Colliers International do Brasil. Laudo de Avaliação

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1 Colliers International do Brasil Laudo de Avaliação Edifício Continental Tower Avenida Magalhães de Castro, Morumbi, São Paulo SP CONTINENTAL TOWER Novembro de 2017 Laudo nº 6.478/17

2 Colliers International do Brasil 13 de novembro de 2017 CONTINENTAL TOWER Referência: Laudo de Avaliação de 25 (vine e cinco) conjuntos comerciais no Edifício Continental Tower, localizado em São Paulo, SP. Endereço: Avenida Magalhães de Castro, Morumbi, São Paulo SP. De acordo com a proposta nº 5402/17, assinada em 03 de outubro de 2017, a Colliers vistoriou o imóvel mencionado acima, na data de 27/10/2017, e realizou uma análise a fim de estimar seu valor atual de mercado para locação e venda. Com base na vistoria e nas análises realizadas, o valor total do imóvel, em outubro de 2017 está estimado em: Valor de Mercado para Venda: R$ ,00 (Cento e sessenta e dois milhões e oitocentos mil reais) Na hipótese de ocorrer dúvidas sobre a avaliação e/ou metodologia, a Colliers está à disposição para os esclarecimentos que se fizerem necessários. Atenciosamente, COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL. CREA Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA /D Vice-president São Paulo & CIVAS Cópia Digital Daniel Jackel, MRICS RG: Executive Manager CIVAS

3 Índice 1. SUMÁRIO EXECUTIVO TERMOS DA CONTRATAÇÃO CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO DESCRIÇÃO DO ENTORNO ZONEAMENTO CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE DESCRIÇÃO DO TERRENO CONSTRUÇÃO DIAGNÓSTICO DE MERCADO AVALIAÇÃO DO IMÓVEL REFERÊNCIAS NORMATIVAS METODOLOGIA VALOR DE LOCAÇÃO Elementos Comparativos Tratamento Por Fatores Situação Paradigma Valor Unitário de Venda Valor de mercado para Locação VALOR DE VENDA Receitas Receitas de Locação Despesas Despesas Durante a Vacância Fundo de Reposição do Ativo Property Management Despesas Comerciais Simulação de Venda Valor do Imóvel APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXOS I RELATÓRIO FOTOGRÁFICO II ELEMENTOS COMPARATIVOS DE LOCAÇÃO III TRATAMENTO POR FATORES IV FLUXO DE CAIXA V ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO VI DOCUMENTOS VII PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

4 1. SUMÁRIO EXECUTIVO Edifício Continental Tower Solicitante CONTINENTAL TOWER Finalidade e Uso pretendido Valor de Mercado para Venda para uso interno Data de Referência Outubro de 2017 Endereço Avenida Magalhães de Castro, Morumbi Município São Paulo - SP Tipologia do Imóvel Conjuntos comerciais e suas respectivas vagas do 1º ao 13º andar do edifício comercial, composto de subsolos, pavimento térreo, e 27 pavimentos-tipo de conjuntos comerciais. Idade 5 anos (idade estimada) Área Privativa Avaliada Estado de Conservação Metodologias Valor de Mercado para Locação Valor de Mercado para Venda Nota Os conjuntos comerciais possuem a área privativa total de ,82 m² (conforme as matrículas n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n e n , do 18 Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, fornecidas pelo cliente) Regular (C) Método Comparativo Direto e Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado R$ ,00 (Um milhão, quinhentos e trinta mil reais) R$ ,00 (Cento e sessenta e dois milhões e oitocentos mil reais) Valores de Mercado para Locação e Venda referentes ao total dos 25 conjuntos comerciais 2

5 2. TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a Proposta nº 5402/17, assinada em 03 de outubro de 2017, a Colliers International do Brasil ( Colliers ) realizou a avaliação de 25 (vinte e cinco) conjuntos comerciais do Edifício Continental Tower, localizado na Avenida Magalhães de Castro, Morumbi, São Paulo SP, para a data-base de outubro de 2017 para o FII VOTORANTIM CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER, doravante chamado Cliente. A Colliers entendeu que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de mercado para venda dos referidos imóveis localizados em São Paulo SP, de acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos nos anexos deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados. O Cliente solicitou à Colliers a estimativa do valor de mercado para venda. Portanto este documento foi preparado para auxiliar o Cliente no processo de venda do imóvel, considerando as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR da ABNT Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. O trabalho foi desenvolvido, então, a fim de avaliar o ativo pela comparação com outros imóveis similares situados na mesma região geoeconômica, para isso adotou-se o Método Comparativo Direto de Mercado. A base de valor adotada foi a do Valor de Mercado para Venda, definido pelo Red Book como o valor estimado pelo qual um ativo ou passivo devem ser negociados na data da avaliação entre um comprador e um vendedor dispostos, em uma transação normal de mercado, depois de um tempo de marketing adequado e em que as partes atuaram de forma esclarecida, com prudência e sem compulsão.. Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. Adicionalmente, o Cliente entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no Relatório. 3

