, , ,94 5., 4.99,2 4.98,5 5.7, ,32 5.4, , , , , , , 7.85, , , , ,4.55,33.93,39.875,7.599,86 3.8, SFI SFI - 27

3 ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja-3 A tabela 2 apreseta a evolução do fiaciameto, pela Tabela Price - ativo da istituição fiaceira cosiderado a evolução ormal da dívida. Em praticamete todo o período ocorreram amortizações egativas, as quais foram icorporadas ao saldo devedor as respectivas datas de ocorrêcia. Esta é a prática adotada pelas istituições fiaceiras brasileiras e é a úica forma de garatir que a taxa de juros cotratada (6,% ao ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja-3 Tabela 3 - Cadereta de Poupaça (Passivo agete fiaceiro) Atualização Moetária 873.3, , , , 47.74,46.43, 8.39, , , , , , 2.7,85.46,73.26,2.78,2.54, ,35 376,4 798, Atualização Moetária 873.3, , , , ,4 3.3, , 2.223, , , ,98.938,2.35,5 959,22.664,79.79,8 52,25 22,73 35,2 745,7 Juros auferidos 87.97, , , , ,7 82, , , ,89 3..,7 9.6,9 3, 59,7 63,,58 83,3 9,65 977,29.6,7.57,33 Saque 4.274, , , ,76.78,66 3.4,63.837,77 9,8,67,83,52 Tabela 4 - SAC - Evolução Normal..88, , , , ,54 7, , ,3 2.45, , ,5 3,7 5,5 564,2 656,67 75,45 2,29 9, 99,38.8,35 Saldo Credor , , , , , ,46.549, , , , , , , ,58.292,64 4.2, ,8 8.22,94.4, , ,94 ao) seja igual à taxa de juros realizada. Na tabela 3 apreseta-se o passivo da istituição fiaceira, ou seja, a evolução de uma cadereta de poupaça - fudig da operação - pelo mesmo valor do fiaciameto e cosiderado que, mesalmete, seja sacado valor idêtico ao valor da prestação. Notase absoluta igualdade etre todos os valores - juros e saldos - etre o ativo (fiaciameto) e o passivo (cadereta de poupaça). Cosiderado-se que às vezes procurase atribuir a ocorrêcia de amortização egativa à Tabela Price, a tabela 4 apreseta a evolução do mesmo fiaciameto, porém, pelo Sistema de Costate (SAC). Nota-se, também, a ocorrêcia de amortizações egativas o SAC, evideciado que referido eveto ada tem a ver com o sistema de amortização. A amortização egativa decorre apeas de as prestações sofrerem reajustes iferiores àqueles aplicados ao saldo devedor , ,22 (8.42,47) (635.52,) (.59,) (8.958,94) (8.95) (2.75,8) (39.97,94) ( ,4) ( ,39) (83.43,57) (34,8) (476,65) (554,2) (645,37) (737,9) (828,63) (898,) (975,25) (.64,32) 5., 4.99,2 4.98,5 5.7, ,32 5.4, , , , , , , 7.85, , , , ,4.55,33.93,39.875,7.599,86 3.8, , , 58.3,55.3.3,46.3, 7.,6 62,59 59,54 3.6, , , ,47 6,89 8,85 9,99,3,54 3,66 4, 5,3 6,2 Saldo devedor , , ,38.4., ,8 579., , , , , , , , , , , , , , ,89 9.5, ,64 5., 4.98, ,5 4.93,22 5., 5., , , 5.853,4 6.86, , , 7.345, , , , 9.294, ,5.456,26.9,86.764,28.478,94 ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja Atualização Moetária 873.3, , , , , , , , , , , ,82.97,4.29,58 938,.623,47.49, 54,27 23,3 338,35 75,6 Tabela 5 - Icorporação aual da amortização egativa , 68.53, , ,27 6.,27 73, , , , ,38.749, 342,52 476,3 55,85 64,37 9,6 86,42 882,42 954,4.37, , 45.39, ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83,52 Os resultados apresetados as tabelas, 2, 3 e 4 ão deixam dúvida de que, pela óptica ecoômica e fiaceira, a úica forma de garatir que a taxa realizada seja idêtica à taxa cotratada é icorporar, ao saldo devedor, as amortizações egativas as respectivas datas de ocorrêcia. No etato, em que pese argumetos coeretes e justificáveis cotrários a esta tese, etedemos ser iquestioável que a amortização egativa seja, efetivamete, siôimo de capitalização de juros. Aliás, o caso específico dos modelos adotados para o crédito imobiliário o Brasil, esta é a úica hipótese de ocorrêcia de capitalização de juros. Neste cotexto, estado pacificado que o artigo 4º do Decreto /33 se aplica às operações de crédito imobiliário cotratadas ateriormete a 7/7/29, há que se sobrepor à lógica ecoômica os ditames legais. No etato, se é para colocar em prática algo irracioal, pelo meos que o faça de forma ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja , , , , ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83, , , , , ,7 679., , , , , , , , , ,39.885, 8.67, , , , , ,7 5., 4.99,2 4.98,4 5.68, , , , ,8 6.63, , ,2 7.25, , 8.3, ,7 9.6,3 9.58,86.32,.74,93.33,88.982,45 