Marcelo De Souza Lima, perito nomeado nos autos da ação. movida por ITAÚ UNIBANCO S.A. em face de

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1 fls Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Quinta Vara Cível da Comarca de Bauru/SP. Ref. Proc de execução de títulos extrajudiciais Marcelo De Souza Lima, perito nomeado nos autos da ação movida por ITAÚ UNIBANCO S.A. em face de RICARDO MARQUES COUBE e outro, sempre com o devido acato e respeito, dirige-se a presença de Vossa Excelência a fim de apresentar os Laudos de Avaliação dos 3 (três) imóveis OBJETO DA AÇÃO Trata-se de uma ação de execução de títulos extrajudiciais que ITAÚ UNIBANCO S.A move contra RICARDO MARQUES COUBE e outro OBJETIVO DO LAUDO Este Laudo tem como objetivo de avaliar 3 (três) imóveis objetos deste processo. 1

2 fls DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS: IMÓVEL nº 1 (Matricula nº do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP). Conforme tabua registral contida nos autos, temos a seguinte descrição: IMÓVEL: UM LOTE DE TERRENO, sem benfeitoria, de domínio pleno, sob o nº 21 da quadra designada por módulo nº 09, do Conjunto Urbanístico Residencial Vale do Igapó, situado na Alameda Assobiador, quarteirão 7, lado ímpar, nesta cidade, município, comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, com área de 5.545,25 metros quadrados, de formato irregular, medindo 41,55 metros de frente para a citada Alameda Assobiador; 92,73 metros pelo lado direito, confrontando com a Alameda Dos Periquitos, com a qual faz esquina com uma curva de concordância de raio igual a 9,00 metros e desenvolvimento de 13,064; 100,00 metros pelo lado esquerdo, confrontando com o lote 22 e 61,722 metros pelos fundos, confrontando com o lote 1. Cadastrado na P.M.B. no setor 3, quadra 1174, lote 21...PROPRIETÁRIA: VALE DO IGAPÓ EMPREENDIMENTOS.... 2

3 fls IMÓVEL nº 2 (Matricula nº do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP). Conforme tabua registral contida nos autos, temos a seguinte descrição: IMÓVEL: TERRENO, sem acessões e benfeitorias, correspondentes ao lote 48 (quarenta e oito), da quadra M-5 do loteamento denominado Conjunto Urbanístico Residencial Vale do Igapó, nesta cidade, município, comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, com área de 1.000,00 m² (um mil metros quadrados), medindo 25,00 m (vinte e cinco metros) na frente, igual medida na linha dos fundos, por 40,00 m (quarenta metros) de cada lado, confrontando na frente com a Alameda Jupiá, quarteirão 1, lado ímpar, distante 16,00 m (dezesseis metros) da Alameda Maçarico. De um lado com o lote 47, de outro lado com a área Verde e nos fundos também com a área Verde. PMB: 3/1170/48...PROPRIETÁRIA: VALE DO IGAPÓ EMPREENDIMENTOS.... 3

4 fls IMÓVEL nº 3 (Matricula nº do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP). Conforme tabua registral contida nos autos, temos a seguinte descrição: IMÓVEL: O terreno formado pelas chácaras nºs 10 a 17, do loteamento denominado Chácaras São José, desta cidade, município, comarca e primeira circunscrição de Bauru, com área de ,21 metros quadrados, ou seja 409,30 metros de frente para a Avenida Adutora, a medida que contiver nos fundos, confrontando com o córrego, 203,35 metros de um lado e 248,70 metros de outro lado, da frente aos fundos, dividindo de um lado com a chácara 9 e de outro lado com a chácara 18. Imóvel esse cadastrado no INCRA sob nº /4, com área total de 10,6 ha, módulo 35,3, nº de módulos 0,30, fração mínima de parcelamento de 10,6 ha. T.A. 34,739, Lº 3-AA, deste cartório...proprietários: Salvador Carlos de Almeida.... 4