6 O Cliente quando do recebimento do Relatório reconhece que conduzirá sua própria análise e tomará a sua decisão, quanto a prosseguir ou não com a transação de forma independente, não imputando responsabilidade à Colliers. 4

7 3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1 ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO Endereço: Cidade Estado: Densidade de Ocupação: Padrão Econômico: Categoria de Uso Predominante: Acessibilidade: Principais vias de Acesso da região: Transporte Público: Avenida Magalhães de Castro, Morumbi São Paulo SP Alta Alto Comercial e residencial Boa Avenida Magalhães de Castro e Avenida das Nações Unidas Linhas de ônibus na Avenida das Nações Unidas, com integração de ônibus e metrô e Estação Vila Olímpia da linha 9 Esmeralda da CPTM a cerca de 850 m do edifício. O empreendimento conta com traslado gratuito para as estações da CPTM para funcionários. FIGURA 1 MAPA DE LOCALIZAÇÃO EM SÃO PAULO FONTE: QGIS, (AJUSTADO POR COLLIERS) 5

8 FIGURA 2 MAPA DE LOCALIZAÇÃO NO BAIRRO FONTE: QGIS, (AJUSTADO POR COLLIERS) FIGURA 3 VISTA AÉREA DO IMÓVEL E ENTORNO FONTE: QGIS, (AJUSTADO POR COLLIERS) 6

9 3.2 DESCRIÇÃO DO ENTORNO Resumidamente, o entorno possui as seguintes características: Ocupação da Região: Ocupação Industrial: Ocupação Comercial: Ocupação Residencial: Distância do Centro: Melhoramentos Públicos: Atividades existentes em um raio de 500m: Pontos de Destaque: Heterogênea Inexistente Expressiva Expressiva de Padrão Médio-Alto e Alto. 10 km Rede de Água; Rede de Esgoto Sanitário; Rede de Esgotamento de Águas Pluviais; Rede de Gás Canalizado; Rede de Telefonia; Rede de Cabeamento para Comunicação e Transmissão de Dados; Rede de Energia elétrica; Iluminação Pública; Pavimentação; Guias e Sarjetas; Coleta de Lixo. Residencial e Comercial Shopping Cidade Jardim, Avenida das Nações Unidas, Shopping JK Iguatemi e Parque do Povo. 3.3 ZONEAMENTO De acordo com a Lei Complementar nº /16, o imóvel em estudo está inserido em uma Zona Especial de Interesse Social 3, conforme mapa abaixo: FIGURA 4 MAPA DE ZONEAMENTO FONTE: PREFEITURA DE SÃO PAULO; QGIS, (AJUSTADO POR COLLIERS) 7

10 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1 DESCRIÇÃO DO TERRENO O terreno sobre o qual estão erigidas as construções possui as seguintes características: Frente: Infraestrutura: Acesso: Topografia: Fração ideal: Não foi recebida documentação que possibilitasse delimitar o terreno referente ao Edifício Continental Tower, visto que este possui áreas em comum com o complexo Continental Tower que abriga o complexo todo, incluindo o shopping center. O terreno recebe os serviços de infraestrutura básica citados no item 3.2 Melhoramentos Públicos Acesso pela Avenida das Nações Unidas e Avenida Magalhães de Castro Plana A soma das frações ideais é de 49,1682% do total FIGURA 5 LIMITES APROXIMADOS DO TERRENO DO COMPLEXO FONTE: QGIS, (AJUSTADO POR COLLIERS) 8

11 4.2 CONSTRUÇÃO As principais características das construções estão resumidamente descritas a seguir: Tipologia do Imóvel: Idade: Área Privativa: Conjuntos comerciais e suas respectivas vagas de garagem do 1º ao 13º andar do edifício comercial. 5 anos (idade estimada) Os conjuntos comerciais possuem a área privativa total de ,82 m² (conforme as matrículas n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n e n , do 18 Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, fornecidas pelo cliente) Estacionamento: Estrutura: Fachada Piso: Paredes: Estado de Conservação: As unidades têm o direito a 677 vagas de garagem no subsolo (conforme as matrículas n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n , n e n , do 18 Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, fornecidas pelo cliente) Concreto armado e estrutura metálica. Massa texturizada, massa fina revestida com pintura a látex e granito Piso elevado com acabamento vinílico e carpete, cerâmica, granito, mármore e porcelanato Alvenaria, azulejos, cerâmica, massa corrida revestida com pintura a látex, papel de parede Regular (C) 9