correta. O que diz o referido artigo? Que ão pode haver cobraça de juros sobre juros em período iferior a um ao. Por coseguite, em que pesem as distorções ecoômicas, colocar essa regra em prática é por demais simples. Basta que se desevolva um saldo paralelo das amortizações egativas, apeas sedo atualizadas moetariamete, sem icidêcia de juros. Cada amortização egativa, devi- Tabela 6 - Saldo Paralelo - Icorporação aual da amortização egativa Etrada o mês 8,3753, ,78 7, ,797 25,676 28, , , , , , , , , , , , ,94594 Baixa o mês 8,3753, ,78 7, ,797 25,676 28, , , , , , , , , , , , Saldo pedete, , ,4982 9, , , , ,958235, , , ,83 465, ,46 52,542 55, , , , , , 4.99,2 4.98,4 5.68, , , , ,8 6.63, , ,2 7.25, , 8.3, ,7 9.6,3 9.58,86.32,.74,93.33,88.982,45.67, SFI SFI - 29

4 ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja ja-83 ja-86 6 ja-9 ja ja- ja- 26 ja-2 ja-3 Tabela 7 - Icorporação da amortização egativa o fial do prazo Atualização Moetária 873.3, , , , , ,34 9.2, , , , ,.2,53 795,22 546,7 894,62 546,7 8,5 99,4 49, 298,2 Tabela 8 - Saldo Paralelo - Icorporação da amortização egativa o fial do prazo No mês 22.,3.55,99.935, ,78 4, ,3 3.6, , ,54 56.,3 27,78 286,57 33,76 344,5 37,4 39,66 399,8,65 49, , 67.5, , , ,3 53, , ,8 8.49, , ,9 223,6 293,49 32,57 352,88 38,2 42,33 4,3 42,47 432,4 Etrada o mês 8,268288, , , ,45 22, , ,27,526,2537, ,622,8927,29,9859,79422,56662, , 45.39, ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83,52 Baixa o mês 27.34,28 damete atualizada moetariamete, será icorporada ao saldo devedor após trascorridos meses de sua ocorrêcia. As tabelas 5 e 6 apresetam, de forma didática, a forma de evoluir a dívida, sem a icidêcia de juros sobre as amortizações egativas em período iferior a um ao. O cofroto da tabela 5 (ativo, desvirtuado pela capitalização aual das amortizações egativas) com a tabela 3 (passivo - cadereta de poupaça evoluída ormalmete) demostra claramete o desequilíbrio etre ativo x passivo. Nota-se que, partido da mesma base e idêticas codições, o passivo da istituição fiaceira, ao fial, é de 3.8,44 UPF, equato que o ativo foi reduzido para.67,73 UPF, sedo que a remueração realizada foi reduzida para 5,74% ao ao, abaixo da cotratada e custo do passivo Saldo pedete, , ,688 43, , , , , ,29.9, , , , , , ,43 3., , , , , , , ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83,52 5., 4.99,2 4.98,4 5.68,3 5.22,9 5.4, , , 6.5, , 6.69, 6.894, , , , , , , , ,63 9.5,75 9.8, , , , , , , , , , , , , , , , 64.33, , , , ,76.94,4 86.,6 5., 4.99,2-6,% ao ao. Este resultado depede, aida, da liquidação itegral do saldo remaescete a data de vecimeto da última prestação. Esta distorção será tato maior quato maior for a difereça etre os ídices de reajustes das prestações em relação aos reajustes do saldo devedor. Alguém tem de pagar a difereça. Se um dispositivo legal impede que o devedor a pague, ão é razoável que o agete fiaceiro, que ão deu causa a este problema, arque com este prejuízo. Se prevalecer, de forma ialterada, a re- ja-83 ja-86 ja-9 ja-9 ja- ja- ja-2 ja Atualização Moetária 873.3, , , , , ,34 9.2, , , , ,.2,53 795,22 546,7 894,62 546,7 8,5 99,4 49, 298,2 Tabela 9 - Exclusão total da amortização egativa , 67.5, , , ,3 53, , ,8 8.49, , ,9 223,6 293,49 32,57 352,88 38,2 42,33 4,3 42,47 432,4 Uma questão urgete é elimiar o risco de que surjam ovos esqueletos os sistemas habitacioais, como ocorreu o passado , 45.39, ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83,52 cete decisão do STJ que etedeu ão ser possível a ocorrêcia da capitalização de juros, em qualquer período, para os cotratos assiados até 7/7/29, as distorções sobre a lógica fiaceira e sobre as codições cotratadas serão aida mais relevates. No etato, tecicamete também ão existe ehuma complexidade sobre como dar efetividade a mais esta distorção. As tabelas 7 e 8 apresetam a forma de fazêlo, ou seja, segrega-se as amortizações egativas em um saldo paralelo e, durate todo o período de retoro da dívida, sofrem apeas atualização moetária. Na data de vecimeto da última prestação adicioa-se, ao saldo devedor remaescete, o saldo das amortizações egativas. Comparado-se a tabela 2 