5 fls VISTORIAS E CONSULTAS Para realizar as vistorias foram necessárias três visitas; duas ao Vale do Igapó e uma a Avenida Adutora, já que os endereços dos imóveis 1 e 2, estão localizados na Rodovia SP 225 (Cmte. João Ribeiro de Barros) km 224, saída para o município de Jaú e o endereço do imóvel nº 3 localiza-se em região oposta da cidade, próximo a ETA (Estação de Tratamento de Esgoto) do DAE, na vicinal de saída para o município de Piratininga. Realizamos a vistoria ao imóvel 2 (dois) na data de 06/março, 16/março ao imóvel 1 (um) e 25/março no imóvel 3 (três). Embora previamente agendado (fls. 167), não compareceram os representantes das partes. Procuradores da requerente, tampouco do requerido estiveram presentes. Esclarecemos que nenhuma das três áreas avaliandas possui qualquer edificação construída. Os lotes 1 e 2 (matrículas e ) não possuem divisas fisicamente visíveis, estão localizados em área de mata fechada, sem marcos demarcatórios ou qualquer outro delimitador divisório, tal como muros, cercas ou alambrados. Já no lote 3 (matrícula 8.137), tanto no local como na descrição da matrícula é possível identificar marcos seguros e capazes de delimitar o imóvel, através de cercas e porteiras. Efetuamos também consultas a corretores de imóveis ou profissionais liberais que possuem conhecimento de valores de mercado de terras para a região e localidade e consultas em publicações literárias especificas. 5

6 fls CARACTERÍSTICAS 5.1. Áreas. Localização. Imóvel 1 - total: 5.545,25 m² Imóvel 2 - total: 1.000,00 m² Imóvel 3 - total: ,21 m² Imóveis 1 e 2 Os imóveis 1 e 2, objetos da avaliação, estão localizados na rodovia SP 225 (Cmte. João R. de Barros, Bauru-Jaú) com acesso pelo km 224, (sentido Bauru-Jaú), tendo sua entrada principal seguindo em caminho pavimentado por cerca de 1.000,00 (mil) metros. Trata-se de Empreendimento Urbanístico (Vale do Igapó), e é composto de lotes cuja utilização é predominantemente recreativa. O imóvel nº 1 possui área de 5.545,25 m², lote 21 da quadra 09 localizado na esquina da Alameda Dos Periquitos com Alameda Assobiador. Jupiá. O imóvel nº 2 possui área regular de 1.000,00 m² (25X40), lote 48, quadra M5 da Alameda A entrada da localidade dista aproximadamente 13,00 km do centro de Bauru, sendo o percurso inteiramente asfalto. 6

7 fls. 177 Imóvel 3 A gleba objeto, está localizada em área urbana, (Chácaras São José), distante aproximadamente 8,00 km do centro de Bauru, tendo acesso pavimento até 400 metros da entrada. Trata-se de somatória das metragens de 8,00 (oito) chácaras com formatos irregulares, descritas como 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 e 17. Unidade nº 10 = 9.951,11 m² Unidade nº 11 = ,50 m² Unidade nº 12 = 9.134,00 m² Unidade nº 13 = ,60 m² Unidade nº 14 = ,00 m² Unidade nº 15 = ,50 m² Unidade nº 16 = ,50 m² Unidade nº 17 = ,00 m² Total ,21 m² 5.2. Benfeitorias (culturas) reprodutivas. Área de reserva legal: Imóveis 1, 2 e 3: não contém Benfeitorias não reprodutivas. Imóveis 1, 2 e 3: não contém. 7