12 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O cenário econômico até o início de 2016 foi de aceleração dos indicadores de inflação que corroeram parte do crescimento real da massa salarial, elevação do endividamento das famílias, encarecimento do crédito, aumento do nível de desemprego e a desvalorização do Real frente ao dólar. A partir do segundo trimestre de 2016, devido principalmente ao processo recessivo do país, a inflação foi gradualmente diminuindo, possibilitando reduções nas taxas de juros e valorização do Real. Contudo a melhora nestes indicadores ainda não se refletiu completamente em outros, a taxa de desemprego se estabilizou, mas continua alta, as crises política e fiscal continuam evidentes, o acesso a crédito e investimentos ainda são limitados, e as empresas continuam com dificuldades operacionais. O mercado imobiliário não está alheio à esta conjuntura econômica e também está sendo afetado pelo cenário negativo, com impacto direto nas taxas de ocupação dos ativos, nos preços praticados e na sua liquidez. A região onde se encontra o imóvel naturalmente acompanha o comportamento verificado em outras praças onde, há poucos anos atrás, observou-se um crescimento intenso, com valores de imóveis que aumentavam substancialmente em um curto intervalo de tempo. Contudo, atualmente, após as altas verificadas nos últimos anos, percebeu-se um comportamento mais conservador, com um arrefecimento de valores e um cenário de maior estabilidade, ocasionando assim um reequilíbrio no mercado em todos os sentidos. Mercado Imobiliário de Escritórios em São Paulo O mercado de escritórios de São Paulo Classe A+ A e B encerrou o segundo trimestre de 2017 com inventário de mil metros quadrados e mil metros quadrados - totalizando mil metros quadrados - e taxa de vacância de 24% e 22%, respectivamente. O inventário entregue no período se concentrou na região Chácara Santo Antônio tanto para empreendimentos Classe A+ A quanto para Classe B. Os dois novos edifícios acrescentaram 72 mil metros quadrados à região, crescimento de 26%. A Absorção Líquida do trimestre para escritórios Classe A+ A foi positiva, 43 mil metros quadrados. Já a Classe B apresentou saldo negativo, -9 mil m². Somadas, a diferença entre absorção bruta e devolução na cidade foi positiva, 34 mil metros quadrados. Mesmo com as novas entregas, a taxa de vacância na Classe A+ A continuou estável e encerrou o semestre com 24%, se comparado ao primeiro trimestre. É a mesma taxa de vacância observada em Por outro lado, o mercado de escritórios Classe B aumentou a taxa de vacância em 1 ponto percentual, 22%. É o menor crescimento deste indicador dos últimos 5 anos. 10

13 O preço médio pedido de locação dos escritórios Classe A+ A foi de R$ 95/m²/mês. Para a Classe B, foi de R$ 79/m²/mês. Observa-se que nos últimos 12 meses houve acomodação dos preços pedidos de locação dos empreendimentos da Classe A+A, oscilando R$ 2/m²/mês no período. Essa estabilidade dos preços tem-se mantido desde o terceiro trimestre de 2015 para os escritórios da Classe B, quando o valor era R$ 82/m²/mês. 11

14 Os indicadores demonstram um processo conhecido como fly to quality, no qual os inquilinos percebem a oportunidade de mudar suas operações para prédio mais modernos e eficientes por um valor de locação favorável. Estas características de ocupação dos ativos impactam diretamente o valor de venda dos imóveis. O mercado de imóveis comerciais para venda, hoje, é caracterizado por uma maior disponibilidade de ofertas, com redução dos valores para venda, em que os proprietários dos imóveis precisam de uma maior flexibilidade para realizar negociações, principalmente nos prédios de Classe B. Analisando-se o imóvel sob o ponto de vista deste mercado, tem-se a destacar sua boa localização, em bairro nobre, com facilidade de acesso e ótima visibilidade que lhe dá bom apelo promocional. A edificação possui conjuntos comerciais corporativos de grandes dimensões, que apresentam piso elevado e forro rebaixado, proporcionando versatilidade de layout. Além disso, os imóveis apresentam bom estado de conservação e disponibilidade de vagas de garagem. Nas pesquisas realizadas, conjuntos comercias apresentam áreas privativas entre 447,00 m² e 1.600,00 m², e preços pedidos que variam de R$ 60,00/m² até R$ 120,00/m². Essas variações estão ligadas diretamente a localização, idade, estado de conservação, padrão construtivo e área privativa do imóvel. Pode-se estabelecer a seguinte relação entre o imóvel total e a situação do mercado atual: Cenário de Liquidez para venda: Média Desempenho de Mercado: Em estabilização Quantidade de ofertas de bens similares: Médio Absorção do bem pelo mercado: Média Prazo de absorção para venda do imóvel: 18 meses Público-Alvo: Empresas de grande porte e investidores do mercado imobiliário. 12