com a tabela 8, ota-se que ampliou-se a distorção etre passivo (3.8,44 UPF) e ativos (9.8,65 UPF), sedo que, exclusivamete em decorrêcia de ão se remuerar as amortizações egativas durate todo o período do cotrato, a taxa realizada foi reduzida em ¼, passado de 6,% ao ao para 4,5% ao ao. A tabela 9 apreseta, para fis de alerta, a hipótese absurda que ora se começa a veicular, de que deva haver a plea iseção de cobraça das amortizações egativas. Veja que o ativo da istituição fiaceira é reduzido para UPF, equivalete a apeas 37,2% do passivo correspodete, sedo que a remueração do ativo se reduz para apeas,23% ao ao. O gráfico apreseta uma sítese dos impactos do tratameto da amortização egativa. Coforme já evideciado, a úica hipótese em que as lihas do ativo e passivo se sobrepoham é aquela em que as amortizações egativas são capitalizadas as datas de sua ocorrêcia. Nas demais, o passivo suplata o ativo, provocado desequilíbrios os resultados origialmete precificados e cotratados. Feitas estas demostrações técicas, retoramos à questão da urgêcia e importâcia de se elimiar estes esqueletos. Isso, para que ão comprometam a ova carteira de crédito imobiliário, costituída a partir do fim da equivalêcia salarial e, sobretudo, pós estabilidade da ecoomia brasileira. Visa-se, pricipalmete, evitar que este esqueleto esteja, a todo istate, se reecarado e provocado impactos egativos a moderização e ampliação do mercado de crédito imobiliário brasileiro , , , , ,76.78,66 3.4,63.873,77 9,8,67,83, , , , , , , , , , , , , , , , 64.33, , , , ,76.94,4 86.,6 5., 4.99,2 3 - SFI SFI - 3

5 Para tato, etede-se como recomedável que o govero federal tome a iiciativa de regulametar esta questão, estabelecedo que os cotratos de crédito imobiliário firmados ateriormete a 7/7/29, exclusivamete aqueles sem cobertura do Fudo de Compesação das Variações Salariais (FCVS), tratem as amortizações egativas de forma segregada do saldo devedor, sofredo apeas atualização moetária. Neste cotexto, deve-se avaliar, exclusivamete sob a óptica jurídica, se prevalece o disposto o Decreto /33, capitalizações auais ou, o etedimeto recete do STJ de que as amortizações egativas somete podem ser somadas ao saldo devedor ao fial do prazo de amortização. A relação custo/beeficio desta ação tem tudo para ser positiva. Isto porque, de um lado rompe um problema que tem grade impacto de cotamiação sobre as demais carteiras de crédito imobiliário e geram grade risco jurídico. De outro, o estoque de cotratos de crédito imobiliário que tem as características de ocorrêcia de amortização egativa ão é por demais expressivo, pricipalmete se se cosiderar que a maior parcela está em poder da Empresa Gestora de Ativos (Emgea). O govero deve evitar, com grade atecedêcia, o risco dos desequilíbrios etre ativos e os passivos do crédito habitacioal Cosiderado que essa empresa já cocede, regularmete, descotos muito superiores àqueles que decorreriam do tratameto das amortizações egativas por meio de capitalização aual ou mesmo, somete ao fial do prazo de amortização, para este grupo, dar tratameto automático às amortizações egativas a forma precoizada pelo Poder Judiciário ão traria qualquer ôus adicioal. Para os cotratos em poder de outras istituições fiaceiras, é idubitável que estas ão têm resposabilidade pelo problema aqui tratado, uma vez que se limitaram a cumprir as ormas e regras que lhes foram impostas. Portato, é importate se buscar, em parceria etre o govero federal e istituições fiaceiras, a forma adequada de se compesar este prejuízo. Cotudo, esta egociação ão deve ser justificativa para postergar, aida mais, o efretameto defiitivo deste problema. Este seria um passo importate para ir além de se buscar a criação de barreiras etre o velho e o ovo crédito imobiliário. Propiciaria, isso sim, elimiar os fatasmas do passado e desmotar a estrutura que faz com que o Brasil, em se tratado de crédito imobiliário, o passado é mais icerto do que o futuro. Gráfico - Saldos em diferetes modelos de tratameto da amortização egativa Evolução Saldo Passivo x Saldos Ativos Cd. Poupaça TP Normal TP A. Neg. Aual TP A. Neg. Fial TP - Exclusão A. Neg SFI