8 fls Aspectos físicos e infraestruturas Rede de energia elétrica: sim, para imóveis 1, 2 e 3. Rede de telefonia fixa: sim, para imóveis 1, 2 e 3. Rede água: sim, para imóveis 1, 2 e 3. Telefonia móvel: sim, para imóveis 1, 2 e 3. Sistema viário externo de acesso ao imóvel: rodovia asfaltada para imóveis 1 e 2 e estrada de terra para imóvel 3. imóvel 3. imóveis 1 e 2. Sistema de transporte coletivos: sim, na rodovia para imóveis 1 e 2 e a 400 mts para Acesso durante o ano: bom durante todo ano para imóveis 1, 2 e 3. Sistema viário até o imóvel: bom, para imóveis 1, 2 e 3. Relevo: plano no imóvel 1, levemente ondulado no 2 e acentuado no 3. Escolas: na cidade de Bauru. Disponibilidade de mão de obra: na cidade de Bauru. Recursos naturais: não, observamos na região áreas de preservações e córregos, mas como não há levantamento geodésico da área é impossível localizar as áreas na referida matricula. Obras e trabalhos de conservação: com curvas de níveis no imóvel 3, mata nativa nos

9 fls CÁLCULO DA AVALIAÇÃO Metodologia aplicada Devido às características sui generis dos imóveis objetos elaboraremos a avaliação pelo método evolutivo, valor da área de terras acrescido ao valor das benfeitorias não reprodutivas e aplicando um fator de oferta/procura e comercialização. Avaliação da área de terra nua será efetuada pela homogeneização dos valores de terras nuas colhidos verbalmente com imobiliárias ou profissionais liberais que possuem conhecimento de valores de mercado dos imóveis objetos, devido às características do imóvel. Eventuais benfeitorias (culturas) reprodutivas não serão avaliadas. Eventuais débitos com órgãos públicos e impedimentos ambientais, serão desconsiderados. Devido às leis ambientais e de preservações, as áreas de APP Área de Preservação Permanente e APA Área de Preservação Ambiental ou Reserva Florestal terão seus valores considerados como área nua. Porém, deve-se levar em conta que as leis ambientais vigentes estabelecem normas severas e restritivas quanto ao desmatamento da vegetação encontrada nos imóveis avaliandos. 9

10 fls AVALIAÇÃO DA ÁREA DE TERRA Imóvel 1 n.º Imobiliárias Corretores Reais / m² Imóvel 1: Soma dos valores: 160,00 Média aritmética: 53,33 30% acima (desvio padrão): 69,33 30% abaixo (desvio padrão): 37,33 Média saneada: Q¹ = R$ 53,33/m² Ponce Amaral Imóveis - Erica Al Tero, 2-30 Vale do Igapó - Bauru Reserva do Vale - Renan Al Zabele, lote 1 Vale do Igapó - Bauru Pesquisa local - Rubens Rua Virgílio Malta, 6-57, sala 8 - Bauru Q¹ = valor do metro quadrado do imóvel 1 Q¹ = Valor saneado em R$ / m² = 53, ,00 60,00 50,00

11 fls Imóvel 2 n.º Imobiliárias Corretores Reais / m² Imóvel 2: Soma dos valores: 330,00 Média aritmética: 110,00 30% acima (desvio padrão): 143,00 30% abaixo (desvio padrão): 77,00 Média saneada: Q² = R$ 110,00/m² Ponce Amaral Imóveis - Erica Al Tero, 2-30 Vale do Igapó - Bauru Reserva do Vale - Renan Al Zabele, lote 1 Vale do Igapó - Bauru Pesquisa local - Rubens Rua Virgílio Malta, 6-57, sala 8 - Bauru Q² = valor do metro quadrado do imóvel 2 Q² = Valor saneado em R$ / m² = 110, ,00 120,00 110,00

12 fls Imóvel 3 n.º Imobiliárias Corretores Reais ($) Imóvel 3: Soma dos valores: ,00 Média aritmética: ,33 Apto Imóveis - Júlio Av Otávio P. Brizola, Bolsa Imóveis - Robson Rua Gustavo Maciel, Parreira Imóveis - Eli Rua Araújo Leite, % acima (desvio padrão): ,32 30% abaixo (desvio padrão): ,40 Média saneada: Q³ = R$ ,33 Q³ = valor do imóvel 3 Q³ = Valor saneado em R$ = , , , ,00