15 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1 REFERÊNCIAS NORMATIVAS A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos. Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo. Foram observados os padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. 6.2 METODOLOGIA Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10 anos. Para a obtenção da renda, representada pelo aluguel do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, mediante o qual o valor de locação do imóvel é obtido pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica. 6.3 VALOR DE LOCAÇÃO ELEMENTOS COMPARATIVOS Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar unidades comerciais disponíveis para venda. O campo amostral utilizado para estimativa do valor do imóvel é composto por 6 (seis) elementos comparativos de conjuntos comerciais que compõem o Anexo 2 Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização, padrão, idade e estado de conservação e área privativa, que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a estimativa do valor unitário. 13

16 6.3.2 TRATAMENTO POR FATORES No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 15%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados foram baseados na seguinte escala de valores: I. Equipamentos Urbanos Variáveis Sim No Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública 7 0 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás

17 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto: 17 Até 100m: 15 Praças: 5 Paralelepípedo: 16 De 100 a 300m: 10 Acima de 20m: 5 Cascalho ou Pedra: 8 De 300 a 500m: 5 De 10 a 20m: 3 Terra: 5 Acima de 500m: 0 Até 10m: 1 II. Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial De 100% a 70%: 1,00 Classe Alta: 1,50 a 2,00 Alto: 1,00 Classe Médio-Alta: 1,25 a 1,50 Médio-Alto: 0,95 De 70% a 40%: 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio: 0,90 Abaixo de 40%: 0,90 Classe Médio-Baixa: 0,85 a 1,00 Médio-Baixo: 0,85 Classe Baixa: 0,70 a 0,85 Baixo: 0,80 Os Índices de Local correspondentes ao imóvel avaliado e aos comparativos foram calculados pela soma dos pontos relacionados a cada atributo das tabelas do Grupo I Equipamentos Urbanos multiplicada pelos fatores constantes na tabela do Grupo II Características da Região. Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e foi considerado de acordo com a seguinte fórmula: Ftransp = 1 + (((ILAVA ILCOMP) / ILCOMP)) x pt) Onde: Ftransp: Fator Transposição ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis 15

18 Fator Padrão Construtivo Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Grupo Padrão Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo Econômico 0,600 0,780 0,960 Simples Sem Elevador 0,972 1,206 1,440 Com Elevador 1,200 1,410 1,620 Escritório Médio Sem Elevador 1,452 1,656 1,860 Com Elevador 1,632 1,836 2,040 Superior Sem Elevador 1,872 2,046 2,220 Com Elevador 2,052 2,286 2,520 Fino 2,532 3,066 3,600 Luxo Acima de 3,61 Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002 Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e foi considerado de acordo com a seguinte fórmula: Fpc = 1 + (((PdAVA PdCOMP) / PdCOMP)) x pc) Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOM: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis 16

19 Fator Depreciação Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na avaliação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão: FOC = R + K x (1-R) Onde: R K = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. = coeficiente de Ross/Heidecke O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Grupo Padrão Vida Útil (Anos) Valor Residual (R) Econômico 60 0,20 Simples 60 0,20 Escritório Médio 60 0,20 Superior 60 0,20 Fino 50 0,20 Luxo 50 0,20 Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão

20 Referência Estado da Edificação Depreciação A Novo 0% B Entre Novo e Regular 0,32% C Regular 2,52% D Entre Regular e Necessitando de Reparos Simples 8,09% E Necessitando de Reparos Simples 18,10% F Entre Necessitando de Reparos Simples a Importantes 33,20% G Necessitando de Reparos Importantes 52,60% H Entre Necessitando de Reparos Importantes a Edificação sem Valor 75,20% I Edificação sem Valor 100% Fonte: Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002 Levando-se em conta que o estado de conservação somente influi na parcela-construção, este fator foi ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de locação de imóveis comerciais. Fdep = 1 + (((FOC AVA FOC COMP) / FOC COMP)) x pc) Onde: Fdep: Fator Depreciação FOCAVA: Fator de Obsolescência e Conservação correspondente ao Imóvel Avaliando FOCCOMP: Fator de Obsolescência e Conservação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: ou, Fa = (área do elemento pesquisado) 1/4 => quando a diferença for inferior a 30% (área do elemento avaliando) 18

21 Fa = (área do elemento pesquisado) 1/8 => quando a diferença for superior a 30% (área do elemento avaliando) Fator Vagas de Estacionamento A influência das vagas de estacionamento no valor das unidades foi considerada descontandose do valor locativo de cada elemento comparativo o valor referente às vagas, calculando-se, assim, o valor locativo unitário sem vaga para os imóveis avaliandos e somando-se o valor das vagas no final. Adotou-se o valor de R$ 400,00/mvaga/mês SITUAÇÃO PARADIGMA Para estabelecer o valor de locação adequado a mercado para o empreendimento, foi necessário verificar em mercado lajes comerciais que demonstrassem as mesmas características verificadas nas unidades. A situação paradigma que possibilitou a homogeneização dos valores levou em consideração a área privativas média das unidades em questão: SITUAÇÃO PARADIGMA Área Privativa: 1.728,14 m² Quantidade de Vagas: 26 Índice de Local: 99,00 Padrão da Construção: 3,600 Estado de Conservação: C Idade Considerada (anos): 5 Vida Útil Referencial (anos): 50 Fator de Obsolescência e Conservação: 0,937 Cota-parte de construção: 70% Cota-parte de terreno: 30% 19

22 6.3.4 VALOR UNITÁRIO DE LOCAÇÃO Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através dos fatores de fonte, localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação, área e vagas conforme Anexo 3 Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor unitário básico de locação: Valor Unitário de locação do Conjunto Comercial = R$ 58,69 /m²/mês VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO O valor de mercado para locação dos conjuntos comerciais, se comercializados em conjunto, foi obtido através da multiplicação do Valor Unitário de Locação pela Área Privativa Total. Valor de Locação = (R$ 55,84/m²/mês x ,82 m²) + (677 vagas x R$ 400,00/vaga/mês) Valor de Locação = R$ , ,00/mês Valor de Locação = R$ ,39/mês Portanto, o valor de locação dos conjuntos comerciais no estado atual, na data-base de outubro de 2017, em números redondos, é: Valor de Mercado para Locação: R$ ,00/mês (Um milhão, quinhentos e trinta mil reais mensais) 6.4 VALOR DE VENDA Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda baseado em Fluxo de Caixa Descontado mensalmente em moeda constante, com horizonte de 10 anos METODOLOGIA Em se tratando de imóvel locado, sua avaliação foi realizada pelo Método da Capitalização da Renda, analisando-se o contrato atual e ao final dele, considerou-se que o imóvel seria levado a mercado. Por este método determina-se o valor de fair value do imóvel através da capitalização da renda líquida possível de ser auferida por ele, através da análise de um fluxo de caixa descontado, no qual foram consideradas todas as receitas e despesas para a operação do imóvel, descontado a uma taxa compatível com o mercado. Foram consideradas as seguintes premissas: 20

23 6.4.2 RECEITAS RECEITAS DE LOCAÇÃO Considerou-se para a projeção de receitas do empreendimento o cumprimento dos contratos de locação em vigência para os conjuntos locados e adotou-se contratos típicos de locação (60 meses) para os conjuntos vagos. A tabela abaixo ilustra o quadro de área e a curva de absorção dos conjuntos disponíveis. CONJUNTOS ÁREA PRIVATIVA ÁREA COMUM ÁREA TOTAL ÁREA BOMA SITUAÇÃO , , ,35 954,20 Vago , , ,23 898,47 Vago , , , ,06 Ocupado , , ,23 913,46 Ocupado , , ,23 899,68 Ocupado , , ,23 913,46 Ocupado , , ,23 899,68 Ocupado , , ,23 913,46 Ocupado , , ,23 899,68 Ocupado , , ,23 913,46 Ocupado , , ,23 899,68 Ocupado , , ,92 999,20 Ocupado , , ,92 985,44 Vago , , ,92 999,20 Vago , , ,92 985,44 Vago , , ,92 999,20 Vago , , ,92 985,44 Vago , , ,92 999,20 Vago , , ,92 985,44 Vago , , ,92 999,20 Vago , , ,92 985,44 Vago , , ,92 999,20 Vago , , ,92 985,44 Vago , , ,92 999,20 Vago , , ,92 985,44 Vago TOTAL , , , ,77 - Considerou-se que as lajes disponíveis (1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º e 13º andares e o conjunto 71) serão absorvidas ao longo de 2 anos a contar de dezembro de 2017 a valor de mercado, conforme exposto no valor de locação. 21

24 a) Crescimento Real Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de renovação dos contratos e para os novos contratos de locação adotou-se a premissa de crescimento real de 1,00% a.a.. b) Carência Inicial Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiu-se que todos os novos contratos serão sujeitos à carência inicial de 3 meses de locação. c) Vacância entre Contratos Assumiu-se que 75% dos contratos serão renovados. Os conjuntos que não renovarem os contratos sefrerão um período de vacância diferente conforme o ano em que ficar vago, como segue: Primeiro ano do fluxo: Vacância de 8 meses; Segundo ano do fluxo: Vacância de 4 meses; DESPESAS DESPESAS DURANTE A VACÂNCIA Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas: a) Condomínio R$ 22,60/m² de área privativa b) IPTU R$ 15,03/m² de área privativa Nota: Valores de condomínio e IPTU fornecidos pelo Solicitante FUNDO DE REPOSIÇÃO DO ATIVO O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base na receita mensal de locação, à razão de 2,00% sobre o valor locativo mensal, com a finalidade de 22