13 fls CÁLCULO DO VALOR DA ÁREA DE TERRA - (Vt) Imóvel 1 V t = (S x Q) V t : Valor da área de terra S: Área (m²) Q: Valor Saneado (R$/m²) V t = 5.545,25 x 53,33 V t (1) = R$ ,18 Arredondamento de acordo com NBR item a) máximo 1% V t (1) = R$ ,00 (duzentos e noventa mil reais) Imóvel 2 V t = (S x Q) V t : Valor da área de terra S: Área (m²) Q: Valor Saneado (R$/m²) V t = 1.000,00 x 110,00 V t (2) = R$ ,00 Arredondamento de acordo com NBR item a) máximo 1% V t (2) = R$ ,00 (cento e dez mil reais)

14 fls Imóvel 3 V t = (S x Q) V t : Valor da área de terra Q: Valor Saneado (R$) V t (3) = R$ ,33 Arredondamento de acordo com NBR item a) máximo 1% Obs.: V t (3) = R$ ,00 (um milhão e quinhentos mil reais) Lembramos que levamos a efeito o cálculo de terra nua. *Portanto desprezados os valores de eventuais benfeitorias e culturas. 6.2.CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS E CULTURAS (V bc) CÁLCULO DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (V bnr) Sem valor V bnr = 0, CÁLCULO DAS BENFEITORIAS (CULTURAS) REPRODUTIVAS (V cr) Sem valor V cr = 0,00 14

15 fls CÁLCULO PERCENTUAL DE PROPRIDADE DOS IMÓVEIS (conforme registro nas escrituras) Imóvel 1 V t (1) = R$ ,00 (100%) = R$ ,00 Imóvel 2 V t (2) = R$ ,00 (50%) = R$ ,00 Imóvel 3 V t (3) = R$ ,00 (4,54%) = R$ ,00 15

16 fls CONCLUSÃO Diante do exposto avaliamos o imóvel: IMÓVEL nº 1 (Matricula nº do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP). IMÓVEL: UM LOTE DE TERRENO, sem benfeitoria, de domínio pleno, sob o nº 21 da quadra designada por módulo nº 09, do Conjunto Urbanístico Residencial Vale do Igapó, situado na Alameda Assobiador, quarteirão 7, lado ímpar, nesta cidade, município, comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, com área de 5.545,25 metros quadrados, de formato irregular, medindo 41,55 metros de frente para a citada Alameda Assobiador; 92,73 metros pelo lado direito, confrontando com a Alameda Dos Periquitos, com a qual faz esquina com uma curva de concordância de raio igual a 9,00 metros e desenvolvimento de 13,064; 100,00 metros pelo lado esquerdo, confrontando com o lote 22 e 61,722 metros pelos fundos, confrontando com o lote 1. Cadastrado na P.M.B. no setor 3, quadra 1174, lote 21...PROPRIETÁRIA: VALE DO IGAPÓ EMPREENDIMENTOS.... Em... R$ ,00 (duzentos e noventa mil reais) 16

17 fls IMÓVEL nº 2 (Matricula nº do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP). IMÓVEL: TERRENO, sem acessões e benfeitorias, correspondentes ao lote 48 (quarenta e oito), da quadra M-5 do loteamento denominado Conjunto Urbanístico Residencial Vale do Igapó, nesta cidade, município, comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de Bauru, com área de 1.000,00 m² (um mil metros quadrados), medindo 25,00 m (vinte e cinco metros) na frente, igual medida na linha dos fundos, por 40,00 m (quarenta metros) de cada lado, confrontando na frente com a Alameda Jupiá, quarteirão 1, lado ímpar, distante 16,00 m (dezesseis metros) da Alameda Maçarico. De um lado com o lote 47, de outro lado com a área Verde e nos fundos também com a área Verde. PMB: 3/1170/48...PROPRIETÁRIA: VALE DO IGAPÓ EMPREENDIMENTOS.... Em... R$ ,00 (cento e dez mil reais) 17