25 promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise PROPERTY MANAGEMENT Foi considerada verba equivalente a 0,50% da receita bruta de locação para custos com gerenciamento da propriedade DESPESAS COMERCIAIS A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel SIMULAÇÃO DE VENDA Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de 8,5% a.a. Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 1% do valor de venda VALOR DO IMÓVEL O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Considerando taxa de desconto de 10,50% a.a., tem-se o seguinte valor de mercado para venda do imóvel, em números redondos: Valor de Mercado para Venda: R$ ,00 (Cento e sessenta e dois milhões e oitocentos mil reais) 23

26 7. APRESENTAÇÃO FINAL DE VALORES Pelo Método Comparativo Direto, o valor de locação é obtido pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica e, portanto, os valores pesquisados trazem, em seu bojo, todas as variáveis do mercado em que está inserido. Pelo Método do Fluxo de Caixa Descontado, o valor de venda é baseado na capitalização mensal da renda que determinado imóvel é capaz de gerar com base em contratos e valores apurados em mercado, com metodologias auxiliares, como o método explicado anteriormente. Com base nas informações fornecidas, nas análises realizadas e nos resultados contidos neste relatório, o valor total de mercado para venda dos quatro conjuntos comerciais em seu estado atual, comercializados em conjunto, para o mês de outubro de 2017, foi estimado em: Valor de Mercado para Venda: R$ ,00 (Cento e sessenta e dois milhões e oitocentos mil reais) Estes valores são baseados sobre a estimativa de período de exposição ao mercado de doze meses para a venda, considerando uma transação direta ao tomador. 24

27 8. TERMO DE ENCERRAMENTO Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 25 (vinte e cinco) folhas e 6 (seis) anexos. São Paulo, 13 de novembro de 2017 COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA /D Vice-president São Paulo & CIVAS Cópia Digital Daniel Jackel, MRICS RG: Executive Manager CIVAS 25

28 > ANEXO I > RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

29 Vista geral do conjunto 132 Vista geral do conjunto 131

30 Vista geral do conjunto 111 Vista geral do conjunto 91

31 Vista geral do conjunto 71 Vista geral do conjunto

32 Vista geral corredor do 6º Andar Vista geral corredor do 5º Andar

33 Vista geral do estacionamento Vista geral do estacionamento

34 Vista geral da fachada do empreendimento Vista geral do conjunto

35 > ANEXOS 02 > ANEXO II Tratamento por fatores Valor unitário de locação > ELEMENTOS COMPARATIVOS

36 # Endereço Área Privativa Preço Pedido O/T Idade Estimada Conservação Fator de Depreciação Fator Padrão Construtivo Valor Unitário Pedido Objeto Avenida Magalhães de Castro, 4.800, Morumbi 1.728,14 m² N/A N/A 5 C 0,937 3,600 N/A N/A 1 Rua Surubim, Edifício Igarassú 544,00 m² R$ ,00 T 8 C 0,880 3,066 R$ 80,00/m² Milena / Colliers - Tel.: (11) Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, Berrini ,00 m² R$ ,00 O 13 C 0,840 2,040 R$ 60,45/m² Luiza / SMS Imóveis - Tel.: (11) Rua Surubim, Edifício Jatobá 676,00 m² R$ ,00 O 7 C 0,900 3,066 R$ 87,28/m² Luiza / SMS Imóveis - Tel.: (11) Praca João Duran Alonso, 34 - Edifício Ronaldo Sampaio Ferreira 760,00 m² R$ ,00 O 14 C 0,800 3,600 R$ 89,34/m² Luiza / SMS Imóveis - Tel.: (11) Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, Berrini One 918,00 m² R$ ,00 O 4 B 0,960 3,600 R$ 89,97/m² Rede Corp - Tel.: (11) Avenida Doutor Chucri Zaidan - Market Place Tower II 1.600,00 m² R$ ,00 O 20 C 0,700 3,600 R$ 85,00/m² Luiza / SMS Imóveis - Tel.: (11) Avenida Magalhães de Castro, Edifício Park Tower 732,24 m² R$ ,00 T 5 B 0,940 3,600 R$ 80,03/m² Credit Suisse / Diogo - Tel.: (11) Avenida Major Sílvio de Magalhães Padilha, American Business Park 447,00 m² R$ ,00 O 17 C 0,750 2,532 R$ 60,00/m² Milena / Colliers - Tel.: (11) Contato Laudo de Avaliação