18 fls IMÓVEL nº 3 (Matricula nº do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP). IMÓVEL: O terreno formado pelas chácaras nºs 10 a 17, do loteamento denominado Chácaras São José, desta cidade, município, comarca e primeira circunscrição de Bauru, com área de ,21 metros quadrados, ou seja 409,30 metros de frente para a Avenida Adutora, a medida que contiver nos fundos, confrontando com o córrego, 203,35 metros de um lado e 248,70 metros de outro lado, da frente aos fundos, dividindo de um lado com a chácara 9 e de outro lado com a chácara 18. Imóvel esse cadastrado no INCRA sob nº /4, com área total de 10,6 ha, módulo 35,3, nº de módulos 0,30, fração mínima de parcelamento de 10,6 ha. T.A. 34,739, Lº 3-AA, deste cartório...proprietários: Salvador Carlos de Almeida.... Em... R$ ,00 (um milhão e quinhentos mil reais) 18

19 fls correspondentes ao requerido são: Concluímos que os valores percentuais R$ ,00 (100% do imóvel 1) = R$ ,00 R$ ,00 (50% do imóvel 2) = R$ ,00 R$ ,00 (4,54% do imóvel 3) = R$ ,00 Que perfazem um valor total de: R$ ,00 (quatrocentos e treze mil e cem reais) 19

20 fls Fotos: Entrada do Empreendimento (lotes 1 e 2). Localização dos lotes 1 e 2 (Vale do Igapó). Fonte: 20

21 fls Imóvel 1: Matrícula e localização no mapa do empreendimento. Imóvel 1: Identificação do logradouro. 21

22 fls Imóvel 1: Vista de logradouro. Imóvel 1: Vista frontal. 22

23 fls Imóvel 2: Matrícula e identificação de logradouro. Imóvel 2: Localização no mapa do empreendimento

24 fls Imóvel 2: Vista de logradouro. Imóvel 2: Vista frontal. 24

25 fls Imóvel 3: Matrícula e localização. Fonte: 25

26 fls Imóvel 3: Vista de logradouro e porteira de entrada. Imóvel 3: Vista frontal. 26

27 fls Imóvel 3: Cerca divisória. 27

28 fls Respostas aos quesitos. Requerente: 1. vide laudo. 2. conf. descrito no laudo: Devido às leis ambientais e de preservações, as áreas de APP Área de Preservação Permanente e APA Área de Preservação Ambiental ou Reserva Florestal... deve-se levar em conta que as leis ambientais vigentes estabelecem normas severas e restritivas quanto ao desmatamento da vegetação encontrada nos imóveis avaliandos.... Eventuais débitos com órgãos públicos e impedimentos ambientais, serão desconsiderados. 3. vide laudo. 4. conf. descrito no laudo: Esclarecemos que nenhuma das três áreas avaliandas possui qualquer edificação construída... Benfeitorias (culturas) reprodutivas, móveis 1, 2 e 3: não contém. Benfeitorias não reprodutivas, imóveis 1, 2 e 3: não contém. 5. prejudicado. 28

29 fls Requerido: A. vide laudo. B. vide laudo. C. conf. descrito no laudo: Esclarecemos que nenhuma das três áreas avaliandas possui qualquer edificação construída. D. conf. descrito no laudo: Benfeitorias (culturas) reprodutivas, móveis 1, 2 e 3: não contém. Benfeitorias não reprodutivas, imóveis 1, 2 e 3: não contém. E. vide laudo. F. nada mais

30 fls última assinada. Este laudo possui 30 páginas, sendo 8 com fotos, todas rubricadas e esta Bauru, 26 de abril de Eng.º Marcelo De Souza Lima Perito Judicial 30