37 Localização aproximada dos comparativos em relação ao imóvel avaliando:

38 > ANEXO III > TRATAMENTO POR FATORES

39 Homogeneização dos Valores Unitários Os Valores Unitários Homogeneizados constantes na tabela abaixo foram homogeneizados por tratamento de fatores através da seguinte fórmula: Valor Unitário Homogeneizado = Valor Unitário x Fator Final Comparativo Valor Unitário (descontados fator oferta e vagas) Fator Transposição Fator Área Fator Padrão Construtivo Fator Depreciação Fator Final (Ʃ fn - n + 1) Valor Unitário Homogeneizado 1 R$ 71,18/m² 1,000 0,865 1,000 1,045 0,823 R$ 58,58/m² 2 R$ 33,20/m² 0,924 0,887 1,300 1,081 1,192 R$ 39,57/m² 3 R$ 62,35/m² 0,913 0,889 1,122 1,029 0,953 R$ 59,42/m² 4 R$ 68,05/m² 0,913 0,902 1,000 1,120 0,935 R$ 63,63/m² 5 R$ 66,45/m² 0,932 0,924 1,000 0,983 0,839 R$ 55,75/m² 6 R$ 59,75/m² 0,924 0,981 1,000 1,237 1,142 R$ 68,23/m² 7 R$ 66,92/m² 0,966 0,898 1,000 0,998 0,862 R$ 57,69/m² 8 R$ 36,68/m² 1,055 0,844 1,122 1,174 1,195 R$ 43,83/m² Cálculo do Valor Unitário Básico O Valor Unitário Básico por unidade de área corresponde ao valor a ser multiplicado pela área a fim de se identificar o valor do imóvel. Este valor corresponde à média dos preços homogeneizados, após análise de discrepância na faixa de 30% acima e abaixo do valor médio (limites inferior e superior). VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma: R$ 446,71 /m² Total de Comparativos: 8 Valor Médio: R$ 55,84 /m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior: R$ 39,09 /m² Limite Superior: R$ 72,59 /m² Média Saneada Soma: R$ 446,71 /m² Total de Comparativos: 8 Valor Médio: R$ 55,84 /m²

40 Como todos os valores estão dentro do intervalo definido pelos limites inferior e superior, a média saneada coincide com a média simples e representa o valor unitário básico de locação para o imóvel avaliado. Intervalo de Confiança O intervalo de confiança é o intervalo de valores calculados pela aplicação da distribuição t de Student para um determinado nível de confiança. Considerando-se a aplicação da teoria da pequena amostra de Student (número de amostras < 30), são identificados os limites de valor usando a seguinte fórmula: Onde: Limite = Valor Unitário Básico ± tc (σ/ n) tc: Ponto Crítico, considerando-se 80% de probabilidade, conforme definido pela Norma Brasileira e os graus de liberdade da amostra (número de amostras 1) conforme tabela da Distribuição t de Student σ: Desvio-padrão da amostra n: Número de elementos da Amostra Intervalo de Confiança Número de Amostras: 8 Nº de Graus de Liberdade: 7 Tabela de Student (TC Crítico): 1,415 Desvio Padrão: R$ 9,61 /m² Limite Inferior: R$ 51,03 /m² Limite Superior: R$ 60,65 /m² Campo de Arbítrio Campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de até 15% em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação que pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tenham sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as influências não consideradas

41 Campo de Arbítrio Intervalo Efetivo Limite Inferior: R$ 39,57 /m² Limite Superior: R$ 68,23 /m² Limites Limite Inferior: R$ 47,46 /m² Limite Superior: R$ 64,21 /m²

42 > ANEXO IV > FLUXO DE CAIXA

43 Ano Receita Bruta Potencial Receitas de Locação Absorção & Turnover Carência Inicial Total Locação Crescimento Real Total Locação Receita de Despesas Reembolsáveis Condomínio IPTU Total Desepesas Reembolsáveis Receita Total Despesas Operacionais Condomínio IPTU Gestão de Locação Total Despesas NOI Comissão CAPEX (FRA) Total Comissão& CAPEX Fluxo de Caixa Líquido Venda (descontada a comissão) VPL pela taxa de desconto de 10,5% Valor presente da Venda pela taxa Fluxo de Caixa Líquido Laudo de Avaliação

44 > ANEXO V > ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

45 De acordo com o item Especificação das Avaliações da NBR : 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação Tabela 1 - Graus de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores ITEM Descrição PARA IDENTIFICAÇÃO DE VALOR GRAU III GRAU II GRAU I 1 Caracterização do Imóvel Avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento x Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 12 5 x 3 3 Identificação de Dados de Mercado Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados x Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Intervalo admissível de 4 ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 x 0,40 a 2,50 *a *a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea Tabela 2 - Enquadramento dos Laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos por tratamento por fatores GRAUS III II I Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau II Itens 2 e 4 no grau II, com os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo, no grau I PONTUAÇÃO OBTIDA: 8 PORTANTO, GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II GRAU DE PRECISÃO Limite Inferior - Intervalo de Confiança: R$ 51,03/m² Limite Superior - Intervalo de Confiança: R$ 60,65/m² Amplitude: R$ 9,62/m² Amplitude / Média: 17,22% Grau Obtido: Grau 3 Valores de Referência Amplitude/Média 30% Grau 3 30% > Amplitude/Média 50% Grau 2 Amplitude/Média > 50% Grau 1

46 > ANEXO VI > DOCUMENTOS

47 Para a presente avaliação, foram disponibilizadas as certidões inteiro teor das seguintes matrículas, que se encontram a disposição em caso de necessicade: , referente ao conjunto 11; , referente ao conjunto 12; , referente ao conjunto 21; , referente ao conjunto 22; , referente ao conjunto 31; , referente ao conjunto 32; , referente ao conjunto 41; , referente ao conjunto 42; , referente ao conjunto 51; , referente ao conjunto 52; , referente ao conjunto 61; , referente ao conjunto 62; , referente ao conjunto 71; , referente ao conjunto 72; , referente ao conjunto 81; , referente ao conjunto 82; , referente ao conjunto 91; , referente ao conjunto 92; , referente ao conjunto 101; , referente ao conjunto 102; , referente ao conjunto 111; , referente ao conjunto 112; , referente ao conjunto 121; , referente ao conjunto 131; , referente ao conjunto 132;

48 IPTUs referentes às unidades subracitadas. Contratos de locação e aditivos referentes aos conjuntos 71, 72, 81, 82, 91, 92, 101, 102, 111, 112 e 121.

49 > ANEXO VI > PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

50 1. Este trabalho, bem como as recomendações e as conclusões nele apresentadas, referem-se única e exclusivamente ao escopo e às solicitações feitas à COLLIERS pelo CLIENTE e se destinam tão-somente para os fins contratados e não deve ser utilizado para outra finalidade e/ou usado por outra pessoa ou entidade que não o CLIENTE. 2. Este trabalho foi preparado por solicitação do CLIENTE de acordo com o pactuado na Proposta Comercial para a finalidade específica contratada. 3. Os valores e considerações constantes neste trabalho refletem as características do(s) imóvel(is) e a situação de mercado no momento, não considerando eventos extraordinários e imprevisíveis, significando que o imóvel foi avaliado no estado em que se apresenta na data de sua vistoria. 4. O CLIENTE reconhece que o trabalho desenvolvido, no todo ou em parte, foi criado através de conhecimento, habilidade e experiência adquiridos pela COLLIERS, logo, a obra/propriedade intelectual é da COLLIERS. 5. Os dados relativos ao(s) imóvel(is) utilizados neste trabalho foram baseados única e exclusivamente em informações e dados fornecidos pelo CLIENTE, considerados como verdadeiros e precisos e fornecidos de boa-fé. Portanto, não será imputada à COLLIERS qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionada às informações fornecidas. A COLLIERS não se responsabiliza pela documentação enviada para consulta que não esteja atualizada. 6. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, auditar ou realizar qualquer outro tipo de verificação acerca dos dados fornecidos pelo CLIENTE. 7. O CLIENTE aceita que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no trabalho, eximindo totalmente a COLLIERS de qualquer responsabilidade civil e penal. 8. Para a elaboração do trabalho, foram utilizados dados obtidos no mercado imobiliário local, os quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados e especializados e outros e, portanto, são premissas aceitas como válidas, corretas e fornecidas de boa-fé. 9. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que seus respectivos títulos estejam corretos. 10. A COLLIERS não efetua medições de campo. Logo, pressupõe-se que as medidas do terreno e das edificações constantes na documentação apresentada pelo CLIENTE estejam corretas. Suas características físicas foram obtidas por levantamentos visuais, bem como, não se responsabiliza por eventuais alterações realizadas no terreno por parte do CLIENTE.

51 11. A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do(s) imóvel(is), ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, por não integrar o escopo dos serviços ora contratados. 12. A COLLIERS não fez consulta aos órgãos públicos de âmbitos Municipal, Estadual, Federal, Autarquias ou qualquer outro órgão regulador de atividades comerciais, bem como, no que tange à situação legal e/ou fiscal do(s) imóvel(is). 13. A COLLIERS não assume qualquer responsabilidade pela existência de vícios de construção do(s) imóvel(is), sejam eles aparentes e/ou ocultos, nem por eventuais problemas estruturais e/ou de fundação, sendo considerado que as edificações atendam às normas construtivas, de segurança contra incêndio, de salubridade e de segurança. 14. Não foram levantados passivos ambientais, sanitários ou arqueológicos bem como não foram realizados estudos sanitários, arqueológicos, de subsolo e de impacto ambiental relativos ao(s) imóvel(is) em estudo. 15. Não foram realizados estudos de engenharia nem sondagens no solo do imóvel, presumindose que seja similar aos comparativos de mercado. 16. Este laudo deve sempre ser utilizado em sua íntegra, não tendo credibilidade se analisado parcialmente ou apresentado em excertos, pois pode levar a conclusões errôneas.